Verbale di udienza del 4 marzo 2025
Causa iscritta al n.1847/2024 R.G.A.C.

È presente l'avv. Alfredo Stamile per i locatori intimanti, il quale preliminarmente eccepisce la tardività e, quindi, l'inammissibilità, della memoria integrativa di parte intimata, che, in ogni caso, impugna e contesta integralmente, siccome infondata in fatto ed in diritto, per quanto ampiamente argomentato in atti;
si riporta alle conclusioni rassegnate nella memoria integrativa depositata, insistendo per l'accoglimento delle stesse, e chiede che la causa venga discussa e decisa;
è altresì presente l'avv. Alfonso Cassiano, anche in sostituzione dell'avv. Gianluca
Caruso, per la conduttrice intimata, il quale si riporta alle conclusioni rassegnate nella memoria integrativa, insistendo per il loro accoglimento;

il giudice
dato atto, invita le parti alla discussione della causa, e, all'esito, dà lettura della seguente sentenza, allegata al presente verbale di udienza e depositata telematicamente in uno con il medesimo.
Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano

Tribunale ordinario di Cosenza
Prima Sezione Civile

Il giudice monocratico, all'udienza del 4 marzo 2025, ha pronunciato la seguente

Sentenza ex art. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 1847 R.G.A.C. dell'anno 2024, promossa

da
, e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
(questi ultimi due in qualità di genitori esercenti la potestà sul minore
[...] [...]
), rappresentati e difesi dall'avv. Alfredo Stamile, presso il cui studio, in Persona_1
Cosenza, via Padre Giglio – Pal. Molino Bruno n. 2, sono altresì elettivamente domiciliati, giusta procura in atti;
intimanti

contro in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Controparte_1 avv.ti Alfonso Cassiano e Gianluca Caruso, presso il cui studio, in Rende (CS), via IV Trav.
Kennedy n. 26, è altresì elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;
intimata con domanda riconvenzionale
avente ad oggetto: locazione ad uso diverso - sfratto per morosità - rimborso migliorie;

1
conclusioni delle parti: per i locatori intimanti: “Voglia l'On.le Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, per quanto esposto in narrativa e giusta documentazione prodotta: 1) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di immobile destinato ad uso diverso dall'abitazione del 27.10.2021, oggetto di causa, per inadempimento imputabile alla convenuta / conduttrice in persona del legale Controparte_1 rappresentante p.t., e, per l'effetto, condannare la suddetta conduttrice al rilascio dell'immobile locato, libero e sgombero da cose e/o persone, in favore degli attori / locatori, con ogni conseguenziale statuizione;
2) condannare la convenuta / conduttrice Controparte_1 in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento, in favore degli attori / locatori, della complessiva somma di € 42.146,00 per canoni di locazione scaduti e non corrisposti, di cui € 21.673,00 in favore di , € 10.236,50 in favore di , € 5.118,25 in Parte_1 Parte_2 Part favore di ed € 5.118,25 in favore di e Parte_3 Parte_4 Parte_5
quali rappresentanti del figlio minore , oltre interessi
[...] Persona_1 legali maturati dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo;
3) rigettare la domanda di pagamento o di compensazione della somma di € 7.442,00 a titolo di ingiustificato arricchimento formulata dalla convenuta / conduttrice nella comparsa di Controparte_1 costituzione e di risposta, poiché inammissibile e/o infondata in fatto ed in diritto;
4) condannare la convenuta società in persona del legale rappresentante p.t., al Controparte_1 pagamento in favore degli attori delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso forf. S.G. 15%, nonché C.P.A. ed I.V.A. come per legge”; per la conduttrice intimata: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni avversa domanda, eccezione e deduzione, - rigettare integralmente la domanda attorea per tutte le motivazioni contenute nel presente atto nonché in tutti i precedenti scritti difensivi;
- nella denegata ipotesi di accoglimento parziale e/o totale della domanda avversaria, accertare e dichiarare, inoltre, che è, a sua volta, creditrice dei locatori della somma complessiva di € 19.458,00 e, Controparte_1 per l'effetto, decurtata la suddetta somma di € 19.458,00, compensare la somma che dovesse risultare eventualmente dovuta in favore della ricorrente fino all'importo di € 19.458,00; - con vittoria di spese e compenso professionale”.
Motivi della decisione

