N. R.G. 10425/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI NONA SEZIONE CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 10425/2023 tra
ATTORE Parte_1
e
CONVENUTO Controparte_1
Oggi 22 settembre 2025 alle ore 12.35 innanzi al dott. Renata Palmieri, sono comparsi: Per l'avv. ZINNA FEDERICO che con- Parte_1 clude riportandosi ai propri scritti e chiede che la causa sia decisa . Per
[...]
l'avv. ANTINO PASQUALE RANIERO sostituito per dele- Parte_2 ga dall'Avv VINCENZO NICVOPLUCCi che chiede rinvio in progieguo di pro- va tsante l'assenza del teste regolarmnete intimato il giudice revcoca le testi- manieanz ammesse in qunato la causa è matura per essere decisa ed invita le parti a procedere alla discussione orale della lite ed i procuratori delle parti di- scutono oralmente la causa riportandosi ai propri scritti. Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., in comb disp con l'art 429 cpc, del seguente dispositi- vo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione re- datti sul presente verbale nella parte che segue, norma applicabile anche ai pro- cedimenti soggetti al rito del lavoro (cfr Cassazione sez. L, sentenza n. 13708 del 12/06/2007 secondo cui “Nel rito del lavoro ogni udienza, a cominciare dalla prima, è destinata alla discussione orale e, quindi, alla pronunzia della sentenza ed alla lettura del dispositivo sulle conclusioni proposte in ricorso, per l'attore, e nella memoria di costituzione per il convenuto, di modo che il giudice non è tenuto ad invitare le parti alla precisazione delle conclusioni prima delle pronunzia delle sentenze. Ne consegue, che la disposi- zione dell'art. 281 sexies del cod. proc. civ. che prevede la possibilità per il giu- dice di esporre a verbale, subito dopo la lettura del dispositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di diritto poste a base della decisione, è applicabile al rito del lavoro a condizione del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è pre- vista l'udienza di precisazione delle conclusioni. N 10425/2023 RG

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI
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IX SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Renata Palmieri, ha pronun- ciato la seguente SENTENZA a verbale ex art 281 sexies cpc nella causa iscritta al n. 10425/2023 R.Gen.Aff.Cont., resa all'udienza del 22/09/2025 con lettura del dispositivo e della contestuale motivazione TRA C.F. , elettivamente do- Parte_1 C.F._1 miciliato, in Napoli, al Corso Umberto I n. 228alla via R. Annecchino 180, pres- so lo studio dell'Avv. Federico Zinna, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti - ATTORE - E
(C.F. , elettivamente domici- Controparte_1 C.F._2 liato in Napoli al Vico Cacciottoli 58, presso lo studio dell'Avv. Pasquale Ranie- ro Antino, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
- CONVENUTO-attore IN RICONVENZIONALE –
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo (Cod. Sicid 144021) Conclusioni: come da atti di causa, verbali di udienza e note di trattazione scrit- ta.
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato del 3.02.2023, il sig. Parte_3 intimava a sfratto per morosità, relativamente
[...] Controparte_1 all'immobile sito in Napoli, alla via Padre Ludovico da Casoria 25, identificato all'NCEU del Comune di Napoli alla Sez. Mercato, Foglio 8, part. 506, sub. 11, Cat. A/2, r.c. € 94,25, concesso in locazione per uso abitativo, con scrittura priva- ta del 1.10.2021, regolarmente registrata in data 4.10.2021, al numero 008837/3T. Deduceva parte attrice: che l'immobile veniva concesso in locazione a , con decor- Controparte_1 renza dal 1.10.2021 al 1.09.2025, al canone di locazione mensile di € 395,00, ol- tre oneri accessori;
che il conduttore, sin dalla stipula del contratto, non corrispondeva il canone di locazione rendendosi moroso per un ammontare complessivo pari ad € 6.320,00 ovvero 16 mensilità da ottobre 2021 a gennaio 2023. Tanto premesso, l'attore formulava richiesta di convalida di sfratto con vittoria di spese. In data 20.03.2023, con comparsa di costituzione e risposta con domanda ricon- venzionale, si costituiva in giudizio il sig. , il quale si oppo- Controparte_1 neva allo sfratto e chiedeva:
“(…)1) Rigettare la domanda di convalida del presente sfratto e previo muta- mento del rito, in via riconvenzionale, ridurre il canone di locazione secondo equità, tenuto conto delle motivazioni addotte in premessa;
2) Con vittoria di spese e compensi di lite”.
