TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Nel processo civile, iscritto al n. R.G. 547/2025, il Giudice, lette le note scritte depositate dalle parti, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., e visti gli atti di causa, decide la lite come da sentenza che segue, procedendo al contestuale deposito della stessa, che tiene luogo della lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

RE P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Massimiliano
Sacchi, ai sensi degli art. 281 terdecies, 281 sexies c.p.c., ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
nel processo civile iscritto al n. 547/2025 R.G.A.C., pendente tra:
(C.F.: ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C. F. ), rappresentati e difesi, come da procura in C.F._2
atti, dall'Avv. Vincenzo Mangione (C.F.: ); C.F._3
RICORRENTI
E
(CF: ); Controparte_1 C.F._4
RESISTENTE CONTUMACE Oggetto: risoluzione preliminare di vendita e comodato.
Conclusioni:
per i ricorrenti: “.. A. accertare e dichiarare che il contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 07.03.2022, si è sciolto per recesso dei promittenti venditori signori e a Parte_1 Parte_2
causa del grave inadempimento del promittente acquirente, sig.
[...]

CP_1
B. Conseguentemente, accertare e dichiarare risolto il collegato successivo contratto di comodato ad uso gratuito, firmato e registrato tra le parti in causa in data 09.08.2022, sia per intervenuta scadenza, che per recesso dal detto contratto preliminare.
C. Accertare e dichiarare che il signor nonché aventi Controparte_1
causa, occupa senza titolo alcuno l'unità immobiliare di proprietà ricorrente, sita in Salice Salentino alla via Maria Cristina di Savoia n. 30 e
30/A, posta al piano terra e identificata nel Catasto Urbano al foglio 32, part.lla 60, sub 3 con Ctg. C/3, della superficie complessiva di circa 155 mq. nonché al piano primo, contrassegnata al foglio 32, p.lla 60, sub 4 con Ctg.
A/3, vani 6,5 e della superficie complessiva pari a circa mq. 200, per
l'effetto condannare il resistente a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose i detti immobili, rimettendoli nel pieno e legittimo possesso dei fratelli fissando contestualmente la data di esecuzione per il Pt_1
rilascio.
D. Inoltre, accertare e dichiarare il diritto degli odierni ricorrenti alla ritenzione della caparra ricevuta pari ad € 6.000,00 cadauno, come
Pag. 2 di 14 conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della controparte resistente e per gli effetti, condannare esso sig. al Controparte_1
pagamento della somma complessiva pari ad € 12.000,00.
E. Con vittoria di spese e competenze di lite da liquidarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con ricorso, proposto ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c., depositato in data 27.1.2025, notificato il 12.4.2025, i ricorrenti in epigrafe indicati adivano l'intestato Tribunale, deducendo che: con contratto preliminare sottoscritto in data 07.03.2022, promettevano di vendere, a
[...]
che si obbligava ad acquistare, gli immobili di proprieta pro CP_1
quota indivisa al 50% siti in Salice Salentino alla via Maria Cristina di
Savoia n. 30 e 30/A, di cui un opificio, posto al piano terra, identificato, nel Catasto Urbano al foglio 32, part.lla 60, sub 3 con Ctg. C/3, della superficie complessiva di circa 155 mq, ed un appartamento, ubicato al piano primo, contrassegnato al foglio 32, p.lla 60, sub 4 con Ctg. A/3, vani
6,5 e della superficie complessiva pari a circa mq. 200; al momento della sottoscrizione, il promissario acquirente emetteva, a titolo di caparra confirmatoria, due assegni bancari, di euro 6.000,00 ciascuno, e le parti concordavano il pagamento dei residui euro 44.000,00, da versare alla stipula del definito che doveva avvenire entro e non oltre il termine del
30.06.2024; gli immobili, dotati di permesso di costruire in sanatoria n.
