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N.R.G.8847/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
- SEZIONE PRIMA CIVILE -
In composizione monocratica, in persona del g.o.p. Emanuela Maggiore, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento n.r.g 8847/2022 tra
(CF: ), nata a [...], il Parte_1 C.F._1
24/8/1972, residente in [...], rappresentata e difesa dall'avv. Nicola Maestri e dall'avv. Alessandra Bessi del foro di
Brescia
- PARTE ATTRICE OPPONENTE-
E
(C.F.: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, sig. rappresentata e difesa CP_2 dall' avv. Eleonora Guitti del foro di Brescia
- PARTE CONVENUTA OPPOSTA –
Conclusioni delle parti
Per parte attrice opponente :
In via preliminare voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accogliere la presente opposizione e per
l'effetto, dichiarare nullo, inefficace e privo di effetti giuridici e/o revocare il decreto ingiuntivo n.2236/2022, emesso dal Tribunale di Brescia nei confronti di in data 31.5.2022 e notificato in data 10.6.2022 Parte_1 per l'assoluta insussistenza dei presupposti di legge e comunque per tutti

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i motivi esposti in narrativa. Nel Merito: accertare e dichiarare che la RA , per le ragioni tutte dedotte in narrativa del presente Parte_1 atto, nulla deve per la fattura monitoriamente azionata con il procedimento di ingiunzione, i titoli sottostanti e le causali indicate in narrativa, e disporre la revoca del decreto ingiuntivo opposto;
dichiarare nullo e di nessun effetto il decreto ingiuntivo opposto. In via riconvenzionale
Accertata la temerarietà della lite intrapresa, condannare Controparte_1 al risarcimento dei danni ex art. 96 cpc nella misura che il Tribunale riterrà equa e che risulterà di giustizia. Condannare, altresì, la convenuta opposta, alla restituzione dell'assegno bancario rilasciato a titolo di caparra confirmatoria dell'importo di € 2.500,00 n. 3775221411-00 tratto sulla Banca Unicredit Spa. In via subordinata Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale dovesse ritenere dovuta una mediazione da parte della RA in favore della accertata la totale Pt_1 Controparte_1 assenza di pattuizione in ordine alla mediazione in favore della
[...] ed in mancanza dalle tariffe o dagli usi o, Voglia Controparte_3 determinare in via equitativa l'entità dell'importo eventualmente dovuto a titolo di mediazione, revocando in ogni caso il decreto ingiuntivo. Con vittoria di spese e compensi di lite.
Per parte convenuta opposta : in via principale e nel merito: confermare il decreto ingiuntivo opposto n.
2236/2022 emesso dal tribunale di Brescia in data 31/05/2022 – RG n.
6067/2022. e, comunque, accertato e dichiarato che la Controparte_1 ha svolto attività di mediazione immobiliare in favore della RA Pt_1 condannare quest'ultima a corrispondere alla
[...] Controparte_1
l'importo di € 14.091,00, o la diversa maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa, in ogni caso, oltre agli interessi al tasso previsto dall'art. 1284, comma 4 c.c., dalla data della domanda al saldo, e al tasso legale dal dovuto alla domanda giudiziale, oltre alle spese e compensi professionali della procedura monitoria, liquidate in complessi € 850,00 oltre al rimborso forfettario, CPA come per legge e IVA (se dovuta) e le successive occorrende, rigettando, in quanto improponibili e/o 3
inammissibili e comunque infondate, tutte le domande formulate dall'opponente. In ogni caso: spese e compenso professionale rifusi. Si chiede, inoltre, che venga concesso termine per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
I – Con atto di citazione notificato, la sig.ra proponeva Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo N. 2236/ 2022 – N.R.G. 6067/
2022, emesso dal Tribunale di Brescia il 31 maggio 2022 e notificato il
10 giugno 2022, con il quale le era stato ingiunto di pagare in favore della la somma di euro 14.091,00 oltre interessi e spese. Controparte_1
Il provvedimento monitorio era stato richiesto a titolo di saldo della fattura n. 241/ 2021 emessa per provvigione asseritamente dovuta alla società ricorrente, titolare di agenzia immobiliare, a fronte dell'attività di mediazione espletata nell'ambito della vendita di una villa di proprietà dei sigg.ri e , posta in Botticino alla via Persona_1 Persona_2
Panoramica 26/ 28.
A sostegno dell'opposizione parte attrice eccepiva :
⎯ il decreto ingiuntivo era stato emesso illegittimamente per un credito illiquido quantificato unilateralmente, sebbene la proposta d'acquisto firmata dalle parti non riportasse alcun criterio tra quelli previsti dalla legge per la relativa determinazione;

