REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze III sezione civile in composizione monocratica, in persona del dott. Enrico D'Alfonso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7924/2024 R.G.A.C., avente ad oggetto: recesso ex art. 1385c.c. e/o inefficacia e/o nullità contratto preliminare, vertente
TRA
, elettivamente domiciliato in Firenze presso lo studio dell'avv. F. Parenti, che lo Parte_1 rappresenta e difende in virtù di procura allegata al ricorso introduttivo;

RICORRENTE
E
residente in [...], p.zza Rossi n. 4; CP_1
RESISTENTE-CONTUMACE
CONCLUSIONI
Parte ricorrente: accertare e dichiarare la nullità della scrittura privata del 28.04.2015 (“Atto prenotazione Immobili”) e della scrittura privata del 17.07.2015 (“Accordo privato”) e, per l'effetto, condannare il Sig. a restituire al Sig. l'importo complessivo di € 200.000,00 CP_1 Pt_1
e a corrispondere a titolo di risarcimento dei danni l'importo di € 13.000,00, o la diversa somma di giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto fino all'effettivo soddisfo. In ogni caso con vittoria di spese di lite
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies cpc depositato in data 8.7.24, ha esposto di aver Parte_1 concluso in data 28.04.2015 con una scrittura privata, denominata “Atto prenotazione CP_1
Immobili”, e in data 15.07.2015 un'ulteriore scrittura privata, denominata “Accordo privato”, collegata alla prima, aventi ad oggetto l'acquisto di una porzione del complesso immobiliare in Firenze, “Le Logge Firenze”. In particolare il , “titolare di esclusiva opzione di acquisto” di CP_1 una porzione del suindicato immobile nei confronti della Sviluppo iniziative immobiliari Firenze S.r.l., proprietaria di “Le Logge Firenze”, aveva promesso di vendere al una porzione di Pt_1 esso pari a mq 1.200.
1 Il aveva dunque versato al l'importo di € 200.000,00 a titolo di caparra Pt_1 CP_1 confirmatoria (€ 100.000,00 al momento della stipula della scrittura privata del 18.04.2015 e € 100.000,00 al momento della stipula della scrittura privata del 15.07.2015) costituendo altresì insieme ad altre persone, in data 9.07.2015, la società Invictus S.r.l., allo scopo di gestire e ristrutturare la suddetta porzione del complesso immobiliare.
Il si era tuttavia rifiutato di stipulare il contratto definitivo, nonostante diffidato CP_1 formalmente a presentarsi innanzi al notaio per la data del 23.4.24.
Sulla scorta di quanto esposto dichiarava il proprio recesso, ex art. 1385 c.c., dai contratti preliminari stipulati in data 28.04.2015 e 15.07.2015, chiedeva quindi condannare il alla CP_1 restituzione del doppio della caparra versata, pari ad € 400.000,00, in ragione dell'inadempimento alla diffida sopra indicata;
in subordine, laddove invece si fosse ritenuto che il fosse CP_1 addivenuto alla stipulazione dei preliminari suddetti in qualità di procuratore, anziché di titolare di diritto di opzione, ne chiedeva la condanna al risarcimento del danno dal terzo contraente sofferto per aver confidato senza sua colpa nella validità del contratto, rappresentato dai costi sostenuti per la costituzione della società Invictus s.r.l. pari ad € 13.000,00, oltre alla restituzione della somma versata di € 200.000,00 stante l'inefficacia del contratto;
in ulteriore subordine, ritenuta la nullità dei contratti preliminari del 28.04.2015 e del 17.07.2015 per mancanza di una procura scritta ex art. 1392 c.c., chiedeva condannare il a restituire al Sig. l'importo suddetto di € CP_1 Pt_1
200.000,00, oltre al risarcimento dei danni per € 13.000,00.
, pur regolarmente citato, non si è costituito, per cui ne è stata dichiarata la CP_1 contumacia.
Rilevata d'ufficio una ulteriore questione di nullità del contratto stipulato inter partes, sottoposta alle parti ex art. 101 c.p.c. ed alla quale la parte ricorrente ha aderito, e precisate le conclusioni siccome riportate in epigrafe, all'udienza del 13.11.2025 la causa, sulla scorta di una istruttoria documentale, all'esito della discussione orale è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies ultimo comma cpc.
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Tanto premesso va dichiarata la nullità della scrittura privata del 28.04.2015 e, di conseguenza, della scrittura privata del 17.07.2015 (“accordo privato”), alla prima collegata, per indeterminatezza dell'oggetto del contratto, anche in relazione alla qualità ivi assunta dalla parte resistente.
