TRIBUNALE DI PISTOIA
RGN. N. 889/2024
Udienza del 25.02.2025.
Dinanzi a giudice, dott. Matteo Marini hanno depositato note scritte in sostituzione di udienza: per parte ricorrente , l'avv. MASSIMO MAZZEI, per Parte_1 parti resistenti l'avv. CP_1 CP_2 CP_3
CARMELO SCOPELLITI nelle quali le parti hanno precisato le proprie conclusioni
Le parti si riportano alle conclusioni di cui ai rispettivi atti.
Il giudice emette la sentenza che segue che viene allegata al presente verbale.
Il Giudice dott. Matteo Marini REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISTOIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice monocratico dott. Matteo Marini, all'esito dell'udienza del 25.02.2025 ha emesso la seguente
SENTENZA
Ex art. 281 sexies c.p.c. nel procedimento N. R.G. 889/2024 promosso da:
C.F. rappresentati e difesi dall'avv. Parte_1 C.F._1
MASSIMO MAZZEI;

- parte ricorrente - contro
C.F. , C.F. CP_1 C.F._2 CP_2
e C.F. rappre- C.F._3 CP_3 C.F._4 sentati e difesi dall'avv. CARMELO SCOPELLITI;

- parti resistenti –
Oggetto: vendita di cose immobili.
Conclusioni parte ricorrente: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: • accertare e dichiarare la responsabilità della sig.ra
[...]
, sig.ra , sig. per il mancato adempimento Parte_2 CP_2 CP_1 a quanto previsto nel contrato preliminare di compravendita sottoscritto per le ragioni di cui in narrativa e per l'effetto, condannare ai sensi dell'art 1385 comma 2 c.c. le stesse , al pagamento della somma di € 20.0000,00 ,ossia il doppio della caparra confirmatoria versata oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal 15.01.2020, all'effettivo soddisfo;
Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge
Conclusioni parti resistenti: “Si chiede - In via preliminare, il mutamento del rito ex art. 281 duodecies c.p.c., stante la complessità della questione trattata che necessita di attività istruttoria più approfondita e complessa (vedasi prove testimoniali); - nel merito, ri- gettare integralmente la domanda di parte ricorrente perché del tutto infondata per i motivi tutti meglio esplicitati nella parte narrativa superiore e, per l'effetto; - accertare e dichiarare che l'inadempimento è avvenuto esclusivamente per fatto e colpa della sig.ra e, Parte_1 per l'effetto - confermare il diritto delle parti resistenti a trattenere la caparra versata da parte ricorrente. - In via subordinata, nel denegato caso di condanna al pagamento del doppio della caparra, disporre la compensazione del controcredito vantato dalle parti resistenti nei con- fronti della per aver usufruito gratuitamente dell'immobile in questione sine titulo dal Pt_1 30.06.202 ta della riconsegna delle chiavi avvenuta il giorno 07.11.2022 per un to- tale di Euro 17.400,00 (29 mesi per 600,00 euro mensili), - In via ulteriormente gradata, disporre la compensazione del controcredito vantato dalle parti resistenti nei confronti della
per aver indebito arricchimento per un totale di Euro 17.400,00 (29 mesi per 600,00 Pt_1 euro mensili), ovvero nella diversa somma ritenuta congrua e di Giustizia, da determinarsi anche in via equitativa, nonchè all'esito della ammettenda CTU;
- Il tutto con vittoria di spese giudiziarie, competenze ed onorari, rimborso forfettario per spese generali (15%), CPA ed IVA
-se dovuta- del presente giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistata- rio. Con riserva di ogni ulteriore deduzione, produzione e migliore istanza istruttoria nei ter- mini di legge”. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ha convenuto in giudi- Parte_1 zio ed deducendo che, in data CP_1 CP_2 CP_3
17 dicembre 2018, aveva stipulato con i resistenti, in qualità rispettivamente la prima, di promissaria acquirente ed i secondi, di promissari venditori, un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento sito al pian terreno e facente parte di un maggior fabbricato ubicato nel Comune di Ponte Buggianese (PT) alla Via
Lima n. 46. In detto contratto, era stato concordato che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato il 30 gennaio 2020 mentre al momento della sti- pula di detto preliminare, la sig.ra versava una caparra pari ad € Pt_1
10.000,00, di cui € 4.000,00 alla firma mediante assegno bancario ed i residui €
6.000,00 in 12 rate mensili da € 500,00 ciascuna. Tuttavia, al momento della sot- toscrizione del contratto i promittenti venditori:
a) non erano ancora proprietari dell'immobile e solo il 27 marzo 2019 ave- vano accettato l'eredità a loro devoluta;

