Repubblica italiana Tribunale ordinario di Roma – VI Sezione civile Gop Dott. OB LE Udienza del 21/11/2025
E' presente per parte attrice , l'Avv. Parte_1
AC MA, la quale si riporta ai propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni come rassegnate. Precisa che non risultano pagati i canoni maturati da aprile 2025 sino ad oggi, per cui insiste per la risoluzione per grave inadempimento, essendo i precedenti pagamenti avvenuti dopo l'intimazione di sfratto ed il mutamento del rito, a più di tre anni dalla loro maturazione.
E' presente per parte convenuta, , l'Avv. PRETE UMBERTO, Controparte_1
il quale si riporta alla propria comparsa e ne chiede l'accoglimento, con accoglimento delle domande, condanna alle spese di lite con attribuzione.
Le parti precisano che il primo dei due locali cassoni è stato rilasciato a seguito della comunicazione di recesso versata in atti. IL GOP
Dato atto, ritenuta la causa matura per la decisione, si ritira in camera di consiglio al cui esito dà lettura del dispositivo della sentenza scritta in calce.
Il presente verbale viene letto ai procuratori presenti che lo approvano.
Roma, lì 21/11/2025
Il Gop – Giudice unico OB LE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 1 Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 3776 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
- C.F. , elett.te dom.to, anche Parte_2 Pt_1 P.IVA_1
digitalmente, in alla Via Chisimaio n. 29, presso lo studio dell'Avv. Tamara Pt_1
Barracca, che lo rappresenta e difende giusta delega in atti
ATTORE
E
, c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._1
BE TE, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in alla Via Pt_1
Savoia n. 33, giusta procura in atti
CONVENUTO
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il . Parte_1
ha intimato a lo sfratto per finita locazione alla data del 30 giugno Controparte_1
2024, in relazione al contratto sottoscritto il 1 luglio 2019 e registrato in data 20 febbraio 2020 presso l'Ufficio del registro di Ufficio Territoriale di DPRM2 UT Pt_1
Roma 7, al n. 1359, avente ad oggetto la locazione quinquennale, dal 1 luglio 2019 al
30 giugno 2024, ad uso archivio dello studio legale, dei due locali ex cassoni acqua potabile, siti al piano IV del fabbricato in via Savoia, n. 33, sebbene in Pt_1
riferimento al solo locale posizionato a destra, essendo stato l'altro già riconsegnato a seguito di intervenuto recesso del conduttore.
L'intimato, ritualmente costituitosi con comparsa di risposta, si è opposto alla convalida ed ha chiesto di rigettare la domanda di sfratto per indeterminatezza del petitum e della causa petendi e dichiarare la carenza di legittimazione attiva del
2 ; di respingere la richiesta di sfratto per finita Controparte_2
locazione “in quanto non vi è alcuna locazione”. In via riconvenzionale, di accertare e dichiarare il diritto di usucapione dei beni “locali cassoni” situati a via Savoia Pt_1
n. 33, a favore del conduttore, con conseguente diritto di trascrizione della sentenza presso i pubblici registri;
di ordinare la restituzione delle somme incassate indebitamente dal per l'importo di € 5.775,00 o di Parte_1
quello minore o maggiore dichiarato di giustizia.
Denegato il provvedimento di rilascio e disposto il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., entrambe le parti hanno provveduto all'integrazione degli atti introduttivi. L'attore, nella propria memoria integrativa ha così concluso: rigettare la domanda di usucapione dei beni situati a Via Savoia n. 33; rigettare la domanda di restituzione dei Pt_1
canoni già versati, per gli anni pregressi, poiché infondata;
condannare il convenuto al pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti pari a € 1.027,50, e conseguentemente pronunciare la risoluzione del contratto per grave inadempimento ordinando il rilascio dell'immobile.
Il convenuto ha depositato la memoria ex art. 426 c.p.c. quando era elasso il termine decadenziale assegnatogli al momento del mutamento del rito.
Esperito senza esito il tentativo di mediazione obbligatorio ratione materiae, la causa è venuta per discussione all'udienza del 21 novembre 2025, al cui esito si è stata data lettura del dispositivo della presente sentenza.
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La domanda attorea è in parte fondata e va accolta per quanto di ragione.
Il contratto di locazione inter partes è provato dalla scrittura privata registrata prodotta sin dalla costituzione in giudizio dall'attore.
Di alcun rilievo è l'eccezione di parte convenuta di carenza di legittimazione attiva e di inesistenza del contratto, costituendo ius receptum il principio per cui, in materia di locazioni, la qualifica di locatore non coincide necessariamente con quella di proprietario, stante la natura obbligatoria del rapporto, in ragione della quale chiunque abbia la disponibilità di fatto di una res in base ad un titolo non contrario a norme di
3 ordine pubblico, può validamente concederla in locazione. Ne consegue che il conduttore convenuto in giudizio per l'adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto non può, valendosi dell'eccezione de iure tertii, contestare la legittimazione del suo diretto contraente (Cass. 13 luglio 1999, n. 7422, sicut nr. 11730/2915).
