ultimo verbale d'udienza del 25 febbraio 2025 ex art .127 ter cpc

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
SEZIONE I °CIVILE
Sentenza (art.429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3876/2024, tra
,elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Parte_1
Riccardomaria Pasquarella che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

intimante
e
, da sé medesimo difeso Controparte_1
Intimato
CONCLUSIONI:
come da verbale di udienza del 25/02/2025 e relative note difensive .
MOTIVAZIONE
La domanda principale va accolta in quanto fondata “per tabulas”.
Non necessitando, infatti, di alcuna suppletiva istruzione probatoria la controversia va decisa in punto di diritto, sulla scorta delle allegazioni prodotte dalle parti in causa.
Va, in prima battuta, dichiarata la procedibilità della azione proposta, atteso che vi è prova in atti del perfezionamento della procedura deflattiva di cui all'art. 5 del Dlgs n. 28 -2010 ( v. verbale di mediazione con esito negativo versato in atti dalla parte intimante a seguioto della conversione del rito).
Punto focale del “thema decidendum” risulta essere la valutazione del comportamento del conduttore del locale ad uso “abitativo”, ovvero, se lo stesso, sia nella fase antecedente al giudizio, che nel corso di causa , possa essere rilevante ai fini degli artt.
1453/1455 c.c., indagine, questa, che deve essere demandata al giudice che, sulla scorta degli elementi forniti dalle parti, fonda il proprio libero convincimento , con la unica limitazione della motivazione espressa.
A mente dell'art. 5 della L.392/78 , il conduttore risulta in mora quando il pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, ammonti a più di due mensilità , costituendo ciò motivo di risoluzione del contratto ex art .1455 c.c.
In subiecta materia risulta applicabile l'art. 55 della predetta normativa che faculta il conduttore a purgare la mora entro un determinato termine non superiore ai novanta giorni concesso in sede di convalida di sfratto anche ai contratti di locazione ad uso abitativo, sul presupposto, però, che tale facoltà sia derivata da una espressa istanza del conduttore moroso al quale viene concessa una dilazione onde perfezionare il pagamento del saldo dovuto.
Parimenti, la giurisprudenza di legittimità e di merito ha più volte stigmatizzato il concetto della gravità dell'adempimento quale parametro di valutazione legato alla discrezionalità del giudicante, estendendo tale concetto anche ai contratti ad uso diverso lì dove, a fronte di ad una iniziale sussistenza della morosità ,il conduttore provveda a saldare il debito in corso di causa ( Cass.n.20551/2014; cfr.Cass.n.5902/2006 e n.6518/2004).
Tuttavia, tale orientamento non può essere, a parere del giudicante, applicato indiscriminatamente ed in via automatica a tutte le ipotesi similari, occorrendo valutare, come detto, il comportamento del debitore già nella fase precedente il giudizio nonchè la importanza dell' inadempimento .
Dalla lettura delle difese di parte intimante si deduce, infatti, la sussistenza della morosità dei canoni richiesti dal locatore , afferenti al lasso di tempo aprile – maggio 2024, sì come specificato nell'atto introduttivo della procedura sommaria, a cui deve aggiungersi l'ulteriore periodo di occupazione sino al rilascio dell'immobile .
Totalizzando i ratei sospesi parte ricorrente richiede , in prima istanza, la convalida dello sfratto per morosità, stante il dilungarsi della condizione di morosità e nella fase successiva alla conversione del rito, la risoluzione del contratto di locazione e contestuale pagamento delle somme maturate per un petitum processuale pari ad
€4.800,00 euro oltre interessi di legge.
In via documentale va evidenziato la sussistenza del contratto di locazione sottoscritto tra le parti e registrato in data 27/01/2024 presso la Agenzia Delle Entrate, Ufficio territoriale di Nola ,che prevede il corrispettivo mensile fissato in € 400,00 da pagarsi entro il giorno 10 do ogni mese .
A seguito della conversione del rito ex art. 426 cpc, , resasi necessaria in virtù della opposizione formulata dall'intimato, il quale si costituiva senza il ministero del difensore, il giudizio è entrato nel merito decisorio afferente la richiesta di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatario.
