TRIBUNALE DI MESSINA - I sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Nella persona del Giudice Unico Onorario GOT Avv. Onofrio Natoli, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, dando lettura del dispositivo in udienza con contestuale concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (cfr. in generale art. 132 n. 4 cpc), la seguente
SENTENZA
NELLA CAUSA CIVILE ISCRITTA AL N. RG 3008/2015
TRA
, nato a [...] in data [...], C.F. Parte_1 C.F._1
, residente in [...] ed elettivamente
[...]
domiciliato in Messina, viale Cadorna n. 14, presso lo studio dell'Avv. Maria Germana
Logorelli che lo rappresenta e difende giusta procura a margine dell'atto introduttivo;

- attore -
CONTRO
, nata a [...] in data [...], C.F. , CP_1 CodiceFiscale_2
residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Luca Maria Patermo e dall'Avv. Mirella Restifo con studio in Aci Catena,
Via Ulisse 75, ed elettivamente domiciliata presso il recapito professionale degli stessi sito in Giardini Naxos Via Vittorio Emanuele n. 136, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- convenuta -
OGGETTO: diritti reali, possesso, trascrizioni
PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI I procuratori presenti discutono la causa illustrando brevemente le conclusioni, così come da verbale di udienza di cui la presente sentenza costituisce parte integrante, richiamandosi a quelle già rassegnate in atti. Quindi
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione del 25/05/2015, il sig. premetteva di essere Parte_1
comproprietario, per la quota indivisa pari a 2/3, della consistenza immobiliare sita in
Santa Teresa di Riva Via Lungomare individuata catastalmente al foglio di mappa n.
10, particelle n. 675, n. 1240 e n. 1241, in forza dell'atto pubblico del notaio
[...]
del 10/10/2001 (Rep. n. 27.678 e Racc. n. 11.766), in virtù del Persona_1
quale l'attore - originario proprietario dell'intero compendio - ebbe a vendere una quota indivisa pari ad 1/3 dei predetti beni all'odierna convenuta.
L'istante rappresentava che, avendo intenzione di procedere allo scioglimento della comunione relativa ai suddetti immobili, aveva tentato di addivenire ad una soluzione bonaria sia proponendo a controparte un progetto di divisione predisposto dal proprio tecnico di fiducia, sia avviando il procedimento di mediazione prima dell'instaurazione del giudizio, con esito negativo in entrambi i casi.
Chiedeva, pertanto, volersi dichiarare la proprietà in capo all'istante di una quota pari ai due terzi dei beni meglio indicati nell'atto introduttivo del giudizio nonché accogliere la domanda di divisione giudiziale, attribuendo all'attore una porzione dei beni di cui trattasi pari alla quota di proprietà, salvi eventuali conguagli da effettuarsi all'esito della determinazione del valore degli immobili e delle quote in cui i medesimi erano da dividere. Con ammissione della consulenza tecnica d'ufficio e con condanna di controparte al pagamento di spese e compensi del presente procedimento, compresa la rifusione anche degli oneri relativi alla fase di mediazione preliminare all'instaurazione del giudizio.
A seguito di rinnovazione della citazione, notificata il 07/12/2015, si costituiva in giudizio parte convenuta con comparsa del 10/04/2016 rappresentando che, contrariamente a quanto asserito ex adverso, il valore da attribuire alle singole particelle doveva necessariamente essere differente, tenuto conto della destinazione delle stesse, del manufatto edilizio esistente e del potere di trasformazione delle medesime particelle.
Parte attrice, invece, non aveva tenuto conto di questa differenziazione tra le particelle e, dando un valore unitario ad ognuna di esse, aveva reso più difficile addivenire ad una soluzione bonaria con la sig.ra cui non poteva, pertanto, imputarsi il mancato CP_1
raggiungimento di un accordo. In particolare, la particella n. 1241 aveva un potere di trasformazione urbanistico/edilizio mentre la particella n. 675 e la parte libera della particella n. 1240 avevano un potenziale di trasformazione pari a zero, trattandosi di zone bianche. Inoltre, la convenuta rilevava che la parte condonata della particella n.
