N. R.G. 30804/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 30804/2025 promossa da:
(C. F. , in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, con il patrocinio dell'Avv. Stefania Tomasello, dell'Avv. Antonia Fornaro
e dell'Avv. Danilo Giancani ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Roma, viale Mazzini 114/b, giusta procura in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto
RICORRENTE contro
(C.F. , in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. Alessandro Marchetti ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma, via Cola di Rienzo 180, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità - locazione uso diverso dall'abitativo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 19.12.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
1 Con atto di citazione notificato il 25.03.2025 la ha intimato lo sfratto Parte_1
per morosità alla deducendo di aver concesso in locazione alla Controparte_1
l'immobile sito in Roma, Via Varese 7, piano 3, interno 8, verso il CP_2
corrispettivo di € 1.800,00 al mese. Il 13.05.2025 le è stata comunicata la cessione del ramo di azienda dalla alla con decorrenza nel CP_2 Controparte_1
contratto di locazione dal 29.04.2024. La nuova conduttrice si sarebbe resa morosa nel pagamento delle mensilità dal dicembre 2024 al marzo 2025 per un totale di €
7.200,00. Da qui la richiesta di convalida.
Si è costituita la con comparsa depositata il 24.06.2025 nella Controparte_1 quale non contesta le circostanze di fatto dedotte dalla ricorrente ma evidenzia di aver effettuato il pagamento di tutto quanto intimato pochi giorni dopo la notifica dell'atto di citazione. Precisamente il pagamento è avvenuto con bonifico del 07.04.2025
(allegato 4 alla comparsa di costituzione). In particolare, la Controparte_1 deduce di aver ritardato il pagamento dei canoni per ragioni di natura amministrativa e che, comunque, il pagamento dei canoni successivi è stato regolare. All'udienza del
26.06.2025 è stato disposto il mutamento del rito con rigetto della istanza di emissione di ordine di rilascio.
Il 20.11.2025 la ha presentato memorie integrative in cui ha dedotto Parte_1 che la gravità dell'inadempimento sarebbe costituita dal pagamento tardivo, avvenuto dopo la notifica dell'atto di citazione. La ricorrente ha rassegnato le seguenti conclusioni: “dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data
23.03.2023 e registrato in data 19.04.2023; - nel merito, contrariis reiectis - ordinare
l'immediata riconsegna dell'immobile sito in Roma, Via Varese n. 7, piano terzo, interno 8; - condannare la controparte al pagamento delle spese, competenze e onorari del presente giudizio”.
Il 05.12.2025 la ha presentato memorie integrative in cui ha Controparte_1
ribadito la propria posizione rimarcando il fatto che la propria condotta, successiva al ritardato pagamento, è sempre stata regolare e che, pertanto, in un'ottica di valutazione complessiva, non possa parlarsi di grave inadempimento. Inoltre, la
[...]
ha eccepito la tardività nel deposito della memoria integrativa da Controparte_1 parte della La resistente ha, poi, rassegnato le seguenti conclusioni: Parte_1
2 “accertare e dichiarare inammissibili tutte le domande formulate da parte attrice nella memoria ex art. 426 c.p.c., ivi compresa la domanda di risoluzione del contratto di locazione;
- per l'effetto, disporre lo stralcio della memoria depositata da controparte, nonché della documentazione ad essa allegata, in quanto depositata oltre i termini perentori previsti dall'art. 426 c.p.c.; - e, ancora, qualora si ritenesse implicitamente contenuta nella domanda di intimazione di sfratto la domanda di risoluzione del contratto, rigettare integralmente detta domanda di risoluzione del contratto, non ricorrendo i presupposti di legge;
- in ogni caso, rigettare tutte le domande formulate dall'attrice e, per l'effetto, dichiarare non risolto il contratto di locazione. Con vittoria di spese ed onorari della presente procedura”.
All'udienza del 19.12.2025 la causa è stata discussa.


2. In rito
In rito deve rilevarsi come, effettivamente, il ricorrente abbia depositato la memoria integrativa il 20.11.2025 mentre il termine perentorio fissato ex art. 429 c.p.c. nell'ordinanza di mutamento del rito scadeva il 19.11.2025. Pertanto, deve essere dichiarata inammissibile la memoria integrativa della e i documenti Parte_1 allegati. Peraltro, ciò non cambia i termini del presente giudizio visto che la Pt_1
ha presentato la propria domanda con l'atto di citazione e che l'art. 667 c.p.c.
[...] prevede che il giudizio prosegue con il mutamento del rito. Dunque, le domande di risoluzione e condanna al rilascio contenute nell'atto di citazione di convalida di sfratto per morosità permangono nel presente giudizio e devono essere conosciute.


3. Nel merito
In primo luogo, deve rilevarsi come la ricorrente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare, la ha allegato Parte_1
(cfr. allegato 1 all'atto di citazione) il contratto di locazione del 23.03.2023 regolarmente registrato il quale prevede il pagamento di un canone mensile di €
1.800,00 al mese oltre IVA. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la 3 giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione,
Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Nel caso di specie la non contesta l'esistenza del contratto o la Controparte_1
morosità intimata ma evidenzia di non aver pagato per disguidi amministrativi e fa presente di aver versato tutte le somme richieste il 07.04.2025 e di aver sempre tenuto, da allora, un comportamento corretto. Effettivamente, la giurisprudenza della
Suprema Corte chiarisce che “A fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene” (Corte di Cassazione, Sez. III, ord. n. 36494 del 29.12.2023). Infatti, il pagamento successivo alla notifica dell'atto di intimazione non sana o diminuisce le conseguenze dell'inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 30730 del 26.11.2019). Nel
4 caso di specie, trattandosi del primo inadempimento, non essendo stati dedotti omessi pagamenti per il periodo precedente e tenuto conto della condotta successiva della che ha, da allora, sempre puntualmente effettuato i pagamenti, Controparte_1
si ritiene che non sussista il requisito della gravità dell'inadempimento.
Pertanto, la domanda di risoluzione e condanna al rilascio deve essere rigettata.


4. Sulle spese
Nel caso di specie, ai fini delle spese di lite, deve evidenziarsi come al momento della presentazione della domanda, la morosità era sussistente. Quindi la domanda della ricorrente era fondata. D'altra parte, la domanda di risoluzione della ricorrente è stata rigettata così che sussistono motivate ragioni per procedere alla compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara inammissibile la memoria integrativa della ricorrente e la documentazione ad essa allegata;
rigetta le domande della Parte_1
compensa le spese di lite.
Roma, 19.12.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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