REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda sezione civile
in persona del giudice Andrea Luce, ha deliberato di pronunziare la seguente
S E N T E N Z A
nel processo civile iscritto al n. 6891/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi,
rimesso in decisione all'udienza del 19 marzo 2025 e pendente
TRA
, nato a [...] il [...] (CF ), rappresentato Parte_1 C.F._1
e difeso, per procura speciale in calce alla citazione, dagli dall'avvocato Massimo Oliva (CF
, elettivamente domiciliati in Salerno, al corso Vittorio Emanuele n. C.F._2
14, presso lo studio legale Suadoni
-attore-
E
del fabbricato di via Lungomare Cristoforo Colombo Controparte_1
n. 351 di Salerno (CF ), costituitosi in persona dell'amministratore in carica, P.IVA_1
rappresentato e difeso, per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione,
dall'avvocato Michele Rotondo ( ), presso il cui studio elettivamente C.F._3
domicilia in Vietri sul Mare, al Corso Umberto I n. 8
-convenuto-
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
1.- Con citazione notificata il 28 settembre 2023, , proprietario di una Parte_1
unità immobiliare ubicata nell'edificio condominiale di Via Lungomare Cristoforo Colombo n.
N. 6891/2023 R.G. 1 351 di Salerno, censita in catasto urbano al sub 20 della particella 151, foglio 39, evocò in giudizio dinanzi a questo Tribunale di Salerno il di quel fabbricato, dolendosi CP_1
delle infiltrazioni d'acqua che da settembre 2020 provenivano dal soprastante terrazzo di copertura e dai due appartamenti, di proprietà esclusiva, colà edificati in sopraelevazione,
e che avevano danneggiato il controsoffitto, i muri e il pavimento. L'attore, premesso di avere vanamente compulsato il ai necessari interventi, che il consulente tecnico CP_1
d'ufficio nominato da questo stesso Tribunale, da lui adito in via preventiva, aveva appurato essere le infiltrazioni causate dalla mancata manutenzione di elementi della copertura dell'edificio, di pertinenza condominiale, e che i danni, emergenti e per mancato guadagno,
ammontavano complessivamente a € 14.835,00, chiese: “1) Accertare e dichiarare la
responsabilità del convenuto per le infiltrazioni esistenti nell'immobile dell'attore CP_1
e, per l'effetto, condannare il ad eseguire i lavori necessari per l'eliminazione CP_1
definitiva delle problematiche infiltrative (così come individuati e stabiliti dal Ctu
nell'espletato A.T.P.); 2) Condannare il convenuto al risarcimento in favore CP_1
dell'attore di tutti i danni da questi patiti (sia patrimoniali che non patrimoniali) per l'importo
di euro 14.835,50, oltre interessi e rivalutazione, o per quella somma che sarà meglio
accertata in corso di causa – e tanto a titolo di spese occorrenti per il ripristino dell'immobile
e delle normali condizioni di abitabilità (€. 9.935,50), nonché a titolo di perdite economiche
già patite dall'attore in relazione alle infiltrazioni settembre 2020/dicembre 2021
(€.3.100,00); nonché per spese sborsate in favore del Ctu Ing. nel proc. Persona_1
di A.T.P. (€.1.800,00). 3) Condannare il convenuto al pagamento delle spese CP_1
e competenze di causa, ivi incluse le spese relative all'ATP n.7963/2022, con attribuzione
in favore del sottoscritto avvocato Massimo Oliva anticipante.”
Costituendosi con comparsa del 27 febbraio 2024 il Controparte_1
del fabbricato di via Lungomare Cristoforo Colombo n. 351 di Salerno eccepì l'infondatezza dell'avversa domanda, per non avere l'attore dato prova del suo diritto di proprietà
dell'appartamento che assumeva danneggiato, per l'inammissibilità e nullità parziale dello
N. 6891/2023 R.G. 2 svolto accertamento tecnico preventivo, per non essere dovuto almeno parte del risarcimento richiesto e per non potersi ordinare ad esso convenuto l'esecuzione di lavori.