1240 era destinata ad attività commerciale, per cui non poteva classificarsi come semplice terreno agricolo, bensì come vera e propria costruzione che, seppur ricadente in zona territoriale omogenea “F1”, poteva essere sempre suscettibile di trasformazione edilizia con la stessa destinazione d'uso, ovvero attività commerciale.
Chiedeva volersi dichiarare la proprietà in capo alla sig.ra di una quota CP_1
pari ad 1/3 indiviso della consistenza immobiliare sopra descritta in forza dell'atto pubblico del notaio del 10.10.2001 e, conseguentemente, Persona_1
disporre la divisione giudiziale della predetta consistenza immobiliare, attribuendo a ciascuna parte la porzione di quota di cui era proprietaria, nei modi e nei termini accertati nel corso del giudizio con l'espletamento della CTU tecnica, richiesta da parte attrice, a cui la convenuta non si opponeva. Con riserva di indicare mezzi istruttori utili e conducenti ai fini del presente giudizio nei modi e termini di legge e con vittoria di spese e compensi.
All'udienza dell'11/04/2016 venivano concessi i chiesti termini ex art. 183 comma 6 cpc, fissandosi per il prosieguo l'udienza del 13/03/2017, in esito alla quale veniva disposta la consulenza tecnica d'ufficio con rinvio del presente giudizio all'8/06/2017.
Successivamente, stante l'istanza di proroga avanzata dal nominato CTU (Arch.
, seguivano una serie di rinvii per consentire il deposito della perizia, Persona_2
avvenuto in data 5/10/2018. Alla successiva udienza, tenutasi l'11/10/2018, il giudizio veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni al 16/09/2019. Alla predetta udienza veniva disposto rinvio per i medesimi incombenti al 15/06/2020, data in cui la causa veniva posta in decisione assegnando i termini ex art. 190 cpc.
Con successivo provvedimento del 7/12/2020, dato che il progetto di divisione redatto dal CTU riportava un valore per alcuni beni che erano stati indicati come abusivi e non sanabili, la causa era rimessa sul ruolo con comparizione delle parti all'udienza del
6/05/2021, in occasione della quale veniva disposto il richiamo del CTU affinché provvedesse, previo sopralluogo, alla verifica della demolizione dei manufatti irregolari e, ove necessario, all'integrazione dell'elaborato peritale già depositato.
Stante l'istanza di rinuncia depositata dal CTU, Arch. con Persona_2
provvedimento dell'8/03/2023 veniva nominato CTU il Geom. che, Persona_3
all'udienza del 16.05.2023, accettava l'incarico e prestava il giuramento di rito.
Alla successiva udienza, tenutasi il 05/12/2023, il procedimento veniva rinviato per precisazione delle conclusioni all'udienza del 17.09.2024, differita d'ufficio - a seguito di assegnazione del fascicolo a questo GOT - all'odierna udienza del 24/04/2025 per precisazione delle conclusioni, discussione orale e decisione, ex art. 281 sexies cpc.
In punto di decisione, richiamato e dato atto di quanto sopra, nello specifico si diversificano le determinazioni come di seguito.
Ai fini della definizione del presente giudizio, occorre preliminarmente descrivere lo stato dei luoghi ed identificare le aree di rispettiva pertinenza.
Sul punto, sotto il profilo tecnico, non ci si può che rimettere all'elaborato peritale in atti (redatto dall'Arch. e successivamente integrato dal Geom. Persona_2
), da cui questo GOT non ha ragione di discostarsi atteso che le Persona_3
conclusioni formulate appaiono complete, esaurienti e condivisibili.
In particolare, dalla consulenza tecnica d'ufficio predisposta dall'Arch. emerge Per_2
che “i beni oggetto di causa sono costituiti “da tre lotti contigui di forma rettangolare allungata, che occupano un'area complessiva di circa mq 1.171,00, ubicati nel Comune di Santa Teresa Di Riva, in via Lungomare Piersanti Mattarella al civico 81, come di seguito descritti:
- il lotto a sud-ovest (identificato al Catasto Fabbricati con mappale n. 1240) che “si estende per una superficie totale di mq 585; - il lotto ubicato a nord-ovest (identificato al Catasto dei Terreni col mappale 1241) che “si estende per una superficie di m2 81 ed è rappresentato da un terreno incolto di forma rettangolare” adiacente al capannone di cui alla part. 1240;
- il terzo ed ultimo lotto ubicato a nord-est (censito al Catasto dei Terreni con la particella n. 675 qualità “Fabbricato Urbano da accertare”), con una superficie complessiva pari a m2 505”.
