N. R.G. 25706/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Valentina Boroni ha pronunciato ex art. 281 sexies terzo comma c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 25706/2024 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 (C.F. ), Parte_2 C.F._2 entrambi con il patrocinio dell'avv. MAMMANI DANIELE elettivamente domiciliato in VIA CESARE BATTISTI N.21 MILANO so il difensore avv. MAMMANI DANIELE
ATTORI contro
C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 CONVENUTA CONTUMACE
Conclusioni
Per gli attori voglia il Tribunale (accertata la nullità del contratto preliminare inter partes) condannare la parte convenuta alla corresponsione degli interessi ex 1984 quarto comma cc e delle spese legali di lite e della procedura di mediazione, dando atto che il capitale di 20.000,00 risulta versato n data 3.1.2025 come da bonifico in atti”.
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
e hanno convenuto in giudizio per ottenere, Parte_3 Parte_2 Controparte_1 previo accertamento della nullità del contratto preliminare del 24.9.2022 inter partes stipulato per violazione dell'art. 6 del D LGS 122 del 2005, la conseguente condanna della convenuta alla pagina 1 di 4 restituzione della somma a lei versata in occasione della stipula anzidetta pari ad € 40.000,00 ( residua al momento della introduzione del giudizio in euro 20.000,00).
A sostegno delle proprie domande, gli attori hanno allegato di aver stipulato con l'odierna convenuta, un contratto preliminare in data 24.9.2022 avente ad oggetto un immobile in costruzione sito in Rivolta
D'Adda Via Pico della Mirandola e di avere versato inizialmente due assegni tratti su BCC in data
24.9.2022 e in data 27.6.2023.
Il contratto preliminare tuttavia doveva considerarsi radicalmente nullo perché, in applicazione dell'art. 6 legge 122/2005, avendo ad oggetto un immobile in corso di costruzione, avrebbe dovuto essere stipulato con atto notarie e accompagnato dalla prestazione di una fideiussione da pare della società venditrice.
A fronte del ritardo nell'inizio dei lavori di costruzione e della permanente assenza della fideiussione, gli attori avevano preso accordi con per considerare “risolto” il contratto Controparte_1 tanto che in data 25.1.2024 la parte promittente venditrice restituiva ai ricorrenti i primi euro 20.000,00 con promessa di restituire a breve anche gli atri 20.000,00 ( docc.7 e 8).
In assenza dell'adempimento a tale ultimo versamento gli attori hanno promosso il giudizio, preceduto dalla mediazione ex d lgs 28/2010 al fine di ottenere la dichiarazione di nullità e la condanna alla restituzione dei restanti 20.000,0 oltre interessi e spese del giudizio.
Instaurato il contraddittorio la convenuta, pur ritualmente citata, non si costituiva. Nelle more la difesa degli attori dava atto che la convenuta, in data 3.1.2025, aveva proceduto a versare, tramite bonifico, agli attori a residua somma dovuta.
Insisteva pertanto nella richiesta di condanna alla corresponsione degli interessi ex 1284 IV comma cc e al rimborso delle spese di lite.
La causa è pervenuta in decisione alla udienza del 26 giugno 2025, udienza nel corso della quale la difesa ha precisato le conclusioni e discusso la causa ed il giudice si è riservato di depositare la motivazione della sentenza ex art. 281 sexies terzo comma cpc.
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2. Sulla nullità del contratto preliminare
Va osservato che l'oggetto del contratto preliminare stipulato dalle parti consiste in un immobile in corso di costruzione.
Il rilievo è essenziale al fine di verificare l'applicazione alla fattispecie della disciplina contenuta nel d. lgs 122/2005.
L'art. 2, primo comma, del d.lgs. n. 122/2005, non attinto da alcuna novella sin dalla sua entrata in vigore (infatti, il codice della crisi d'impresa ha inciso su altre disposizioni del testo normativo), pagina 2 di 4 prevede che, all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'art. 1938 c.c., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente, prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
L'art. 6 del medesimo decreto legislativo prevede che, a pena di nullità, la modalità di stipula di detto contratto sia quella dell'atto notarile.
La norma trova applicazione ai soli preliminari di vendita (e agli atti di acquisto) aventi ad oggetto gli immobili da costruire e non alle promesse di vendita di immobili “sulla carta”. Segnatamente, ai sensi dell'art. 1, lett. d), del d.lgs. n. 122/2005, per “immobili da costruire” si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
Le ragioni di tali previsioni, come osservato dalla Corte di Cassazione risiedono nella volontà di predisporre una particolare tutela del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando, però, applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1, primo comma, lett. d), soltanto con riguardo agli immobili per i quali, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività ex art. 22, terzo comma, del d.P.R. n. 380/2001) e che, dall'altro lato,
“siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”, nel senso che il manufatto non sia stato oggetto di completamento e sia ancora da ultimare (senza che abbia alcun peso specifico la mera mancanza del certificato di agibilità) (cfr corte di Cassazione sentenza n. 3817/2023).
In presenza di immobile da costruire e di specifica eccezione della parte acquirente, va dunque dichiarata la nullità del contratto preliminare di vendita in oggetto ( in assenza della prova di una sua già avvenuta risoluzione per mutuo consenso, fatto che non si desume dal doc.9 delle produzioni attoree che prevede solo una proposta a proseguire gli accordi tramite la stipulazione di un nuovo preliminare).A detta dichiarazione consegue quale effetto proprio del venire meno del titolo ab inizio,
pagina 3 di 4 l'obbligo di parte convenuta alla restituzione delle somme versate dalle parti attrici ( e delle quali è stata fornita prova di versamento).
Detta restituzione risulta documentalmente già avvenuta;
la prima metà in data anteriore alla proposizione del giudizio e la seconda metà con bonifico in data 3.1.2025 (produzione della difesa in data 5.2.2025).
Su tale seconda somma ( come da domanda) sono dovuti gli interessi al tasso legale dal dovuto ( da intendersi la data del secondo versamento, secondo un criterio di imputazione temporale, e cioè dal
27.6.2023) all'introduzione del giudizio e quelli legali commerciali, in assenza di diversa determinazione delle parti ex art. 1284 quarto comma cc. dall'introduzione del giudizio ( 8.7.2024) al pagamento ( 3.1.2025)
Dunque, sono dovuti alle parti attrici euro 2.763,30 a titolo di interessi maturati sulla somma tardivamente corrisposta.
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3. Conclusioni.
La domanda di parte attrice va accolta.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del
D.M. 147/22 e tenuto conto del valore della controversia (€ 20.000,00).
La semplicità dei temi trattati comporta l'applicazione dei valori minimi dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie le domande di parte attrice;

2) accerta e dichiara la nullità del contratto preliminare di compravendita del 23.9.2021;
3) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parti attrici la somma di € 20.000,00 dando atto che essa è già stata corrisposta in data 3.1.2025 ed euro 2.763,30 a titolo di interessi sulla somma capitale di euro 20.000,00 già corrisposta in data 3.1.2025;
4) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che si liquidano in € 237,00 per contributo unificato ed € 1.700,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Così deciso in Milano il 27 giugno 2025
Il giudice
Valentina Boroni
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