REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Maria Cristina Flesca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3354/2024 R.G. avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione per inadempimento – uso abitativo.
TRA
, (CF. ) (CF. Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
(CF. ), rappresentati e difesi dall'Avv. Roberto Parte_3 C.F._3
Colosimo ( ) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Catanzaro, C.F._4
Via Milano n. 39, giusta procura allegata all'atto di intimazione si sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida;

Attori - intimanti
E
, (CF. ), residente in [...] CP_1 C.F._5
Convenuto – intimato -
(CF. ), residente in [...] C.F._6
V n. 74
Convenuto – intimato - deceduto
Conclusioni: come da verbale d'udienza dell'11.7.2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida regolarmente notificato , ed hanno convenuto in giudizio , in Parte_1 Parte_2 Parte_3 CP_1 veste di conduttrice, e , in veste di garante, deducendo quanto di seguito esposto. Controparte_2 Gli attori allegavano di essere proprietari dell'appartamento sito in Catanzaro (CZ), Via Patari n. 4, cap 88100, piano primo, riportato al NCEU del Comune di Catanzaro al Foglio 43, Part. 1, Sub. 15, zona 6, ctg A74, classe 3, rendita catastale € 206,58.
In data 28.9.2022, detto appartamento veniva da loro stessi concesso in locazione ad uso abitativo per il periodo compreso tra l'1.10.2022 e l'1.10.2025 a , giusta contratto regolarmente CP_1 registrato.
Le parti pattuivano un canone annuale di € 4.800,00 da pagarsi in rate uguali anticipate di € 400,00 entro il 5 di ogni mese, oltre spese condominiali, forniture di energia elettrica, gas e tributi locali (art. 4 del contratto di locazione).
Il contratto in parola è stato integrato da fideiussione prestata dal terzo, , a Controparte_2 garanzia degli obblighi scaturenti dal rapporto di locazione per cui è causa.
Alla conduttrice, essendosi resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione, sono state inviate due diffide (datate rispettivamente 23.3.2023 e 11.08.2023, entrambe restituite al mittente per compiuta giacenza).
Ulteriore raccomandata a.r. del 10.8.2023 è stata, altresì, spedita al garante per ottenere il pagamento di 3 canoni non corrisposti, ma anche detto tentativo si rilevava vano poiché, se in un primo momento il destinatario risultava sconosciuto all'indirizzo, in un secondo momento veniva restituita al mittente per compiuta giacenza.
In data 10.10.2023 la convenuta ha provveduto, con bonifico, a corrispondere l'importo parziale di €
800,00, specificando che la cifra dovesse essere imputata al pagamento relativo ai mesi di settembre ed ottobre 2023.
Gli intimanti allegavano, inoltre, che senza alcuna preventiva richiesta scritta e, quindi, in assenza di autorizzazione, l'intimata provvedeva all'installazione di una bombola a gas nell'appartamento.
Hanno concluso, pertanto, chiedendo un'ordinanza di rilascio dell'immobile immediatamente esecutiva ex art. 665 cpc con fissazione della data per l'esecuzione; la condanna in solido di conduttrice e garante per il pagamento dei canoni scaduti ed a scadere, al pagamento delle spese, diritti ed onorari di giudizio, incluse spese forfettarie.
Si costituiva in giudizio impugnando l'avversa domanda ed opponendosi alla convalida CP_1 dello sfratto, nonché all'ingiunzione di pagamento.
In particolare, la convenuta ha dedotto la violazione dell'art. 5 co. 1 D. Lgs. n. 28/2010 stante il mancato esperimento del procedimento di mediazione. Ha, inoltre, evidenziato che la sospensione del pagamento dei canoni di locazione per talune mensilità quali febbraio, luglio, agosto, novembre e dicembre 2023 (con riferimento a dette mensilità vi è totale ammissione) faceva seguito alle riscontrate difformità e vizi occulti che hanno reso di fatto inutilizzabile l'immobile. Ha dedotto, al riguardo, che la casa era piena di muffa, il frigorifero, la lavatrice e le tapparelle non erano funzionanti, oltre al fatto che le finestre non si chiudevano bene. Anche la caldaia a gas si presentava come non funzionante, tant'è che non vi era acqua calda per i sanitari e per i riscaldamenti.
