N. R.G. 755/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 755/2024
Tra
Parte_1 ricorrente e
CP_1 resistente
Oggi 16 gennaio 2025 alle ore innanzi al dott. Bruno Capodaglio, a seguito di trattazione scritta ex art.172 ter c.p.c. l'avv. MARINO DANIELE e l'avv. TORSANI LEONARDO hanno depositato le rispettive note conclusive richiamando i propri atti e documenti di causa e chiedendo che la causa venga decisa.
Il giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
Alle ore 19,00 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice Dott. Bruno Capodaglio
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Capodaglio ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 755/2024 promossa da:
) rappresentato e difeso dall'avv. MARINO DANIELE, elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliato presso VIALE TRIPOLI 73 47900 RIMINI ricorrente contro
) rappresentato e difeso dall'avv. TORSANI CP_1 C.F._1
LEONARDO, elettivamente domiciliato presso v.le Ceccarini 134 RICCIONE
resistente

La causa è iscritta ruolo in data 18.03.2024 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 16.01.2025. La natura della questione ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
___________________________MOTIVI IN FATTO E DIRITTO___________________________
Con ricorso ex art.281 decies c.p.c. chiedeva dichiararsi all'avvenuta risoluzione CP_2
ex art.1454 o in subordine ex art.1453 c.c. c.c. del contratto di locazione commerciale “sottoscritto” in data 07.11.2023 (con decorrenza 01.12.2023) con e per l'effetto condannarla al CP_3
risarcimento dei danni subiti per euro 18.123,21, salvo diversa somma che verrebbe accertata in corso di causa, nonché condannarla alla mancata partecipazione del procedimento di mediazione, con vittoria di onorari e spese di giudizio.
pagina 2 di 7 Si costituiva in giudizio la quale si opponeva a tutte le richieste ex adverso CP_3
avanzate chiedendo il rigetto del ricorso per i motivi di cui infra.
Alla prima udienza di comparizione del 02.07.2024 il giudice mutava il rito ex art.426 c.p.c. concedendo termine alle parti per eventualmente integrare i rispetti atti e rinviando la causa all'udienza del 24.09.2024, nella quale udienza il giudice si riservava sulle rispettive istanze istruttorie. Con ordinanza resa in data 26.09.2024 il giudice preliminarmente respingeva l'eccezione di parte resistente avente ad oggetto la tardività del deposito delle memorie integrative predisposte dal ricorrente a seguito del mutamento di rito, non ammetteva le prove orali e rinviava la causa all'odierna udienza per la discussione con termine per il deposito di note conclusive.
Preliminarmente si rileva come il procedimento di mediazione sia stato correttamente introdotto e si sia concluso con il verbale negativo del 17.01.2024 per mancata partecipazione della parte resistente senza addurre alcun motivo.
Ancora preliminarmente ci si riporta all'ordinanza resa in data 26.09.2024 nella quale la resistente sollevava una eccezione di tardività nel deposito della memoria integrativa di parte ricorrente, sostenendo che il deposito sarebbe avvenuto il giorno prima della nuova udienza disposta dal giudice a seguito del mutamento di rito. Come osservato: “il giudice, nel verbale del 02.07.2024 che ha predisposto il mutamento di rito, abbia indicato come termine ultimo per il deposito degli atti documenti integrativi la data del rinvio e quindi quella dell'udienza del 24.09.2024. d'altronde
l'art.426 c.p.c. appare chiaro laddove specifica che sia i giudice ad indicare il termine perentorio entro il quale depositare l'integrazione degli atti introduttivi, termine coincidente nel nostro caso con la data di udienza del rinvio”.
Nel merito il ricorso è infondato e va respinto.
Accade, invero, che il ricorrente, in data 07.11.2023 sottoscriveva un contratto di locazione commerciale con la proprietaria del locale, al fine di aprire entro il mese successivo CP_3
alla stipula una lavanderia automatica. Tale contratto formalmente decorreva dal primo di dicembre ma si trovava nella disponibilità della conduttrice agli inizi di novembre al fine di allestirlo per l'apertura.
