REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa RI RA ER, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 71383/2021 ha pronunziato la seguente SENTENZA
TRA
Parte_1
, (cod. fisc. ), in persona del suo amministratore p.t.,
[...] P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Antonino Frisina ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Via delle Betulle n. 29, come da procura in atti Pt_1
ATTORE
E
(C.F. , rappresentato e difeso dagli Controparte_1 CodiceFiscale_1
Avv.ti Andrea Montemurri e Michele Contartese ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Via della Mendola n. 69, come da procura in atti Pt_1
CONVENUTO
NONCHE'
(C.F. , partita IVA , in persona Controparte_2 P.IVA_2 P.IVA_3 del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Francesca d'Orsi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Via C. Fracassini n. 4, come da Pt_1 procura in atti
ZA AT
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti e precisamente,
pagina 1 di 8 PARTE ATTRICE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis:
- accertare l'esistenza del diritto di credito vantato dal Parte_1
– 00141 nei confronti del dott.
[...] Parte_1 Pt_1
e, per l'effetto, condannare quest'ultimo alla restituzione, nei Controparte_1 confronti del attore, della somma di € 21.218,49 (salvo errori e/o omissioni), Parte_1 indebitamente trattenuta od a quella maggiore e/o minore che dovesse risultare nel corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, per quanto esposto in parte motiva;

- condannare il dott. a risarcire tutti i danni subiti dal Controparte_1 Parte_1 attore, a causa della condotta illegittima tenuta dal convenuto medesimo diretta a trattenere e non restituire somme di denaro afferenti al Condominio attore, nella misura che verrà ritenuta di giustizia, per quanto dianzi espresso. Con vittoria di spese e compenso professionale ex D.M. 147/2022 oltre rimborso spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.”
PARTE CONVENUTA: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta:
- in via preliminare: dichiarare la improcedibilità della domanda ai sensi dell'articolo 5 comma 1 bis del d.lgs. n. 28/2010 per il mancato esperimento della procedura obbligatoria di mediazione;

- sempre in via preliminare, accertare il vizio della delibera assembleare del 16 luglio 2019 e, per l'effetto, dichiarare la carenza di legittimazione attiva di parte attrice;

- ancora in via preliminare, fissarsi ai sensi dell'art. 269 c.p.c, altra udienza per consentire la chiamata in causa della Compagnia di in persona Controparte_3 del suo legale rappresentante pro tempore, con sede legale in Mogliano Veneto (Tv), via Marocchesa n. 14, in forza della polizza assicurativa n. 380140014;
- nel merito, in via principale, rigettare la domanda attorea perché infondata sia in fatto che in diritto, per le ragioni esposte in narrativa;