L'intimata specificava, inoltre, che gli attori non provvedevano ad alcun lavoro di ripristino nonostante le soventi richieste in tal senso, di guisa che, per poter vivere nell'immobile locato, si è vista costretta a tinteggiare l'abitazione, a riparare la caldaia a gas e ad acquistare scaldabagno e lavatrice (come documentato dagli scontrini allegati). A tal riguardo, si riservava di avanzare autonoma richiesta finalizzata ad ottenere la condanna dei locatari al risarcimento dei danni subiti per effetto dell'indicato inadempimento contrattuale.
Ha documentato di aver effettuato dei bonifici per un importo di € 400,00 ciascuno, con ciò versando correttamente i canoni di colazione con riferimento ai mesi di gennaio, marzo, aprile, maggio, giugno, settembre, ottobre 2023 e di avere anche saldato il canone per il mese di gennaio 2024.
Ha concluso, pertanto, chiedendo preliminarmente l'improcedibilità della domanda per violazione dell'art. 5 comma 1 D. Lgs. 28/2010; nel merito chiedeva il rigetto della richiesta di sfratto per morosità, la non emissione di ordinanza di ingiunzione con conseguente dichiarazione di inadempienza imputabile ai locatari per gli interventi di manutenzione che la ha dovuto CP_1 necessariamente effettuate a sue spese per potere godere dell'immobile locato.
non si è costituito. A tal riguardo giova rappresentare che nel tentativo di esperire Controparte_2 la notifica dell'intimazione di sfratto nei suoi confronti il pubblico ufficiale ha attestato l'intervenuto decesso. Il giudizio è proseguito nei soli confronti della atteso che, alla prima udienza del CP_1
21.05.2024, gli intimanti hanno espressamente rinunciato alla domanda spiegata nei confronti del garante, nelle more deceduto.
Con ordinanza del 5.7.2024, non convalidato lo sfratto in assenza dei presupposti di legge, si disponeva il mutamento del rito e si assegnava alle parti termine per esperire il procedimento obbligatorio di mediazione.
L'intimante depositava verbale da cui risultava l'esito negativo del procedimento di mediazione, per mancata adesione dell'intimata conduttrice.
All'udienza del 17.6.2025, fissata per valutare l'esito della mediazione, il legale nell'interesse degli attori rappresentava che la morosità permane e chiedeva che la causa venisse trattenuta in decisione.
La causa è stata, pertanto, rinviata all'udienza dell'11.7.2025 per la discussione. All'udienza da ultimo indicata, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni rassegnate dagli attori, il processo
è stato definito, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione dei motivi di fatto e diritto posti a base della decisione.
Concisa esposizione delle RAGIONI di FATTO e di DIRITTO
La domanda principale spiegata dagli intimanti è fondata e meritevole di accoglimento.
Preliminarmente si rileva che la domanda di convalida dello sfratto per morosità, quando non ha il suo naturale epilogo nel provvedimento di convalida, si trasforma in un'ordinaria azione di risoluzione del contratto per inadempimento e condanna al pagamento dei canoni dovuti.
Quindi, al procedimento speciale subentra un ordinario giudizio di cognizione, nel quale l'iniziale domanda di convalida dello sfratto, si converte in una domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, domanda che è soggetta ad una procedura abbreviata,
a causa dell'importanza dell'obbligazione inadempiuta (pagamento del canone) e del pressante interesse del locatore ad ottenere tempestivamente il rilascio del bene oggetto della locazione, a causa della sua rilevanza economica, trattandosi normalmente di un immobile (Cass. n. 1594 del
11/7/2014).
