N. 7096/2019 R.G.A.C.
Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice preso atto delle note scritte depositate dai difensori costituiti ai fini della partecipazione all'udienza del 3 aprile 2025, fissata per la discussione ex art. 429 c.p.c.; letti gli atti e i documenti di causa;
viste le conclusioni rassegnate;



P.Q.M.

decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott.ssa Simona Esposito, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A definitiva ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 7096/2019 r.g.a.c. tra
(c.f.: ), rappresentata e difesa giusta Parte_1 C.F._1
procura depositata telematicamente in allegato alla comparsa di costituzione di nuovo difensore dall' Avv. Felice Romano, presso il cui studio è elett.te domiciliata in Pomigliano d'Arco (NA), alla
Via Carducci n. 21;
- attrice- convenuta in riconvenzionale
e rappresentato e difeso giusta procura in atti dall' Avv. Ugo Greco, ed Controparte_1
elett.te dom.to in Nola (Na) alla Via Imbroda n. 24 presso lo studio dell' Avv. Pierpaolo Ardolino;

- convenuto – attore in riconvenzionale
Conclusioni: come da note di trattazione scritta.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida
[...]
premettendo di aver concesso in locazione ad uso abitativo a l' Parte_1 Controparte_1 immobile sito in Pomigliano d' Arco, alla Masseria Cutinelli Trav. Gabriele D' Annunzio n. 13 in forza di contratto stipulato in data 1.3.2015, per il canone mensile di 430,00 euro, ha convenuto in giudizio il conduttore per ottenere la convalida dello sfratto per morosità, stante l' inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento di canoni a partire dall' aprile 2019, accumulando una morosità pari, alla data dell' intimazione, ad euro 2.580,00, richiedendo contestualmente la condan- na dell' intimato al pagamento dei canoni insoluti.
Si è costituita in giudizio la parte conduttrice e si è opposta allo sfratto, non contestando la dedotta morosità (fatto salvo per il mese di aprile, del quale ha eccepito il pagamento), ed ha eccepito la sussistenza di vizi nella cosa locata consistenti in gravi fenomeni infiltrativi, che hanno reso l'immobile totalmente inabitabile;
pertanto, ha dedotto la legittimità della sospensione del pagamen- to del canone a fronte dell' inadempimento, da parte del locatore, alle proprie obbligazioni;
ha, per- tanto, spiegato domanda riconvenzionale (meglio precisata nelle memorie integrative) richiedendo :
“previa declaratoria di nullità del contratto di locazione sottoscritto in data 01/03/2015, alla restituzione di tutti i ca- noni di locazione corrisposti alla medesima dalla data di cui sopra, oltre interessi. In mancanza, condannare la predet- ta alla restituzione della differenza tra il canone per come corrisposto e quello ridotto in misura proporzionata all'uso parziale del cespite. Condannare altresì, la predetta al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti da esso istante per l'irrimediabile deterioramento di capi di vestiario, scarpe e borse e che si limitano ad €. 2500,00; Condannare an- cora, la locatrice al risarcimento dei danni subiti e subenti dal deducente per la precaria condizione abitativa in cui il medesimo è stato costretto ed è costretto a vivere per le ragioni di cui sopra e che si limitano nella misura di €. 6000,00
o di quelle diverse somme che dovessero essere accertate e quantificate in misura diversa in corso di causa, anche at- traverso conferente C.T.U. che sin da ora si invoca, per le indicate causali. Condannare ancora, la locatrice alla resti- tuzione del deposito cauzionale pari ad €. 860,00 oltre interessi composti”.
Denegato il provvedimento di rilascio dal GOT in precedenza titolare del fascicolo, istruita la causa mediante prova testimoniale e ctu, la stessa veniva rinviata alla udienza del 3 aprile 2025 – celebra- tasi con modalità cartolari – per la discussione.
In via preliminare occorre dare atto che la domanda è procedibile, avendo le parti espletato il tenta- tivo di mediazione, con esito negativo.
Ai fini della decisione di merito sulle contrapposte domande formulate dalle parti giova premettere che, nei contratti con prestazioni corrispettive (quale il contratto di locazione), laddove le parti si addebitino inadempimenti reciproci (come nella fattispecie), il giudice di merito deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti,
