REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 34807 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
Parte (C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente Parte_2 P.IVA_1 domiciliata in Roma, via Ugo Ojetti, n. 380/F e largo Beltramelli, n. 1/c rispettivamente presso lo studio dell'Abogado Bruno Checchi e lo studio dell'Avv. Ester Aquilino, che la rappresentano e difendono;

- opponente - E (C.F. ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2 pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Baldo degli Ubaldi, n. 43, presso lo studio dell'avv. Monica Consalvi, che la rappresenta e difende;

- opposta -
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., LU. ha proposto opposizione avverso il decreto Parte_2 ingiuntivo n. 7143/2025 emesso in data 26 maggio 2025 dall'intestato Tribunale (nell'ambito del giudizio R.G. n. 22491/2025-1), con cui le ha ingiunto il pagamento, in favore di
[...]
di euro 14.011,09, per canoni di locazione non pagati e canoni a Controparte_1 scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, in relazione all'immobile sito in Roma, via di
1 Ripetta n. 1, censito al catasto al foglio n. 469, particella n. 48, subalterno 1, condotto in locazione dall'opponente, in virtù di contratto stipulato in data 3 gennaio 2024 con l'opposta.

1.1. A fondamento della propria opposizione, la ricorrente ha dedotto di avere sottoscritto in data 3 gennaio 2024 un contratto di locazione commerciale con Controparte_1 avente ad oggetto l'immobile commerciale sito in Roma, via di Ripetta n. 1; che il contratto di locazione vincolava la all'esercizio all'interno del locale della sola attività di bar;
che in CP_2 data 3 settembre 2024 i competenti uffici del comune di Roma negavano i relativi permessi per la sussistenza di un vincolo Unesco, ben noto alla proprietà, e che quindi il contratto di locazione era di impossibile attuazione, configurando una nullità assoluta di tutto il contratto;
che il contratto di locazione anziché essere stato stipulato all'esito di una trattativa veniva sottoscritto per adesione Part dalla e, essendo pertanto configurabile una nullità assoluta della clausola contrattuale imposta, la quale se pur approvata per iscritto, non è stata frutto di trattativa fra le parti, con conseguente nullità di tutto il negozio giuridico;
che l'art. 31 del contratto di locazione sarebbe una clausola vessatoria e nulla, prevedendo la dazione di un assegno, peraltro di rilevante importo (30.744,00 euro) a garanzia della garanzia fideiussoria richiesta, e che detto assegno, anziché essere trattenuto,
è stato prontamente incassato il giorno 3 gennaio 2024, lo stesso giorno della firma del contratto, integrando il reato di appropriazione indebita. Ha concluso chiedendo di dichiarare nullo e/o annullabile e/o inefficace il decreto ingiuntivo opposto, e per l'effetto in via riconvenzionale condannare la convenuta al rimborso dell'importo dato a titolo di fideiussione, di tutti i canoni versati e del deposito cauzionale per un importo di euro 69,174, nonché al pagamento di euro
100.000, a titolo di risarcimento danni (danno emergente e lucro cessante), oltre interessi e rivalutazione come per legge.

