REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. Carlo Barile, ha pronunciato ai sensi dell'articolo 281 sexies comma 3
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2033 R.G.A.C. dell'anno 2024 promossa
DA
AL IO (nato a [...] il [...], C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. BORSANI SERENA e dell'avv. LOSA ELENA con domicilio eletto in Cislago alla via Isonzo n.117, presso lo studio dei difensori;

PARTE ATTRICE
CONTRO
TE NE (nato a [...] il [...], C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. MANTOVANI LAURA e dell'avv. FRAGATA MASSIMILIANO con domicilio eletto in VIA VARESE, 25 D
SARONNO, presso il difensore avv. MANTOVANI LAURA;

PARTE CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato LI GL ha convenuto in giudizio AR SN esponendo quanto segue: con rogito del 15.12.2015, redatto dal notaio Paola Cianci, parte attrice ha acquistato la piena proprietà dell'unità immobiliare identificata al catasto al foglio CA/3, mappale 568, sub.505, sita in Saronno, alla via Triste n.5, facente parte del fabbricato condominiale “Condominio Trieste”, per l'importo complessivo di €
155.000,00 compreso del mobilio;
in sede di rogito l'immobile veniva definito come “appartamento composto da due locali oltre a servizi e balcone”; in sede di rogito la parte venditrice affermava che l'immobile era conforme alle planimetrie depositate in catasto;
parte attrice ha abitato l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava al momento del rogito sino a che, nel 2022, l'assemblea condominiale ha deliberato la ristrutturazione del
Condominio per usufruire del c.d. bonus 110%; i tecnici incaricati per le certificazioni del predetto bonus individuavano delle difformità tra quanto emergeva dai dati catastali ed urbanistici e lo stato di fatto dell'immobile; in particolare sulla planimetria non veniva indicata la destinazione dei locali, fatta salva l'indicazione del bagno e della cucina, la quale risultava collocata all'interno del locale soggiorno e non ove di fatto si trovava;
anche gli scarichi e gli allacci degli impianti non risultano nelle posizioni indicate al catasto;
anche dal punto di vista urbanistico sono state evidenziate delle difformità, posto che nell'ultima pratica urbanistica realizzata l'immobile risulta composto da un solo locale denominato soggiorno/pranzo/letto, coincidente con quello che di fatto è il solo soggiorno, mentre la cucina e la camera da letto sono poste
- 1 - rispettivamente negli spazi indicati come “cantina” e “studio”; inoltre sia il locale di fatto adibito cucina che quello adibito a camera da letto non hanno i requisiti necessari per essere utilizzati in tal senso;
stante le difformità rilevate l'immobile è da qualificarsi come monolocale con accessori e non come bilocale;
parte attrice quindi è diventata proprietaria di un immobile diverso da quello che riteneva di aver acquistato;
inoltre ad oggi si trova obbligata a sostenere le spese per la sanatoria dei locali quantificate in € 8.150, essendo al momento l'appartamento incommerciabile;
data la qualificazione dell'immobile come monolocale, il valore dello stesso è inferiore a quanto pagato da parte attrice in sede di compravendita, e più precisamente pari ad € 110.000,00 così come risulta da perizia del geometra di parte Alessandro Uboldi.
Ha concluso chiedendo di accertare che le difformità catastali ed urbanistiche descritte determinano la riduzione di valore dell'immobile e dunque ha chiesto di condannare parte convenuta a restituire a parte attrice la parte di prezzo pagata in eccesso rispetto al reale valore del bene, quantificata in 45.000 €, oltre ad interessi e rivalutazione monetaria;
ha poi chiesto di condannare parte convenuta a risarcire gli importi che parte attrice dovrà sostenere per la sanatoria, quantificati in 8.150 € oltre oneri, iva ed interesse oltre alla rifusione delle spese del procedimento di mediazione pari a 813,34 €.
Parte convenuta si è costituita in giudizio prendendo specifica posizione sulle doglianze di parte attrice e ha concluso chiedendo in via preliminare di dichiarare l'intervenuta decadenza di parte attrice dal diritto alla garanzia ex art.1495 comma 1 c.p.c., ed in ogni caso l'intervenuta prescrizione dell'azione ex art.1495 comma 3
c.p.c.; nel merito in via principale ha chiesto di rigettare le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto;
in via subordinata, qualora si decidesse di accogliere in tutto o in parte le richieste avversarie, ha chiesto di condannare parte convenuta al pagamento della minor somma accertata da CTU;
in ogni caso con vittoria di spese giudiziali e di quelle di mediazione.
La causa istruita documentalmente è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex articolo 281 sexies c.p.c., e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma del suddetto articolo.
La domanda è infondata e pertanto deve essere rigettata.
Parte attrice agisce in giudizio al fine di ottenere la riduzione del prezzo per l'acquisto dell'immobile sito in
Saronno, per essere lo stesso qualificabile come monolocale e non come bilocale, come risultante dall'atto di acquisto e dalle planimetrie catastali, le quali riportano dati divergenti rispetto alla reale situazione di fatto.
