R.G. n. 2528/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica costituito dal Giudice dott.ssa NA ER ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2528/2020 di R.G. promossa da:
rappresentato e difeso dall'avv. Niki Bufo, presso il cui studio sito in Mola di Parte_1
Bari (Ba) alla via V. Emanuele n. 23 ha eletto domicilio, giusta mandato in atti;

- parte attrice -
CONTRO
, rappresentata e difesa dall'avv. Viviana La Ghezza, presso il cui studio sito in CP_1
Polignano a Mare (Ba) alla via Atropo n. 61 ha eletto domicilio, giusta mandato in atti;

- parte convenuta -

OGGETTO: contratto preliminare di bene immobile;
risoluzione.
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza del 26.05.2025 e nei rispettivi scritti difensivi che si intendono integralmente richiamati.
CONSIDERATO IN FATTO ED IN DIRITTO che quanto al profilo processuale inerente alla decisione della causa mette conto rilevare che l'udienza di discussione è stata celebrata in applicazione del disposto dell'art. 127 ult. co. e 127 ter c.p.c. mediante comparizione figurata nelle forme della trattazione c.d. scritta (cfr. decreto di fissazione udienza).
MOTIVI DELLA DECISIONE
NA ER Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
Con atto di citazione notificato in data 15.01.2020 conveniva in giudizio Parte_1 dinanzi all'intestato Tribunale per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “A) CP_1 accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale della convenuta Sig.ra CP_1
B) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto fra le parti in data
01/06/2018, avente ad oggetto l'acquisto della casa per civile abitazione sita in TE OT alla Contrada Monte Cipolla n. 127, identificato al Catasto foglio 4, particella 127, categoria A/7;
C) accertare e dichiarare che il sig. ha versato, a titolo di caparra confirmatoria, Parte_1
l'importo di euro 15.000,00; D) conseguentemente condannare la convenuta alla restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria, pari ad euro 30.000,00; E) accertare e dichiarare che il sig. ha versato la somma di euro 1.000,00, a titolo di provvigione Parte_1 per l'intermediazione sulla vendita, all'organizzazione immobiliare Rubino di Monopoli;
F) conseguentemente condannare la sig.ra alla restituzione della somma di euro 1.000,00 CP_1 versata dall'attore in favore dell'organizzazione immobiliare Rubino di Monopoli;
G) conseguentemente condannare la convenuta alle spese ed onorari del presente giudizio, nonché della mediazione obbligatoria, in favore del sig. . Parte_1
Parte attrice esponeva in fatto che in data 08.05.2018 sottoscriveva proposta di acquisto - per il tramite della società di intermediazione immobiliare Rubino S.r.l. di Monopoli (Ba) - dell'abitazione di proprietà di sita in TE OT (Ba) alla contrada Monte CP_1
Cipolla n. 127, identificato al Catasto foglio 4, particella 127, categoria A/7, per un importo pari a €.
150.000,00.
Riferiva l'attore che, con la sottoscrizione di suddetta proposta, egli versava la somma di €.
5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (con assegno bancario n. 1069227483-12 tratto su Banco di
Napoli); inoltre, in data 01.06.2018 veniva stipulato il contratto preliminare di compravendita, in occasione del quale lo versava ulteriori €. 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria tramite Pt_1 due assegni bancari, di €. 5.000,00 ciascuno nn. 1069227489-05 e 1069227490-06.
L'attore corrispondeva, inoltre, la somma di €. 1.000,00 in contanti alla società di intermediazione mobiliare Rubino, a titolo di provvigione per l'intermediazione sulla vendita.
Deduceva l'attore che, prima della stipulazione del contratto definitivo, attraverso il suo geometra di fiducia dott. , veniva a conoscenza del fatto che lo stato dei luoghi era difforme Per_1 rispetto a quello risultante dalla documentazione dell'immobile, con particolare riferimento alla sistemazione esterna dell'area antistante a sud-ovest del fabbricato;
all'assenza di accesso alla stanza
NA ER nella zona posteriore a nord-est del fabbricato;
al vano deposito con annesso forno coperto sul confine sud-est; al vano deposito sottostante la scala di accesso ai lastrici solari.
In tesi di parte attrice, invero, tali difformità erano state celate fin dal principio, atteso che la domanda per costruzione edilizia n. 13771 del 07.08.1987, nonché la successiva concessione n. 56 del 12.04.1988, avevano un contenuto diverso da quanto poi realizzato.
In ragione di tanto, l'attore rifiutava di stipulare il contratto definitivo, comunicandolo a parte venditrice e all'agenzia intermediaria.
In data 11.03.2019, pertanto, chiedeva per mezzo di missiva – rimasta priva Parte_1 di riscontro - all'odierna convenuta la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice, con conseguente restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, pari dunque a €. 30.000,00.
