REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, seconda sezione civile, in persona del giudice on. dott.ssa Maria Paola
Sanghez, ha emesso la seguente
SENTENZA
Resa contestualmente, previa discussione ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c. anche mediante il rinvio alle note conclusionali, all'udienza del 2.12.2025, nella causa civile iscritta al n.4938/22 R.G.
Trib.
TRA
(in sostituzione del padre , in virtù di successione a seguito Parte_1 CP_1 del decesso di ) CP_1
Rappresentato e difeso dall'avv.to Marco Luceri, in virtù di mandato in calce all'atto di citazione, procuratore domiciliatario
- attore –
CONTRO
Controparte_2
Rappresentato e difeso dall'avv.to Andrea Bianco, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, rilasciata su foglio separato, procuratore domiciliatario
-convenuto-
NONCHE' in persona del suo legale rappresentante pro-tempore Controparte_3
Rappresentata e difesa dall'avv.to Fabio Vincenti, giusta procura ad litem apposta su foglio separato alla comparsa per intervento volontario autonomo ex art.105 c.p.c e con sottoscrizione autenticata con firma digitale, procuratore domiciliatario
-interventrice volontaria-
1 MOTIVAZIONE
Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 cod. proc. civ., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma
17, della legge 18 giugno 2009, n. 69, trattandosi, ai sensi di quanto previsto dall'art. 58, comma 2, di quest'ultima legge, di disposizione normativa suscettibile di trovare applicazione con riguardo ai giudizi che, alla data della suddetta entrata in vigore (4 luglio 2009), risultino ancora pendenti in primo grado, così come quello in esame.
Pertanto, devono, all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti (atto di citazione notificato dall'attore CP_1 comparsa di costituzione e risposta depositata dal convenuto , comparsa per Controparte_2 intervento volontario della società , sia i verbali di causa, le memorie Controparte_3 istruttorie e le note di trattazione scritta, nonché le note conclusionali. Del resto, trattandosi di disposizione normativa dettata con evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi che essa consenta al giudice di pronunciare quest'ultima, senza dover premettere la concisa esposizione dello svolgimento del processo, precedentemente richiesta dal comma secondo dell'art. 132 cod. proc. civ., la quale risulta, peraltro, agevolmente suscettibile di essere desunta dalla lettura degli atti introduttivi e di costituzione delle parti, dai verbali delle udienze e dalle note di trattazione scritta in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, nonché dalle note conclusionali, con la conseguenza che non potrà, pertanto, considerarsi affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga la concisa esposizione dei fatti e, dunque, dello svolgimento del processo (cfr., in tal senso, sia pure con riguardo all'ipotesi analoga ma non identica prevista dall'art. 281-sexies cod. proc. civ., Cass. 19 ottobre 2006, n. 22409).
La causa veniva trattata all'udienza cartolare del 24.11.2022 anche con l'intervento volontario autonomo ex art.105 c.p.c. della società mentre per un disguido di Controparte_3 cancelleria non veniva tempestivamente inserita nell'anagrafica del fascicolo telematico la costituzione di con l'avv. Andrea Bianco e, pertanto, il regolare contraddittorio Controparte_2 tra le parti si instaurava solo in data 12.10.2023.
Concessi i termini istruttori, la causa veniva istruita con gli interrogatori formali delle parti (tranne che per deceduto nelle more del giudizio), con prove testimoniali e prove documentali. CP_1
Terminata l'istruttoria, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del
23.6.2025. Precisate le conclusioni la causa veniva rinviata per la discussione ex art.281 sexies c.p.c. all'udienza del 2.12.2025 con termine alle parti per note conclusive..
2 In data odierna, dopo la discussione anche mediante il rinvio alle note conclusive, il giudice ha deciso la causa con sentenza contestuale inviata telematicamente alle parti costituite.
DECISIONE
Ritiene questo giudice che la domanda dell'attore unitamente a quella della società intervenuta vanno accolte per quanto di ragione, rigettando la domanda riconvenzionale del convenuto perché sfornita di prova.
In particolare ha lamentato l'attore oggi sostituito dal figlio CP_1 Parte_1 quale erede del padre deceduto nelle more del giudizio, che dopo l'accettazione della proposta di acquisto dell'immobile di proprietà di per il tramite dell'agenzia immobiliare Controparte_2 società avvenuta il 10.1.2022, per l'importo totale di €.86.000,00, e con Controparte_3 acconto versato pari ad €.10.000,00 il quale, con l'accettazione. veniva incassato dal a CP_2 titolo di caparra confirmatoria, a pochi giorni dalla scadenza del termine essenziale del 28.2.2022 per la stipula del contratto definitivo, veniva a conoscenza che l'immobile da acquistare era gravato da un mutuo fondiario che non gli avrebbe consentito l'acquisto dello stesso.
Tale circostanza, come dimostrato dalla prova testimoniale espletata, era sconosciuta anche all'agenzia immobiliare incaricata della vendita società che venutane a Controparte_3 conoscenza dal notaio incaricato per la vendita, immediatamente la comunicava all'acquirente CP_1
.
[...]
Trascorso infruttuosamente il termine essenziale per la stipula del contratto definitivo a causa dell'inadempimento del venditore De IS, in data 11.3.2022 l'attore notificava il recesso CP_1 immediato dal contratto preliminare di vendita richiedendo la corresponsione della somma di
€.20.000,00, quale doppio della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell'art.1385 c.c.. Poiché il convenuto De non versava quanto richiesto, l'attore iniziava il presente giudizio nel quale CP_2 spiegava intervento volontario autonomo l'agenzia immobiliare incaricata, società Controparte_3
chiedendo il pagamento della provvigione dovuta dalle parti per la mediazione
[...] immobiliare effettuata tra le stesse.