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che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economi- co-sociale del contratto, valutando, in definitiva, quale parte si sia resa responsabile delle trasgres- sioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. (Corte di Cass., sent. n. 3009 del 2021).
Quanto al lamentato inadempimento del conduttore denunciato dal locatore (omesso pagamento del canone) giova ricordare che, con particolare riferimento alle locazioni ad uso abitativo, a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392 la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del loca- tore insoddisfatto non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice ma è predetermina- ta legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
Con riferimento, poi, all' inadempimento lamentato dal conduttore, e consistente nella dedotta ina- bitabilità dell' immobile, la giurisprudenza di merito ha avuto modo di chiarire che “La mancata esecuzione di interventi manutentivi straordinari non consente al conduttore di ridurre unilateral- mente il canone di locazione, invocando l'inadempimento reciproco, né tanto meno di sospenderne il pagamento” (Trib. Torino, sent. n. 4601 del 2020).
Ed infatti, costituisce principio pacifico in giurisprudenza quello per il quale “il pagamento del ca- none di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte. … La sospensione dell'adempimento di detta obbligazione, infatti, ai sensi dell'art. 1460 del c.c., è legittima solo quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che altera il sinal- lagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unila-
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terale ragion fattasi del conduttore che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale per il conduttore” (cfr. Tribunale Pisa, 02/11/2016, n. 1340; Cassazione 27/09/2016, n. 18987; Cassazio- ne 18/04/2016, n. 7636).
Del resto, costituisce principio pacifico in giurisprudenza quello per il quale in ipotesi di eccezione ex art. 1460 c.c., “, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (cfr. Tribunale Bari, sez. III,
13/03/2014; Tribunale Nocera Inferiore, sez. II, 10/04/2013, n. 301; Tribunale Salerno, sez. I,
06/03/2013, n. 615; Cassazione civile, sez. III, 29/01/2013, n. 2099; Cassazione civile, sez. VI,
23/06/2011, n. 13887).
Facendo applicazione di tali principi alla fattispecie, occorre esaminare le risultanze dell' istruttoria espletata.
È, in particolare, incontestato che il conduttore abbia occupato l' immobile sino al 24 giugno 2024, data del rilascio (v. verbale di rilascio depositato dallo stesso intimato in allegato alle note del
19.3.2025), così come non è contestato che lo stesso abbia del tutto omesso il pagamento del canone dal maggio 2019 fino al giugno 2024, data del rilascio (la circostanza è stata più volte dedotta da parte intimante nel corso del giudizio, e non è stata mai oggetto di contestazione da parte dell' inti- mato, il quale ha giustificato l' omesso pagamento in ragione della inabitabilità dell' immobile).
A fronte della totale sospensione del canone, occorre verificare la fondatezza della eccezione del conduttore.
Sul punto si dà atto che il teste escusso, (verbale di udienza del 27 aprile 2021) ha Testimone_1 confermato che l' immobile locato era interessato da diffusi fenomeni infiltrativi: “appena si sente in casa si sentiva proprio odore sgradevole di umidità, ma molto forte, è proprio insalubre;
molte volte quando ci siamo trattenuti cercavamo di far passare l' aria per far passare il cattivo odore;
con il tempo la situazione è peggiorata;
i cattivi odori li sentivo da subito, in maniera più evidente
a partire dal 2017 è esplosa la situazione;
in particolare, le pareti erano nere nella camera da let- to, nel bagno, che pur essendo piastrellato presentava comunque infiltrazioni negli angoli e nel sof- fitto;
l' unica zona che stava un poco meglio era la cucina, forse perché era protetta dalla cassa scale, ma comunque l' odore si sentiva dappertutto;
preciso che ancora oggi la situazione è questa,
l' ultima volta che ci sono andata era più o meno settembre 2020, e la situazione era questa, era gravissima, assolutamente insalubre;
preciso che

