R.G. n. 3557/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Agrigento, Sezione Civile, nella persona del Giudice Vincenza Bennici, ha pronunciato la presente
SENTENZA nel procedimento di primo grado iscritto al n. 3557/2019 degli affari civili contenziosi
TRA
, nato a [...] il [...], A351A (Avv. BARBA FILIPPO) Parte_1
Parte attrice
E
, nato in [...] il [...] (Avv. CREMONA Controparte_1
ANTONINO MARIA)
Parte convenuta
Oggetto: risoluzione preliminare, condannatorio
Conclusioni: cfr. verbale di udienza del 21.1.2025
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione introduttivo del giudizio, ha convenuto in Parte_1 giudizio ed assumeva quanto appresso: Controparte_1
-con contratto preliminare di compravendita del 11/08/2018, si era Controparte_1 obbligato a vendere a che a sua volta si era obbligato ad acquistare, la Parte_1 proprietà di un villino a piano terra e terrazzo esterno con annesso terreno circostante, identificato al NCEU del Comune di Aragona (AG) al Foglio 58, p.lla 897;
- il prezzo era stato convenuto in € 127.500,00;
1

-le parti avevano convenuto il versamento al promittente venditore di una caparra confirmatoria in duplice soluzione: € 5.000,00 in data 11.08.2018 e € 12.500,00 in data 08.10.2018;
-il possesso del bene era stato immediatamente trasferito al promissario acquirente;

-le parti avevano convenuto che “il rogito verrà stipulato entro e non oltre la data del 16/10/2018, che costituisce termine perentorio ed essenziale per la parte promissaria acquirente …”.
-l'art. 8 del preliminare prevedeva che “… l'eventuale differimento della data del rogito notarile relativo al trasferimento potrà eventualmente slittare oltre la data indicata … nell'ipotesi che la pratica di finanziamento non fosse completamente istruita, senza che ciò possa costituire fonte di responsabilità per la parte promissaria acquirente”.
-all'art. 10 parte promittente venditrice dichiarava “…che le unità immobiliari in oggetto sono state regolarmente edificate prima del 1967 e di aver provveduto … ad eventuale sanatoria ai sensi della legge 47/1985 …”;
-successivamente, data la difficoltà da parte dell'attore di ottenere il finanziamento, questi aveva offerto il pagamento del saldo prezzo mediante la corresponsione di euro 5.000,00 mensili:
-tuttavia, non accettava l'offerta e pretendeva la restituzione dell'immobile, in tal CP_1 modo recedendo di fatto dal contratto;

