REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 53129 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(c.f. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, nella sua qualità di del “Fondo Enasarco Uno- Parte_1
Fondo di investimento alternativo italiano immobiliare chiuso multicomparto riservato”, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo pec all'indirizzo di posta elettronica dell'avv. Assunta Tina Romanò, che la rappresenta e la Email_1 difende;

- intimante -
CONTRO

(c.f. ), elettivamente domiciliato in Roma, via Annia CP_1 C.F._1
Regilla, n. 194, presso lo studio dell'avv. Andrea Corsetti, che lo rappresenta e difende;



- intimato -


FATTO E DIRITTO

1. Con atto d'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida,
[...]
– dedotto di aver concesso in locazione ad uso abitativo alla Parte_1 sig.ra l'unità immobiliare sita in Roma, via Vincenzo Statella, n. 7 (identificato con al CP_2 catasto al foglio 802, particella 124, subalterno 12) con contratto di locazione stipulato in data
1 1.11.2021; che in data 06.04.2022 la , a cui non era stato comunicato il decesso della CP_3 sig.ra , inviava alla conduttrice, formale disdetta del contratto con lettera raccomandata CP_2 ricevuta a mezzo portiere in data 14.04.2022; che al momento della morte, era convivente CP_2 con il figlio al quale quindi il contratto risultava ceduto per legge;
che in data CP_1
06.06.2024 la provvedeva all'invio di lettera di diffida a ricevuta a mezzo Pt_1 CP_1 portiere in data 07.06.2024 e che quindi il contratto può dirsi risolto a far tempo dal 30.11.2022 – ha convenuto in giudizio per sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione con Controparte_4 fissazione a breve della data di esecuzione.

2. si è costituito in giudizio con comparsa opponendosi alla richiesta di convalida di Controparte_4 sfratto, deducendo l'assenza di morosità, mai neppure contestata, nonché il tacito rinnovo del contratto quanto meno fino al 30 novembre 2026, in assenza di una valida e rituale disdetta da parte dell'intimante. L'intimato ha confermato di essere subentrato per legge nella titolarità del contratto, a far data dal decesso della propria madre in data 24 maggio 2019, ma ha eccepito la nullità/inesistenza giuridica della notifica della disdetta, effettuata a soggetto deceduto e recepita da parte del portiere, soggetto legato per vincolo di subordinazione e interesse alla parte intimante (il mittente), inficiando la ritualità e la presunzione di conoscenza dell'atto da parte del destinatario (o degli eredi).
Ha affermato che il contratto di locazione, originariamente del 1° dicembre 2017 si sia rinnovato, dapprima per tre anni fino al 30 novembre 2020, poi per altri due anni fino al 30 novembre 2022, poi ancora per altri due anni fino al 30 novembre 2024 e quindi fino alla scadenza del 30 novembre 2026, ciò in quanto la lettera del giugno 2024 è da inquadrarsi come mera “diffida” e non già quale atto di disdetta e preavviso di risoluzione del contratto alla scadenza (tra l'altro comunque intempestiva ai fini della risoluzione per finita locazione) e che l'unica disdetta come tale configurabile sia sotto gli aspetti formali sia sostanziali, sia la notificazione dell'atto introduttivo del presente giudizio, il quale però sarebbe dovuto utilmente intervenire entro sei mesi dalla naturale scadenza, che pertanto dovrebbe individuarsi nel 30 novembre 2026, considerato che l'atto di intimazione di sfratto è stato notificato in data 7 novembre 2024 e quindi intempestivamente.
Ha quindi concluso chiedendo di rigettare la richiesta convalida di sfratto per finita locazione, disporre il mutamento del rito e comunque invitare le parti ad esperire la procedura di mediazione in via preventiva;
nel merito di rigettare la richiesta di convalida dello sfratto intimato per essersi oltretutto il contratto rinnovato quanto meno fino al 30 novembre 2026 e di rigettare ogni altra
2 domanda della parte intimante, nonché di dare atto anche dell'avvenuto esercizio del diritto di prelazione da parte sua a far data dal 20 febbraio 2018.

3. All'udienza di convalida il giudice ha rigettato la richiesta di ordine di rilascio, essendo l'opposizione basata su prova scritta, disponendo il mutamento del rito e concedendo alle parti termine per integrare i propri atti difensivi.