Fatto e diritto

Con intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida ritualmente notificata, e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
(gli ultimi due quali genitori del minore )
[...] Persona_1 premettevano di aver concesso in locazione ad uso diverso alla l'immobile Controparte_1 ubicato in Cosenza, Corso Mazzini n. 250, giusta contratto del 27.10.2021, regolarmente registrato, al canone mensile di € 2.600,00, i primi due anni, e di € 2.800,00, dal terzo anno, ripartito in percentuali diverse tra i comproprietari, deducendo, nell'ordine, (a) di aver transatto il 01.03.2023 precedente morosità, mediante rateizzazione di canoni insoluti per complessivi € 11.546,00, e con previsione di clausola risolutiva espressa per l'ipotesi di inadempimento, (b) di aver nondimeno prorogato i termini della rateizzazione il 21.06.2023, ed ulteriormente, in sede di esecuzione di precedente ordinanza di rilascio, il 23.11.2023, (c) di aver quindi risolto per inadempimento entrambi gli accordi, (d) rimanendo una morosità complessiva di € 9.546,00 pregressa (da gennaio 2022 a febbraio 2023), ed una successiva, per le mensilità dal gennaio ad aprile 2024, di ulteriori € 7.400,00, in ragione della quale chiedevano di conseguenza
2 convalidarsi lo sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento, con condanna all'immediato rilascio dell'immobile e vinte le spese di lite. Costituitasi in giudizio, la eccepiva che, in ragione dei pagamenti Controparte_1 documentati, non sussisteva alcuna morosità, rappresentando altresì di vantare nei confronti dei locatori un credito da ingiustificato arricchimento per migliorie (rifacimento dell'impianto elettrico) pari a complessivi € 7.442,00, opponendosi di conseguenza alla convalida dello sfratto, ed anche all'emissione dell'ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni. Assegnato un termine per note, con ordinanza resa a verbale del 18.06.2024 il Tribunale ordinava il rilascio dell'immobile ai sensi dell'art. 665 c.p.c., assegnando il termine per la mediazione obbligatoria e mutando il rito.
I locatori depositavano memoria integrativa nel termine assegnato, nella quale ribadivano le loro ragioni, rappresentando che, nelle more, l'immobile non era ancora stato rilasciato, essendo in corso la relativa esecuzione, e che altresì la morosità si era aggravata per ulteriori € 25.200,00 di canoni maturati ed insoluti, rassegnando quindi le ritrascritte conclusioni.
La conduttrice, invece, depositava memoria il 28.02.2025, quindi oltre il termine assegnato del 15.02.2025, nella quale, oltre a ribadire quanto dedotto nella comparsa di costituzione del procedimento preliminare, precisava la domanda riconvenzionale di arricchimento senza causa dei locatori per le migliorie apportate all'immobile nei termini di cui alle ritrascritte conclusioni.
Alla odierna udienza, in assenza di istanze di prova costituenda, la causa è stata discussa,
e, di seguito, decisa, mediante lettura del presente provvedimento, successivamente depositato in PCT in uno con il relativo verbale.
Tanto premesso in fatto, e verificata preliminarmente la procedibilità della domanda, siccome infruttuosa, per assenza della conduttrice, la mediazione obbligatoria compulsata dai locatori intimanti, va, sempre in via preliminare, ritenuta e dichiarata la tardività del deposito di memoria integrativa da parte della conduttrice intimata. Per univoca giurisprudenza, il mutamento del rito a seguito dell'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario, e l'instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena, di cui le memorie integrative rappresentano gli atti nei quali si cristallizzano le rispettive pretese delle parti, anche eventualmente nuove rispetto a quelle dedotte nella prima fase (Cass. nn. 26356/2014, 7423 e 7430/2017); ergo, il deposito tardivo della domanda comporta, simmetricamente a quello relativa alla comparsa di costituzione nel rito del lavoro, cui soggetta la controversia, decadenza dalla proposizione di eventuali domande nuove, ragion per cui la riconvenzionale proposta dalla conduttrice deve rimanere quella spiegata nel procedimento sommario, e non anche quella, specificata nel quantum, dedotta nella memoria integrativa tardivamente depositata.
Ciò debitamente posto, la domanda dei locatori intimanti, siccome fondata, deve di conseguenza essere integralmente accolta, al contrario della riconvenzionale della conduttrice intimata.
Immutato – in ragione della prefata decadenza - il thema decidendum ac probandum rispetto al procedimento di convalida di sfratto, sfociato nell'emissione dell'ordinanza di rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni, nella odierna sede rimane di conseguenza intatta la valenza delle argomentazioni spese nel provvedimento accordato ai locatori ex art. 665
c.p.c.
Ed infatti, in estrema sintesi, la documentazione offerta dalla difesa attorea – segnatamente nelle note depositate nel procedimento di convalida – ha ampiamente e dettagliatamente dimostrato come i pagamenti eseguiti dalla conduttrice siano stati legittimamente imputati alla pregressa morosità, sulla base delle plurime scritture private
3 intercorse tra le parti, dopo quella iniziale del 01.03.2023, con le quali, nondimeno, la CP_1
promettendo adempimenti dilazionati che poi ha solo in minima parte assolto, ha
[...] ottenuto la rinuncia al precedente titolo giudiziale di rilascio dell'immobile ottenuto dai locatori, riconoscendosi più volte debitrice.