- tale recesso era stato determinato dalla consapevolezza del convenuto di non poter stipulare il definitivo in quanto l'immobile oggetto del contratto non era stato costruito ante 1967, come dichiarato nel preliminare, né per lo stesso era mai stata presentata alcuna richiesta di concessione edilizia in sanatoria ex l. 47/1985.
Su queste premesse chiedeva restituzione doppio caparra versata, pari a euro 17.500,00 oltre che €
6.000,00 per le spese sostenute per la manutenzione dell'immobile e ulteriori € 69.000,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti.
Costituitosi in giudizio, eccepiva l'improcedibilità della domanda;
nel merito CP_1 contestava le domande attoree, eccependo che era stato a volersi sciogliere dal vincolo Pt_1 consegnando le chiavi dell'immobile al cognato di esso convenuto;
ciò in quanto lo stesso non era riuscito ad ottenere il finanziamento bancario necessario per la realizzazione di una struttura alberghiere sull'immobile oggetto del preliminare.
Chiedeva quindi la risoluzione del contratto per inadempimento dell'attore e il diritto a trattenere la caparra fissata dalle parti in euro 17.500,00.
Con la memoria istruttoria ex art 183 c. 6 n 1 c.p.c., l'attore precisava la domanda deducendo che la caparra corrisposta era pari a euro 5.000,00 e pertanto chiedeva la restituzione del doppio della stessa, pari a euro 10.000, oltre che la restituzione dell'acconto versato.
2 La causa, istruita mediante produzioni documentali ed espletamento di prova testimoniale, all'udienza del 21.1.2025 è stata trattenuta in decisione.
Cosi tratteggiati sinteticamente i termini della controversia, è incontestato e risulta dalla documentazione in atti che, con il contratto preliminare del 11/08/2018 si è CP_1 obbligato a vendere a che si è a sua volta obbligato ad acquistare, la piena proprietà di Pt_1 un villino a piano terra e terrazzo esterno con annesso terreno circostante, identificato al
NCEU del Comune di Aragona (AG) al Foglio 58, p.lla 897 al prezzo di euro € 127.500,00; che euro 5.000,00 erano stati versati a titolo di caparra il 8/8/2018 mentre la residua parte del prezzo avrebbe dovuto essere corrisposta dalla parte promissaria acquirente prima della sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo.
Il contratto preliminare prevedeva che il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro e non oltre la data del 16/10/2018, con la previsione che esso costituiva termine perentorio ed essenziale per la parte promissaria acquirente …” e che “… l'eventuale differimento della data del rogito notarile relativo al trasferimento potrà eventualmente slittare oltre la data indicata
… nell'ipotesi che la pratica di finanziamento non fosse completamente istruita, senza che ciò possa costituire fonte di responsabilità per la parte promissaria acquirente”.
Dagli atti risulta che, con mail del 12.10.2018 rappresentava a le difficoltà Pt_1 CP_1 di reperire un finanziamento e gli proponeva di accettare un acconto di euro 12.500 da pagarsi immediatamente e altri versamenti di euro 5.000 mensili a saldo del residuo prezzo di ( euro
110.000,00).
Il teste in relazione al quale non emerge alcun motivo di incapacità a Testimone_1 testimoniare, ha dichiarato “ è stato mio cognato a dirmi che gli aveva nascosto la sua Pt_1
difficoltà di avere il finanziamento e che gli aveva consegnato un altro acconto per prendere tempo;
dopo tempo, non so essere preciso sulle date;
mi contattò per consegnarmi le chiavi dell'immobile Pt_1 dicendomi che l'affare non si poteva concludere in quanto non aveva ricevuto il finanziamento;
io rifiutai di prendere in consegna le chiavi ritenendo di non averne titolo;
tuttavia alla fine mi convinsi di accettarle in quanto lui, che mi è parso sempre un tipo un po' strano, in quella occasione fu molto insistente e quasi ebbi paura di oppormi al suo volere”.
Ebbene, da tale deposizione emerge che il motivo per cui il contratto definitivo non è stato concluso è da ricollegare alla volontà di di sciogliersi dallo stesso, stante le difficolta - Pt_1 che pure emergono dalla mail appena menzionata - di trovare un finanziamento.
È rimasta invece sfornito di prova l'assunto attoreo secondo cui sarebbe stato a CP_1 cambiare improvvisamente idea e a non voler concludere il contratto perché consapevole che l'immobile non possedeva i requisiti di legittimità urbanistica.
3 Mette adesso conto rilevare che, in materia di risoluzione del contratto, non è sufficiente l'inadempimento sic et simpliciter, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo.
Nel caso di specie, nessun dubbio residua in ordine alla gravità dell'inadempimento dell'attore posto che costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promissario alienante il rifiuto di stipulare il definitivo.
È vero che il contratto preliminare prevedeva un termine nell'interesse dell'acquirente e che nello stesso era stata prevista la possibilità che tale termine slittasse in relazione ai tempi che sarebbero stati necessari per ottenere il finanziamento da parte di . Pt_1
Tuttavia, quest'ultimo, consegnando le chiavi dell'immobile in quanto non era riuscito a ottenere il finanziamento voluto, ha mostrato la volontà di sciogliersi definitivamente dal vincolo contrattuale.
È quindi all'attore che va imputato l'inadempimento del contratto.
Da ciò consegue che il convenuto ha diritto a trattenere la caparra.
Va ora rilevato che la misura della caparra è di euro 5.000,00, non essendovi alcun elemento che faccia ritenere che l'ulteriore somma di euro 12.500, corrisposta il 18.10.2018, sia stata consegnata anch'essa a titolo di caparra.
Intanto, nel contratto preliminare è previsto “ quanto a euro 5.000,00 sono state corrisposte in data 8/8/2018 dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra confirmatoria” mentre la restante parte del prezzo avrebbe dovuto essere pagata prima del rogito, a saldo del prezzo.
Già tale circostanza prova che le parti avessero previsto una caparra di soli euro 5.000,00.
Inoltre, dall'esame della ricevuta di bonifico del 18.10.2018, non si evince che il pagamento di euro
12.500,00 sia avvenuto a titolo di caparra, diversamente da quanto emerge dal bonifico di euro
5.000,00 nella cui causale è riportato che il pagamento è avvenuto quale caparra confirmatoria.
E' parimenti incontestato e risulta dalla documentato che il convenuto abbia ricevuto l'acconto di euro 12.500,00.
La risoluzione del contratto opera – in base al disposto dell'art. 1458 c.c. – ex tunc e, pertanto, rende ormai priva di causa le dazioni di denaro, ammontante ad euro 12.500,00, effettuata dall'attore in favore del convenuto. Tali somme, quindi, in quanto non dovute o non più dovute vanno restituite all'attore insieme agli interessi compensativi al tasso legale, decorrente dalla
4 data del pagamento fino al soddisfo (cfr. Cass. SS.UU. 12942/92).
Inoltre, la giurisprudenza (cfr., per tutte, Cass. SS.UU. 12942/92) prevede che l'obbligazione del venditore (o promissorio venditore) di restituire al compratore (o promissorio compratore) la somma ricevuta a titolo di prezzo, in conseguenza della risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento, configura un debito di valuta, avente ad oggetto l'originaria prestazione pecuniaria.
La domanda attorea volta a ottenere il rimborso per le spese di manutenzione sostenute e il risarcimento del danno sono infondate stante il colpevole inadempimento di . Pt_1
Il parziale accoglimento delle domande dell'attore esclude certamente in radice l'accoglimento della domanda del convenuto di condanna per lite temeraria.
Le spese di lite, stante il parziale accoglimento della domanda di devono essere CP_1 compensate per metà, mentre la restante parte è posta a carico dell'attore e d è liquidata sulla base di un valore ricompreso tra i minimi e medi tariffari avuto riguardo alla non particolare complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione:
- dichiara risolto, per grave inadempimento dell'attore, il contratto preliminare stipulato in data 11/08/2018 da e e per l'effetto Controparte_1 Parte_1
- dichiara il diritto di di trattenere la caparra confirmatoria di euro 5.000,00; CP_1
- condanna a pagare a , per i titoli di cui in motivazione, la somma di CP_1 Pt_1 euro 12.500,00 oltre interessi al tasso legale, decorrenti dalla data del pagamento al saldo;

- compensa le spese di lite per metà e condanna a rimborsare al convenuto la Pt_1 restante parte di dette spese, liquidate nella misura (già oggetto della dedotta compensazione) di euro 5.000,00 per compenso di avvocato, oltre accessori di legge.
Agrigento, 20.3.2025
Il Giudice
Vincenza Bennici
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