Contattati i vari fornitori, la società conduttrice apprendeva dal proprio tecnico che l'esercizio della predetta attività di lavanderia automatica richiedeva che l'immobile presso in locazione avesse la funzione urbanistica di 'artigianato di servizio', mentre la funzione urbanistica dell'immobile alla data di sottoscrizione del contratto era quella di 'negozio'. Si apriva quindi un canale con la locatrice e il conseguente interpello al SUAP di Santarcangelo al fine di capire come poter risolvere il problema;
il pagina 3 di 7 SUAP rispondeva con la mail del 20.11.2023 che, avendo l'immobile destinazione a negozio, bisognava presentare una CILA per il cambio di destinazione d'uso da B5 a B12.
Nel frattempo, i costi con i fornitori salivano e la conduttrice si trovava economicamente esposta per decina di migliaia di euro, oltre ai denari contrattualmente anticipati (deposito, canone anticipato di dicembre, registrazione del contratto).
La situazione non mutava neppure nei mesi successivi, dato che la locatrice non rispondeva alle richieste di presentazione della , né rilascia alla conduttrice il nulla osta per presentare la pratica Pt_2
presso l'ufficio competente.
In data 23.11.2023 la conduttrice formalizzava una diffida ad adempiere a carico della locatrice, la quale rimaneva senza riscontro, decorrendo dalla data di ricezione, ovvero dal 30.11.2023, il termine per adempiere, in mancanza del quale il contratto si sarebbe risolto il 16.12.2023. A seguito dell'ulteriore missiva inviata in data dalla conduttrice in data 28.02.2024 con la quale convocava la proprietaria per la riconsegna dell'immobile per l'08.03.2024, questo veniva restituito in data
02.07.2024 come da verbale depositato in atti con consegna delle chiavi in data 02.07.2024 al difensore di parte resistente.
Dal punto di vista prettamente giuridico bisogna partire dall'analisi del contratto di locazione e verificare i rispettivi diritti in capo a ciascuna parte.
Ed invero, il contratto formalmente sottoscritto in data 01.12.2023 già nelle premesse identifica l'immobile, qualificandolo come immobile uso commerciale di categoria C1, specificando all'art.2 che tale immobile sarebbe stato adeguato alle esigenze commerciali del conduttore direttamente dal lui, per poi affermare all'art.13 che l'immobile in questione era stato preventivamente visto ed accettato nello stato in cui si trova.
Va preliminarmente affermato un principio cardine in tema di locazioni commerciali, ovvero che -in assenza di patto contrario- grava su conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento della attività commerciale ed al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene, ivi compreso il cambio di destinazione d'uso.
Nel nostro caso non è in dubbio il fatto che sarebbe gravato sul conduttore attivarsi per ottenere tale cambio al fine di esercitarvi l'attività di lavanderia, ma il conduttore si duole del fato che il locatore abbia ostacolato tale cambio di destinazione, in pratica disinteressandosi della questione e rendendo impossibile l'apertura del locale con conseguente risoluzione del contratto di locazione per pagina 4 di 7 inadempimento.
A prescindere dalla tempistica utilizzata dal conduttore, il quale ha sottoscritto un contratto a ridosso dell'aperura programmata della lavanderia, questi non si può dolere se si è interessato al cambio di destinazione solo a fine mese di novembre (vedi scambio di mail con del 20 novembre con il
SUAP).
Ciò detto risulta che il SUAP avrebbe suggerito al conduttore di presentare una CILA o da parte del locatore o dal conduttore debitamente autorizzato dal proprietario dell'immobile.
La problematica nasce dal fatto che il locatore non avrebbe mai autorizzato o rilasciato il nulla osta per la presentazione della CILA al conduttore, visto che si sarebbe rifiutato di svolgere tale incombente direttamente.