⎯ l'inidoneità della fattura, quale atto unilaterale partecipativo, a dimostrare la fondatezza del credito;

⎯ l'email prodotta sub il doc. 4 in fase monitoria recava una dichiarazione confessoria comprovante che la provvigione in caso di esito positivo della compravendita sarebbe stata pagata solo dai proprietari venditori;

⎯ il ricorso conteneva una descrizione della dinamica della trattativa di vendita difforme da quella effettivamente accaduta;

⎯ dopo aver verificato la possibilità di acquisto contattando direttamente i proprietari, questi ultimi le avevano comunicato di essersi 4
rivolti ad un'agenzia per avere ogni notizia sullo stato dell'immobile anche dal punto di vista della regolarità catastale;

⎯ l'agenzia le aveva fatto sottoscrivere una prima proposta di acquisto il 18.09.2021 e accettata il 21.09.2021, con la fissazione del rogito al
31.12.2021 per dar modo alla parte venditrice di regolarizzare la pratica di sanatoria presso il Comune di Botticino;

⎯ a distanza di nemmeno un mese dalla prima accettazione, le parti sottoscrissero un secondo contratto, anticipando la data dell'atto di vendita al 10.11.2021, salve le proroghe necessarie al disbrigo di pratiche che avrebbero comportato in capo ai venditori penali di €
5.000,00 in ipotesi di atto notarile al 30.11.2021 ed ulteriori euro
5.000,00 nel caso di ulteriore posticipazione al 31.12.2021;
⎯ in entrambe le ipotesi, condizione essenziale per la sottoscrizione delle scritture richiamate era che in nessun caso la parte acquirente avrebbe corrisposto la mediazione all' agenzia;

⎯ le plurime inadempienze di parte promittente venditrice quali, il ritardo nella liberazione dell'immobile, l'asportazione di beni che erano stati ricompresi negli accordi di vendita, l'avevano indotta a risolvere il contratto per fatto e colpa dei signori Per_1
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 30 novembre
2022, si costituiva la che dopo essersi riportata a Controparte_1 quanto esposto nel ricorso per decreto ingiuntivo esponeva :
⎯ di essere stata contattata nel maggio-giugno 2021 dalla RA insieme al marito, sig. per visionare la villa sita in Parte_1 Tes_1
Botticino;
⎯ solo in un secondo momento gli stessi avevano rivelato di avere già avuto contatti con i proprietari ma di non essere mai riusciti a definire un accordo di vendita;

⎯ la RA aveva precisato che avrebbe formulato una Pt_1 proposta solo dopo aver ricevuto rassicurazioni circa lo stato della pratica di sanatoria che i proprietari dell' immobile, nel frattempo, avevano 5
intrapreso;
⎯ di avere contattato il tecnico di fiducia dei signori Per_1 Tes_2
e di avere fornito all' odierna opponente un resoconto dettagliato
[...] circa lo stato della pratica;