Si costituiva il convenuto lamentando che il contratto definitivo non era stato stipulato per CP_2 inadempienza dell'attore il quale aveva preferito condurre in locazione l'immobile di cui al CP_1 contratto preliminare anziché acquistarlo. Spiegava, pertanto, domanda riconvenzionale affinchè
l'attore fosse condannato al pagamento di €.4.880,00, pari alla provvigione dovuta all'agenzia immobiliare.
Relativamente alle giustificazioni avanzate dal convenuto in ordine all'inadempimento dell'attore rileva il giudice che tale circostanza non è stata in alcun modo provata come anche la domanda riconvenzionale avanzata che, pertanto, deve essere rigettata.
3 Osserva il giudice che secondo giurisprudenza maggioritaria, in caso di intermediazione in una compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. In difetto di particolare incarico, infatti, il mediatore non è tenuto ad eseguire specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico.
Pertanto, nel caso in esame, alcuna responsabilità può essere addebitata all'agenzia immobiliare, ritenendo rientrante nella comune diligenza di tale figura professionale la condotta tenuta nella fattispecie. Ebbene, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore, ex articolo 1759 cod. civ., va commisurato alla normale diligenza cui deve conformarsi il professionista di media capacità, ai sensi dell'articolo 1176 cod. civ.. E in essa non può dirsi rientrante l'obbligo di effettuare specifiche indagini sullo stato giuridico dell'immobile, a meno che non vi sia stato uno specifico incarico in tal senso, che, tuttavia, nel caso di specie difetta. In altri termini, tra gli obblighi del mediatore non rientra quello di verificare se l'immobile proposto in vendita sia o meno gravato da vincoli pregiudizievoli. (Vedi da ultimo Tribunale di Taranto sentenza n. 561/2021).
Inoltre, rileva il giudice che la provvigione retribuisce l'attività svolta dal mediatore, non per essere riuscito a far vendere o acquistare un immobile, bensì per aver messo in relazione le parti e averle indirizzate alla conclusione di un affare, indipendentemente dal fatto che questo non si sia poi definitivamente concluso con il contratto di compravendita. Dunque l'agenzia immobiliare deve essere pagata per il solo fatto di aver posto in essere un'attività di mediazione utile ed essenziale alla conclusione dell'affare tra venditore e acquirente, i quali non si sarebbero potuti incontrare e accordare senza l'intervento dell'agente.
Secondo la giurisprudenza più rigorosa il diritto al compenso dell'agente immobiliare sorge alla
“conclusione dell'affare” e l'affare si intende tecnicamente concluso quando, grazie all'attività mediatrice dell'agente, venditore e acquirente costituiscono un valido vincolo giuridico quale è già il contratto preliminare.
Dunque, l'agente immobiliare viene pagato per la sua attività di mediazione tra le parti interessate alla vendita e all'acquisto di un immobile e, pertanto, il suo compenso è dovuto anche quando, nonostante il “compromesso”, il contratto finale di compravendita non viene più concluso, come nel caso in esame.
Di talchè all'agenzia immobiliare è dovuto il compenso di €.3.440,00 oltre IVA, interessi e rivalutazione da parte di , così come concordato con lo stesso e pari al 4% del Controparte_2 prezzo di vendita (€.86.000,00), mentre relativamente al compenso dovuto dall'attore oggi
[...]
succeduto al defunto , ritiene il giudice che si possa aderire alla richiesta Parte_1 CP_1
4 dell'agenzia immobiliare e pari al 2% del prezzo (€.86.000,00) e così pari ad €.1.720,00 oltre IVA, oltre interessi e rivalutazione.
Con riguardo la domanda dell'attore di recesso dal contratto preliminare avanzata nei confronti del convenuto De IS, il giudice ritiene la stessa accoglibile per le ragioni innanzi spiegate. Pertanto, accertato il grave inadempimento di nel contratto preliminare, il giudice Controparte_2 condanna lo stesso al pagamento nei confronti di , succeduto a , Parte_1 CP_1 della somma di €.20.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria.
Tuttavia, relativamente alla domanda riconvenzionale spiegata nei confronti dell'agenzia immobiliare di annullamento del contratto di mediazione, alcuna prova è stata fornita a sostegno della richiesta di annullamento del contratto preliminare essendo invece provato che nessuna responsabilità possa essere addebitata all'agenzia per non aver avuto conoscenza del mutuo fondiario gravante sull'immobile in vendita per quanto già in premessa argomentato.
Conseguentemente, nulla è dovuto dall'agenzia immobiliare per i paventati danni subiti dall'attore.
In definitiva, il giudice accoglie la domanda di recesso dal contratto preliminare stipulato tra CP_1
e per il grave inadempimento di quest'ultimo e per le ragioni di cui
[...] Controparte_2 sopra, con condanna di al pagamento della somma di €.20.000,00, pari al Controparte_2 doppio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art.1385 c.c. nei confronti di , Parte_1 succeduto al defunto . CP_1
Condanna, altresì, al pagamento della provvigione per l'intermediazione Controparte_2 immobiliare nei confronti dell'agenzia immobiliare società e che si liquida Controparte_3 in €.3.440,00 oltre IVA, ed oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge.
Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dall'attore nei confronti dell'agenzia CP_1 immobiliare società per i motivi di cui in premessa, unitamente alla richiesta Controparte_3 di risarcimento dei danni.
Condanna l'attore , in sostituzione del padre defunto , al pagamento Parte_1 CP_1 della somma dovuta all'agenzia immobiliare società quale provvigione per Controparte_3
l'intermediazione immobiliare che si liquida in €. 1.720,00 oltre IVA, ed oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, in persona del giudice on. dott.ssa Maria Paola Sanghez, definitivamente decidendo sulla domanda proposta dall'attore , sostituito da a CP_1 Parte_1 seguito del decesso dell'attore, nei confronti di e con l'intervento volontario Controparte_2
5 autonomo della società in persona del suo legale rappresentante pro- Controparte_3 tempore, disattesa ogni altra azione, istanza ed eccezione così decide :