I pagamenti parziali e tardivi effettuati sulla base degli accordi via via intercorsi, eseguiti sempre in limine dell'esecuzione forzata del rilascio dell'immobile, sono stati correttamente imputati alla morosità già maturata, senza neppure eliderla del tutto, ed oggi appare oltremodo pretestuoso che la conduttrice voglia imputarli anche a quella relativa ai canoni dei primi mesi del 2024.
Nondimeno, nella transazione originaria (art. 3), ed altresì in tutte quelle successive di modifica delle condizioni di rateizzazione, le parti avevano precisato che non si versava in una ipotesi novativa delle obbligazioni nascenti dalla locazione, e che quindi, nell'ipotesi di inadempimento al pagamento rateale accordato (puntualmente verificatosi, anche più volte rispetto a quanto promesso in ciascuno dei successivi accordi), ogni pattuizione si sarebbe automaticamente risolta, in base a clausola risolutiva espressa, facendo rivivere tutti gli obblighi della locazione.
Su tale presupposto fattuale e giuridico, come premesso, i bonifici e gli assegni che la conduttrice ha documentato, eccependo essere integralmente satisfattivi della morosità maturata
(anche) successivamente alla risoluzione di ogni accordo transattivo, non recano invece alcuna imputazione specifica ai canoni posti a fondamento dell'intimazione di sfratto, di tal ché, anche considerando che venivano eseguiti in adempimento (parziale) della rateizzazione accordata, come dimostrano peraltro chiaramente i loro importi, corrispondenti alle rate ed agli accordi via via intercorsi tra le parti, gli stessi sono stati legittimamente imputati dai locatori al debito per canoni scaduti, oggetto delle transazioni, e non anche a quelli successivi, secondo il chiaro disposto di cui all'art. 1193 c.c. Peraltro, l'imputazione al debito più antico, e quindi più oneroso per la maturazione degli interessi, è soprattutto nell'interesse della debitrice. Di tale circostanza i locatori, come anticipato, hanno fornito ampia ed esaustiva prova documentale, dettagliando analiticamente, nella memoria difensiva del procedimento di convalida, i rapporti dare/avere con la conduttrice, e dimostrando quindi con esattezza la sussistenza della morosità nei termini dell'atto introduttivo della fase sommaria del procedimento.
Ex adverso, la a prescindere dalla prefata decadenza, determinata dal Controparte_1 tardivo deposito della memoria integrativa, in ogni caso, dopo l'ordinanza di convalida con riserva delle eccezioni, ha omesso allegazioni o produzioni atte eventualmente a confutare quella dettagliata documentazione attorea, e non ha neppure formulato, sempre a tal riguardo, istanze istruttorie, con condotta processuale – quindi - di sostanziale asseverazione delle ragioni dei locatori.
Anche la ricevuta allegata dalla conduttrice nel procedimento di convalida, che, al più, attesta il soddisfacimento di uno solo dei locatori, considerata la ripartizione dei canoni dedotta,
e peraltro non contestata, è stata ampiamente sconfessata per tabulas, e non è quindi idonea a comprovare l'insussistenza della morosità, anche considerando che, in ogni caso, quella ricevuta non riguarda i canoni dal febbraio 2024 in poi. Piuttosto, come stigmatizzato nell'ordinanza di rilascio, la valutazione dell'intera vicenda della locazione, comprensiva della precedente intimazione di sfratto per morosità, appare inequivocamente sintomatica di una propensione della conduttrice a maturare una consistente morosità, oltre che ritardi significativi nel puntuale pagamento del canone, minando la fiducia fondante la locazione oggetto di causa;
ulteriore comprova di tale assunto si rinviene
4 nella totale sospensione di ogni pagamento nelle more dell'odierno giudizio, oltre che della ingiustificata assenza alla mediazione obbligatoria.
Quello che traspare invero chiaramente dagli atti del processo, si ripete, è la costante difficoltà della conduttrice ad onorare il pagamento del canone, oltre all'affannosa, e comunque infruttuosa, rincorsa della morosità, al fine di evitare la risoluzione della locazione. A tal riguardo, nondimeno, quanto argomentato, unitamente all'importo della morosità maturata, che supera abbondantemente il limite ex lege dell'art. 5 l. n. 392/1978, comporta indubbia valutazione di gravità dell'inadempimento, tale da giustificare ictu oculi l'invocata risoluzione del contratto.
Quanto, da ultimo, alla riconvenzionale spiegata, nel procedimento sommario, dalla conduttrice, quand'anche si volesse asseverare la fattura per presunte migliorie apportate all'immobile, osterebbe comunque alla compensazione con la morosità maturata (di gran lunga superiore) il chiaro disposto dell'art. 10 del contratto di locazione, a mente del quale alla rimaneva vietata ogni miglioria o addizione senza preventivo consenso scritto Controparte_1 dei locatori, non provato, rimanendole accordato il solo diritto alla rimozione delle medesime, ove richiesto dai locatori.
A tal ultimo riguardo, la deduzione, in memoria integrativa, di impedimento alla rimozione dei faretti, soggiace anch'essa alla prefata inammissibilità correlata al tardivo deposito di quell'atto processuale. La presenza di una clausola contrattuale, ovviamente, impedisce di configurare l'imprescindibile requisito della residualità per l'utile esperimento della riconvenzionale di arricchimento senza causa. La difesa dei locatori ha documentato l'avvenuto rilascio in data 15.01.2025 dell'immobile, in esecuzione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., evenienza confermata dalla conduttrice, di tal ché non è necessaria la relativa statuizione nella odierna sede.
Spese e competenze di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.