Al riguardo va innanzitutto rilevato che la parte ricorrente ha rinunciato ai capi di domanda, proposti in via principale e subordinata, finalizzati alla dichiarazione di legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. dai contratti suddetti e di inefficacia di essi in quanto stipulati da falsus procurator. Del resto vale osservare, al riguardo, che l'ordine logico delle domande era stato invertito dalla parte, essendo le questioni di nullità all'evidenza logicamente prioritarie rispetto a quelle originariamente proposte in via principale.
Orbene se già la denominazione del contratto (“Atto prenotazione Immobili”, v. doc. 1) era singolare, si osserva che nel contratto in questione il dichiara di essere “interessato” Pt_1 all'acquisto di una porzione del complesso immobiliare “Le Logge” in Firenze, ma l'oggetto
2 dell'acquisto risulta chiaramente indeterminato poiché la porzione in questione, che si dice sarà oggetto di futuro rogito e che dunque varrebbe in effetti a qualificare l'atto in termini di contratto preliminare, non viene in alcun modo indicato, essendo soltanto indicato un numero di metri quadrati (1.200). L'oggetto del trasferimento immobiliare neppure viene specificato nel successivo
“accordo privato” del 17.07.2015, di modo che non è in alcun modo possibile comprendere quale sia l'esatto oggetto dell'immobile che si assume promesso in vendita, né sono in alcun modo indicate le modalità per la sua identificazione.
Ma non solo. Neppure è possibile comprendere in che veste il resistente abbia stipulato l'atto di
“prenotazione” immobiliare in discussione: in esso si indica infatti che il è “procuratore CP_1 legale di proprietà e gode di una esclusiva opzione di acquisto di una porzione del complesso Pa immobiliare Logge…”, non comprendendosi dunque se egli fosse un rappresentante della
[...] CP_ (ma allora perché l'indicazione “legale”?), ed in tale veste dunque abbia stipulato l'atto e possa, dunque, parlarsi di falsus procurator, oppure se lo avesse stipulato in proprio, in ragione della dichiarata titolarità di un diritto di opzione di acquisto, impegnandosi dunque ad acquistare in Pa prima persona la porzione immobiliare non meglio precisata da e poi a ritrasferirla al CP_2 ricorrente.
L'assoluta indeterminatezza anche di tale profilo si evince del resto anche dal fatto che lo stesso ricorrente pare non avere ben chiaro tale profilo, avendo egli stesso inizialmente formulato diverse ipotesi e conclusioni a seconda che si ritenesse che il fosse intervenuto “in qualità di CP_1 procuratore” o “di titolare di diritto di opzione”.
Conseguenza della rilevata nullità è, come noto, che divengono indebite le attribuzioni patrimoniali effettuate per effetto degli atti invalidi, in quanto prive di giustificazione causale, con conseguente condanna del alla restituzione dell'importo di € 200.000,00, oltre interessi legali dalla data CP_1 dei pagamenti al saldo.
Va invece respinta la domanda di risarcimento del danno, genericamente formulata dalla parte ricorrente. Risulta in effetti documentata l'avvenuta costituzione di una società (Invictus S.r.l., v. doc. 8), di cui risultano socie entrambe le parti in causa oltre ad altri soggetti, ma non risulta in alcun modo provato né che sia stato il a “indurre” il alla partecipazione alla società, CP_1 Pt_1 né che essa sia stata costituita in vista dell'acquisto immobiliare del quale si discute, visto che l'oggetto sociale è genericamente riferito all'acquisto, vendita, permuta, gestione e locazione di immobili di qualsiasi tipo, e che inoltre come accennato della società fanno parte anche altri soggetti, del cui ruolo il ricorrente nulla ha detto.
State l'accoglimento non integrale delle domande, con conseguente parziale soccombenza reciproca, le spese di giudizio vanno dichiarate non ripetibili dal ricorrente nella misura di 1/3. Per la restante parte esse seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenendo conto della snellezza del procedimento, dell'assenza di una fase istruttoria e del fatto che trattasi di procedimento di non rilevante complessità.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, così provvede:

3 - Dichiara la nullità del contratto di “prenotazione immobili” del 28.04.2015 e del successivo
“accordo privato” del 15.07.2015, ad esso collegato;

- Per l'effetto, condanna alla restituzione in favore del ricorrente della somma di € CP_1
200.000,00, oltre interessi legali dalla data dei pagamenti al saldo
- Rigetta la domanda di risarcimento del danno;

- Dichiara non ripetibili dalla parte ricorrente le spese di giudizio nella misura di 1/3 e condanna il resistente al pagamento della restante parte, che liquida in complessivi euro 7.000,00 (di cui € 827,00 per esborsi), oltre IVA, RSG e CPA come per legge.
Firenze, il 20.11.2025
Il giudice dott. Enrico D'Alfonso
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