In sede di CTU è stato, inoltre, rilevato che, nonostante tutti i lotti versassero in cattivo stato di manutenzione, l'unico capannone ad essere regolare sotto il profilo urbanistico, in quanto sanato con la Concessione Edilizia n. 345/99, risultava essere la porzione lato monte della particella 1240.
Al contrario, la porzione lato mare della particella 1240 e l'intera particella 675 erano coperte da capannoni realizzati senza alcun titolo edilizio che dovevano, pertanto, essere demoliti e trasportati a rifiuto in quanto abusivi e non sanabili.
Sul punto va dato atto che, a seguito di successiva rinuncia al mandato da parte dell'Arch. è stato nominato CTU il Geom. Persona_2 Persona_3
affinché verificasse l'effettiva demolizione dei manufatti irregolari.
In merito, dalla relazione integrativa depositata in atti risulta che, a seguito del sopraluogo effettuato in data 20/05/2023, il CTU ha verificato che l'area interessata
“era libera da qualsiasi manufatto o opera che si può definire con un volume o una superficie coperta”.
Ciò chiarito, va preliminarmente osservato che, in base alle ricostruzioni prospettate dai sig.ri e , risultano sostanzialmente incontestate sia la comproprietà sia Pt_1 CP_1
le quote spettanti a ciascuna parte sugli immobili oggetto del presente giudizio.
Quanto dedotto trova, peraltro, riscontro nell'atto di compravendita depositato in atti e risulta, altresì, confermato in sede di consulenza tecnica d'ufficio, da cui si evince che i suddetti beni “sono in comproprietà secondo le seguenti quote indivise: 2/3 Parte_1
ed 1/3 ".
[...] CP_1
Sotto questo profilo vanno, pertanto, accolte le domande formulate da entrambe le parti volte a far accertare, relativamente ai beni oggetto di causa, la proprietà delle rispettive quote nelle indicate proporzioni. Ciò premesso e opportunamente chiarito, è possibile esaminare la domanda di divisione giudiziale del compendio immobiliare di cui al presente giudizio.
Sul punto, ancora una volta sotto il profilo tecnico non ci si può che rimettere all'elaborato peritale redatto dall'Arch. che ha proceduto alla stima Persona_2
dei beni ed alla verifica della divisibilità degli stessi.
Anzitutto si precisa che, come accertato dal CTU, il fabbricato commerciale di cui alla part. 1240 ed il terreno di cui alla part. 675 “ricadono per intero in zona omogenea F1
- verde pubblico del Programma di Fabbricazione approvato con D.A. n. 38 dell'
08.03.1979 ed attualmente vigente nel Comune di Santa Teresa Di Riva seppur con i vincoli scaduti in data 31.12.1993. Il terreno part. 1241 ricade invece per intero in zona omogenea B0 - completamento centro urbano, ed ha suscettività edificatoria per un volume di mc/mq 4,00”.
Alla luce di tali considerazioni si condividono le conclusioni dell'Arch. in base Per_2
alle quali il valore venale delle tre particelle, sebbene contigue ed apparentemente simili, è sensibilmente differente.
Va, altresì, rilevato che il C.T.U. ha fornito ampia spiegazione dei condivisibili criteri di stima precisando che il valore degli immobili di causa è stato determinato utilizzando
“il metodo sintetico-comparativo, basato sul valore medio del prezzo di mercato per immobili con analoghe caratteristiche di ubicazione, vetustà e tipologia costruttiva”, con esclusione del “metodo analitico (con la capitalizzazione del reddito presunto che il bene è in grado di produrre) in quanto questo, di fatto, abbassa il valore di mercato dell'immobile”.