Il Condominio concluse, quindi, “per la declaratoria d'inammissibilità e/o comunque per il
rigetto delle domande per carenza di prova della titolarità dell'immobile; - in subordine, per
la declaratoria d'inammissibilità e comunque per il rigetto delle domande proposte, previa
declaratoria di inammissibilità e comunque di nullità, quantomeno, parziale, dell'ATP; - in
ogni caso, per la declaratoria d'inammissibilità e comunque per il rigetto della domanda di
condanna all'esecuzione degli interventi sulle parti condominiali individuati nell'A.T.P. - con
condanna dell'attore alle spese e competenze di lite, oltre accessori di legge in favore del
procuratore antistatario.”
Acquisita la consulenza tecnica preventiva iscritta al n. 7963/2022 R.G. e disposto lo svolgimento di una consulenza tecnica d'ufficio, la causa sulle conclusioni delle parti all'udienza del 19 marzo 2025 è stata riservata in decisione.
2.- L'attore ha così concluso: “1) Accertare e dichiarare la responsabilità del
convenuto per le infiltrazioni esistenti nell'immobile dell'attore e, per l'effetto, CP_1
condannare il ad eseguire i lavori necessari per l'eliminazione definitiva delle CP_1
problematiche infiltrative (così come individuati e stabiliti dal Ctu nell'espletato A.T.P. e
confermato dallo stesso CTU nella Relazione Peritale espletata in questo giudizio); 2)
Condannare il convenuto al risarcimento in favore dell'attore di tutti i danni da CP_1
questi patiti (sia patrimoniali che non patrimoniali) per l'importo di euro 14.835,50, oltre
interessi e rivalutazione, o per quell'importo accertato in corso di causa – e tanto a titolo di
spese occorrenti per il ripristino dell'immobile e delle normali condizioni di abitabilità (€.
9.935,50), nonché a titolo di perdite economiche già patite dall'attore in relazione alle
infiltrazioni settembre 2020/dicembre 2021 (€.3.100,00, come documentato in atti); nonché
per spese sborsate in favore del Ctu Ing. nel proc. di A.T.P. Persona_1
(€.1.800,00). 3) Condannare il convenuto al pagamento delle spese e CP_1
competenze di causa, ivi incluse le spese e competenze relative all'ATP n.7963/2022, con
N. 6891/2023 R.G. 3 attribuzione in favore del sottoscritto avvocato Massimo Oliva anticipante.”
Il convenuto ha concluso “- per la declaratoria d'inammissibilità e/o comunque per il
rigetto delle domande per carenza di prova della titolarità dell'immobile; - in subordine, per
la declaratoria d'inammissibilità e comunque per il rigetto delle domande proposte, previa
declaratoria di inammissibilità e comunque di nullità, quantomeno, parziale, dell'ATP; - in
ogni caso, per la declaratoria d'inammissibilità e comunque per il rigetto della domanda di
condanna all'esecuzione degli interventi sulle parti condominiali individuati nell'A.T.P. - con
condanna dell'attore alle spese e competenze di lite, oltre accessori di legge in favore del
procuratore antistatario.”
3.- Va premesso che, quantunque la domanda proposta da , Parte_1
sussumibile nello schema dell'azione risarcitoria ex art. 2051 c.c., non onerasse l'istante della prova piena del diritto di proprietà dell'immobile che si assume danneggiato (cfr. Cass.
n. 2203/2024), il 4 marzo 2024 l'attore, a confutazione dell'avversa eccezione, ha versato in atti il titolo di acquisto dell'appartamento oggetto di causa (l'atto per notar Persona_2
del 9 settembre 2020), così dimostrando di esserne proprietario. Tale documento
[...]
non può ritenersi inammissibile in quanto la sua produzione segue la tardiva costituzione in giudizio di parte convenuta, avvenuta il 27 febbraio 2024, pochi giorni prima dell'udienza fissata per la prima comparizione delle parti ma ben oltre la scadenza dei termini assegnati ex art. 171 ter c.p.c.
Va, poi, confermata l'ammissibilità della procedura incardinata da – ex Parte_1
art. 696 bis c.p.c., con finalità conciliative, come emerge dal contenuto dell'ordinanza che l'ha ammessa, il che rende evidente l'inconferenza delle osservazioni di parte convenuta circa la sua erronea ammissione, fondate sull'insussistenza del periculum in mora, riferito all'indifferibilità del mezzo istruttorio – per lo svolgimento anticipato del mezzo di prova, già
positivamente apprezzata dal giudice designato con l'ordinanza ammissiva del 14 dicembre
2022. In ogni caso, per fugare le contestazioni sollevate da parte attrice, estese al contenuto della relazione tecnica, questo giudice ha disposto la rinnovazione delle operazioni di
N. 6891/2023 R.G. 4 consulenza, incaricando il suo ausiliario di accertare i danni alla proprietà attrice e stimare i costi per la loro riparazione.