Venendo ora all'oggetto della presente azione, è innegabile che il contratto dedotto, nella parte residua dopo il rilascio dell'ex cassone di sinistra, abbia come oggetto la locazione di un locale ex cassone acqua potabile, siti al piano IV del fabbricato in via Savoia, n. 33 a destra, concessi in locazione per uso strumentale all'attività Pt_1
professionale del convenuto.
E' parimenti innegabile che per uno di questi, segnatamente quello “posizionato a sinistra, sopra l'appartamento del Condomino Bacchetti”, il conduttore abbia manifestato al locatore, giusta comunicazione del 10 febbraio 2022, la propria intenzione di recedere dal rapporto alla data del 1 maggio 2022 e che il Condominio non si sia opposto alla risoluzione del contratto in parte qua alla data indicata, salvo poi constatare la mancata riconsegna del locale.
Venendo quindi all'esame della parte del contratto tutt'ora vigente tra le parti, relativa al restante locale ex cassone (quello posizionato a destra), è innegabile che la durata contrattuale originariamente stabilita in cinque anni con scadenza il 30 giugno 2024 vada ricondotta, in ragione della funzione della locazione espressamente indicata in contratto nella conservazione di beni legati all'attività professionale del conduttore, alla legge n. 392 del 1978, che disciplina, tra gli altri, gli esercizi abituali e professionali di attività di lavoro autonomo. Ciò a mente dell'arresto della Suprema Corte (Cass.
13.11.2009 n. 24035), secondo cui “l'applicabilità della disciplina di cui agli artt. 27 e seg. della legge medesima deve essere affermata quando, pur in difetto di un rapporto pertinenziale (in senso proprio), risulti un collegamento funzionale di detto immobile con una delle attività contemplate dal citato art. 27, svolta in altro locale di cui il conduttore abbia la disponibilità a qualsiasi titolo”, con conseguente durata delle locazioni e sublocazioni a non meno di sei anni, salvo rinnovo, con conseguente inderogabilità della disposizione, che stabilisce una durata minima che non è possibile
4 variare (Cassazione, 26 aprile 2004, n.7927; 31 gennaio 2006, n.2137).
Peraltro, la stipulazione di un contratto di locazione di immobile urbano destinato a uso non abitativo per una durata inferiore al termine minimo di legge non determina la nullità del contratto, ma la sola invalidità della clausola derogativa, destinata ad essere sostituita di diritto, ex art. 1419 c.c., comma 2, dalla norma imperativa di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, comma 4, senza che ne resti travolto l'intero contratto, per effetto dell'automatica eterointegrazione del regolamento pattizio, con conseguente applicazione al rapporto della durata minima prevista dalla norma (Cass, ord.
2974/18)”.
La durata del contratto originariamente prevista dal 1 luglio 2019 al 30 giugno 2024, per effetto della nullità della relativa clausola, va quindi intesa, per il primo sessennio, come scadente il 30 giugno 2025. Poiché, a mente dell'art. 29 della legge 392/78, al termine del primo periodo il locatore può evitare l'automatico rinnovo per un ulteriore periodo di sei anni solo in presenza dei requisiti espressamente indicati nella norma e poiché nessuno di questi è stato indicato in intimazione dall'attore o comunque entro il termine decadenziale annuale (già scaduto rispetto alla scadenza naturale del 30 giugno 2025), utile a determinare la cessazione del contratto alla prima scadenza, il rapporto deve intendersi come automaticamente rinnovatosi fino al 30 giugno 2031.
La disdetta, in questo caso coincidente con l'intimazione notificata, ha infatti la funzione di impedire la rinnovazione, ma non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza, sicché anche laddove, come nel caso di specie, si riferisca ad una data errata rispetto alla reale scadenza, perché a questa precedente, essa può valere per il termine successivo. (in senso conforme, anche se riferito all'ipotesi di disdetta tardiva, Cass. 4-5-1989, n. 2076; Cass. 20-2-1996, n. 1318).
Ciò posto, avendo parte locatrice, con l'intimazione di licenza e nelle successive memorie, comunque manifestato la volontà di riavere la disponibilità dell'immobile in tempo utile rispetto alla scadenza naturale del contratto e dovendosi comunque la notifica dell'intimazione ritenere tempestiva (essendo stata ricevuta ben prima dei dodici mesi previsti dal citato articolo 28) rispetto alla legittima scadenza del 30 giugno
5 2031, la domanda va accolta, seppure con riferimento a quest'ultimo termine.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, «in caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l'eventuale errore nell'indicazione della data di scadenza del contratto in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, così come per converso non configura un caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché è la legge a determinare termini e date. Ciò in quanto la causa petendi dell'azione di licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare, in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, ed a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti (Cass. 12-9-2000, n. 12028; Cass. 9-10-1998, n. 10030; Cass. 11-
9-1996, n. 8223), giacché quando il giudice accerta e conseguentemente dichiara che la scadenza del contratto è successiva a quella indicata dal locatore attore (adottando i consequenziali provvedimenti) si realizza un'ipotesi di accoglimento parziale della domanda, a fronte di una più anticipata richiesta di cessazione del contratto e quindi di restituzione dell'immobile, venendo in tal caso statuita una maggiore durata del contratto e pertanto del diritto al godimento da parte del conduttore con un corrispondente minore diritto per il locatore» (Cass. 6-7-2006, n. 15353).