2. Si è costituita in giudizio la contestando le avverse Controparte_1 deduzioni, affermando che, ai sensi dell'articolo 31 del contratto di locazione ad uso commerciale, il conduttore era tenuto a consegnare al locatore, entro il termine perentorio ed essenziale del 3 marzo 2024, una garanzia bancaria autonoma (a prima chiamata, irrevocabile) emessa da
[...]
di Roma per l'importo di euro 30.744, corredata del relativo certificato Controparte_3 notarile attestante l'autenticità delle firme e i poteri dei sottoscrittori e che la mancata consegna della medesima garanzia entro il termine fissato è stata qualificata dalle parti come inadempimento grave, legittimante la risoluzione di diritto del contratto e il diritto del locatore al risarcimento dei danni e che il conduttore aveva altresì consegnato contestualmente alla stipula del contratto
2 un assegno circolare di euro 30.744, quale strumento cautelare per garantire l'osservanza del termine predetto che sarebbe stato restituito solo a seguito della consegna della garanzia bancaria nel termine stabilito, ovvero avrebbe potuto essere trattenuto dal locatore a titolo di penale in caso di inadempimento, fatti salvi ulteriori diritti risarcitori del locatore. Ha dedotto che con mail del 1° marzo 2024, LU. inviava alla “la fideiussione Parte_2 Controparte_1 bancaria rilasciata dall'Istituto di Credito” in alcun modo riconducibile a Parte_3 come comunicato dal medesimo istituto bancario a seguito delle autonome Parte_3 verifiche sulla genuinità di tale documento;
che quindi con mail del 2 marzo 2024, l'avv. Luca Parte Colonnelli rispondeva a facendo presente che la garanzia bancaria inviata era Parte_2
Parte difforme da quanto concordato e stabilito contrattualmente, e che quindi la inviava a Parte_2
“la fideiussione bancaria e atto notarile (…) per via di Controparte_1
Ripetta 1”, che, a detta dell'opposta, non era mai stato emesso dal notaio, il quale (come espressamente da egli comunicato) non ha mai autenticato la firma del sottoscrittore dell'asserita fideiussione bancaria. Ha dedotto quindi che, stante la falsità sia dell'asserita garanzia bancaria sia Parte dell'asserito certificato notarile trasmessi tramite p.e.c. da a Parte_2 [...]
non essendo nessuna genuina garanzia bancaria (per alcun importo, neanche Controparte_1 parziale rispetto a quanto concordato nel contratto di locazione ad uso commerciale) e nessun Parte genuino certificato notarile stati mai consegnati da a Parte_2 Controparte_1
come espressamente previsto dall'art. 31 del contratto di locazione ad uso
[...]
Parte commerciale, a fronte dell'inadempimento della conduttrice la locatrice Parte_2 legittimamente provvedeva ad incassare, a titolo di penale per la mancata consegna della garanzia bancaria e del relativo certificato notarile, l'assegno circolare di euro 30.744. Ha rappresentato che la conduttrice non corrispondeva i canoni di locazione e, a fronte delle diffide della locatrice, rispondeva comunicando l'immediata risoluzione del rapporto contrattuale «In conformità a quanto sottoscritto ed in particolare all'articolo 1 sub 2), “esercizio della sola attività di bar”», asserendo di essersi attivata presso gli organi preposti al fine di ottenere i permessi necessari all'esercizio dell'attività di cui sopra, ma ottenendo parere negativo dalla commissione tecnica del Comune di
Roma, per l'apertura dell'attività di bar, con conseguente impossibilità sopravvenuta, estranea alla volontà della società conduttrice;
che con p.e.c. del 18 marzo 2025, Controparte_1
Parte contestava la risoluzione comunicata e diffidava nuovamente ad
[...] Parte_2 adempiere alle proprie obbligazioni, essendo il contratto di locazione perfettamente valido ed
3 efficace;
che quindi agiva in giudizio per ottenere lo sfratto Controparte_1 per morosità della conduttrice nonché per ottenere decreto ingiuntivo per il pagamento di tutti i canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, nonché per il rimborso della seconda rata IMU-TASI per il 2024, ed inoltre per il rimborso dell'imposta di registro per l'anno
2025. Ha rappresentato che parte convenuta non si costituiva nel giudizio di sfratto ed il giudice con ordinanza n. cronol. 8784/2025 del 21 maggio 2025, convalidava l'intimato sfratto risolvendo così il contratto di locazione, fissando per l'esecuzione dello sfratto la data del 12 giugno 2025 ed emetteva, in data 26 maggio 2025, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo n. 7143/2025
(R.G. n. 22491/2025-1, repert. n. 4397/2025), e che in data 17 giugno 2025, come da verbale di Parte riconsegna firmato da entrambe le parti, riconsegnava a Parte_2 Controparte_1
l'immobile oggetto della locazione, seppur con numerosi danni, tutti espressamente
[...] riportati a verbale.

3. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c..