⎯ ad una prima proposta irrevocabile di acquisto non accettata dai proprietari, erano seguite altre trattative, all'esito delle quali la RA
, il 6/10/2021, aveva formulato una seconda proposta di Pt_1 acquisto per la somma di € 390.000,00 accettata dalla parte promittente venditrice il 7/10/2021;
⎯ contestualmente alla sottoscrizione della proposta, la CP_1 anche per il tramite della propria collaboratrice, RA ,
[...] CP_4 monitorava la pratica di sanatoria sollecitando anche il Comune e, nel contempo, iniziava una fitta corrispondenza con il notaio, dottor
[...]
incaricato dalla promissaria acquirente per la Persona_3 predisposizione dell' atto notarile di compravendita, nonché per la messa a punto e la consegna della documentazione necessaria per il rogito;

⎯ la collaboratrice della RA , Controparte_1 CP_4 aveva accompagnato la RA a visionare nuovamente Pt_1
l'immobile e in tale occasione la promissaria acquirente scattava diverse fotografie;

⎯ di avere invitato la promittente acquirente con raccomandata del
9/11/2021, a fornire la propria disponibilità per la stipulazione del contratto di compravendita per il 16.11.2021 che veniva poi fissato per il
30/11/2021;
⎯ tuttavia, il 29.11.2021, la RA dopo aver effettuato un Pt_1 ultimo sopralluogo accompagnata dalla , aveva comunicato CP_1 al notaio la volontà di sospendere l'atto al fine di ultimare lo sgombero dei locali oggetto della proposta e per definire alcuni dettagli con la parte promittente venditrice;

⎯ di avere inoltrato alla sig.ra in data 1-2/12/2021 a Parte_1 mezzo raccomandata, la fattura n. 241/2021 chiedendo il pagamento 6
dell'importo di € 14.091,00, pari al 3% del prezzo pattuito dalle parti per la compravendita, quale provvigione maturata per l'attività di mediazione prestata in suo favore con riferimento alla proposta accettata il 6-
7/10/2021;
⎯ nel corso di una conversazione telefonica registrata avvenuta il
6/12/2021 tra il legale rappresentante di ed il signor CP_1 Tes_1 quest'ultimo a fronte dell'affermazione che avrebbe dovuto corrispondere la provvigione all'agenzia, non replicava che gli accordi fossero diversi;