- nel merito, in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice, dichiarare il terzo chiamato in causa, in persona del suo Controparte_2 legale rappresentante pro tempore, tenuta a manlevare il dott. da ogni Controparte_1 pretesa attorea e, per l'effetto, condannare la al risarcimento in Controparte_2 favore dell'attore, nell'ambito dell'operatività della polizza assicurativa e dei massimali, delle somme che il giudice riterrà di giustizia, con interessi e rivalutazione come per legge;
In ogni caso con condanna alle spese ed onorari di giudizio e al risarcimento dei danni subiti anche ex art. 96 c.p.c. data la malafede mantenuta da parte attrice.”
ZA AT: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: in via pregiudiziale, accertare e dichiarare che la polizza di responsabilità civile professionale n. 380140014 contratta dal Dott. non copre fatti Controparte_1 volontari e non riguarda oneri restitutori ma solo risarcitori e, per l'effetto, estromettere pagina 2 di 8 dal presente giudizio con condanna del dott. al Controparte_2 Controparte_1 pagamento delle spese processuali in suo favore.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
**********************
Il ha Parte_1 citato in giudizio , in qualità di ex amministratore, al fine di ottenere la Controparte_1 condanna alla restituzione di somme indebitamente trattenute pari euro 21.218,49 ed al risarcimento dei danni subiti. Ha rappresentato che aveva rivestito la carica di amministratore del Controparte_1
, Via Parte_1 Parte_1 Pt_1
Basento n. 52/d in fino alla data del 25 giugno 2018 quando veniva nominato il Pt_1 nuovo amministratore, sig. . Persona_1
In sede di passaggio di consegne, avvenuto in data 6 luglio 2018, l'ex amministratore non avrebbe provveduto a consegnare la documentazione inerente la situazione di cassa sia in ordine alle entrate (cassa e banca, versamenti quote condominiali ed altre entrate) che alle uscite (spese correnti e quelle riferite ai precedenti esercizi) mancando, di fatto, ogni evidenza in termini di avanzo e/o disavanzo di cassa. Inoltre, l'ex amministratore avrebbe omesso anche di consegnare la documentazione contabile riferita alla situazione patrimoniale, vale adire, le attività (cassa/ banca e crediti) e le passività (debiti ed accantonamenti). Il nuovo amministratore, pertanto, era stato costretto a redigere la contabilità riferita al periodo di gestione dell'ex amministratore (annualità 2016/2017 e 2017/2018) sulla base dei soli documenti consegnati dall'ex amministratore e dai quali emergeva, mediante raffronto delle entrate e delle uscite, un credito in favore del pari ad euro Parte_1
11.583,30 riferito alla gestione 2016/2017 ed un ulteriore credito di euro 9.644,19, per la gestione 2017/2018; il tutto per la complessiva somma di euro 21.218,49. Ha rappresentato l'attore che, nonostante le reiterate richieste di chiarimenti all'ex amministratore, quest'ultimo non forniva riscontro mentre ogni tentativo di bonario componimento sia in sede di negoziazione che mediazione restava privo di effetti. Pertanto, il Condominio era costretto a promuovere l'azione per la restituzione del credito illegittimamente trattenuto e per il risarcimento del danno. Si è costituito in giudizio impugnando e contestando quanto dedotto e Controparte_1 richiesto dal e ne ha chiesto il rigetto. Ha esposto di aver consegnato l'intera Parte_1 documentazione contabile (bilanci degli anni 2016/2017 e 2017/2018 con i relativi giustificativi e situazione patrimoniale– contratti di fornitura, contratti di conto corrente estratti aggiornati) necessaria alla redazione dei bilanci e ha dichiarato che, prima di essere pagina 3 di 8 sostituito, aveva convocato ben due assemblee per far approvare i bilanci da lui stesso predisposti (consuntivo condominiale 2016/2017, riscaldamento 2016/2017 e preventivo gestione 2017/2018) senza ottenere l'approvazione dall'assemblea. Ha evidenziato che il nuovo amministrazione a distanza di pochi mesi, aveva portato in assemblea per l'approvazione i medesimi bilanci da lui stesso elaborati con lievi modifiche senza che venisse contestato ed evidenziato alcunché, mentre le contestazioni venivano sollevate solo un anno dopo l'approvazione dei detti bilanci, nonostante i chiarimenti forniti al nuovo amministratore per la corretta ricostruzione della contabilità. Ha eccepito, in ogni caso, l'erroneità dei conteggi operati dal , non suffragati da alcuna prova a sostegno. Parte_1
Autorizzata la chiamata del terzo, si è costituita in giudizio la quale ha Controparte_2 contestato l'operatività della polizza, per essere stata avanzata nei confronti del convenuto una domanda restitutoria e non risarcitoria. Inoltre, il non avrebbe inoltrato la CP_1 denuncia di sinistro alla Compagnia nei termini contrattuali previsti, né a seguito della negoziazione assistita. Pertanto, ha chiesto, in via principale, l'estromissione dal giudizio e, in via subordinata la non operatività della manleva anche in ordine alla copertura delle spese di lite. Esperita, con esito negativo, la mediazione ed assegnati i termini di cui all'art. 183, co.6, c.p.c., è stata disposta c.t.u. volta a verificare, sulla base della documentazione prodotta, il disavanzo di cassa lamentato dal Condominio ed il suo esatto ammontare. All'esito, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni. A seguito del deposito di note sostitutive d'udienza ex art. 127 ter c.p.c., con le quali le parti hanno precisato le rispettive conclusioni, la causa, con ordinanza resa in data 28 luglio 2025 dall'odierno giudicante, subentrato nelle more, è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