Alla luce del suddetto criterio, delle zone di riferimento e delle caratteristiche proprie del Comune di Santa Teresa, il valore dei beni oggetto di causa è stato calcolato complessivamente in € 195.430,00, come di seguito meglio precisato:
- € 135.000,00 per il locale commerciale sanato di cui alla part. 1240;
- € 15.435,00 per l'area esterna di cui alla part. 1240;
- € 24.745,00 per l'area esterna di cui alla part. 675;
- € 20.250,00 per l'area edificabile di cui alla part. 1241. Il CTU, tenuto conto della stima dei beni e delle quote di ciascuna parte, ha pertanto prospettato un progetto di divisione dell'intero compendio immobiliare mediante formazione di due porzioni diseguali, in considerazione delle rispettive quote, “che tiene conto della porzione regolarmente edificata di uno dei capannoni esistenti e dell'edificabilità della particella 1241, trattando le restanti porzioni di terreno come aree scoperte senza alcuna vocazione edificatoria”.
Nella soluzione prospettata, “viene stralciata una striscia di terreno che soddisfa la servitù per entrambi i condividenti di potere attingere all'acqua del pozzo ubicato sul confine tra le particelle 675 e 1654 e rappresenta l'accesso per una delle due porzioni in cui l'intero cespite verrebbe diviso”. Inoltre, come si evince dall'elaborato peritale,
“è stata delimitata la porzione di terreno contigua al confine con le particelle 1730, 986
e 1654 per realizzare una strada con area di manovra …. di proprietà comune ad entrambe le parti …. - che serve e disimpegna il lotto da assegnare alla sig.ra , CP_1
costituito da un terzo di capannone regolarmente edificato con annesso il terreno edificabile retrostante (part. 1241). Si è giunti quindi ad individuare la seconda porzione, da assegnare a , costituita dai due terzi del suddetto capannone con Pt_1
annesso il terreno antistante lato mare (part. 1240). La restante parte della particella
675 è stata frazionata ed annessa ai due lotti - secondo il valore al mq - per conguagliarne il peso economico secondo le quote di proprietà”.
Secondo l'ipotesi di divisione proposta dal consulente, occorre tenere conto del fatto che “il capannone regolarmente edificato va suddiviso ed assegnato secondo le quote di proprietà, ma la porzione retrostante così ottenuta - essendo lontana dalla strada pubblica e dunque meno appetibile - subisce una diminuzione di valore del 20% rispetto alla parte antistante”. In ragione di ciò, l'effettivo valore totale dei beni indicati nell'atto del 10.10.2001 così suddivisi ammonta complessivamente ad € 186.430,00.
In particolare, secondo la proposta di divisione elaborata dal CTU che si riporta testualmente: “i beni assegnati alla signora ammontano analiticamente a: CP_1
- Quota di 1/3 del capannone sanato sulla particella 1240 = mq 90 x € 500,00 = €
45.000,00. Tale valore va ridotto di un'aliquota pari al 20% in quanto la porzione di capannone assegnata presenta una posizione svantaggiata rispetto all'altra, trovandosi sul versante retrostante opposto alla strada pubblica.
Dunque:
- € 45.000,00 – 20% = € 36.000,00
- Area edificabile part. 1241 = mq 81 x € 250,00 = € 20.250,00
- Quota parte strada in comproprietà (lettera A in allegato) = mq 203 x € 49,00 =
€ 9.947,00 / 2 = € 4.973,00
- Area libera part. 675 = mq 19,50 x € 49,00 = € 956,00
Totale quota signora € 62.179,00 CP_1
Secondo la medesima ipotesi i beni assegnati al sig. ammontano Pt_1
analiticamente a:
- Quota di 2/3 del capannone sanato sulla particella 1240 = mq 180 x € 500,00 =
€ 90.000,00
- Area libera part. 1240 = mq 315 x € 49,00 = € 15.435,00
- Quota parte strada in comproprietà (lettera A in allegato) = mq 203 x € 49,00 =
€ 9.947,00 / 2 = € 4.973,00
- Area libera part. 675 = mq 282,50 x € 49,00 = € 13.843,00
Totale quota signor € 124.251,00. Pt_1
La proposta divisionale ha, dunque, creato due distinti lotti che, sebbene non perfettamente corrispondenti per superficie alle rispettive quote di proprietà, appaiono congrui e proporzionati per valore economico.
