N. 193/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO il Tribunale Ordinario di Lanusei in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott. Giuseppe Lo
Presti, esaminati gli atti e sciogliendo la riserva assunta per l'udienza del 18 novembre 2025, sostituita dal deposito di note ai sensi degli articoli 127-ter e
128 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 3, comma 7, del d.l. 8 agosto 2025,
n. 117, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 193/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi, promossa da:
, cod. fisc. , cod. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
fisc. , , cod. fisc. CodiceFiscale_2 Parte_3 C.F._3
rappresentati e difesi dall'Avv. Letizia Lombardi,
[...]
- attori -

contro

:
, cod. fisc. , e. Parte_4 CodiceFiscale_4 Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, cod. fisc.
[...]
rappresentati e difesi dall'Avv. Marcello Caddori, P.IVA_1
- convenuti - avente ad oggetto: altri contratti d'opera. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. – Gli attori hanno agito nei confronti dei convenuti per ottenere la risoluzione per inadempimento dei contratti specificati nell'atto citazione e ad esso allegati, nonché la condanna dei convenuti al risarcimento del danno e alla riduzione in pristino dei luoghi interessati da lavori edili svolti da parte convenuta su incarico di dante causa degli attori. Parte_5
La causa è stata trattata nella resistenza dei convenuti per essere decisa come segue.
2. – La domanda di risoluzione del contratto concluso tra e Parte_5
(in proprio e nella qualità di legale rappresentante della società Parte_4
convenuta) il 24 dicembre 1995 e dei successivi contratti di transazione è ammissibile, benché non suscettibile di accoglimento.
2.1. – Le parti non hanno concluso transazione novativa, avendo fatto salvi gli accordi pregressi. Di conseguenza la domanda di risoluzione è ammissibile, non trovando applicazione il divieto di cui all'art. 1976 del codice civile.
2.2. – Gli attori hanno prodotto i titoli contrattuali e allegato l'inadempimento, dando prova dei fatti costitutivi della pretesa, ai sensi dell'art. 2697, comma 1, c.c. (cfr. Cass. Civ., Sez. Un., sent. 30 ottobre 2001, n.
23533).
2.3. – I convenuti non hanno addotto l'esistenza di fatti estintivi o impeditivi della pretesa, avendo opposto ragioni di squilibrio economico che di certo non hanno rilievo se e nella misura in cui non si siano tradotti nella proposizione di una domanda di risoluzione per lesione. Al contempo anche le difficoltà economiche dei convenuti non sono fatti giustificativi dell'inadempimento dell'obbligo assunto. Inoltre, non giustifica il ritardo maturato anche dopo la transazione del 2009 la presenza di una falda d'acqua che non era stata rilevata in sede di progettazione ma che era nota da tempo ai contraenti, avendo costituito oggetto di riconoscimento già nella transazione del 2002.
Non si condivide, del resto, la valutazione dei convenuti circa l'esito della prova orale, che secondo costoro avrebbe confermato l'adempimento.
Invero, la lettura delle deposizioni testimoniali non restituisce tale risultato.
In relazione alle dichiarazioni di si osserva che la circostanza Testimone_1
per cui le unità immobiliari del blocco A fossero sempre più avanti nei lavori rispetto a quelle di cui al blocco B non significa di certo che le prime fossero complete e che siano state consegnate nel termine convenuto e di volta in volta prorogato. Anche le dichiarazioni di lungi dal provare Controparte_2
l'esatto adempimento, confermano che ancora nel 2016, e precisamente nel mese di novembre, dovevano essere completati i lavori di rifinitura e, in particolare, che dovevano essere ancora posate le piastrelle in corrispondenza di qualche (dunque, più d'una) scatola elettrica.
La frammentarietà degli spunti offerti dalle citate testimonianze non consente, pertanto, di ritenere che i convenuti abbiano assolto l'onere su di loro incombente ai sensi dell'art. 2697, comma 2, del codice civile.