b) avevano dichiarato “la presenza di una cameretta che in realtà, era un locale di sgombero e per renderla tale, dovevano essere fatte opere murarie, volte ad ampliare la finestra presente perché, mancava il rapporto aereo illuminante previsto dalle norme edilizie”;
c) avevano omesso di riferire che “nel soggiorno, appena entrati ed in prossi- mità del corridoio, era presente in planimetria una porta, che nei fatti non è mai esistita e mai dichiarata alla compratrice”;
d) avevano promesso in vendita “il resede … (che) non era neanche di pro- prietà dei venditori”;
e) avevano promesso in vendita una piccola porzione di terreno non intera- mente di loro proprietà.
A fronte di tutto ciò, anche la cui la ricorrente si era rivolta per CP_4 accendere un mutuo, aveva chiesto il deposito della nuova planimetria e la regola- rizzazione delle difformità oggetto di successiva formale richiesta della parte di pro- mittenti venditori rimasta senza esito;
a seguito del silenzio serbato, la parte ricor- rente è stata costretta, visto la mancata disponibilità a sottoscrivere il definitivo.
Parte resistente ha opposto che “parte inadempiente sia stata la sig.ra
[...]
la quale, nonostante l'avvenuto adeguamento catastale ad opera dei Pt_3 promittenti venditori, decideva di recedere dal contratto e di non perfezionare l'atto di compravendita per il quale si era impegnata in sede di preliminare, a causa del fatto che l'istituto di credito non le garantiva l'accensione di un mutuo, anche a causa dello stato di disoccupazione ella ” sottolineando che le irregolarità edilizie – Pt_1 peraltro già note alla ricorrente - sono “oggi sanate”. In ogni caso, ha chiesto che la somma eventualmente dovuta fosse portata in compensazione con quella dovuta dalla ricorrente per avere occupato l'immobile.

2. Per l'applicazione dell'art. 1385 c.c. è necessario che venga accertato un grave inadempimento in capo ad una parte tale da giustificare la risoluzione del contratto. In caso di contratto preliminare, è evidente che la mancata adesione all'invito rivolto alla parte promittente di presentarsi per la stipula del definitivo rappresenta di per sé grave inadempimento in quanto questa è l'unica obbligazione nascente dal negozio concluso. Sul punto, parte resistente si è limitata a rilevare di non avere ricevuto le raccomandate inviate e ciò è vero ma solo perché si era rifiutata di ricevere la consegna della lettera (doc. 7). Ovviamente ciò non può co- stituire in nessun modo una giustificazione per non essersi prestata la parte alla sottoscrizione del definitivo. Ciò è sufficiente a ritenere sussistente l'inadempi- mento della resistente.
Rispetto poi ai vizi dell'immobile, nessuna rilevanza può avere la consape- volezza della promissaria acquirente delle sue difformità rispetto alla planimetria catastale in quanto detta consapevolezza è pienamente compatibile con la neces- sità che si provvedesse alla loro regolarizzazione;
addirittura ciò finisce per fare ritenere sussistenti dette difformità dal momento che la parte, se ha rilevato che di esse la parte promittente era pienamente a conoscenza, finisce per ammettere a sua volta che la circostanza è vera.
A fronte di tutto ciò è rimasta priva di dimostrazione la difesa della parte resistente finalizzata a provare l'inadempimento della parte promissaria dal mo- mento che vi è la prova della deliberazione positiva del mutuo (doc. 5) ed in ogni caso è assorbente il profilo relativo alla volontaria sottrazione della parte promit- tente alla sottoscrizione del rogito (circostanza in occasione della quale si sarebbe potuto verificare la bontà dell'autorizzazione al prestito).
Quanto poi all'eccezione riconvenzionale di compensazione, è appena il caso di rilevare che l'art. 5 del preliminare stabilisce che il possesso del bene è stato concesso alla ricorrente in maniera gratuita
Gli elementi individuati dalla resistente, se considerati singolarmente pos- sono anche non assumere connotati di gravità, tuttavia se vengono valutati com- plessivamente sono idonei a concretizzare l'inadempimento richiesto dalla norma per l'applicazione della norma, in quanto capaci di incidere sia sulla consistenza materiale dell'immobile sia sulla titolarità di esso in capo ai promittenti venditori del bene oggetto del preliminare.
Conclusivamente, la domanda merita accoglimento.
Per quanto attiene alle spese di giudizio esse seguono la soccombenza, e sono liquidate secondo parametri corrispondenti ai valori medi.


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando: condanna ed in solido tra CP_1 CP_2 CP_3 loro al pagamento, in favore di , della somma di € 20.000,00 oltre Parte_1 interessi dalla data della messa in mora oltre al pagamento delle spese legali che si quantificano in € 3.397,00 oltre accessori come per legge.
Sentenza pubblicata mediante allegazione al verbale di udienza del
25.02.2025.
Il giudice dott. Matteo Marini