P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, nella prefata composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra le parti indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara la risoluzione della locazione oggetto di causa per grave inadempimento della conduttrice intimata, e, per l'effetto, siccome nelle more già rilasciato l'immobile in esecuzione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. emessa a conclusione della fase sommaria, condanna la al pagamento della somma complessiva di € 42.146,00 per canoni di locazione Controparte_1 scaduti ed insoluti, di cui € 21.673,00 in favore di € 10.236,50 in favore di Parte_1
€ 5.118,25 in favore di ed € 5.118,25 in favore di Parte_2 Parte_3 [...]
e quali rappresentanti del figlio minore Parte_4 Parte_5 Persona_1
, oltre interessi legali da ogni singola scadenza al saldo;

[...]
- rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla conduttrice intimata;

- condanna altresì la alla refusione, in favore dei locatori, delle spese e Controparte_1 competenze di lite, che liquida in € 663,50 per esborsi documentati nonché in complessivi € 4.800,00 per competenze professionali tra il minimo ed il medio tariffario, oltre rimb. forf. 15% spese gen. CPA e IVA, come per legge.
Così deciso in Cosenza all'udienza del 4 marzo 2025
Il giudice
Gino Bloise
5 Provvedimento letto in udienza, e successivamente depositato telematicamente.
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