4. Giova in primo luogo rilevare che il credito ingiunto all'opponente risulta essere accertato dall'intestato Tribunale mediante la convalida di sfratto per morosità emessa con ordinanza n. cronol. 8784/2025 del 21 maggio 2025 che, in mancanza di opposizione (che nel caso di specie non vi è stata) ha acquistato efficacia di giudicato sostanziale inter partes, ricoprendo l'esistenza del contratto di locazione, del credito per il pagamento dei canoni, l'inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell'uno o dell'altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio (cfr.
Cass. civ. 2 aprile 2009, n. 8013, nonché Cass. civ., sez. III, 11.01.2017, n. 411).
In particolare, come ritenuto dalla suprema Corte di cassazione, quando nel giudizio di convalida di sfratto per morosità sia stato proposto altresì ricorso per l'ingiunzione di pagamento di canoni scaduti, come avvenuto nel caso di specie, l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità, ha efficacia di cosa giudicata sostanziale «non soltanto circa l'esistenza e validità del rapporto corrente “inter partes” e sulla misura del canone preteso, ma anche circa l'inesistenza di tutti i fatti impeditivi o estintivi, anche non dedotti, ma deducibili nel giudizio d'opposizione, come
l'insussistenza, totale o parziale, del credito azionato in sede monitoria dal locatore, per effetto di controcrediti del conduttore per somme indebitamente corrisposte a titolo di maggiorazioni “contra legem” del canone» (cfr. Cass. civ. n. 12994 del 24.05.2013, nonché Cass. civ. n. 17049 del
11.07.2017).

4.1. Le eccezioni di parte attrice sono quindi inammissibili, non potendo l'opponente più contestare
4 l'esistenza del contratto di locazione stesso e la sussistenza del credito azionato in sede monitoria dal locatore (anche mediante l'opposizione di controcrediti del conduttore), circostanze che hanno acquisito efficacia di giudicato a seguito del provvedimento di convalida di sfratto emesso dall'intestato Tribunale in data 21.05.2025.
Invero, in sede di opposizione, proposta a norma dell'art. 664, ultimo comma, c.p.c., avverso l'ingiunzione di pagamento dei canoni, successivamente alla convalida dello sfratto – la cui ordinanza, in difetto di opposizione, sia passata in cosa giudicata – non è consentito contestare l'esistenza della locazione, né l'inesistenza di fatti impeditivi o estintivi, né quanto attiene alla risoluzione del rapporto locatizio ed i presupposti formali e sostanziali della risoluzione stessa, coperti dal giudicato.

4.2. L'opponente avrebbe dovuto quindi opporsi alla convalida di sfratto e far presente in quella sede i vizi dell'immobile che le avrebbero impedito il godimento dello stesso, il che non è avvenuto.
Si rileva, peraltro, che la pronuncia di condanna al pagamento di una prestazione contrattuale (come il pagamento del canone di locazione) presuppone necessariamente l'accertamento dell'esistenza e della validità del credito e della sua fonte. Pertanto, il decreto ingiuntivo non contestato in sede di convalida (divenuto, quindi, inoppugnabile), avente ad oggetto la condanna al pagamento di canoni di locazione, preclude all'intimato la possibilità di invocare, in un diverso giudizio, quale quello di opposizione a decreto ingiuntivo, le stesse questioni oggetto di giudicato, nonché tutte le questioni che siano da queste ultime dipendenti e tutte le eccezioni in contrasto con le sue premesse logiche
(tra le quali rientra l'eccezione di nullità della clausola contrattuale di determinazione del canone).

4.3. Si richiama inoltre l'art. 17 del contratto di locazione con il quale le parti hanno espressamente stabilito che: “Nel caso in cui il presente contratto dovesse risolversi per fatto e colpa della parte conduttrice, salvo quanto espressamente disciplinato nelle singole clausole, la parte conduttrice perderà a titolo di penale parziale pattuita ogni diritto o pretesa che essa potrà avere nei confronti della parte locatrice in forza del presente contratto ovvero in virtù di diverse e successive obbligazioni.” Parte

4.4. Ciò posto, essendosi risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della
[...] per il mancato versamento dei canoni di locazione (che non costituendosi in giudizio nulla ha Pt_2 eccepito nell'udienza di convalida), devono ritenersi decadute tutte le pretese o i diritti che quest'ultima possa vantare nei confronti della locatrice in virtù del contratto di locazione, con la Pa conseguenza che è venuta meno la possibilità per . di chiedere o pretendere alcunché Parte_2
5 dalla società locatrice.