⎯ la RA era priva di potere di rappresentanza della CP_4 società.
Infine, quanto alla domanda riconvenzionale di restituzione dell'assegno bancario n. 3775221411-00 di euro 2.500,00 eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva, trattandosi di assegno consegnato ai sigg.ri in forza della proposta da loro accettata. Per_1
II - Con ordinanza 8 febbraio 2023 l'istanza di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto veniva respinta.
Con successivo provvedimento del 2 novembre 2023 il Giudice assegnatario delegava la sottoscritta per l'ulteriore trattazione e la decisione finale.
Espletata l'istruttoria mediante l'escussione di testimoni, la causa, previo scambio di comparse conclusionali e di repliche è giunta alla fase della sua decisione.
III – La presente controversia ha ad oggetto la richiesta di pagamento del compenso determinato in Euro 14.091,00 oltre accessori avanzata da a titolo di provvigione per aver svolto attività di Controparte_1 mediazione nell'ambito della vendita immobiliare sopra descritta. Pe In particolare, i sigg, avevano dato l' incarico alla predetta Per_1 agenzia, poiché le trattative precedentemente intercorse con la sig.ra si erano arenate e vi era la necessità di procedere alla Parte_1 sanatoria di alcune irregolarità edilizie presenti nell'immobile ( v. deposizione del teste ). Persona_1 7
La sig.ra sostiene che in base agli accordi intercorsi con la Parte_1 società opposta non avrebbe dovuto corrisponderle alcuna somma.
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L'opposizione merita accoglimento ed il decreto ingiuntivo deve essere revocato per i motivi che seguono.
Preliminarmente va ricordato che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento, ai sensi dell'art. 1755 cod. civ., sempre che tale diritto non sia escluso per effetto di un patto contrario che preveda la gratuità ex uno latere ( v. Cass. 12 aprile 2023 n. 9694; Cass. S.U. 2 agosto 2017 n.
19161) .
E' il caso di aggiungere che in presenza di un accordo di natura contrattuale che sia stato concluso tra le parti senza la previsione del compenso a favore del mediatore, le presunzione di onerosità derivante esclusivamente dalla legge, ai sensi della norma citata, può essere superata anche mediante la prova testimoniale non ostandovi l'art. 2722 cod. civ. ( arg. in motivazione Cass. 2023 n. 9694, Cass. 2022 n. 15321).
Nel caso di specie, ha allegato due moduli di Controparte_1 proposte irrevocabili d'acquisto firmate dalla sig.ra il 18 Parte_1 settembre 2021 (doc. 2) ed il 6 ottobre 2021 (doc. 3) .
Solo il secondo contiene un accordo vincolante per i contraenti, poiché il primo reca un'accettazione non conforme alla proposta che la proponente non ha sottoscritto ( v. art. 1326 c. 5 cod. civ.).
In quella del 6 ottobre 2021 (doc. 3) infatti, oltre all'accettazione della parte venditrice sono riportati tutti gli elementi essenziali del contratto, quali, i dati di identificazione dell'immobile, il prezzo di vendita ed il termine di stipulazione del definitivo, con la previsione di specifiche penali per il ritardo.
Tale documento (come quello che lo ha preceduto) nulla dice in merito al compenso dell'agenzia e regolamenta esclusivamente il rapporto giuridico tra promittente acquirente e promittente venditore. 8
In entrambi i moduli allegati da parte convenuta opposta, alla voce
“agente immobiliare” è riportata la sola firma di senza alcun CP_4 dato identificativo dell'agenzia.
Dall'ulteriore documentazione prodotta in atti risulta che la società opposta ha affidato a la gestione delle trattative intercorse CP_4 tra i proprietari dell'immobile e l'odierna opponente, mediante la spendita della denominazione “Altavista Immobiliare” che distingue l'insegna di
(come da visura CCIA doc. 1 pag. 10 fasc. parte Controparte_1 opposta)
In tal senso depongono tutti i messaggi email che sono stati allegati dalla società opposta sub doc. 4 e sub doc. 8 .
La stessa agente si è occupata di raccogliere informazioni presso il professionista di fiducia dei sigg.ri circa la pratica di sanatoria Per_1
( v. doc. 4 pag. 3 e pag. 10).
Inoltre, ha curato i contatti con il notaio, dott. al Persona_3 quale era stato conferito l'incarico da parte dell'acquirente per la stipulazione del contratto definitivo di vendita v. doc. 4 pag.