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Il convenuto, in particolare, eccepiva Che l'immobile versava in pessime condi- zioni abitative tali da diminuire il diritto di godimento per la presenza di infiltra- zioni e di muffa in tutti i vani, con conseguente inadempimento del locatore. Precisava che l'immobile i soli 35 m² era condotto in locazione dal del e CP_1 prima ancora dai suoi genitori da oltre quarant'anni e che lo stato dell'immobile era stato già denunciato ai precedenti proprietari e dal nuovo proprietario al mo- mento della sottoscrizione nel nuovo contratto vigente tra le parti che si era im- pegnata alla risoluzione della problematica ma senza successo. Pertanto il conduttore si opponeva alla convalida ed in via convenzionale chie- deva la riduzione del canone di locazione secondo equità tenuto conto delle mo- tivazioni indicate in comparsa di risposta. Il Giudice, all'udienza del 3.05.2023, a seguito di attestazione di permanenza a ed aggravamento della morosità, rilevato che non vi era stato pagamento dei ca- noni indicati in citazione, né di quelli successivi (marzo, aprile, maggio 2023), né degli oneri accessori, visto l'art. 5 del d.lgs. 28/2010, disponeva il provvisorio ri- lascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 5.02.2024, mutava il rito, ed assegnava alle parti (attrice e convenuta essendovi riconvenzionale) ter- mine di quindici giorni per introdurre la mediazione. L'istante presentava domanda di mediazione innanzi all'organismo CP_2
la quale aveva esito negativo per impossibilità di addivenire ad un accordo
[...]
(cfr. verbale di mediazione in atti). Con memoria integrativa, depositata il 2.01.2024 l'attore eccepiva che nel corso della locazione controparte non aveva mai denunziato vizi dell'immobile, Prima della notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità, determinando l'aggravamento dei danni esistenti nello stesso. Concludeva per la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del convenuto con vittoria di spese Con memoria integrativa, depositata il 19.12.2023 il convenuto eccepiva di aver raggiunto un accordo con il locatore in virtù del quale lo stesso conduttore si im- pegnava al regolare versamento del canone di locazione, ed il proprietario avrebbe proceduto alla ripristino dello stato dei luoghi nonché alle opere neces- sarie per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni che provenivano da ap- partamenti attigui di proprietà aliena. All'udienza del 5.02.2024 il Giudice ammetteva la prova articolata da CP_1
, invitando le parti a fornire chiarimenti in ordine a tutti i pagamenti ef-
[...] fettuati dall'inizio del rapporto. In data 27.01.2025 parte attrice depositava prospetto contabile di tutti i pagamen- ti effettuati da parte convenuta dichiarano che il proprio assistito aveva ricevuto dall'inquilino solo i seguenti canoni: 1) in data 06-06-2023 Controparte_3 euro 345,00; 2) in data 04-07-2023 € 350,00; 3) in data 02-08-2023.€ 350,00;4) in data 24-11-2023 € 304,00; 5) in data 29-12-2023 € 350,00 6) in data 29.10.2024 € 350,00.
All'udienza del 3.02.2025 parte attrice eccepiva che non vi era stato rilascio dell'immobile. Il Giudice rinviava la causa all'udienza del 22.09.2025 in prosieguo prova e per lettura del dispositivo, ex art. 281 sexies cpc.
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Parte attrice nelle note del 17/9/2025 dichiarava che il conduttore aveva versato solo euro 9.220/00 sino ad agosto 2025 in luogo di euro 18.565/00 All'udienza del 22.09.2025 il giudice revocava le prove ammesse e decideva la causa ex art 281 sexies cpc.