23 del 28.05.2012, pratica edilizia n. 43/2012 all'uopo rilasciata dall'Ufficio tecnico del Comune di Salice Salentino, erano privi della
Pag. 3 di 14 certificazione di agibilita , di idoneita statica e sismica, ma nell'intervenuto accordo i promittenti venditori immettevano subito nel possesso la parte promittente acquirente, previa consegna delle relative chiavi di accesso, al fine di permettere a quest'ultima di porre in essere tutte le attivita necessarie a rendere idoneo il fabbricato e, in specie, il locale per lo svolgimento dell'attivita di panificazione e commercio, a propria cura e spese;
dopo alcuni mesi dall'intervenuto affare, le parti decidevano di redigere, firmare e registrare presso l'Agenzia delle
Entrate di AR (Serie 3 - n. 1586), un contratto di comodato d'uso gratuito, relativo sempre ai due immobili oggetto di compravendita, a tempo determinato e con scadenza al 31.12.2024, al fine di permettere all'acquirente di poter presentare in prima persona le richieste/permessi autorizzative presso i preposti uffici pubblici;
nel mese di giugno dell'anno 2024, i proprietari degli immobili in questione, allorquando si decidevano a mettere all'incasso i due assegni bancari consegnati dall'acquirente a titolo di caparra confirmatoria, scoprivano che gli stessi erano privi di autorizzazione e che, pertanto, venivano protestati;
vano si rivelava l'invito, rivolto all'acquirente, affinche rispettasse il termine ultimo per la stipula del rogito notarile previsto e concordato entro il 30.06.2024; in seguito, gli istanti notificavano al formale diffida ad adempiere, datata 10.07.2024, con espresso CP_1
avviso che, decorso il concesso termine di 15 giorni, in difetto della stipula dell'atto pubblico di trasferimento degli immobili, l'accordo preliminare e, con esso, il contratto di comodato, si sarebbero dovuti ritenere risolti di diritto;
poiche il promissario acquirente si era reso inadempiente, sia per essere rimasti impagati gli assegni consegnati a
Pag. 4 di 14 titolo di caparra, che per essersi sottratto all'obbligo di concludere il definitivo, essendo decorso un congruo termine dalla scadenza concordata ed essendo frattanto sopravvenuta la scadenza anche del termine per la restituzione dei beni, previsto nel contratto di comodato
(31.12.2024), essi istanti avevano interesse ad ottenere l'accertamento giudiziale dell'avvenuto recesso dal contratto preliminare di vendita immobiliare sottoscritto in data 07.03.2022, per inadempimento del promittente compratore, nonche ad agire in giudizio per il riconoscimento del diritto a trattenere la caparra ad essi versata, giusto l'atto di invito e diffida del 10.07.2024, nonche ad ottenere il rilascio degli immobili, indiscutibilmente conseguenza all'operato recesso.
Sulla scorta di tali premesse, i ricorrenti chiedevano l'accoglimento delle conclusioni dinanzi trascritte.
Adottato dal G.I. il provvedimento di fissazione dell'udienza, ex art. 281 undecies c.p.c., ed operata dal ricorrente la notifica, a controparte, del ricorso e del predetto decreto, alla prima udienza del 25/06/2025, il
Giudice, verificata la regolarita della notifica, dichiarava la contumacia del e rinviava la causa all'udienza del 17/12/2025, per la CP_1
discussione, con trattazione scritta.
Con provvedimento del 16.10.2025, il fascicolo veniva rimesso allo scrivente quale Magistrato applicato a distanza ai sensi dell'art. 3 D.L. n.
117/2025.
Pag. 5 di 14 Con proprio provvedimento del 4.12.2025, lo scrivente confermava la sostituzione dell'udienza di discussione mediante concessione alle parti dei termini per deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
Depositate, da ultimo, dai ricorrenti le note scritte in sostituzione dell'udienza, la causa era decisa.
§ 3.
Muovendo dalla prima delle domande proposte, avente ad oggetto l'accertamento del legittimo esercizio, da parte dei ricorrenti, del recesso ex art. 1385 c.c., giova premettere che, come ritenuto in giurisprudenza, “la parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454, cod. civ.), può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385, secondo comma, cod. civ.) e, in quest'ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria, non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso (conf. Cass.
387/05) ..” (cfr. da ultimo, Cass. civ. Sez. 2, Sentenza n. 26206 del 2017).
Alla stregua di tale principio, deve, quindi, ritenersi che non sia ai ricorrenti precluso di ottenere in giudizio l'accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 co. 2 c.c., ancorché gli stessi abbiano, con lettera raccomandata del 10.7.2024, notificata per compiuta giacenza il 16.8.2024, provocato la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1454 c.c., in ragione della diffida ad adempiere con la stessa
Pag. 6 di 14 intimata e del decorso del termine di 15 giorni vanamente accordato al promissario acquirente.
Tanto premesso, alcun dubbio residua in merito alla sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1385 c.c., ove si consideri che gli odierni istanti, mediante la produzione del contratto preliminare, hanno, anzitutto, provato il titolo negoziale posto a fondamento della pretesa.