per questi motivi

il sig. ha dovuto sposta- CP_1
re il letto nella stanza che è un pochino messa meglio, che è la cucina, quindi praticamente adesso
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ha il letto a ridosso della porta di ingresso, si pare la porta e si trova il letto;
quindi dorme nello stesso ambienti in cui mangia;
ci sono anche muffe sulle pareti e sul soffitto”.
Sulla scorta, pertanto, anche della documentazione fotografica versata in atti, è stata disposta ctu volta a verificare lo stato dei luoghi.
Il ctu nominato, in particolare, ha confermato che l' immobile presentava le diffuse infiltrazioni la- mentate dal conduttore, che impedivano altresì l' utilizzo della stanza da letto: “Dal sopralluogo ef- fettuato, l'appartamento è stato interessato da fenomeni infiltrativi con danni allo stesso, che si so- no verificati nel tempo, determinando muffe gravi e diffuse. Le tracce di infiltrazioni sono prevalen- temente localizzate nella parte nord dell'appartamento, e più precisamente hanno interessato la camera da letto sul lato nord e sul lato est, coinvolgendo in maniera totale le pareti e in misura mi- nore i soffitti. All' atto del sopralluogo la camera da letto si presentava inutilizzata per la sua de- stinazione d' uso, difatti il soggiorno ingresso risultava utilizzato anche come camera da letto”; ha confermato che il fenomeno era in atto da tempo: “lo stato delle superfici ammalorate da muffe, vi- sto la condizione degli ambienti interessati da tale fenomeno, conferma che l'insorgenza degli stes- si è certamente da ricercarsi negli anni addietro anche perché tali fenomeni sono certamente ascri- vibili ad un difetto di realizzazione delle tompagnature esterne del fabbricato”.
Il ctu, peraltro, ha dato atto che la condizione di insalubrità era stata oggetto di accertamento anche da parte del Dipartimento di Prevenzione U.O.P.C. Distretto 51 dell' del Controparte_2
09/07/2018 prot. N. 5968/uopc51 (riscontrata in atti), a firma del Responsabile U.O. Dott.
[...]
, indirizzata al sig. e al Sindaco del Comune di Pomigliano d'Arco, ove Per_1 Controparte_1
si legge: “Con riferimento alla richiesta del sig. del 27/06/2018, personale di que- Controparte_1
sta a effettuato in data 05/07/2018 un sopralluogo presso l' abitazione, occupata dal richie- Pt_2 dente, ubicata in Pomigliano d' Arco alla via Gabriele d' Annunzio 13, I piano, rilevando, in alcu- ne zone degli ambienti che costituiscono l'unità immobiliare, di estese macchie di muffa. Per quan- to sopra descritto, tale alloggio si giudica antigienico (art. 7 DPR 1035/72)”; sulla scorta di tale documento, il ctu ha affermato che i fenomeni lamentati dal conduttore erano certamente presenti già nel giugno del 2018, stante la richiesta del conduttore al Dipartimento di Prevenzione U.O.P.C.
Distretto 51 dell'ASL Napoli 3/Sud, ed il successivo sopralluogo del 05/07/2018, ove si confermava la presenza “estese macchie di muffa” nell'appartamento tali da ritenere lo stesso alloggio “anti- gienico” ai sensi dell'art. 7 DPR 1035/72.
Pertanto, accertate le condizioni di antigienicità dell' immobile, il ctu, sullo specifico quesito, ha concluso affermando che, “in presenza di muffe alla pareti ed al soffitto localizzate in particolare
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nella camera da letto sulla parete nord tale da renderla inutilizzabile, sulla parete est e sul soffitto
e più marcatamente sulla parete nord nel punto di attacco tra parete e solaio di copertura, nel sog- giorno sul soffitto dell'angolo cottura, ed in altre parti come meglio relazionato e descritto in ri- sposta al quesito 2, si può ritenere una “incidenza in termini di riduzione del canone di locazione” pari al 60 %, in considerazione della forte limitazione del bene locato per la evidente carenza dei requisiti per l'abitabilità, circostanza senz'altro idonea ad esplicare effetti negativi sull'effettiva fruibilità del bene conformemente all'uso pattuito”.
A fronte di tali risultanze istruttorie, deve affermarsi la sussistenza di inadempimenti di entrambe le parti consistenti, da un lato, nella totale omissione del versamento del canone, e dall' altro nella sus- sistenza di vizi nell' immobile idonei ad incidere in maniera rilevante sul godimento dello stesso.
Procedendo, pertanto, alla comparazione in ordine alla gravità dei contestati inadempimenti, deve concludersi per la maggiore rilevanza dell' inadempimento del conduttore il quale ha del tutto omesso il pagamento del canone, costituente la principale obbligazione su di sé gravante, per un lasso temporale significativo e pari a cinque anni (dall' instaurazione del presente giudizio, nel
2019, sino al giugno del 2024), pur occupando il predetto immobile;
del resto, i vizi infiltrativi ri- scontrati, seppur diffusi ed idonei ad incidere sul godimento dell' immobile in misura pari al 60%, come riscontrato dal ctu, non erano in ogni caso idonei a giustificare la totale sospensione del pa- gamento del canone per cinque anni, a fronte della persistente occupazione dello stesso da parte del conduttore ed il godimento dello stesso (sia pure nella misura ridotta accertata) per un arco tempo- rale così esteso.