****************** Va chiarito che il , sebbene abbia proposto domanda diretta alla restituzione di Parte_1 somme che, a suo dire, l'amministratore avrebbe illegittimamente non contabilizzato e, dunque, indebitamente trattenuto, ha, di fatto, proposto una vera e propria azione di responsabilità nei confronti dell'ex amministratore, responsabile, a suo dire, di avere disatteso gli obblighi inerenti al proprio ufficio per non aver consegnato al nuovo amministratore la documentazione necessaria alla ricostruzione della contabilità e per avere mal gestito i conti condominiali determinando un danno quantificato nella discrepanza di cassa accertata dalla revisione compiuta dal nuovo amministratore. Si osserva, in via generale, che l'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato (orientato alla tutela del complesso di interessi condominiali e realizzante una cooperazione con i condomini, singolarmente considerati), assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme sul mandato (art. 1703 e ss c.c.) in quanto compatibili con le specifiche disposizioni dettate in materia di condominio degli pagina 4 di 8 edifici. L'amministratore del condominio, pertanto, è gravato dall'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 c.c.. In particolare, l'amministratore del condominio, nel corretto assolvimento del mandato ricevuto dall'ente di gestione, ha l'obbligo di:
- utilizzare i versamenti dei condomini, da far affluire in apposito conto separato, per far fronte alle spese condominiali di ordinaria e straordinaria amministrazione ai sensi del combinato disposto degli artt. 1130 n. 3, c.c. e 1708 c.c.;
- restituire all'atto della cessazione dell'incarico gestorio ex art. 1713 c.c. al Condominio mandante quanto ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto dello stesso, ed in particolare: a) tutti i documenti in originale, di qualsiasi natura e provenienza relativa alla gestione condominiale, b) atti e rapporti compresi nei bilanci consuntivi e già approvati dall'assemblea, poiché questi, contribuiscono a costituire la rappresentazione contabile delle operazioni compiute, consentono al di poter disporre dei giustificativi di spesa Parte_1
e riguardano un interesse collettivo dei condomini, d) tutte le somme che ha in cassa, relative a quanto riscosso e non impiegato nell'interesse comune, indipendentemente dalla gestione alla quale si riferiscono (cfr. Cass. n. 10815/2000)
- di rendere il conto del suo operato ex art. 1713 c.c., rendiconto che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (cfr. Cass. n. 13878/2010). L'amministratore revocato, quindi, è chiamato a giustificare in che modo abbia svolto la sua opera attraverso i necessari documenti giustificativi che consentano di stabilire se il suo operato sia stato conforme ai criteri di buona amministrazione ed il suo corretto adempimento deve, dunque, essere vagliato alla luce delle regole sulla responsabilità contrattuale e, in particolare, alla luce delle disposizioni che regolano la diligenza nell'adempimento (art. 1176 c.c.) e di quelle che disciplinano la ripartizione dell'onere della prova (art. 1218 c.c.). In questo senso, la parte creditrice deve dimostrare il fatto costitutivo del proprio diritto e può limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore, sul quale viceversa grava l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento ovvero l'impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile (Cass Sez. Un. 13533/2001); grava in ogni caso sul creditore l'onere di fornire la prova del danno subito (art. 1223 c.c.). Sotto questo aspetto, deve infatti rilevarsi che la violazione degli obblighi gravanti in capo all'amministratore del non giustifica di per sé l'accoglimento della pretesa Parte_1 risarcitoria azionata dal , occorrendo, altresì, verificare se sia stato assolto Parte_1
l'onere probatorio in relazione alle singole poste di danno allegate. Applicando i principi citati al caso di specie e valutato il quadro documentale versato in atti, oltre all'elaborato peritale redatto dal c.t.u. incaricato, dott. , deve Persona_2
pagina 5 di 8 ritenersi provato che il convenuto si sia reso inadempiente nello svolgimento del CP_1 mandato conferitogli dal attore. Parte_1
In primo luogo, egli ha sicuramente omesso di gestire con la dovuta diligenza la contabilità del condominio e non ha altresì ottemperato in maniera adeguata e trasparente all'obbligo di rendiconto, in violazione dei doveri e degli obblighi posti a suo carico dal combinato disposto degli artt. 1129 e ss. Nella specie di causa, proprio al fine di accertare se, come prospettato dal vi Parte_1 fossero delle somme non restituite dall'ex amministratore (che l'attore ha quantificato in euro 21.218,49), è stata disposta una consulenza tecnica la quale ha svolto l'indagine prendendo in esame le operazioni compite dall'ex amministratore nel periodo ricompreso dall'1.7.2016 al 25.6.2018, data della nomina nuovo amministratore. La consulenza, le cui risultanze si condividono poiché esaustive ed immuni da vizi, ha evidenziato che, sebbene la documentazione fornita dalle parti sia risultata incompleta, tuttavia questa è stata ritenuta