In particolare, parte attrice deduce che l'immobile sarebbe qualificabile come monolocale con accessori e non come bilocale più servizi (come descritto in sede di compravendita), alla luce della circostanza che nel 2022 i tecnici incaricati per le certificazioni necessarie per l'ottenimento del bonus fiscale hanno ravvisato alcune difformità catastali e urbanistiche.
Per le esposte ragioni, parte attrice ritiene che la fattispecie concreta possa essere inquadrabile in un'ipotesi di aliud pro alio ( come indicato nella prima memoria integrativa a pagina 2) essendo l'immobile privo delle caratteristiche funzionali necessarie per il soddisfacimento dei bisogni dell'acquirente nonché, allo stato, invendibile.
Ebbene tale impostazione non può essere condivisa.
Come affermato anche recentemente dalla Cassazione con sentenza n. 8649/2024 “La vendita di aliud pro alio, la quale dà luogo ad un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale, svincolata dai termini e dalle condizioni di cui
- 2 - all'art. 1495 c.c., presuppone, infatti, che la causa concreta che aveva giustificato l'atto traslativo non sia realizzabile in modo irrimediabile (come accade allorché il terreno edificabile trasferito sia in realtà inedificabile, il quadro d'autore alienato non sia autentico, l'acqua oggetto della fornitura per uso domestico non sia potabile, i mobili d'epoca acquistati non siano effettivamente tali, il toro da riproduzione venduto sia infertile), tanto da pregiudicare la stessa identità della cosa acquistata (e i connessi interessi sottesi al programma negoziale), e non già che vi sia la mera carenza di requisiti sanabili, non costituenti un elemento di identificazione del bene e senza un definitivo pregiudizio della idoneità allo specifico uso cui il compratore intende destinare la cosa.”
Ed ancora precisa la Cassazione che “si ha consegna di "aliud pro alio" che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c. svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli essere del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico- sociale della cosa venduta e quindi, a fornire l'utilità richiesta” (Cass. 2313/2016).
In caso di compravendita di immobile è stata considerata ipotesi di aliud pro alio la mancata consegna del certificato di abitabilità o agibilità di un immobile o l'insussistenza delle condizioni per il suo rilascio (Cass., sez.
6-2, ord. n. 10665 del 2020) proprio perché tale certificato incide sulla concreta possibilità per la parte di vivere nell'immobile.
Tuttavia, nel caso di specie, non viene in rilievo una consegna di “aliud pro alio” in quanto il bene non è potenzialmente inutilizzabile in radice, tanto è vero che la parte attrice ha vissuto all'interno dello stesso a partire dal 2015 e continua ad utilizzarlo e che in ogni caso le difformità riscontrate, come rilevato dallo stesso consulente di parte attrice, sono sanabili.
Non si è in presenza dell'acquisto di un bene del tutto inidoneo a soddisfare in concreto i bisogni che determinarono il contraente ad effettuare l'acquisto né il bene è completamente diverso da quello pattuito, essendo tutti i vizi dedotti da parte attrice non incidenti sulla concreta abitabilità dell'immobile e avendo gli stessi dovuto essere denunziati nei termini di cui all'articolo 1495 c.c., come eccepito da parte convenuta.
Sul punto infatti, come affermato dalla Cassazione civile sez. VI, 15/12/2020, n.28454 “In tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia a norma dell'articolo 1495
del Cc. si prescrive, alla stregua del comma 3 di tale disposizione, in ogni caso nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò anche se i vizi non siano stati scoperti o non siano stati tempestivamente denunciati o la denuncia non fosse neppure necessaria, sempre che la consegna abbia avuto luogo dopo la conclusione del contratto, coincidendo, altrimenti, l'inizio della prescrizione con quest'ultimo evento.”
Nel caso di specie l'immobile è stato consegnato nel 2015 e la denunzia dei vizi è avvenuta nel 2022 e dunque l'azione della parte attrice deve ritenersi prescritta.
Alla luce di tali motivazioni, le domande formulate da parte attrice devono essere rigettate.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e vengono liquidate d'ufficio secondo i criteri e nella misura di cui al D.M. n. 147/22, tenuto conto delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, delle condizioni soggettive del cliente, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate e tenendo in
- 3 - considerazione i parametri medi per le fasi di studio ed introduttiva ed i parametri minimi per la fase istruttoria
(consistita nel mero deposito delle memorie) e decisionale (consistita nella mera discussione orale) dello scaglione compreso tra 52.001,00 e 260.000,00 euro.

P.Q.M.

Il Tribunale di Busto Arsizio, nella persona del dott. Carlo Barile in funzione di Giudice unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da LI GL nei confronti di AR SN, così provvede:

1. Rigetta le domande formulate da parte attrice;

2. Condanna LI GL al pagamento, in favore di AR SN, delle spese processuali, liquidandole in euro 9.142,00 oltre rimborso spese generali (15%), C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Così deciso in Busto Arsizio, il 19/02/2025
Il Giudice
Carlo Barile
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