Tanto la consulenza tecnica preventiva, depositata nel procedimento iscritto al n.
7963/2022 R.G., quanto la consulenza tecnica d'ufficio disposta nel presente giudizio hanno confermato l'esistenza delle lamentate infiltrazioni nell'unità immobiliare di parte attrice e la loro riferibilità causale a beni condominiali.
Il nominato ausiliario ha confermato “la presenza di infiltrazioni diffuse, numerose ed
estese in più punti all'intradosso del solaio e sulle pareti perimetrali [dell'appartamento dell'attore, n.d.e.], come chiaramente evidenziato dalla documentazione fotografica e dai
grafici del degrado allegati, individuando la causa delle infiltrazioni in capo a beni
condominiali, quali i cornicioni perimetrali del piano di copertura del fabbricato. Dalle
fotografie allegate alla presente relazione si può ben vedere il degrado molto avanzato sul
cornicione perimetrale, con distacchi di intonaco in più punti, con macchie ed efflorescenze
diffuse lungo tutta la superficie”, imputandone la causa al “progressivo deterioramento dei
cornicioni (…) alla inesistente manutenzione degli elementi della copertura (bocchettone di
scarico e cornicioni) di natura condominiale” (così nella relazione del 16 luglio 2024)
Nulla è emerso a confutazione delle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio,
coerenti con le regole scientifiche e confortate dall'osservazione dei luoghi e dalla loro rappresentazione grafica e fotografica, conclusioni che vanno pertanto condivise appieno.
Ciò posto, deve affermarsi che, in tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà
luogo all'evento lesivo, al Condominio, in quanto rappresentativo dei proprietari dei cornicioni, sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi (e tale è anche il condomino se, come nella specie, sono danneggiati beni di proprietà esclusiva) dalle strutture murarie, di cui ha la piena custodia. Quindi, a norma dell'invocato art. 2051 c.c. per i danni cagionati alla proprietà attrice va affermata la responsabilità del , per CP_1
essere le infiltrazioni causate dall'omessa manutenzione di cose comuni.
N. 6891/2023 R.G. 5 3.- La domanda dell'attore diretta alla condanna del all'esecuzione dei CP_1
lavori necessari per la definitiva eliminazione delle cause delle infiltrazioni va respinta,
avendo lo stesso consulente tecnico d'ufficio accertato che “tra il gennaio 2022 e maggio
2022 è stato eseguito un intervento di impermeabilizzazione parziale dei cornicioni con una
guaina liquida applicata a pennello” e che, quantunque il tecnico avesse ritenuto l'opera inadeguata, “A seguito di tale intervento, tuttavia, come accertato durante i tre sopralluoghi
effettuati dal sottoscritto in data 21 febbraio 2023, 05 maggio 2023 e 12 aprile 2024 le
infiltrazioni sembrerebbero essersi arrestate completamente: ciò si evince dal fatto che lo
stato di luoghi è pressoché immutato rispetto a quanto rilevato in sede di primo sopralluogo
effettuato in data 15/02/2023” (così ancora nella relazione del 16 luglio 2024).
La causa delle infiltrazioni deve ritenersi, quindi, rimossa.
4.- Quanto ai danni, spetta all'attore il ristoro della somma di € 9.935,50 occorrente,
secondo la condivisa stima dell'ausiliario, fondata sull'osservazione dei luoghi e l'esame dei prezzi correnti al 2024 e riassunta nel computo metrico allegato alla prima relazione di CTU,
per il ripristino in condizioni di normalità e salubrità degli ambienti della proprietà attrice danneggiati dalle infiltrazioni.
Spetta, altresì, il rimborso della spesa di € 300,00, pagate alla impresa di CP_2
per l'intervento al soffitto dell'appartamento in questione (v. la fattura n. 19 del
[...]
09/08/2022, in prod. att.), per causale e tempi riferibile alle infiltrazioni oggetto di lite.
