Sentenza n. 528/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 14, riunita in udienza il 18/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
IN UG MA, Presidente CELENTANO ROBERTO, Relatore LAUDANI MARINELLA, Giudice
in data 18/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 4243/2024 depositato il 17/09/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso dott.
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 2
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 6951/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 5 e pubblicata il 27/05/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. TJS01131942375 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. TJS01131942375 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA 2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. TJS01131942375 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 4077/2025 depositato il 22/12/2025
Richieste delle parti: (Come in atti)


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso in appello, depositato il 17.09.2024, l'appellante Sig.ra Ricorrente_1, rappresentata e difesa
Dott. Difensore_1, come in atti, proponeva gravame innanzi l'intestata Corte di Giustizia Tributaria di 2 grado, avverso la sentenza n. 6951/2024, della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma, depositata in data 27.05.2024, emessa a conclusione del giudizio promosso dalla contribuente avverso l'avviso di liquidazione dell'imposta ed irrogazione delle sanzioni n. TJS/01131942375 notificato il 04.03.2023, dall'Agenzia delle Entrate Dir. Prov.le II di Roma, Ufficio di Roma 5, con cui l'Uffiico provvedeva a recuperare a tassazione l'importo di euro 1.297,00 relativi ad imposta ipotecaria e catastale oltre sanzioni e spese.
La CGT1 grado con la sentenza impugnata rigettava il ricorso proposto della contribuente avverso l'avviso di liquidazione statuendo che ai fini delle imposte di successione gli immobili (a meno che si tratti di aree edificabili) sono considerati non secondo il loro valore di mercato, ma per il loro valore catastale;
che invece la perizia asseverata è stata espressamente indicata quale dichiarazione di valutazione predisposta in via specifica “ai fini di valutazione del prezzo" in sede di cessione e quindi non è in grado di sovvertire le determinazioni effettuate sulla base dei consolidati criteri di valutazione automatica applicabili, tenuto conto della rendita catastale dell' immobile di cui trattasi.
Con il gravame proposto, l'appellante contribuente, contesta la sentenza di prime in ordine all'applicazione del valore catastale per determinare il valore venale in comune commercio alla data di apertura della successione (I) e alla mancata applicazione del criterio della differenza tra il valore della piena proprietà' e quello della proprietà superficiaria 99ennale da cui è gravata (II), e concludeva per la riforma totale della decisione impugnata. Si costituiva in giudizio l'appellata Agenzia delle Entrate, evidenziando di aver provveduto a liquidare la dichiarazione di successione, in applicazione dell'art. 33, comma 2 del d.lgs. 346/1990, recuperando la differenza di imposta determinata sul minor valore dell'immobile indicato dalla parte (e versata in autoliquidazione) e quello determinato attraverso i dati catastali indicati nella stessa dichiarazione di successione, moltiplicando la rendita catastale per il relativo coefficiente catastale, l'infondatessa dell'appello proposto e la correttezza delle statuizioni di prime. La controversia veniva quindi sottoposta all' esame di questa Corte all' udienza pubblica del 18 dicembre 2025, nel corso della quale, sulla scorta degli atti e dei documenti legittimamente prodotti, sentite le parti presenti, udito il relatore, decideva come da dispositivo.


MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello proposto dalla contribuente e' solo in parte fondato alla stregua delle seguenti motivazioni ed argomentazioni.
In via preliminare va evidenziato che la ricorrente contribuente presentava dichiarazione di successione all'
Agenzia delle Entrate, denunciando l''immobile oggetto di rettifica, sito in Roma, Indirizzo_1, iscritta al N.C.E.U. al Foglio 1020, Particella 4504, Sub 40, Categoria A2, rendita catastale € 1.057,45; su detto immobile il “de cuius” possedeva la “proprietà superficiaria”, in quanto costruito in attuazione della LEGGE 18 aprile 1962, n. 167 disposizioni per favorire l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia economica e popolare, diritto di superficie costituito per un termine di 99 anni, di cui 42 già trascorsi.
I Con primo motivo di gravame l'appellante eccepisce l'erroneità della sentenza di prime cure per aver il Giudice utilizzato il valore catastale per determinare il valore venale in comune commercio, dovendosi nel caso specifico valorizzare esclusivamente il valore venale in comune commercio alla data di apertura della successione.
Tale motivo risulta inconferente. L'Ufficio ha correttamente provveduto a liquidare la dichiarazione di successione, in applicazione dell'art. 33, comma 2 del d.lgs. 346/1990, recuperando la differenza di imposta determinata sul minor valore dell'immobile indicato dalla parte e quello determinato attraverso i dati catastali indicati nella stessa dichiarazione di successione, moltiplicando la rendita catastale per il relativo coefficiente catastale, in quanto anche ai fini delle imposte di successione per determinare il valore di mercato degli immobili si utilizza il loro valore catastale;
eventuali perizie asseverate in linea generale non sono in grado di sovvertire le determinazioni automatiche effettuate sulla base dei criteri di valutazione automatica sulla base della rendita catastale dell'immobile in quanto determinati sulla base dell'ordinarietà dei valori di riferimento degli immobili. Nel caso di specie detta perizia non risulta supportata da alcun elemento probatorio con riferimento alla circostanza che il valore dichiarato, pari ed € 90.000,00 (euro novantamila/00) corrisponda al prezzo di mercato medio praticato, per immobili aventi medesime o simili caratteristiche e nella stessa zona catastale, alla data di apertura della successione.
II Con secondo motivo di gravame la ricorrente eccepiva la mancata applicazione del criterio della differenza tra il valore della piena proprieta' e quello della proprieta' superficiaria 99ennale da cui e' gravato l'immobile. Nel caso di limitazioni al diritto di piena proprieta' il valore catastale utilizzato per determinare il valore venale in comune commercio, va opportunamente parametrato alla limitazione del diritto di proprieta'. Il diritto di superficie viene normalmente quantificato considerando i possibili redditi ritraibili dall'immobile oggetto di tale diritto, negli anni di durata residua dello stesso. Pertanto, a tempo zero, laddove la durata sia sufficientemente lunga, di fatto il diritto di superficie e' massimo e coincidente con l'intera proprieta', mentre, piu' ci si avvicina al termine degli anni per cui il diritto e' stato concesso, piu' il suo valore si riduce, in quanto i redditi che si potranno ritrarre dall'immobile si svilupperanno su un arco temporale inferiore. Partendo dal valore catastale della piena proprieta' calcolato moltiplicando la rendita catastale aggiornata per il relativo moltiplicatore, il valore della proprieta' superficiaria e' determinato come differenza tra valore pieno e valore determinato considerato il tasso di capitalizzazione del reddito e il numero di anni di durata del diritto superficiario. Nel caso di specie, in assenza di canone annuo, a fronte di una durata residua del diritto di 57 anni ed ad un tasso di capitalizzazione ordinario del 0,75%, il valore proprieta' superficiaria e' pari ad euro 95.160.92 ovvero 145689,00*1/(1,0075^57). Alla luce delle predette considerazioni l'appello della contribuente va accolto relativamente alla determinazione del valore di mercato dell'immobile di cui il de cuius vantava esclusivamente la proprieta' superficiaria 99ennale, che in funzione della durata residua va ridotto rispetto al valore catastale di piena proprieta' stimato nel caso di specie in euro, 95.160,92, valore cui vanno determinate l'imposta ipotecaria e catastale dovute sulla base della denuncia di successione presentata.
Tutte le questioni teste' vagliate, esauriscono la vicenda sottoposta all'esame di questa Corte, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti e gli argomenti di appello non esaminati espressamente sono stati ritenuti dalla Corte inammissibili e/o non rilevanti ai fini della decisione e, comunque, inidonei a supportare una conclusione di segno diverso.
Spese del giudizio.
La particolarità delle questioni dedotte in giudizio e la reciproca sostanziale soccombenza, suggeriscono a questa Corte, di disporre per entrambi i gradi di giudizio, la compensazione delle spese di lite.


P. Q. M.


La Corte di Giustizia accoglie parzialmente l'appello con in motivazione. Spese compensate.
Cosi' deciso in Roma, nella camera di consiglio del 18 dicembre 2025.
il Relatore il Presidente
Dott. Roberto Celentano Dott. Ugo Maria Fantini