L'attore rilevava, peraltro, che nei mesi successivi a suddetta missiva l'immobile era nuovamente posto in vendita con annuncia su internet da parte di una differente agenzia immobiliare, ad un prezzo inferiore e, soprattutto, con l'eliminazione di tutte le opere difformi da egli precedentemente contestate.
In seguito a nuove sollecitazioni per mezzo di raccomandata a./r., la replicava CP_1 assumendo che lo stato dei luoghi fosse perfettamente legittimo e privo di opere abusive, verosimilmente adottando le misure riparatorie successive alla trattativa senza, tuttavia, informare l'odierno attore.
Avviata da parte di la procedura di mediazione obbligatoria, parte Parte_1 convenuta non presenziava all'appuntamento fissato.
Dunque, l'attore introduceva l'odierno giudizio rassegnando le proprie conclusioni come riportate in premessa.
Con comparsa di costituzione e risposta del 12.05.2020 si costituiva in giudizio , CP_1 la quale contestava la ricostruzione di controparte in quanto infondata in fatto e in diritto, istando per il rigetto della domanda attorea perché destituita di fondamento giuridico, con vittoria delle spese del giudizio.
Deduceva la convenuta che l'immobile de quo era un fabbricato di sua proprietà, per la vendita del quale aveva conferito mandato in data 19.10.2017 all'agenzia di intermediazione immobiliare
Rubino S.r.l., sita in Monopoli (Ba).
Precisava la che l'immobile si componeva di: ingresso, sala da pranzo, cucinino, tre CP_1 camere da letto, bagno, ampio salone e un terreno di 1000 mq. circa, ed era localizzato in TE
OT alla contrada Monte Cipolla n. 127, con un prezzo di vendita fissato a €. 170.000,00.
NA ER La proposta di acquisto dell'08.05.2018, da parte dell'attore faceva pertanto Pt_1 riferimento a suddetta descrizione dell'immobile e ammontava a €. 150.000,00, accettati dalla convenuta.
Deduceva parte convenuta che nel contratto preliminare l'oggetto era indicato in “casa di campagna al piano terra composta da 4 vani, cucina e accessori oltre a pertinenziale area scoperta della superficie complessiva, compresa l'area occupata dal fabbricato, di metri quadrati 1.520”.
Dopo la firma del contratto preliminare, riferiva la convenuta, il promissario acquirente riteneva, in seguito a un controllo effettuato con il suo geometra di fiducia, che vi erano delle difformità tra l'effettivo stato dei luoghi e quanto proposto nel contratto, anche e soprattutto alla luce della presenza di alcune opere abusive.
Tuttavia, tali deduzioni erano prive di riscontro nella documentazione allegata da entrambe le parti, atteso che lo era stato avvertito che il rifiuto della stipula del contratto definitivo avrebbe Pt_1 comportato la risoluzione di quello preliminare, come evidenziato nella missiva del 12.07.2019.
In tesi di parte convenuta, l'immobile oggetto di compravendita era esattamente quello presente nella descrizione effettuata da parte dell'agenzia immobiliare Rubino S.r.l., nonché in quella del contratto preliminare, e il contegno di parte attrice altro non era che un inadempimento del proprio obbligo di stipulare il contratto definitivo.
Concludeva, pertanto, chiedendo il rigetto delle domande dell'attore, con CP_1 vittoria di spese di lite.
L'istruttoria si articolava mediante deposito di documentazione dell'Ufficio Tecnico di
TE OT e le prove testimoniali di e nonché Testimone_1 Testimone_2
l'interrogatorio formale di . CP_1
Dopo numerosi rinvii dettati da esigenze di riorganizzazione del ruolo di cognizione, anche in conseguenza dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, la causa veniva rinviata all'udienza del
24.05.2025 per la precisazione delle conclusioni, e trattenuta in decisione con assegnazione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, ai sensi dell'art. 190 c.p.c..
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Tanto premesso in punto di fatto, la domanda è infondata e merita la sorte del rigetto.
Nel richiamare i principi generali in tema di riparto dell'onere della prova, enunciati dall'art. 2697 c.c. che, come noto, stabilisce che “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda”, mette conto rilevare che nella presente controversia, parte attrice deducendo l'inadempimento contrattuale di controparte
- e chiedendo, per l'effetto, che venisse accertato e dichiarato l'inadempimento del contratto
CP_2 e la sua risoluzione, con la conseguente condanna di parte convenuta alla restituzione del
[...] doppio della caparra confirmatoria versata, pari a €. 30.000,00 – non ha assolto all'onere probatorio su di essa incombente, non provando di aver adempiuto agli obblighi su di lei gravanti, anche alla luce della documentazione allegata in atti, in particolare con riferimento al contratto preliminare e alle piantine catastali dell'immobile.
Invero, assumendo che l'immobile messo in vendita dalla convenuta Parte_1 CP_1 presentava delle difformità tra quanto indicato nella proposta di acquisto e nel contratto preliminare e l'effettivo stato dei luoghi, insistendo in particolare sull'esistenza di opere abusive – nello specifico, un vano deposito coperto con annesso forno – tenute celate e, infine, rimosse, avrebbe dovuto allegare l'esistenza di tale difformità e, eventualmente, la convenuta avrebbe dovuto provarne l'insussistenza.