Ciò posto, la domanda è procedibile avendo gli intimati adempiuto all'obbligo di instaurare la procedura di mediazione ex art. 5 comma primo bis del d.lgs n. 28 del 2010 nei confronti della convenuta.
Venendo ai fatti per cui è processo è necessario richiamare i principi generali in materia di riparto dell'onere probatorio in caso di inadempimento contrattuale.
A tal riguardo si osserva che il creditore che agisce per ottenere la risoluzione è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito, appunto, dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Civ. sez. VI-III 11.2.2021 n. 3587 e Cass. Civ. SS.UU. n. 13533/2001).
Con riferimento all'esecuzione del contratto di locazione ad uso abitativo, si è chiarito che "a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre 1998, n. 431) - a due elementi:
l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, tuttavia, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della "mora debendi" a dolo o colpa grave del debitore" (cfr Cass. civ., Sez. III, 11 aprile 2006, n. 8418; Id., Sez. III, 18 novembre 2010, n. 23257). Nella fattispecie, la difesa dei locatori ha depositato il contratto di locazione regolarmente registrato stipulato con la convenuta ed ha, quindi, fornito la prova della sussistenza del rapporto contrattuale dedotto e delle conseguenti obbligazioni economiche, e precisamente l'obbligo di corrispondere per il canone di locazione la somma mensile di € 400,00 entro il 5 di ogni mese.
La conduttrice che nella comparsa di costituzione ha ammesso di non aver provveduto al pagamento dei canoni con riferimento a 5 mensilità (febbraio, luglio, agosto, novembre e dicembre 2023), non ha provato di aver tempestivamente pagato i canoni di locazione successivi cioè quelli maturati in corso di causa.
Con riferimento alla mensilità di gennaio 2024, è possibile accertare dagli atti di causa che il canone sia stato versato, ancorché in ritardo. A ben vedere, nella comparsa di costituzione e risposta il legale dell'intimata ha prodotto ricevuta di bonifico datato 19.01.2024, dal quale risulta il versamento della somma di euro 400,00 con causale fitto mese di gennaio 2024 su poste pay evolution intestata ad
Parte_1
Inoltre, la convenuta costituendosi in giudizio non ha contestato la morosità con riferimento a cinque mensilità, essendosi limitata a giustificare l'omesso pagamento dei canoni alla luce del presunto inadempimento dei locatari, a suo dire colpevoli di non avere adempiuto agi obblighi di manutenzione straordinaria, derivanti da vizi occulti e difformità che avrebbero determinato l'impossibilità di utilizzare correttamente l'immobile oggetto di locazione.
Orbene, nell'istituto della sospensione dell'adempimento ex art. 1460 c.c. assume rilievo il principio di correttezza e buona fede oggettiva, al quale del resto fa esplicito rimando l'art. 1460 c.c., comma 2 là dove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo “buona fede”.
Detta correlazione si concretizza nella “commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte”, ossia nella “proporzionalità” dei rispettivi inadempimenti da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (cfr. sul punto, tra le altre, Cass. 2855 del 2005).
È il giudice di merito a dover stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, così come è suo onere quello di verificare “se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, casualmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte (Cass. 04/02/2009, n. 2720; v. anche Cass. 10/11/2003, 16822). Sul punto brevemente si osserva come la convenuta non ha assolto all'onere sulla stessa ricadente in ordine alla prova che la sospensione dell'adempimento fosse proporziona e giustificata da un inadempimento di controparte che ha inciso in modo significativo sull'equilibrio sinallagmatico del contratto.
Postulato di ciò è che, laddove il conduttore abbia in ogni caso continuato - com'è nel caso di specie
- a godere dell'immobile, nonostante la presenza di vizi, e quindi abbia comunque ricevuto la prestazione, egli non può sospendere l'intera sua prestazione, perché in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due inadempimenti;
di contro in presenza di una diminuzione apprezzabile ma non assoluta della cosa locata è possibile una sospensione, come diminuzione contingente del canone, laddove essa sia conforme a buona fede, ovvero stata proporzionale all'inadempimento del locatore.