In particolare, dalla lettura del citato contratto emerge che, effettivamente, le parti, in data 7.3.2022, avevano convenuto di stipulare, entro il 30.6.2024, la compravendita dei due immobili, opificio ed appartamento, indicati in ricorso e di cui in precedenza si è detto. Con lo stesso contratto si prevedeva la dazione, ad opera del , a titolo CP_1
di caparra confirmatoria, di due assegni, dell'ammontare di euro 6 mila ciascuno, ed il versamento del saldo, di euro 44 mila, al momento della stipula del definitivo, per la quale si conveniva la data del 30.6.2024.
Gli istanti hanno, poi, allegato l'inadempimento del rispetto CP_1
all'obbligo di conclusione del definitivo e, del resto, il resistente, rimanendo contumace, non ha fornito la prova dell'adempimento, che avrebbe comportato, da parte sua, la convocazione dei venditori dinanzi a Notaio di sua fiducia.
Peraltro, come detto, il promissario acquirente è rimasto inerte, nonostante la diffida ad adempiere, di cui dinanzi si è detto, mediante la quale i venditori gli significavano che, decorso il termine di 15 giorni dalla ricezione della missiva, si sarebbe determinata la risoluzione, sia
Pag. 7 di 14 del preliminare di vendita, che del collegato contratto di comodato dei medesimi cespiti.
Alcun dubbio residua, del resto, in ordine alla gravità del lamentato inadempimento, posto che esso ha riguardato sia l'obbligo di concludere il contratto definitivo, sia quello di pagamento della somma concordata a titolo di caparra. Infatti, in relazione alla stessa, i ricorrenti hanno documentato l'avvenuto protesto dei due assegni che il aveva ad CP_1
essi consegnato in sede di conclusione del preliminare (cfr. copia dei titoli, con i relativi protesti levati in data 4.7.2024 e 24.6.2024, allegati al fascicolo dei ricorrenti).
Ovviamente, la contumacia del resistente induce a ritenere non dimostrata la sussistenza di fatti, in tesi imputabili ai ricorrenti, ostativi alla conclusione del contratto.
Peraltro, non va omesso di evidenziare che, con il preliminare, il CP_1
era stato immesso anticipatamente nel godimento dei cespiti, al fine di poterli ristrutturare a sue spese e per rendere l'opificio idoneo all'attività di panificazione. Ne segue che incombeva sul resistente lo svolgimento delle attività prodromiche al conseguimento di tali effetti, quali, in specie, l'ottenimento dell'agibilità, dell'idoneità statica e sismica, requisiti che, al momento della stipula del preliminare, per come dichiarato nell'atto e ben noto alla parte acquirente, il bene non aveva.
Del resto, al riguardo, merita rimarcare che “In tema di compravendita, il promissario acquirente che sia stato diffidato a concludere il contratto
Pag. 8 di 14 definitivo entro un determinato termine, ha l'onere di eccepire, ex art.
1460 c.c., l'inadempimento del promittente venditore in relazione all'obbligo di produrre il certificato di agibilità dell'immobile prima che quest'ultimo, scaduto il termine fissato nella diffida, receda dal contratto preliminare, con la conseguenza che, qualora non proponga tale eccezione, non può più addurre in giudizio l'inadempimento come causa di illegittimità del recesso nel frattempo esercitato dalla controparte” (cfr.
Cass. civ. Sez. 2 - , Sentenza n. 26690 del 18/09/2023).
Pertanto, sussistendo l'inadempimento del promissario acquirente e, per converso, la condotta adempiente dei ricorrenti, in accoglimento della prima delle proposte domande, deve dichiararsi che il contratto preliminare si sia risolto in forza del recesso legittimamente esercitato dai promittenti venditori.
§ 4.
Gli istanti domandavano, poi, che venisse accertata la risoluzione anche del collegato contratto di comodato, intercorso tra le parti.
Anche tale domanda è fondata.
Invero, con contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data
15.9.2022, gli odierni ricorrenti concedevano, in comodato gratuito, al
, gli stessi immobili oggetto del preliminare di vendita. CP_1
All'art. 3 del comodato, le parti convenivano che la scadenza del contratto era fissata per il 30.12.2024, vale a dire 180 giorno dopo la scadenza del termine (30.6.2024), fissato per la stipula del definitivo e
Pag. 9 di 14 che, in caso di cessazione del contratto, il si obbligava alla CP_1
restituzione dell'immobile.
Orbene, essendo la scadenza concordata ampiamente decorsa ed avendone, del resto, i ricorrenti, già con lettera raccomandata del
23.1.2025, intimato al la restituzione, per cessazione del termine CP_1
di durata, deve, in accoglimento della domanda, dichiararsi risolto il contratto.