“sufficiente” per rispondere al quesito peritale nel periodo considerato. Il consulente, infatti, pur in mancanza di parte dei documenti (bonifici, assegni, ricevute di pagamento) utili alla determinazione delle quote condominiali versate, delle date di incasso e delle relative causali, preso atto della indisponibilità all'esibizione di ulteriore documentazione, ha basato l'accertamento sull'ammontare delle entrate condominiali risultante dai documenti contabili versati in atti, predisposti dall'ex amministratore nel corso della gestione, verificando la corrispondenza tra le entrate effettivamente contabilizzate e le somme indicate nei piani di ripartizione. A tal fine, ha rapportato tali dati con i consuntivi approvati dall'assemblea e predisposti dal nuovo amministratore Ha perciò verificato le entrate registrate Per_1 sul conto corrente postale n. 103491821, dal 3.11.2016 (data di evidenza del c/c postale) fino al 25.6.2018 (data finale dell'accertamento richiesto dal quesito) che sono risultate essere:
- dal 3.11.2016 al 31.12.2016, euro 7.743,00
- dal 1.01.2017 al 31.12.2017, euro 35.519,36
- dal 1.01.2018 al 25.06.2018, euro 18.751,17 per complessivi euro 62.013,53 rispetto a quelle determinate dal attore in euro Parte_1
78.464,16; le uscite, invece, sono risultate pari ad euro 60.395,69 (ridimensionate dal c.t.u. a seguito dei rilievi evidenziati dal consulente di parte convenuta). Pertanto, la differenza di cassa prospettata dall'attore pari ad 21.227,49 si è ridotta a soli euro 1.617,84. Non è, poi, condivisibile la richiesta del convenuto il quale ha ritenuto che il CP_1 totale dell'ammanco accertato dal c.t.u. dovrebbe essere ulteriormente ridotto dell'importo di euro 1.000,00 quale pagamento in uscita datato 23.4.2018 risultante dal conto corrente postale in atti e confermato dalla mail prodotta dal convenuto in corso di c.t.u.. Come evidenziato dal consulente, il bonifico indicato sul c/c non indica l'effettivo beneficiario né pagina 6 di 8 tra i documenti depositati è stata rinvenuta la fattura citata nella mail prodotta dal convenuto, seppur fuori termine. In definitiva, il convenuto è chiamato a restituire al la Parte_1 Parte_1 Parte_1 somma di euro 1.617,84. Va, invece, rigettata la domanda risarcitoria ex art. 2043 c.c. avanzata da parte attrice la quale, oltre ad apparire fin dall'atto introduttivo generica ed indeterminata (sia nell'an che nel quantum della pretesa), è rimasta del tutto indimostrata. Quanto alla domanda di manleva e garanzia ed alla operatività della polizza assicurativa in favore del convenuto, essa va accolta. Invero, l'azione avanzata dal seppur diretta alla restituzione della somma Parte_1 indebitamente trattenuta dall'ex amministratore è, come già precisato, diretta ad acclarare l'inadempimento posto in essere dall'ex amministratore ai propri obblighi nascenti dal mandato in cui la restituzione si pone come conseguenza di esso, quale danno prodotto al condominio. Lo stesso consulente, dall'esame della documentazione prodotta, ha potuto appurare una imprecisa gestione contabile/amministrativa del condominio nel periodo del mandato gestorio del , mancando in atti (per alcune gestioni) la documentazione CP_1 necessaria alla corretta ed adeguata tenuta della contabilità. Lo stesso condominio attore ha ricondotto la domanda di restituzione proprio alla imprecisa tenuta della contabilità e non ad un fatto doloso del convenuto (per giunta non allegato né provato) come prospettato dalla terza chiamata. Va tenuto conto, tra l'altro, anche dell'entità non significativa della somma accertata dal c.t.u., a dimostrazione del fatto che la condotta appare proprio integrare un comportamento non intenzionale ma semplicemente poco diligente. Ne consegue che la fattispecie contestata rientra pienamente nella copertura assicurativa di cui alla polizza di responsabilità civile professionale n. 380140014 contratta da
[...]
come previsto negli artt.3 e 16 del contratto di assicurazione. CP_1
Va, naturalmente, applicata la franchigia di cui all'art. art. 11 sezione II (“scoperto”) che precisa che “Per quanto non diversamente disciplinato, l'assicurazione è prestata previa applicazione di uno scoperto del 10% per ogni sinistro con il minimo assoluto dell'1 per mille del massimale annuo di polizza e, comunque, non inferiore a Euro 250,00 per ogni danneggiamento”. Infine, va rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dal convenuto poiché priva dei presupposti per il suo riconoscimento. In ragione dell'esito del giudizio caratterizzato da una sostanziale reciproca soccombenza se solo si considera la notevole riduzione dell'importo originariamente chiesto in restituzione dal , le spese processuali del presente giudizio vanno compensate tra le parti Parte_1 mentre le spese di c.t.u., vanno poste a totale e definitivo carico di parte attrice.

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P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- condanna alla restituzione in favore del Controparte_1 Parte_1
in persona dell'amministratore p.t., della somma pari ad euro
[...]
1.617,84, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria come richiesti;

- dichiara contrattualmente tenuta a garantire e manlevare Controparte_2
dalle somme che questi è tenuto a pagare al Controparte_1 [...]
come sopra quantificate, nei limiti dello scoperto indicato Parte_2 nelle condizioni di polizza;

- compensa tra le parti le spese di lite;

- pone definitivamente a carico dell'attore le spese di ctu, già liquidate con separato decreto.
Così deciso in Roma il 22 novembre 2025
Il Giudice

RI RA ER
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