4.5. In ogni caso, sono infondate le eccezioni di nullità della parte opponente.
LU. sostiene la “nullità del contratto per impossibilità di esecuzione” per mancanza di Parte_2 autorizzazione amministrativa;
tuttavia, il difetto dell'autorizzazione amministrativa necessaria per svolgere l'attività prevista nel contratto di locazione non può determinare in alcun modo la nullità o l'invalidità del contratto di locazione, poiché l'oggetto del contratto di locazione resta il godimento dell'immobile, non l'attività commerciale.
In proposito la Corte di cassazione ha reiteratamente precisato che nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante – quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto – solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione tra le parti, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. civ. n. 14067/2023, n. 9670/2020 n. 14731/2018, n.
17986/2014 e 13395/2007). Nella fattispecie in esame, nel contratto di locazione sottoscritto tra le parti, non solo non sussiste alcuna clausola che preveda l'obbligo del locatore di garantire che il bene possa essere effettivamente destinato all'attività prevista, ma, al contrario, l'art. 2) del contratto di locazione prevede che “La parte conduttrice utilizzerà l'immobile oggetto della locazione esclusivamente per la propria attività di bar, in conformità alle leggi applicabili. La parte conduttrice espressamente si obbliga a richiedere tutte le autorizzazioni, anche sanitarie, per
l'esercizio della propria attività e ad adeguare l'immobile stesso alle normative vigenti in ordine all'attività esercitata, con particolare riguardo per lo smaltimento rifiuti ed assimilabili;
quanto innanzi con esonero di ogni e qualsiasi obbligo e responsabilità a carico della parte locatrice” ed ancora, l'art. 11 del contratto di locazione stabilisce che: “La parte conduttrice dichiara di aver
6 esaminato i locali e di averli trovati in perfetto stato di manutenzione, adatti all'uso convenuto, compresi gli impianti, e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui li ha ricevuti, pena il risarcimento del danno. La parte conduttrice inoltre riconosce che i locali sono esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi lavora. La parte locatrice resta in ogni caso esonerata da ogni responsabilità o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni, licenze amministrative o per cause di forza maggiore (quali, ad esempio, atti, omissioni, impedimenti da parte di organi amministrativi e/o giurisdizionali, modifiche normative), anche se dipendenti dall'immobile locato ed anche per il mancato uso contrattuale;
allo stesso modo eventuali opere prescritte dalle competenti autorità in dipendenza dell'uso dell'immobile da parte del conduttore si intendono a totale carico di quest'ultimo con completo esonero di responsabilità del locatore.”
Né può ritenersi il vincolo all'attività di bar arbitrariamente imposto dalla locatrice, in quanto Pa l'attività di bar è stata comunicata da . fin dalla proposta di locazione del 16 novembre Parte_2
2023 pervenuta via mail all'avv. Luca Colonnelli (che curava gli interessi della società locatrice) tramite l'agente immobiliare dott.ssa Inoltre, come specificato con mail del 30 novembre Per_1
2023, inviata dalla dott.ssa all'avv. Luca Colonnelli, LU. risultava avere una Per_1 Parte_2
“gelateria caffetteria in via della scrofa avviata già da anni”, sicché si tratta di una conduttrice che, avrebbe dovuto ben conoscere la disciplina e normativa relativa alle licenze e autorizzazioni di interesse. Parte Peraltro, la commissione tecnica incaricata di esaminare la domanda di Parte_2
(“Autorizzazione in deroga … per apertura attività impresa dell' ”) ha Parte_4 respinto la proposta, ritenendola “non meritevole di essere sottoposta alla valutazione della Giunta
Capitolina perché non rispondente a tutti i primi cinque criteri indicati dalla DGC n. 43/2019”.
4.6. È parimenti infondata l'eccezione dell'opponente in ordine all'asserita predisposizione contrattuale unilaterale da parte della anziché mediante Controparte_4 trattativa negoziale bilaterale.
Al riguardo si rileva che non si è in presenza di un contratto tra professionista e consumatore, bensì tra due soggetti imprenditoriali professionali, con conseguente non operatività delle nullità di protezione, il che assorbe ogni ulteriore considerazione sul punto.
Ad ogni modo, si rileva che il contratto è stato liberamente sottoscritto dalla società conduttrice, non essendo state concretamente dedotte, né, tanto meno, dimostrate, ipotesi di errore, violenza e
7 dolo (comportanti comunque annullabilità e non nullità del contratto).
In ogni caso, la proposta di bozza contrattuale predisposta dalla Controparte_1 ed inviata alla conduttrice in data 4.12.202 a seguito delle osservazioni di LU. ha subito Parte_2 alcune modifiche, tra cui la richiesta, accolta dalla proprietà, di poter consegnare la garanzia bancaria non contestualmente alla firma del contratto, ma in un momento successivo, come risulta dalla mail inviata in data 21 dicembre 2023 dall'avv. Luca Colonnelli alla dott.ssa Per_1
Parte Il contratto è stato poi stipulato in data 3 gennaio 2024, avendo, quindi, la avuto Parte_2 tempo sufficiente per valutare ogni singola clausola contrattuale e manifestare le proprie richieste di modifica.