Ebbene, nel caso di specie risultano in atti la domanda per costruzione edilizia n. 13771 del
07.08.1987 e la concessione n. 56 del 12.04.1988, rilasciata dal Comune di TE OT (cfr. doc. allegati in esecuzione dell'ordine di esibizione contenuto nell'ordinanza del 18.02.2022); il contratto preliminare (cfr. doc. 4 allegato al fascicolo di parte convenuta); le fotografie scattate dall'attore in occasione di un sopralluogo – prive di data – che mostrerebbero il suddetto vano forno
(cfr. doc. allegati all'atto di citazione); la planimetria catastale aggiornata (cfr. doc. 8 allegato al fascicolo di parte convenuta).
Muovendo dalla disamina della concessione edilizia del 1988 e della planimetria catastale aggiornata, non si rinviene alcun vano coperto nei termini indicati da parte attrice;
di esso, inoltre, non vi è descrizione né in suddetti documenti né nel contratto preliminare, il quale indica l'immobile nei termini esposti in narrativa;
non vi è, infine, riscontro della sua esistenza neanche nella planimetria catastale aggiornata allegata da parte convenuta.
Dunque l'attore a riprova del dedotto abusivismo della struttura ha allegato delle fotografie verosimilmente scattate durante un sopralluogo che, tuttavia non possono assurgere a prova di quanto sostenuto dall'attore, ma costituire al più un indizio non caratterizzato, tuttavia, dai requisiti di gravità, precisione e concordanza, attesa l'assenza di riscontri nelle ulteriori prove, soprattutto in quelle documentali.
Deve osservarsi, infatti, che non vi è una precisa collocazione temporale di suddetti reperti fotografici, non potendosi dunque accertare se – per esempio – tale sopralluogo sia avvenuto prima o dopo la stipulazione del contratto preliminare.
Non sono, inoltre, allegati documenti fotografici attestanti l'attuale inesistenza della struttura e, anche ammettendone la precedente sussistenza, in mancanza di una prova o di una attestazione di abusivismo della stessa (che non può, invece, essere meramente presunta come di fatto ritenuto
NA ER dall'attore), non è confutabile la tesi di parte convenuta secondo cui il vano poteva essere stato demolito stante la sua precarietà strutturale.
In altri termini, alla stregua delle considerazioni che precedono è parte attrice che risulta essere stata inadempiente rispetto al vincolo giuridico assunto con il contratto preliminare;
pertanto, non è fondato il diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria di €. 15.000,00 versata da
, in applicazione delle previsioni del contratto preliminare alla voce “prezzo” (p. 2 Parte_1 del contratto).
Va dichiarata, di conseguenza, la risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento del promissario acquirente.
Con riferimento, invece, alla domanda di restituzione di €. 1.000,00, versati da Pt_1 in favore dell'organizzazione di intermediazione immobiliare Rubino S.r.l., si osserva
[...] quanto segue.
Non è rilevante, sul punto, la circostanza che non sia stato stipulato il contratto definitivo;
infatti, la conclusione dell'affare di cui all'art. 1755 c.c., deve ritenersi verificata “quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita” (cfr. Cass. Civ. n. 2359/2024).
Più precisamente, deve aggiungersi che “il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (cfr. ex multis Cass. Civ. n. 11443/2022).
È evidente, pertanto, che il contratto preliminare stipulato tra le parti era stato l'effetto dell'attività di intermediazione della Rubino S.r.l., il cui intervento rappresenta l'antecedente causale indispensabile per la “conclusione dell'affare”, non rilevando invece la mancata stipula del contratto definitivo, per ragioni che attengono ai paciscenti e non all'organizzazione Rubino S.r.l..
La domanda di restituzione, quindi, va altresì respinta.
Assorbita ogni ulteriore domanda.
NA ER Le spese del giudizio seguono il principio di soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui alle tabelle allegate al D.M. n. 147/2022, in base allo scaglione di riferimento (da €. 26.001,00 a €. 52.000,00), secondo i valori medi, con riconoscimento delle fasi di studio, introduttiva, istruttoria/trattazione e decisionale, ridotti del 30% in considerazione della prossimità del valore effettivo della causa allo scaglione minimo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di , con atto Parte_1 CP_1 di citazione notificato in data 15.01.2020, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) RIGETTA le domande di parte attrice;

2) DICHIARA la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 01.06.2018;
3) CONDANNA la parte attrice al pagamento in favore della convenuta Parte_1
delle spese del presente giudizio che liquida in €. 5.331,20 per compensi, oltre esborsi, CP_1 rimborso spese generali del 15% e accessori come per legge da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Bari, il 12.11.2025.
Il Giudice
dott.ssa NA ER
NA ER