Resta, in tal modo assorbita, l'ulteriore domanda, proposta dai ricorrenti, di accertamento della risoluzione del comodato per recesso dal collegato contratto preliminare.
§ 5.
Con ulteriore domanda, gli istanti chiedevano che, accertata la detenzione sine titulo da parte del dei predetti immobili, ne fosse CP_1
allo stesso ordinato il rilascio.
Anche siffatta domanda merita accoglimento, posto che, per quanto prima detto, già a partire dall'1.1.2025 la detenzione dei cespiti non è più giustificata, essendo maturata la scadenza del termine di durata convenzionalmente pattuito.
Pertanto, in accoglimento della domanda, deve ordinarsi al CP_1
l'immediata restituzione dei beni oggetto del comodato, liberi e vuoti da persone e cose.
§ 6.
Pag. 10 di 14 Infine, i ricorrenti domandavano che venisse accertato il loro diritto alla ritenzione della caparra ricevuta, con conseguente condanna di
[...]
al pagamento della somma complessiva pari ad € 12.000,00. CP_1
La pretesa merita accoglimento, nella parte in cui con essa si chiede l'accertamento del diritto di ritenere la caparra, trattandosi di effetto previsto dall'art. 1385 co. 2 c.c. e poiché, come dinanzi detto, ricorre, per un verso, l'adempimento dei promissari acquirenti e, per l'altro,
l'inadempimento del . CP_1
Quanto, invece, alla domanda di condanna, la stessa non va accolta, posto che gli istanti già detengono i titoli che li legittimano ad agire esecutivamente nei confronti del per ottenere il corrispettivo CP_1
della caparra, rappresentati dai citati assegni bancari, di cui, come visto, hanno anche documentato l'avvenuto protesto.
Di conseguenza, avendo i ricorrenti già la disponibilità degli assegni,
l'adozione di una statuizione di condanna risulterebbe ultronea.
§ 7.
Venendo a disciplinare le spese processuali, rileva il Tribunale che le stesse debbano seguire la soccombenza del resistente, tenuto conto dell'esito del giudizio.
La relativa liquidazione viene operata, come in dispositivo, a norma del
D.M. 55/14, come aggiornato, da ultimo, con D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre
2022, applicabile ratione temporis, secondo lo scaglione relativo alle cause di valore da euro 26.001,00 ad euro 52.000,00, nel quale rientra il
Pag. 11 di 14 disputatum, tenuto conto dell'ammontare complessivo del corrispettivo di vendita, con riconoscimento dei compensi tabellari medi, ad eccezione delle fasi di trattazione e decisoria, per le quali si giustifica l'applicazione dei minimi in ragione della ridotta attività difensiva espletata, con distrazione in favore dell'Avv. Vincenzo Mangione dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni altra istanza e deduzione disattesa, così provvede:
a) accoglie le domande e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contrato preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto, in data 07.03.2022, da e , Parte_1 Parte_2
quali promittenti venditori, e , quale promissario Controparte_1
acquirente;
b) dichiara la cessazione al 31.12.2024, per intervenuta scadenza, del contratto di comodato, intercorso tra le stesse parti, registrato in data 15.09.2022, serie 3, n. 1586, all'Agenzia delle Entrate,
Ufficio Territoriale di AR;

c) ordina a l'immediato rilascio, liberi e vuoti da Controparte_1
persone e cose, dei beni immobili oggetto del predetto contratto di comodato, appresso così indicati: unita immobiliare sita in
Salice Salentino alla via Maria Cristina di Savoia n. 30 e 30/A, posta al piano terra e identificata nel Catasto Urbano al foglio 32, part.lla
60, sub 3 con Ctg. C/3; unita immobiliare sita al piano primo, contrassegnata al foglio 32, p.lla 60, sub 4 con Ctg. A/3;
Pag. 12 di 14 d) accerta il diritto dei ricorrenti di trattenere l'importo di euro
12.000,00 versato da a mezzo assegni bancari (n. Controparte_1
0053094658-06 e 0053094657-06) dell'importo cadauno di €
6.000,00, tratti sul c/c acceso dal resistente presso la - Filiale CP_2
di Veglie;

e) condanna alla rifusione, in favore dell'Avv. Controparte_1
Vincenzo Mangione, procuratore antistatario, delle spese processuali, che liquida in euro 786,00 per esborsi, euro 5.261,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge.
Così deciso, in data 17.12.2025.
Il Giudice
dott. Massimiliano Sacchi
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