Ciò posto , l' assenza di costituzione del convenuto, postula la conseguenza che l'atteggiamento del conduttore dell'immobile locato non può trovare giustificazione alcuna ai fini di evitare gli effetti previsti dall'art 1453 c.c., valutate le circostanze declamamate dall'art. 1455 c.c.
Difatti alcuna argomentazione di segno contrario risulta spesa dal prefato convenuto all'esito della conversione del rito.
Come sopra evidenziato, per le locazioni abitative la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c.
Ne consegue che “La risoluzione del contratto di locazione a uso abitativo per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002)”. Va dunque anche valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.
Orbene, come evincibile dalle difese di parte ricorrente, sussistono morosità estese per periodi relativamente lunghi in tal guisa da rappresentare la carenza di volontà dei convenuti di salvaguardare il sinallagma.contrattuale .
Tanto meno assume rilevanza la allegazione difensiva, si ripete, spesa in proprio, afferente il mancato o ridotto godimento dell'immobile in virtù dell'assunto mal funzionamento del servizio idrico dell'appartamento condotto in locazione, seppur la fattispecie evocata trovi fondamento nelle disposizioni di cui all'art. 1583 c.c., posto che il sinallagma contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra le obbligazioni delle parti: da un lato l'obbligo del locatore di consegnare al conduttore la cosa locata, dall'altro, quello del conduttore di prenderla in consegna e versare il corrispettivo nei termini pattuiti.
In tal senso depone anche la consolidata giurisprudenza di legittimità, che in ipotesi di cessata o ridotta disponibilità del bene locato in corso di locazione, se manca del tutto la controprestazione da parte del locatore, legittima eccezionalmente la sospensione del pagamento del canone: diversamente si altererebbe infatti il sinallagma contrattuale, determinando uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (in tal senso Cass. n. 13387/2011; Cass. n. 261/2008).
Ciò posto, la allegazione difensiva formulata dalla parte intimata non ha trovato alcun riscontro né di natura documentale, tanto meno, attraverso la richiesta di integrazione probatoria effettuata a mezzo interpello testi.
Ne consegue, pertanto, che la domanda di risoluzione del contratto di locazione competente tra le parti risulti del tutto fondata.
Resta, pertanto, da delibare sulla domanda di riconoscimento dei crediti maturati nel periodo successivo alla introduzione della domanda, posto che parte ricorrente ha dedotto, senza che vi fosse eccezione in merito, che l'inquilino abbia riconsegnato l'immobile . Atteso che non vi è ragione di natura diversa desumibile da argomentazioni ex adverso, in assenza di idonea presa di posizione del convenuto, va accolta la domanda di pagamento nella misura di € 4. 800,00, oltre i canoni a scadere, sino alla effettiva riconsegna del cesèite locato.
In sintesi, stante la rilevante gravità dell'inadempimento contrattuale a carico della parte convenuta, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso sottoscritto tra le parti in causa registrato in data 27/01/2024 , e per lo effetto,condannato al pagamento, in favore dell'intimante, della Controparte_1
somma di € 4.800,00 oltre interessi di legge dalla domanda .
In ordine alle competenze di causa, queste seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo i parametri stabiliti dal DM n.55/2014,tenuto conto, tuttavia, della carenza di una fase istruttoria piena.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione , così provvede:
dichiara la contumacia di Controparte_2
1) accoglie la domanda di parte intimante di risoluzione del contratto registrato il giorno 17/01/2024 presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio
Territoriale di Nola, competente tra e Parte_1 Controparte_3
e per lo effetto ordina il rilascio ad horas del cespite sito in San NA
Vesuviano, Via Napoli n. 141 , primo piano, al NCEU di San NA
Vesuviano , fl n. 02, .p.lla 575, sub 102, cat A 74, classe 2, consistenza tre vani:
2) condanna il prefato al pagamento dei canoni scaduti in misura di €
4.800,00 , nonché quelli a scadere sino alla consegna dell'immobile, oltre interessi di legge dalla domanda;
3) condanna , altresì, il convenuto ut sopra al pagamento delle spese e competenze di giudizio maturate in complessivi € 1.701,00 , oltre accessori di legge oltre €
76,00 per verosimili esborsi.
così deciso in Nola il 15 03 2025 IL G.U
Dr.Alfredo Granata