La domanda attorea va parzialmente accolta;
per l'effetto, va dichiarato che il contratto inter partes verrà a cessare alla scadenza del 30 giugno 2031. Ai sensi dell'art. 56 legge n. 392 del 1978, tenuto conto delle condizioni delle parti e delle ragioni del rilascio, nonché del tempo della disdetta, la data dell'esecuzione va fissata al 1 agosto 2031.
La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore va invece dichiara inammissibile in ragione della sua novità, essendo stata proposta per la prima volta a mezzo delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c..
Una volta proposta con l'intimazione di sfratto unicamente la domanda di risoluzione per finita locazione, non è possibile mutarla in (o aggiungere alla stessa una) richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'art. 1453 c.c., atteso che quest'ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al petitum, sia alla causa
6 petendi. Pertanto, la stessa deve ritenersi “inammissibile come domanda nuova” (Cass. civ., n. 10691/1969) proposta, appunto, con le conclusioni di cui alla memoria integrativa».
La domanda riconvenzionale di usucapione va rigettata sia perché infondata che perché non provata (anche in ragione della tardività delle istanze istruttorie, formulate nella memoria ex art. 426 c.p.c., depositata successivamente allo scadere del termine decadenziale).
In ogni caso, va rilevato come colui che eccepisca l'usucapione di una cosa comune al condominio deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione. E cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si sia verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà (Cassazione civile, sez. II, sentenza
06/10/2016 n° 20039).
Nel caso di specie, la circostanza per cui il convenuto ha stipulato un contratto di locazione (comportante per propria natura l'animus di detenere per conto altrui) avente ad oggetto proprio i locali che intende usucapire, rafforzata dall'avere inviato, in relazione ad uno di questi, anche una comunicazione di recesso dal rapporto locatizio, comunicando al la propria intenzione restitutoria, unitamente all'assenza Parte_1
di alcun comportamento qualificabile come interversione del titolo della situazione di fatto sulla res, eliminano in nuce la stessa possibilità di configurazione dell'animus rem sibi habendi, il quale, unitamente al trascorrere del periodo utile, costituisce requisito indispensabile per la richiesta prescrizione acquisitiva.
Parimenti infondata è la domanda di ripetizione di quanto versato in ottemperanza del contratto di locazione, trovando l'obbligazione di pagamento fonte nella perdurante vigenza del contratto di locazione.
La reciproca soccombenza derivante dal parziale accoglimento della domanda attorea
7 e dal rigetto di quelle avanzate dal convenuto comporta la parziale compensazione delle spese del giudizio nella misura di 1/5 e la conseguente condanna del convenuto alla refusione all'attore per l'eccedenza, da liquidarsi secondo i parametri medi previsti dal
D.M. 147/22 relativamente alle cause di valore fino ad € 5.200,00 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, in assenza di istruttoria.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal
[...]
in nei confronti di , così decide: Parte_1 Pt_1 Controparte_1
a) dichiara che il contratto di locazione per uso diverso all'abitativo sottoscritto il
1 luglio 2019 e registrato in data 20 febbraio 2020 presso l'Ufficio del registro di Roma,
Ufficio Territoriale di DPRM2 UT Roma 7, al n. 1359, relativamente al locale ex cassone acqua potabile, sito al piano IV del fabbricato in via Savoia, n. 33, Pt_1
posizionato a destra, verrà a cessare alla data del 30 giugno 2031;
b) condanna a rilasciare l'immobile locale ex cassone acqua Controparte_3
potabile, sito al piano IV del fabbricato in via Savoia, n. 33, posizionato a destra Pt_1
al in alla data del 1 agosto 2031; Parte_1 Pt_1
c) dichiara inammissibile la domanda attorea di risoluzione per inadempimento;

d) rigetta le domande riconvenzionali di usucapione e di condanna alla ripetizione dei canoni versati;

e) attesa la reciproca soccombenza in ragione di 1/5, condanna Controparte_1
a rifondere al in le spese di lite per Parte_1 Pt_1
l'eccedenza, che liquida in € 60,80 per esborsi ed € 1.361,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali (15%), IVA e CPA come per legge.
Roma lì 21 novembre 2025
Il GOP
OB LE
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