**************************** In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda attorea e di quella riconvenzionale per essere stato esperito il tentativo di mediazione, ai sensi dell'art. 5 d.lgs. 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti. Tanto esposto la domanda formulata dall'attore di risoluzione del contratto di lo- cazione per grave inadempimento del conduttore va accolta per le ragioni di se- guito esposte. Vale premettere che, in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c., re- lativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c. nel caso di inadempi- mento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive, “il creditore che agi- sca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del ter- mine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della con- troparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. Civ sez, unite n. 13533/2001). Presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, risolutoria e risarcitoria) è quindi la sola dimostrazione della sussistenza del credito, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spettando alla parte debitrice la pro- va dell'asserita estinzione dello stesso, ossia del proprio adempimento: in altre parole l'inadempimento è sempre presunto, incombendo al debitore di provare il contrario, cioè l'esatto adempimento Va poi considerato che in punto di gravità dell'inadempimento, trattandosi di contratto di locazione per uso abitativo vale per la parte conduttrice il metro di valutazione legale della gravità, stigmatizzato dall'art. 5 legge 392/78. Orbene è documentale ed incontestata la titolarità attiva e passiva, che può dirsi provata attraverso la documentazione dalla stessa allegata (il contratto di loca- zione con registrazione). In tale contratto la convenuta risulta effettivamente in- dicata come conduttrice dell'immobile oggetto del presente giudizio. È allegato dall'attrice che il convenuto si è reso inadempiente rispetto all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione da ottobre 2021 a gennaio 2023 (data dell'intimazione) per euro 6.320/00 .La morosità si è aggravata per tutti i canoni successivi da febbraio 2023 all'attualità (settembre 2025), avendo il conduttore versato solo minimi acconti per euro 2049 complessi- vi((345+350+350+304+350+350) ed avendo versato solo euro 9.220/00 sino ad agosto 2025 come dichiarato nelle note del 17/9/2025 . Viceversa, nulla ha provato il convenuto circa il suo esatto adempimento. Il conduttore ha giustificato il mancato pagamento dei canoni Controparte_1 di cui in intimazione con l'eccezione di inadempimento, ex art 1460 cc, soste- nendo che la parte locatrice sarebbe venuta meno all'obbligo di mantenere il be- ne locato in stato da servire all'uso convenuto, per non essersi adeguatamente
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adoperata per porre rimedio alle problematiche infiltrative dell'appartamento concesso in locazione ad uso abitativo ammettendo peraltro Che i fenomeni di umidità derivavano da appartamenti di terzi soggetti . Va detto che in fase stragiudiziale, anche quando il convenuto ha iniziato a non essere puntuale nei pagamenti, ovvero dall'inizio del nuovo contratto del 1/10/2021 non vi è stata alcuna richiesta per spingere il locatore a compiere in- terventi di manutenzione straordinaria in quanto in atti non vi sono raccomandate in cui parte convenuta si lamenta delle condizioni dell'immobile. E inoltre singolare che la parte conduttrice abbia deciso di permanere nell'immo- bile (pur asseritamente affetto da vizi) anche dopo l'emissione di ordinanza di provvisorio rilascio. All'articolo 2 del contratto è indicato che la parte conduttrice dichiara di aver esaminato l'appartamento oggetto del presente contratto e di averlo trovato adatto al proprio uso obbligandosi alla riconsegna dello stesso alla scadenza del con- tratto. Orbene effettivamente , le fotografie prodotte dalla convenuta all'atto della costi- tuzione in giudizio ritraggono alcune parti dell'immobile ammalorate . E' evidente che dal 2021, epoca di consegna, laddove nel contratto lo stato dell'immobile era dichiarato come adatto al proprio uso, ed l'attualità vi è stata, da parte del conduttore, scarsa manutenzione ordinaria, ragion per cui non può ritenersi che sia stata solo la parte locatrice a venire meno ad obblighi di straor- dinaria manutenzione, anche perché non vi è stata nessuna missiva del conduttore che, in costanza di rapporto, abbia richiamato la parte locatrice all'esecuzione di specifici lavori a farsi. Mancano accertamenti tecnici, compiuti in costanza di locazione, che comprovi- no l'esistenza di problematiche manifestatisi dopo l'inizio della locazione e non riconoscibili;