2.3. – Gli attori hanno chiesto di dichiarare il contratto risolto per effetto dell'inadempimento che si è protratto oltre il termine di trenta giorni assegnato dal loro dante causa con l'atto di diffida del 22 marzo 2017, avendo cura di specificare che lo stesso aveva rinunciato, in precedenza, ad avvalersi del termine essenziale convenuto ai sensi dell'art. 1457 del codice civile.
Tuttavia, anche nel caso previsto dall'art. 1454 c.c. è comunque necessario l'accertamento in ordine al requisito della gravità dell'inadempimento, agli effetti di cui all'art. 1455 del codice civile.
È pacifico che i convenuti, invero, abbiano consegnato i cinque appartamenti spettanti al committente (circostanza dedotta a pagina 5 della comparsa di costituzione e risposta). Gli attori non lo hanno negato, limitandosi ad opporre l'assenza di un «verbale di consegna e di accettazione delle opere» o di una «dichiarazione di fine lavori». Ossia circostanze meramente formali, in contrasto con la materialità delle opere comunque ultimate e raffigurate anche nella stessa produzione fotografica di parte attrice. Tanto è vero che due di questi sono addirittura stati venduti anteriormente all'instaurazione del giudizio, a dimostrazione della piena disponibilità, materiale oltreché giuridica, delle unità immobiliari che parte convenuta si era impegnata a realizzare per conto del committente. E se anche le stesse sono state trasferite al grezzo, ciò non toglie che parte attrice abbia comunque beneficiato della prestazione, per quanto incompleta, offerta dai convenuti.
Tali elementi di valutazione sono già sufficienti, di per sé, ad escludere la gravità dell'inadempimento.
Il fatto che gli altri appartamenti, quelli del blocco B, non siano mai stati ultimati e consegnati non può avere rilievo decisivo agli effetti di cui all'art. 1455 del codice civile. Il giudizio sull'importanza dell'inadempimento va effettuato, per espressa indicazione normativa, avendo riguardo all'interesse della parte che agisce per ottenere l'accertamento della risoluzione del contratto. Quegli appartamenti, anche se ipoteticamente completati nei termini, non sarebbero stati e non sarebbero sfruttabili da parte degli attori, i quali invece sarebbero tenuti, in forza degli accordi in atti, a trasferirne la proprietà – e dunque la disponibilità materiale e giuridica – proprio a parte convenuta, quale corrispettivo dell'appalto. A dimostrazione che lo stato di completamento di tali appartamenti non incide sul nucleo essenziale degli interessi di parte committente.
3. – Al rigetto della domanda di accertamento della risoluzione del contratto di transazione consegue la reiezione delle correlate richieste di condanna dei convenuti al rilascio delle unità immobiliari in corso di costruzione e di riduzione in pristino.
4. – Il rigetto della domanda di risoluzione non esclude, invece, il diritto degli attori al risarcimento dei danni derivanti dal tardivo o inesatto adempimento degli obblighi contrattuali, ai sensi dell'art. 1218 del codice civile.
4.1. – Per quanto concerne il danno patrimoniale, esso comprende sia il danno emergente che il lucro cessante.
4.1.1. – In ordine al primo, gli attori hanno precisato, con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., di aver dovuto corrispondere l'importo di €
4.200,39, a titolo di penale, imposta di registro e spese liquidate con il decreto ingiuntivo n. 11/2018 del Giudice di Pace di Tortolì, ottenuto da
[...]
nei confronti di e Parte_6 Controparte_3 Parte_1
Dal documento n. 47 non emerge la prova della causa sottesa all'ingiunzione. Non risulta dimostrato, pertanto, il nesso causale con l'inadempimento.
4.1.2. – Non costituiscono voci di danno gli esborsi sostenuti «per l'esecuzione del contratto», quali quelli per spese amministrative e di direzione dei lavori;
a maggior ragione per la parte inerente gli appartamenti del blocco A.
4.1.3. – Lo sono, invece, quelli che parte attrice ha dovuto sopportare per il completamento dei due appartamenti consegnati al rustico, analiticamente riportati a pagina 9 della citata memoria.