Siffatto progetto viene fatto proprio da questo GOT, in quanto elaborato nel rispetto dei criteri che devono ispirare il giudizio di comoda divisibilità.
Al riguardo, secondo l'indirizzo espresso dalla Suprema Corte, cui si aderisce, “in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile può ritenersi legittimamente sussistente solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile o della sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cfr. Cass. Sent.
14577/2012).
Relativamente all'ipotesi alternativa di divisione prospettava da parte convenuta, va dato atto che, in sede di risposta ai rilievi delle parti, l'Arch. ha Persona_2
precisato che molteplici potrebbero essere le possibilità di ripartizione dei beni oggetto di consulenza, ivi compresa quella proposta dalla sig.ra che avrebbe potuto portare CP_1
ad un accordo tra le parti ove condivisa, circostanza che – tuttavia – difetta nel caso di specie. Peraltro, non emergono elementi sufficienti per discostarsi dalle conclusioni della CTU espletata che appare corretta e motivata nelle impostazioni, verifiche, implicazioni e conteggi.
In ordine alla regolazione delle spese processuali, si ritiene di dover applicare l'indirizzo espresso dalla Suprema Corte secondo cui, nel giudizio di divisione, le spese processuali debbono essere poste a carico della massa, vale a dire a carico di tutti i condividenti in proporzione delle rispettive quote, quando riguardano le spese relative agli atti rivolti a condurre il giudizio, nell'interesse comune, alla concreta determinazione delle quote spettanti ad ognuno dei condividenti medesimi, vigendo – invece – la regola generale della soccombenza (salvo il potere di compensazione totale o parziale a norma dell'art. 92 c.p.c.) per le spese relative a tutte le vicende processuali che, pur essendo inserite nel giudizio di divisione, sono state rivolte alla risoluzione di vere e proprie controversie incidentali conseguenti a determinati conflitti di interesse insorti fra i condividenti (cfr. Cass. 13 febbraio 2006, n. 3083, Cass. Cass. n.
22903/2013, Cass. 15 maggio 2002, n. 7059; Cass. 22 novembre 1999, n. 12949).
Vanno poste, pertanto, definitivamente a carico della massa, in proporzione delle rispettive quote, le spese di lite liquidate come in dispositivo e le spese di CTU già liquidate in corso di causa.

PQM

Il Tribunale, in persona del sottoscritto GOT, sentiti i procuratori delle parti e definitivamente pronunziando nel procedimento RG n. 3008/2015, disattesa od assorbita ogni diversa istanza, difesa e deduzione, così provvede: 1 – dichiara la proprietà, rispettivamente, in capo a di una quota pari Parte_1
a 2/3 ed in capo a di una quota pari ad 1/3 dei beni oggetto del presente CP_1
giudizio;
2 – accoglie la domanda di divisione giudiziale formulata da entrambe le parti;

3 – dichiara comodamente divisibile il compendio immobiliare sopra descritto e, per l'effetto, forma due distinti lotti come specificati in parte motiva;

4 - pone a carico della massa, in proporzione delle rispettive quote di 2/3 in capo a
[...]
e di 1/3 in capo a , le spese di C.T.U. già liquidate in corso Parte_1 CP_1
di causa, con diritto alla restituzione di quanto eventualmente anticipato in eccedenza;

5 - pone a carico della massa, in proporzione delle rispettive quote di 2/3 in capo a
[...]
e di 1/3 in capo a , le spese del giudizio di divisione, che Parte_1 CP_1
liquida in € 586,19 per esborsi ed € 2.500,00 per compensi, compresa la fase di mediazione, oltre iva e cpa come per legge, e spese generali.
Così deciso in Messina al termine della Camera di Consiglio del 24/04/2025.
IL GOT
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della Dott.ssa
Giuseppina Saccà, funzionario giudiziario addetto all'Ufficio per il processo presso la
Prima Sezione Civile del Tribunale di Messina.