Non spetta, invece, la somma di € 2.800,00 pretesa quale mancato guadagno in ragione dell'accordo transattivo del 15 luglio 2022 tra l'attore e il locatario (di parte)
dell'appartamento, perfezionato in ragione della compensazione rispettive pretese creditorie
(per il mancato pagamento dei canoni di locazione, dal lato del locatore, e per i vizi dell'immobile, dal lato del conduttore), poiché detto accordo non opponibile a chi, come il
Condominio, non ne fu parte. L'indicata transazione, poi, contempla la compensazione di canoni non pagati (il cui ammontare non è indicato in quella transazione) con un esborso solo preventivato per lavori di “manutenzione straordinaria” dell'appartamento pertinenti la
N. 6891/2023 R.G. 6 “pitturazione totale dell'immobile”, benché le infiltrazioni non fossero estese all'intero cespite
(così nel preventivo allegato alla transazione).
Spetta, invece, il rimborso delle spese per la consulenza tecnica preventiva ex art. 696 bis c.p.c. che, rientrando nelle spese stragiudiziali sopportate dalla parte prima della lite, non hanno natura giudiziale, sicché non danno luogo ad un'autonoma liquidazione da parte del giudice che ha disposto la consulenza, ma devono essere liquidate all'esito del giudizio di merito, come danno emergente (cfr. Cass. n. 30854/2023): nella specie, sono provate e documentate spese per € 1.800,00, sostenute in data 2 agosto 2023 (come copia di bonifico bancario in atti) a tacitazione della richiesta dell'ing. Persona_1
espressa con notula n. 32/23.
Gli importi di € 9.935,50, di € 300,00 e di € 1.800,00 vanno attualizzati alla data presente decisione e ascendono a complessivi € 12.208,12, cui vanno aggiunto il ristoro del maggior danno per non aver potuto disporre della somma dovuta nel tempo trascorso dall'epoca del fatto o degli esborsi al saldo;
danno a sua volta equitativamente liquidato in un importo pari a quello degli interessi legali che sarebbero maturati su dette somme, prima devalutate fino ai primi degli indicati termini temporali secondo la corrispondente variazione dell'indice calcolato dall'ISTAT FOI dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, al netto dei consumi di tabacchi, e poi rivalutata annualmente secondo le corrispondenti variazioni dello stesso indice fino all'attualità, quindi pari a € 265,93.
Alla somma complessiva di € 12.474,05 vanno aggiunti gli interessi al tasso di legge fino al saldo effettivo, computati sulla sola sorta capitale di € 12.208,12.
5.- Le spese del giudizio seguono la soccombenza del Condominio e vanno direttamente attribuite all'avvocato Massimo Oliva, che ne ha chiesto la distrazione.
Dette spese vanno liquidate in € 250,00 per spese vive, e in € 3.600,00 per compensi professionali, computati in € 900,00 per la fase introduttiva, € per 700,00 per la fase introduttiva, € 1.000,00 per la fase istruttoria e di trattazione, € 1.000,00 per la fase decisionale considerando il valore della causa (secondo il decisum), l'attività professionale
N. 6891/2023 R.G. 7 effettivamente svolta e le vigenti tariffe forensi, cui vanno aggiunti il rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% di quei compensi, IVA e CPA se dovuti come per legge.
Anche le spese della consulenza tecnica d'ufficio disposta in questa fase vanno poste a carico di parte convenuta, in applicazione della regola della soccombenza e della causalità
dell'attività istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando:
1) condanna il convenuto del fabbricato di via Controparte_1
Lungomare Cristoforo Colombo n. 351 di Salerno a pagare a la somma Parte_1
di € 12.474,05, oltre gli interessi al tasso di legge fino al saldo effettivo, computati sulla sola sorta capitale di € 12.208,12;
2) condanna il convenuto del fabbricato di via Controparte_1
Lungomare Cristoforo Colombo n. 351 di Salerno a pagare a le spese Parte_1
del giudizio, che liquida in € 250,00 per esborsi ed € 3.600,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% di quei compensi, IVA e CPA se dovuti come per legge;

3) pone definitivamente a carico dei convenuti i convenuti , e CP_3 CP_4
, in solido tra loro, le spese della disposta consulenza tecnica d'ufficio. CP_5
Salerno, 27 marzo 2025. Il giudice
Andrea Luce
N. 6891/2023 R.G. 8