in altri termini la presenza di muffe ed infiltrazioni non ha inibito al conduttore di continuare a godere dell' immobile ed a rifiutarne la restituzione anche dopo l'emissione di ordinanza di provvisorio rilascio nonostante il ridotto godimento . Pertanto non appare giustificata la completa sospensione del canone di locazione (sino alla data della citazione) ma al più poteva ammettersi una ridu- zione del canone proporzionale al minor godimento;
l'eccezione ex art 1460 cc va dunque disattesa, per carenza di proporzionalità e di buona fede. Invero in base a Cass Ordinanza n. 11783 del 12/05/2017 “La sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, co- stituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza dei canoni di corret- tezza e buona fede. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto che l'inadempimento della parte locatrice, consistito nell'aver concesso in locazione abitativa locali destinati ad uso ufficio ed in precarie condizioni strutturali, ag- gravate da scosse sismiche, nonché nell'aver omesso di provvedere ad interventi di messa in sicurezza, non legittimasse la totale sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, il quale aveva continuato ad occupare l'immobile e si era rifiutato di consegnare le chiavi, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato).
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In ordine alla valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore, come già anticipato in premessa va applicato l'art. 5 della legge 392/78, ovvero il prin- cipio della cosiddetta predeterminazione legislativa della gravità dell'inadempimento” di guisa che l'importo complessivo della morosità integra senza dubbio un “grave” inadempimento del conduttore, incidendo in misura ap- prezzabile sull'economia complessiva della convenzione. Conseguentemente, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per grave inadempimento del convenuto con conferma dell'ordinanza di rilascio e nuova fissazione del termine di esecuzione per il 31/12/2025.
Va accolta in parte la domanda riconvenzionale e va affermato, per le ragioni di cui sopra che il canone contrattuale da ottobre 2021 va fissato in euro 250/00 mensili in luogo di euro 395/00 mensili;
nondimeno pur considerando la dispo- sta riduzione ai sensi dell'art 5 l 392/1978 permangono i presupposti per la riso- luzione del contratto posto che dall'inizio del contratto sino all'epoca di intro- duzione della causa il conduttore non aveva versato nulla;
inoltre sino ad agosto 2025 avrebbe dovuto versare 47 mensilità per euro 11.750/00 (47*euro 250) mentre ha versato importo nettamente inferiore (solo euro 9.220/00 da agosto 2023 sino ad agosto 2025 come dichiarato nelle note del 17/9/2025 ), perma- nendo in uno stato di mora grave ex art 5 l 392/78 .
Le spese di lite e mediazione vengono compensate per reciproca soccombenza.


P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, IX SEZIONE civile, in composizione monocratica, defini- tivamente pronunciando così provvede: 1) In accoglimento della domanda attorea principale dichiara definitivamente ri- solto per fatto e colpa del conduttore il contratto di lo- Controparte_1 cazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli, alla via alla via Padre Ludovico da Casoria 25, identificato all'NCEU del Comune di Na- poli alla Sez. Mercato, Foglio 8, part. 506, sub. 11, Cat. A/2, meglio descritto in citazione e nel contratto di locazione in atti e per l'effetto condanna
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al rilascio dell'immobile predetto in favore dell'attore li- CP_1 bero e vuoto da cose e persone fissando per l'esecuzione la data del 31/12/2025; 2) Accoglie la domanda riconvenzionale e per l'effetto dichiara che il canone contrattuale da ottobre 2021 va fissato in euro 250/00 mensili in luogo di euro 395/00 mensili;
3)Compensa le spese di lite e mediazione. Così deciso in Napoli il 22/09/2025. Il Giudice (dott.ssa Renata Palmieri)
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