N. R.G. 5187/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5187/2023
Promossa da
, rapp.to e difeso, in virtù di procura a margine dell'atto di intimazione Parte_1
licenza per finita locazione, dall'avv. Gaetano Di Sirio e presso il cui studio elett.te domicilia, sito in Salerno, al Corso Vittorio Emanuele, 58,
-ricorrente-
Contro
rapp.to e difeso, in virtù di procura in calce alla comparsa di CP_1
costituzione, dall'avv. Dalmazio Voza e presso il cui studio elett.te domicilia sito in
Capaccio Paestum, alla via Magna Grecia, 845,
-resistente-
Oggetto: Sfratto finita locazione
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione di licenza per finita locazione il sig. , premesso Parte_1
di essere proprietario di una unità immobiliare sita in Capaccio Paestum (SA), alla via
Giano, composta da quattro vani oltre accessori;
che, con contratto sottoscritto il
20/05/2014, concedeva in locazione, ad uso abitativo, al sig. il CP_1
predetto immobile per la durata di anni quattro, a partire dal 20/05/2014 al 20/05/201
e poi rinnovato fino al 20/05/2022; che, con raccomandata spedita il 17/11/2021, comunicava formale e tempestiva disdetta del contratto per la scadenza naturale del pagina 1 di 4 20/05/2022 evitando, così, il suo rinnovo;
che è pertanto suo interesse ottenere il rilascio dell'immobile alla scadenza del 20/05/2022 o comunque quella successiva che sarà individuata dal Tribunale, tanto esposto intimava al sig. CP_1
licenza per finita locazione dell'immobile, con invito a rilasciarlo immediatamente libero da persone e cose e, nel contempo, lo citava a comparire innanzi all'intestato
Tribunale per ivi sentir convalidare la licenza di finita locazione per la scadenza del
20/05/2022 o, comunque, quella successiva che sarà indicata dal giudice con fissazione a breve della data di esecuzione dello sfratto, in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio, ai sensi dell'art. 665 c.p.c. con contestuale fissazione a breve della data di esecuzione, con vittoria di spese di giudizio.
Con comparsa del 14/12/2022 si costituiva il sig. il quale eccepiva la CP_1
tardività nella comunicazione della disdetta per essere giunta a sua conoscenza solo il
22/11/2021; che, comunque, il comportamento assunto successivamente dal locatore ha ingenerato la convinzione di voler proseguire il rapporto accettando e, continuando ad accettare, il pagamento del canone, tanto esposto, concludeva per il rigetto della domanda in quanto inammissibile, improponibile oltre che infondata in fatto e diritto;
accertare e dichiarare la rinnovazione del contratto per ulteriori quattro anni con vittoria di spese di giudizio.
Con ordinanza del 04/07/2023 si denegava l'ordinanza di rilascio, ritenendo non infondata l'eccezione di inosservanza dei termini di comunicazione della disdetta.
Con la medesima ordinanza veniva disposto mutamento di rito, concesso termine per l'attivazione della procedura della mediazione e l'assegnazione di termine, ex art. 426
c.p.c., per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative riportandosi rispettivamente ai propri scritti difensivi, parte ricorrente depositava anche verbale di mediazione e, in assenza di attività istruttoria, la causa veniva rinviata per la discussione.
Alla odierna udienza, svoltasi in modalità telematica, sulle note scritte di udienza depositate da entrambe le parti la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni
Motivi della decisione
In primo luogo va affermata la procedibilità della domanda avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione di cui all'art. 5 D. Lgs 28/2010
pagina 2 di 4 In via preliminare va esaminata l'eccezione di tardività della comunicazione della disdetta
Tale eccezione è fondata per cui va accolta
In merito giova ricordare che la disdetta è un negozio unilaterale recettizio a contenuto patrimoniale, espressione di un diritto potestativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo alla scadenza prestabilita. Trattandosi di atto recettizio, la disdetta produce i suoi effetti, consistenti – non già nello sciogliere il contratto in corso, bensì nell'impedire il rinnovo del contratto - solo dal momento in cui perviene al destinatario: sicchè è tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l'esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data (Cass. 8006/90).
Detto altrimenti è imprescindibile che la ricezione della disdetta intervenga entro il termine di legge (sei mesi prima per le locazioni ad uso abitativo, un anno prima per le locazioni ad uso diverso;
diciotto mesi per le locazioni ad uso alberghiero).
Ebbene, nella specie emerge inconfutabilmente che la comunicazione di diniego sia giunta a conoscenza del conduttore in data 22/11/2021, quindi, in dispregio del termine di mesi sei previsto per legge.
Pertanto, tale comunicazione deve ritenersi inidonea alla cessazione del contratto alla data del 20/05/2022
Tuttavia la missiva inviata e la proposizione del presente giudizio costituiscono seria e concreta manifestazione di volontà di risoluzione contrattuale per la scadenza immediatamente successiva.
Sul punto la S. C. ha ribadito che una disdetta che non sia idonea, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza voluta dal locatore, ha efficacia di produrre la cessazione del rapporto alla scadenza successiva.
Pertanto, l'intimazione di licenza per finita locazione è inidoneo a produrre i propri effetti alla data del 20/05/2022 conservando, però la propria validità ed operatività per la scadenza successiva.
Per quanto su esposto, quindi, il contratto intercorso tra le parti va dichiarato risolto, per finita locazione, alla data del 20/05/2026.
L'accoglimento, solo parziale della domanda integra giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese di giudizio.
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P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 5187/2023 tra –ricorrente – e – Parte_1 CP_1
resistente- ogni altra istanza, eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede:
1) Dichiara risolto per finita locazione il contratto intercorrente tra le parti alla data del
20/05/2026 con conseguente ordine al sig. al rilascio dell'immobile CP_1
oggetto di causa, libero e vuoto da cose e persone alla predetta data;

2) Compensa tra le parti le spese di lite.
Salerno, 20/02/2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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