4.7. Sono parimenti infondate le deduzioni dell'opponente in ordine alla asserita nullità e vessatorietà della clausola di cui all'art. 31 del contratto, relativa alla garanzia fideiussoria.
Tale pattuizione deve ritenersi pienamente valida ed efficace, non presentando profili di contrasto né con norme imperative, né con la disciplina delle clausole vessatorie.
In particolare, a fronte della facoltà concessa dalla locatrice al conduttore di differire la consegna della garanzia bancaria autonoma, la previsione della contestuale dazione di un assegno circolare – da restituirsi al conduttore all'atto della consegna della predetta garanzia autonoma e da trattenersi, invece, dalla locatrice a titolo di penale in caso di mancata consegna entro il termine convenuto – costituisce legittima forma di autotutela pattizia e di allocazione del rischio dell'inadempimento, espressione dell'autonomia negoziale delle parti ai sensi dell'art. 1322 c.c. La clausola in esame, oltre a non determinare alcuno “squilibrio significativo” dei diritti e degli obblighi contrattuali in danno del conduttore (ferma restando l'inapplicabilità della disciplina del codice del consumo al contratto de quo, stipulato tra due professionisti), risulta proporzionata allo specifico interesse creditorio della locatrice alla tempestiva prestazione della garanzia e trova il proprio fondamento causale nella funzione di rafforzamento dell'adempimento, analogamente a quanto avviene per la caparra confirmatoria e per la clausola penale di cui agli articoli 1382 e seguenti del codice civile.
Invero, a conferma della funzione di integrale copertura dell'obbligo di prestazione della garanzia,
l'importo dell'assegno circolare è stato parametrato in misura identica a quello della garanzia bancaria. La clausola in oggetto risulta, inoltre, espressamente approvata e sottoscritta dalla conduttrice ai sensi degli articoli 1341 e 1342 c.c. (“31. Garanzia bancaria, clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., assegno circolare, penale”), con conseguente esclusione di qualsiasi dubbio sulla sua specifica accettazione.
8 Dagli atti è emerso che ha provveduto legittimamente a Controparte_1 portare all'incasso i primi due assegni circolari (primo canone di locazione trimestrale anticipato e deposito cauzionale) per un totale di euro 13.986,00 (euro 7.686 + euro 6.300) in data 4 gennaio
2024, ovverosia il giorno dopo la sottoscrizione del contratto, come risulta dall'estratto conto di gennaio 2024, mentre in base a quanto stabilito contrattualmente, Controparte_1 ha provveduto, legittimamente, a portare all'incasso il terzo assegno circolare di euro 30.744, a
[...] garanzia della consegna della garanzia bancaria, non avvenuta, in data 4 marzo 2024, e dunque il giorno successivo al termine perentorio ed essenziale del 3 marzo 2024, come risulta dalla ricevuta di versamento assegno che riporta la data del 4 marzo 2024, e dall'estratto conto di marzo 2024 dove risulta che l'assegno in oggetto è stato portato all'incasso il 4 marzo 2024.

5. In base a quanto finora esposto, sono infondate e devono essere respinte l'opposizione a decreto ingiuntivo e la domanda riconvenzionale dell'opponente di rimborso dell'importo dato a titolo di fideiussione, di tutti i canoni versati e del deposito cauzionale per un importo complessivo di euro
69.174, così come è infondata e va respinta la domanda riconvenzionale di risarcimento danni
(danno emergente e lucro cessante) di euro 100.000, non avendo l'opponente provato alcunché al riguardo, pur gravando su di essa il relativo onere e comunque stante (per quanto sopra illustrato) insussistenza di qualsivoglia inadempimento dell'opposta.

6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) rigetta l'opposizione a decreto ingiuntivo n. 7143/2025 emesso in data 26 maggio 2025 dall'intestato Tribunale e, per l'effetto, lo dichiara definitivamente esecutivo;

2) rigetta le domande riconvenzionali veicolate dalla parte opponente;
Parte
3) condanna a rifondere a le spese di lite del Parte_2 Controparte_1 presente procedimento, che liquida in euro 1.700, oltre al 15 % per spese generali, iva e cpa come per legge.
Roma, 26.11.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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