Da tanto consegue che la domanda attorea di risoluzione contrattuale proposta con l' intimazione di sfratto per morosità per grave inadempimento del conduttore è fondata e merita accoglimento, appa- rendo prevalente l' inadempimento del conduttore (che ha del tutto sospeso l' adempimento della propria obbligazione per un arco temporale già significativo al momento della intimazione di sfrat- to, protraendo, poi, tale condotta per l' intera durata del giudizio), ed assorbente rispetto alla con- trapposta domanda di risoluzione per inadempimento del locatore (impropriamente prospettata co- me domanda di nullità); per le motivazioni su espresse e ravvisato, pertanto, anche l' inadempimen- to del locatore (seppure in misura non idonea a giustificare la pronuncia risolutoria, stante la preva- lenza dell' inadempimento del conduttore), è fondata e va accolta la domanda riconvenzionale di ri- duzione del canone proposta dal conduttore, che si stima equo ricondurre alla misura di euro 172,00 mensili, importo pari al 40% del canone pattuito tra le parti (stante l' incidenza dei vizi nell' immo- bile in misura pari al 60%).
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Da tanto consegue che la morosità del conduttore va quantificata in misura pari ad euro 10.664,00, pari al canone mensile nella ridotta misura indicata (172,00 euro) moltiplicato per le 62 mensilità in cui il conduttore si è reso moroso (dal maggio 2019 al giugno 2024); va, del pari, accolta la doman- da del conduttore di restituzione delle somme versate in eccedenza dal giugno 2018 (data individua- ta dal ctu quale momento certo della presenza di infiltrazioni) al maggio 2019, in misura pari ad eu- ro 3.096,00 (258,00 euro, corrispondenti al 60% del canone, x 12 mensilità), nonché la domanda di restituzione dell' importo di euro 860,00, corrisposto a titolo di deposito cauzionale (due mensilità, art. 14 del contratto di locazione), che costituisce indebito in conseguenza della risoluzione del rap- porto di locazione.
Vanno, infine, rigettate le ulteriori domande risarcitorie proposte da parte intimata (risarcimento per i danni al mobilio ed al vestiario, danni non patrimoniali), in quanto sprovviste di adeguata prova.
Pertanto, in conclusione il contratto va dichiarato risolto per inadempimento del conduttore e lo stesso va condannato al pagamento, in favore di parte intimante ed effettuate le compensazioni tra i rispettivi crediti (10.664,00 - 3.096,00 – 860,00), della somma di euro 6.708,00 a titolo di canoni insoluti (nella ridotta misura indicata), oltre interessi al tasso di mora legale dalle singole scadenze e sino al soddisfo.
Nulla va disposto in ordine al rilascio, già avvenuto.
L' accoglimento parziale delle contrapposte domande dà luogo a soccombenza reciproca e giustifica la compensazione delle spese di lite in misura pari al 50%; la residua metà segue la soccombenza del conduttore e si liquida d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 n°55, in relazione al valore della controversia ed all'attività proces- suale concretamente esercitata dal difensore costituito, con applicazione dei parametri medi.
Le spese della ctu – accertamento istruttorio necessario per la domanda riconvenzionale, rispetto al- la quale si ravvisa reciproca soccombenza - si pongono a carico di entrambe le parti, in solido, in misura pari al 50% ciascuna.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
-accoglie la domanda e dichiara risolto, per grave inadempimento del conduttore, il contratto di lo- cazione stipulato tra le parti in causa, avente ad oggetto l' immobile sito in Pomigliano d' Arco, alla
Masseria Cutinelli Trav. Gabriele D' Annunzio n. 13, meglio descritti in citazione e nel contratto in
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atti;

- accoglie la domanda principale e la domanda riconvenzionale nei limiti di cui in parte motiva e per l' effetto, effettuata la compensazione tra i rispettivi crediti, condanna al pa- Controparte_1
gamento in favore di parte intimante dell' importo di euro 6.708,00 , oltre interessi nella misura in- dicata in parte motiva;

- compensa le spese di lite in misura pari al 50% e condanna al pagamento, in fa- Controparte_1
vore di parte intimante e con attribuzione al difensore antistatario Avv. Felice Romano, della resi- dua metà, che liquida ai sensi del D.M. 55/2014 in euro 100,00 per spese ed euro 2.538,00 per com- pensi oltre rimborso forfettario spese generali (nella misura del 15% sui compensi), IVA e CPA nel- la misura di legge;

- pone le spese della ctu espletata in misura pari al 50% su ciascuna parte.
Nola, 25 aprile 2025
Il Giudice dott.ssa Simona Esposito
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. I, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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