3.1. All'odierna udienza la causa è stata discussa e, in assenza di istanze istruttorie, è stata decisa ex art. 429 c.p.c.

4. Il contratto di locazione, stipulato in data 1.11.2021 tra la e la sig.ra , a seguito del Pt_1 CP_2 decesso della conduttrice è proseguito ex lege, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392/1978, a favore del figlio, convivente dell'intestataria del contratto e indicato nel certificato dello stato di CP_1 famiglia al momento del decesso, prodotto dall'intimante.
Orbene, in data 06.04.2022 ha comunicato la propria disdetta dal contratto di locazione Pt_1 intestandola alla conduttrice deceduta . CP_2
Come noto, la disdetta è un atto recettizio che produce il suo effetto – costituito dall'estinzione del rapporto contrattuale – solo quando viene validamente portato a conoscenza del suo destinatario.
Nella fattispecie in esame, l'atto è stato formalmente indirizzato alla precedente conduttrice deceduta, che al momento del decesso ha perso la capacità giuridica e la capacità di essere parte del rapporto contrattuale.
Ciò posto, una notifica indirizzata a un soggetto inesistente è affetta da nullità o inesistenza giuridica radicale e non può produrre alcun effetto nei confronti di terzi, inclusi i subentranti.
Sebbene figlio della precedente conduttrice e subentrante nel contratto non abbia CP_1 adempiuto all'onere di comunicare formalmente il proprio subentro al locatore, tale omissione non sollevava il locatore dal suo onere legale primario di indirizzare l'atto al soggetto che, al momento della notifica, era l'effettivo titolare del rapporto contrattuale.
Tanto premesso, la disdetta è inefficace nei confronti di in quanto l'atto è stato inviato CP_1
a un soggetto non più esistente in diritto, essendo necessaria per la validità della disdetta una nuova e corretta notificazione indirizzata al figlio, quale conduttore subentrato ex lege. Né la consegna al portiere ha sanato l'errore sul destinatario formale della missiva, che era la deceduta e non CP_2 già il sig. CP_1
Pertanto, non essendo efficace la disdetta del 06.04.2022 indirizzata a , ricevuta dal portiere CP_2 dello stabile in data 14.04.2022, il contratto di locazione si è rinnovato fino al 30.11.2026.
3 Conseguentemente la domanda della parte attrice di risoluzione del contratto per scadenza deve essere accolta non con riferimento alla data del 30.11.2022, bensì a decorrere dalla futura data del
30.11.2026, come peraltro espressamente prospettato dall'intimante nella sua memoria integrativa.
Invero, l'atto di citazione ritualmente notificato deve considerarsi quale valida disdetta, sia sotto l'aspetto formale che sostanziale, per la prossima scadenza del 30 novembre 2026.
Il contratto deve pertanto dichiararsi risolto per finita locazione alla scadenza del 30.11.2026.

4.1. Dalla risoluzione del contratto deriva altresì l'obbligo del conduttore di rilasciare l'immobile successivamente alla scadenza del contratto, fissata per il 30.11.2026.
In ragione delle condizioni delle parti e dell'ampio tempo di preavviso, si ritiene ragionevole fissare per il rilascio la data del 1° dicembre 2026.

5. Con riferimento alla domanda del convenuto di dare atto dell'avvenuto esercizio del CP_1 diritto di prelazione a far data dal 20 febbraio 2018, si rileva che la stessa è inammissibile, in quanto effettuata nella comparsa di risposta in assenza di domanda riconvenzionale e della necessaria richiesta di slittamento di udienza, sicché essa non può essere delibata in questa sede.

6. L'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto in base a scadenza ancora non verificatasi e il corretto comportamento processuale delle parti costituiscono gravi ed eccezionali ragioni per compensare tra le parti le spese di lite del presente giudizio.

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento il contratto in corso tra Parte_1
e alla prossima scadenza del 30.11.2026;
[...] CP_1
2) ordina al conduttore di rilasciare l'immobile sito in Roma, via Vincenzo Statella, CP_1
n. 7 (identificato con al Catasto al Foglio 802, particella 124, subalterno 12, in favore di Parte_2 alla data del 1° dicembre 2026;
[...]
3) dichiara inammissibile la domanda di CP_1
4) compensa tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
Roma, 30.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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