1,3,5,6,7,8,9).
In particolare, con l' email inviata l'8 ottobre 2021, cioè il giorno successivo a quello dell'accettazione della proposta ( v. fasc. parte opposta sub doc. 8 e sub doc. 4 pag. 11, ivi la data dell'8 ottobre 2021 pur non integralmente leggibile è incontestata v. opposizione pag. 8 e comparsa di costituzione pag. 7 ), la RA informa il notaio CP_4 delle condizioni di vendita nei seguenti termini :
“Buongiorno notaio, allego parte della documentazione richiesta . Sto aspettando di ricevere la ricevuta dell'ultima sanatoria depositata lunedì scorso presso il comune di Botticino. Segnalo che attualmente la caparra di
€2.500 è in deposito presso l'agenzia e che successivamente con un preliminare di compravendita o con la registrazione della proposta
d'acquisto andrà versata la caparra ulteriore 37.500,00 per un totale complessivo di € 40.000,00 come concordato nella proposta d'acquisto sottoscritta. 9
Segnalo inoltre che la nostra provvigione verrà corrisposta solo dalla parte venditrice e sarà pagata al preliminare al rogito”.
Il notaio, dott. sentito come testimone, ha tra l'altro Persona_3 dichiarato “ confermo le email di cui al doc. 4 di parte opposta che mi vengono mostrate. Con riferimento all'email dell'8 ottobre preciso che ho controllato la bozza del rogito ove la provvigione era prevista solo a carico della parte venditrice non della parte acquirente. Ciò in quanto per legge le parti devono dichiarare se si sono avvalse dell'agenzia immobiliare. Per ragioni fiscali i decreti Bersani richiedono l'obbligo di tracciabilità dei pagamenti anche dei compensi dati alle agenzie immobiliari.”
E' stata escussa anche la RA che ha dichiarato: “ ho CP_4 ottenuto l'abilitazione nel 2019 circa a questo punto potevo gestire le trattive direttamente sempre con la supervisione del titolare. Sulle trattative riferivo sempre al titolare dell'agenzia. Avendo il cliente davanti ero io che gestivo i colloqui con i clienti, concordavo gli atti preparatori nella compravendita, seguivo i contatti con i tecnici se c'era da fare una sanatoria…..”.
Interpellata in merito al contenuto dell'email dell'8 ottobre sopra trascritta, l'ha espressamente confermata: “ confermo che in data 8 ottobre, ho scritto al Notaio una email dal seguente tenore Persona_3 letterale: “…Segnalo inoltre che la nostra provvigione verrà corrisposta solo dalla parte venditrice e sarà pagata al preliminare o rogito”.
Alla luce delle deposizioni testimoniali e dei documenti fin qui esaminati, emerge pertanto che il ruolo della RA non era limitato CP_4
a quello di semplice collaboratrice poiché la stessa, pur con la supervisione del titolare, aveva condotto in prima persona le trattative intercorse tra i sigg.ri e la sig.ra Per_1 Parte_1
Aveva firmato personalmente il documento con la proposta di acquisto poi accettata che oggi la pone a fondamento della Controparte_1 propria pretesa, il che comprova che la predetta agente, svolgendo l'attività di mediatore immobiliare, poneva in essere atti produttivi di effetti anche nella sfera giuridica della società convenuta. 10
In tale contesto probatorio si deve ritenere che, come risulta dall' email data 8 ottobre 2021, confermata dalla stessa le condizioni CP_4 concordate tra la RA e la convenuta prevedevano che Parte_1
l'addebito della provvigione doveva essere posto ad esclusivo carico della parte venditrice.
Le ulteriori risultanze processuali portano ad escludere che detta pattuizione abbia subito modifiche.
La RA ha altresì riferito di avere sempre interloquito più CP_4 volte con il compagno della RA sig. al fine di Parte_1 Tes_1 ottenere il riconoscimento di un compenso, seppure simbolico .
Tuttavia, tale circostanza non ha alcuna rilevanza dal momento che il sig. è soggetto del tutto estraneo all'affare intercorso tra la RA Tes_1
ed i sig.ri . Pt_1 Per_1
Parimenti irrilevante è la trascrizione della conversazione telefonica registrata, intercorsa il 6.12.2021 tra il sig. della ed Pt_2 CP_1 il sig. ove quest'ultimo nulla afferma in ordine alla debenza delle Tes_1 provvigioni.
La considerazione che non vi siano stati ripensamenti in ordine al patto di rinuncia alla provvigione nei confronti dell'acquirente, così come risultante dalla email dell' 8 ottobre 2021, è rafforzata dall'ulteriore email del 18 novembre 2021 allegata da parte opposta (sub doc.4 pag. 4) con la quale la RA – non quindi il sig. respinge Parte_1 Tes_1