In effetti la CILA disciplinata dall'art.3 del D.lg.s 25.11.2016 n.222 permette “all'interessato” di presentare il progetto e la comunicazione di inizio lavori all'amministrazione; le singole amministrazioni poi richiedono nel caso in cui l'immobile non sia nella disponibilità del proprietario che questi ne rilasci una sorta di autorizzazione al detentore, (in questo caso il conduttore), ma non costituisce una condizione di procedibilità dell'azione, nel senso che ogni amministrazione può richiedere documenti aggiuntivi in tal senso ma questi non sono previsti a pena di nullità della presentazione della domanda,
In questo contesto tutta la messaggistica intercorsa tra le parti e la evidente indisponibilità della locatrice di firmare un foglio di assenso, possono considerarsi una questione marginale, dato che il conduttore avrebbe ben potuto agire diversamente, invece che continuare con una sequela di messaggi privi di riscontro.
Ed invero, come accennato, la presentazione della pratica presso il Comune competente (posto che questo giudice ha delle riserve circa lo strumento consigliato dall'amministrazione per il cambio di destinazione) non era affatto preclusa al conduttore, il quale avrebbe ben potuto inoltrarla egualmente e non lasciarla come una semplice bozza senza coltivare alcuna azione.
In verità se l'amministrazione in questione richiede un assenso allegato, tale può essere considerata ogni forma di manifestazione positiva in tal senso da parte del locatore, ivi compreso il contratto di locazione.
Non esiste infatti un atto tipizzato a pena di nullità del quale la domanda non possa essere accolta, ma ogni manifestazione inequivoca concorre a fornire all'amministrazione l'assenso di cui necessita, ivi compreso il contratto di locazione. pagina 5 di 7 Il contratto di locazione sottoscritto tra le parti contiene infatti una esplicita autorizzazione del proprietario dell'immobile a garantire il godimento del bene in relazione alla funzione economico sociale diversa da quella esercitata al suo interno precedentemente. La locatrice era edotta ed ha accettato il fatto che il locale sarebbe stato adibito a lavanderia, come espressamente previsto dll'art.3, previo adeguamento alle prescrizione e relative licenza a cura del conduttore.
Sarebbe bastato questo per instradare la pratica e incominciare l'iter amministrativo. Se poi il avesse richiesto un atto ad hoc, il Conduttore avrebbe avuto la forza contrattuale di diffidare al CP_4
locatore l'emissione di tale atto sulla base di quanto contenuto nel contratto ed avere quindi la possibilità di sciogliersi dal vincolo contrattuale per inadempimento agli obblighi contenuti nel negozio giuridico vincolante tra le parti.
Nella realtà dei fatti il conduttore non ha fatto nulla di ciò, ha semplicemente recepito una mail informale dell'ufficio SUAP la quale non riveste alcun carattere di ufficialità.
A fronte di ciò alcuna azione è stata intrapresa dal conduttore il quale si è poi trincerato dietro il diniego della locatrice per fare valere il pretesto inadempimento contrattuale, senza dare il minimo impulso alla situazione di stallo che si era creata.
Non si può dolere il conduttore dell'atteggiamento del locatore, quando egli stesso non ha contestato l'eventuale diniego formale della amministrazione.
Peraltro il contratto di locazione non stabilisce un termine essenziale per l'inizio dell'attività di lavanderia, non potendo questo giudice caducare un atto che non prevede l'essenzialità del termine e che quindi non permette al conduttore di sciogliersi dal vincolo per il semplice avveramento di una condizione, che in questo caso manca. Dalla diffida di novembre il primo atto successivo a questo è del
28 febbraio 2024 con l'intimazione di restituzione dell'immobile, senza passare da una formale risoluzione del contratto.
Per tali motivi il ricorso è respinto.
le spese legali in relazione alla materia ermeneuticamente complessa vengono compensate tra le parti.
____________________________________P.Q.M._________________________________________
Il giudice onorario del Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da contro ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, così Parte_1 CP_1
provvede:
pagina 6 di 7 - Respinge il ricorso
- Compensa tra le parti le spese di lite.
- Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 16 gennaio 2025
Il giudice
Dott. Bruno Capodaglio

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