I convenuti, sul punto, si sono limitati a contestare genericamente che tali spese non sarebbero inerenti ai lavori oggetto di appalto, senza tuttavia circostanziare tale affermazione che, invero, si scontra con quanto è dato leggere alla lettera b del contratto di transazione del 18 aprile 2009. I contraenti hanno infatti previsto espressamente che gli appartamenti avrebbero dovuto essere «completamente rifiniti ed ultimati in tutte le loro parti, completi di sanitari, pavimenti, ringhiere ed impianti, sia idrico che elettrico […] con
l'apposizione delle tegole, degli infissi interni ed esterni».
4.2. – Le allegazioni di parte attrice non consentono di cogliere un lucro cessante, come l'invocato pregiudizio da ritardo per non aver potuto disporre proficuamente degli immobili (solo di quelli di cui al blocco A;
non anche di quelli di cui al blocco B, per le ragioni già viste).
A nulla valgono le allegazioni – generiche e mal circostanziate – articolate sul punto dagli attori nei loro atti e nella consulenza di parte. Esse tradiscono l'idea che tale pregiudizio sia in re ipsa, ossia necessario e conseguente all'inadempimento, a prescindere dall'analitica descrizione e dimostrazione
(non potendo la consulenza tecnica d'ufficio costituire un mezzo di prova o di ricerca della prova) dei relativi presupposti in punto di fatto.
4.3. – In conclusione, in proprio e nella qualità di legale Parte_4
rappresentante di deve essere condannato al pagamento della CP_1
somma di € 74.182,10, oltre interessi al tasso previsto dall'art. 1284, comma 4,
c.c., dal 26 novembre 2021 fino al soddisfo. Precisandosi che l'importo non viene rivalutato, pur qualificandosi come debito di valore, in mancanza dell'indicazione, per ciascun esborso, della data del pagamento.
Il Giudice, in ragione della sua posizione di terzietà e per il principio di imparzialità, non può sostituirsi alle parti nell'allegazione dei fatti, né procedere a una lettura estrapolativa dei documenti prodotti (è pacifico che la mera produzione di un documento non comporti automaticamente il dovere di esaminarlo, in ossequio all'onere di allegazione, occorrendo che alla produzione si accompagni la necessaria attività descrittiva ed illustrativa diretta ad evidenziare il contenuto del documento ed il suo significato;
cfr. Cass. Civ., sez. III, sent. 21 marzo 2013, n. 7115). 5. – La richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale è infondata.
Anche in questo caso non vi sono allegazioni puntuali e concrete da cui desumere un pregiudizio serio di natura personale.
Si osserva, inoltre, che non è stato allegato che gli immobili avrebbero dovuto essere destinati ad abitazione principale o secondaria degli attori. Né che gli attori fossero comunque privi di abitazione. Per cui l'eventuale ritardo avrebbe potuto generare solo un pregiudizio di natura patrimoniale, pari al costo eventualmente sostenuto per condurre in locazione un diverso immobile. L'operazione edilizia, del resto, è stata intrapresa per fini di investimento. Tanto che due delle unità immobiliari edificate da parte convenuta sono state alienate a terzi dagli attori, ancor prima di essere ultimate.
6. – L'accoglimento soltanto parziale delle domande giustifica la compensazione integrale delle spese processuali ai sensi dell'art. 92, comma 2, del codice di procedura civile.

P.Q.M.

il Tribunale di Lanusei, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n.
193/2021 R.G.A.C., rigettata o assorbita ogni altra istanza ed eccezione, così provvede: rigetta la domanda di risoluzione dei contratti e le correlate richieste di condanna dei convenuti al rilascio delle unità immobiliari in corso di costruzione e di riduzione in pristino;
condanna i convenuti, in solido, al pagamento, in favore degli attori della complessiva somma di € 74.182,10, oltre interessi al saggio previsto dall'art. 1284, comma 4, c.p.c., dal 26 novembre 2021 al soddisfo, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale;
rigetta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale formulata dagli attori;
compensa interamente le spese del processo ai sensi dell'art. 92, comma 2, del codice di rito.
Così deciso in Lanusei, il 19/11/2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Lo Presti