l'invito di recarsi presso gli uffici della per Controparte_1 sottoscrivere un contratto preliminare predisposto dall'agente, rifiutando così tale servizio e scrivendo che “abbiamo deciso di comune accordo ” di stipulare direttamente il rogito “previo benestare del Comune riguardo all'abuso edilizio commesso dal Per_1
Questa richiesta è in linea con altra comunicazione inviata dalla RA
al notaio (doc. 4 pag. 9) con la proposta di passare CP_4 direttamente al rogito. 11
In conclusione, sussistono sufficienti elementi probatori per ritenere che la RA aveva pattuito con l'agenzia di non pagare alcun Parte_1 importo a titolo di provvigione .
IV- La domanda riconvenzionale di restituzione dell'assegno bancario rilasciato a titolo di caparra confirmatoria dell'importo di € 2.500,00 n.
3775221411-00 tratto sulla Banca Unicredit s.p.a. è inammissibile.
Nella proposta di acquisto definitiva accettata dai sigg.ri si legge Per_1 che detto titolo di credito “ intestato alla parte venditrice, rilasciato all'agente immobiliare con l'incarico di consegnarlo all'avvenuta conoscenza ed accettazione della presente proposta di acquisto ( art. 1326 cod. civ. ) Da questo momento tale somma costituirà caparra confirmatoria
( art. 1385 c.c.) e la presente proposta avrà efficacia di contratto preliminare. Il venditore affiderà in deposito infruttifero all'agente fino alla realizzazione della / e condizione/i sospensiva/e eventualmente apposta/e alla presente proposta. In caso di inefficacia della proposta per effetto della condizione a cui sia eventualmente subordinata l'agente sarà automaticamente autorizzato tale assegno “
E' pertanto evidente che la dazione di tale assegno ha trovato giustificazione con l'obbligo assunto dalla la RA , parte Pt_1 acquirente, nei confronti dei sigg.ri parte venditrice, ed accede Per_1 alla promessa di compravendita stipulata tra gli stessi, cosicché, non ha alcuna attinenza con il titolo dedotto nel presente giudizio ( art. 36
c.p.c. ).
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Per tutto quanto sopra esposto, l'opposizione deve essere accolta con conseguente revoca del decreto ingiuntivo.
Va dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale formulata da parte opponente.
V- Sulle spese legali
Va respinta la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. formulata dall'attrice opponente nei confronti della convenuta poiché, 12
non sono ravvisabili i relativi presupposti alla luce del comportamento di parte opposta.
La ha allegato la documentazione relativa alla Controparte_1 questione oggetto del giudizio in reazione alla quale è anche emersa la necessità di un approfondimento istruttorio .
Una parziale compensazione delle spese di lite è correlata alla dichiarazione di inammissibilità della domanda riconvenzionale.
Tanto premesso, le spese di lite liquidate per l'intero, in applicazione dei vigenti parametri forensi, in complessivi euro 5.077,00 per compensi ( di cui euro 919,00 per la fase di studio;
euro 777,00 per la fase introduttiva;
euro 1680,00 per la fase istruttoria;
euro 1701,00 per la fase decisionale) oltre euro 145,00 per esborsi, nonché il 15% per rimborso spese generali, 4% c.p.a. ed oneri accessori dovuti per legge, sono compensate tra le parti nella misura di un quarto .
In forza dell'art. 91 c.p.c. resta a carico di parte opposta, CP_1
il pagamento, in favore di parte opponente, sig.ra
[...] Parte_1 della quota di tre quarti .


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, respinta ogni altra istanza, così provvede:
1) accoglie l'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Brescia il 31 maggio 2022 N. 2236/ 2022 – N.R.G.
6067/ 2022;
2) revoca il decreto ingiuntivo opposto;

3) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale formulata da parte opponente;

4) liquida le spese di lite per l'intero in complessivi euro 5.077,00 per compensi oltre euro 145,00 per esborsi, nonché il 15% per rimborso spese generali, 4% c.p.a. ed oneri accessori dovuti per legge, le compensa tra le parti nella misura di un quarto e condanna parte opposta al pagamento in favore di parte opponente della quota dei restanti tre quarti.
Brescia lì 16 gennaio 2025
Il gop Emanuela Maggiore