Ebbene, nel caso in esame, del tutto indimostrata è rimasta l'allegazione di parte opponente in merito alle limitazioni nell'utilizzo parziale dell'immobile subite per l'inerzia dei locatori, che non si sarebbero attivati per risolvere le problematiche riscontrate nell'immobile.
Agli atti del presente giudizio, pur essendo presente documentazione fotografica citata dall'intimata nella comparsa di costituzione e risposta ed attestante le problematiche riscontrate, non vi è altra produzione probatoria dalla quale possa evincersi che la necessità di tali interventi sia stata rappresentata ai locatori.
In secondo luogo, va in ogni caso rilevato che, pur volendo dare rilievo alle allegazioni dell'intimata, parte conduttrice non ha dimostrato che da esse sia derivata una inservibilità anche solo parziale dell'immobile che avrebbe giustificato la parziale sospensione del pagamento del canone.
A ciò si aggiunga che la morosità è proseguita senza soluzione di continuità nel corso di tutta la causa e sino all'attualità.
Permanendo, quindi, a tutt'oggi la morosità della conduttrice, si ritiene potersi qualificare il comportamento della stessa come grave inadempimento. Deve, pertanto, accogliersi la pretesa degli attori e per l'effetto dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'intimata, con conseguente condanna della stessa al rilascio dell'immobile, fissando la data del'11.09.2025 ai sensi dell'art. 56 della L. 27 luglio 1978 n. 392.
Occorre, altresì pronunciare condanna al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere fino la data di effettivo rilascio dell'immobile, maggiorati di interessi al tasso legale dal dì delle singole debenze fino all'effettivo saldo.
Allo stato, persistendo la morosità decorrente dal mese di febbraio dell'anno 2024 e detratti i ratei già corrisposti dall'intimata, la somma ammonta ad oggi ad € 8.800,00 oltre interessi a scadere e fino la data di effettivo rilascio dell'immobile. A detta somma devono poi aggiungersi i canoni mensili a scadere e fino alla data di effettivo rilascio. Giova, altresì, rilevare come possa procedersi alla compensazione legale tra la somma sborsata dall'intimata, così come documentata (pari ad euro 534,90), ed i canoni non corrisposti, in ragione dei presupposti di legge e della volontà manifestata dagli intimanti in tal senso.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, applicando i parametri di cui alle tabelle del d.m. n. 55/2014, per lo scaglione compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00, in base ai valori minimi in ragione del valore e del grado di difficoltà della controversia, con esclusione della fase istruttoria che non ha avuto svolgimento. L'intimata va, altresì, condannata al pagamento degli esborsi sostenuti per intentare la presente causa pari ad euro 76,00 (euro 49,00 a titolo di contributo unificato ed euro 27,00 per marca da bollo).

PQM

Il Tribunale, in persona della Dott.ssa Maria Cristina Flesca,
- Accoglie la domanda proposta da , ed e per l'effetto Parte_3 Parte_1 Parte_2
Dichiara la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice CP_1 condannando quest'ultima al rilascio dell'immobile per cui è causa;

-fissa il termine di esecuzione all'11.09.2025
- Condanna al pagamento in favore degli intimanti della somma mensile di € 400,00 CP_1 per i mesi di febbraio 2023, luglio 2023, agosto 2023, novembre 2023, dicembre 2023 e per i canoni da febbraio 2024 a scadere e fino alla data del rilascio effettivo, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, ponendo al netto la somma di euro 534,90 da porsi in compensazione.
- Condanna parte convenuta al pagamento in favore degli intimanti delle spese processuali del presente giudizio che liquidano in € 1.701,00 per competenze professionali (di cui € 425,00 per fase di studio, € 425,00 per fase introduttiva ed € 851,00 per fase decisionale), oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA se dovuti come per legge.
Così deciso in Catanzaro, 11.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Cristina Flesca