1. Accoglie la domanda di recesso dal contratto preliminare stipulato tra e CP_1 [...]
per il grave inadempimento di quest'ultimo e per le ragioni di cui sopra, con Controparte_2 condanna di al pagamento della somma di €.20.000,00, pari al doppio Controparte_2 della caparra confirmatoria ai sensi dell'art.1385 c.c. nei confronti di , Parte_1 succeduto al defunto . CP_1

2. Condanna, altresì, al pagamento della provvigione per l'intermediazione Controparte_2 immobiliare nei confronti dell'agenzia immobiliare società e che si Controparte_3 liquida in €.3.440,00 oltre IVA, ed oltre agli interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge.

3. Rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dall'attore nei confronti CP_1 dell'agenzia immobiliare società per i motivi di cui in premessa, Controparte_3 unitamente alla richiesta di risarcimento dei danni.

4. Condanna l'attore , in sostituzione del padre defunto , al Parte_1 CP_1 pagamento della somma dovuta all'agenzia immobiliare società Controparte_3 quale provvigione per l'intermediazione immobiliare che si liquida in €. 1.720,00 oltre IVA, ed oltre agli interessi legali e rivalutazione monetaria come per legge.

5. Condanna, infine, al pagamento delle spese del giudizio nei confronti Controparte_2 dell'attore e che si liquidano in favore del procuratore costituito Parte_1 antistatario avv.to Marco Luceri in €.3.500,00, oltre ad €.250,00 per spese, ed oltre alle spese generali, IVA e CPA come per legge.

6. Condanna, inoltre, al pagamento delle spese del giudizio nei confronti Controparte_2 della interventrice volontaria società in persona del suo legale CP_3 Controparte_3 rappresentante pro-tempore, e che si liquidano in €.2.500,00 oltre alle spese generali, IVA e
CPA come per legge.
Lecce, 2.12.2025 ore 16.00
Il giudice on.
Dott.ssa Maria Paola Sanghez

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