N. R.G. 1251 / 2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
Famiglia ed Altro Civile

Il Giudice dott. Emilio Bernardi lette le note in sostituzione dell'udienza del 9/07/2025, depositate ai sensi dell'art.127 ter c.p.c. :
- dall'Avv. Ivano Pompei, difensore di parte ricorrente;

- dall'Avv. MA LI, difensore di parte resistente emette la seguente sentenza:
TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 429 c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 1251 del R.G.A.C. dell'anno 2024 vertente

TRA
( ) elettivamente domiciliata in Pescara, alla via Parte_1 CodiceFiscale_1
Matese, 15, presso e nello studio dell'Avv. Ivano Pompei, il quale lo rappresenta e difende, giusta procura allegata al ricorso introduttivo
ricorrente
CONTRO

(p.i. , in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Ortona (CH), P.zza Porta Caldari n. 26, presso e nello studio dell'Avv.
MA LI, che la rappresenta e difende, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
resistente

OGGETTO: altri istituti del diritto delle locazioni

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta del 9/07/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con ricorso regolarmente notificato unitamente a pedissequo decreto di fissazione dell'udienza, , premesso : Parte_1
-di essere subentrato, in qualità di titolare dell'omonima ditta individuale, nel ramo di azienda corrente in Pescara, via Ravasco nn.22/24, avente ad oggetto l'attività di ristorazione con somministrazione, a seguito di relativa cessione intercorsa con la società
s.r.l.s denominata “Don Nino”;
-che tale cessione aveva ricompreso il ramo di azienda nella sua interezza (ovverosia tutti i beni mobili organizzati per l'esercizio dell'attività, risultanti nell'inventario allegato all'atto di cessione, con le autorizzazioni rilasciate dagli uffici competenti);
-che l'immobile ubicato in Pescara alla Via Eugenia Ravasco, 22-28-30, oggetto di contratto di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, è di proprietà della società
; CP_1
-che la società locatrice aveva comunicato, a mezzo di missiva legale del 26/05/2022, la volontà di recedere dal contratto di locazione al fine di riacquistare alla prima scadenza, prevista per la data del 26/02/2024, al fine di riacquistare la disponibilità del contratto;
-di non aver lasciato l'immobile locato nel termine indicato, ma di aver continuato a corrispondere il canone di locazione;

- che il procedimento di mediazione si era concluso con esito negativo;
deducendo che la disdetta de qua era priva delle indicazioni delle ragioni poste a fondamento del diniego di rinnovo, deducendo la violazione dell'art. 29 della l. n. 392 del
1978 per mancanza dei requisiti della comunicazione in ordine al rinnovo locazione alla prima scadenza e la carenza di indicazione precisa del diniego, deducendo la illegittima imputazione della somma corrispondente al canone di locazione come indennità per occupazione di immobile senza titolo, tanto premesso, conveniva in giudizio la società
[...]
, per sentire accogliere le seguenti conclusioni : “accertare e dichiarare che Controparte_1
parte resistente non ha legittimamente esercitato la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell'art. 29 della l. n. 392 del 1978, con la comunicazione a mezzo dello studio legale LI & Associati con nota del 26.5.2022, per mancanza dei requisiti della comunicazione;
- accertare e dichiarare che l'inadempimento alle prescrizioni di legge ha prodotto la rinnovazione del contratto e non l'indicato effetto risolutivo del contratto di locazione commerciale inter partes, riportato nella nota del
26.5.2022; - accertare e dichiarare che la disdetta intimata da parte resistente, pur se tempestiva e non motivata, a norma dell'art. 29 della legge 27/7/1978 n. 392, è inidonea, di per se sola, a produrre gli effetti suoi propri (il mancato rinnovo della locazione), per cui non realizzato il presupposto per ordinare a parte ricorrente la restituzione dell'immobile locato;
- accertare e dichiarare, in carenza di prova del danno da occupazione, che
l'obbligo del ricorrente consiste nel corrispondere lo stesso canone originariamente dovuto ai sensi del contratto di locazione scaduto, con la conseguenza di non incidere sull'indennità di avviamento dovuta da parte resistente”.
2) A seguito di deposito di relativa comparsa si costituiva in giudizio la società
[...]
, contestando la domanda, deducendo la carenza di interesse ad agire ex art. CP_1
100 c.p.c., essendo stata proposta l'iniziativa del ricorrente in data successiva alla prima scadenza del contratto e a distanza di circa due anni dalla ricezione della comunicazione a mezzo pec nella quale la società locatrice comunicava l'esercizio del proprio diritto di recedere dal contratto, senza che la locatrice, nel frattempo, avesse posto in essere qualsivoglia ulteriore attività volta al recupero della detenzione dell'immobile locato, deducendo la legittimità ed efficacia dell'esercizio del recesso manifestato con la comunicazione del 26/05/2022, chiedendo, quindi, l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “Dichiarare inammissibile le domande svolte da parte ricorrente ovvero dichiararle infondate in fatto ed in diritto e, per l'effetto, rigettarle. Con vittoria di spese e competenze di causa”.
3) Nel corso del giudizio avveniva il rinvio delle udienze di discussione a seguito di relativa istanza dei difensori delle parti per trattative di bonario componimento.
4) Con ordinanza istruttoria resa all'udienza del 5/03/2025, ferme le produzioni documentali, la causa veniva rinviata per discussione orale per l'udienza del 9/07/2025, con termini per il deposito di note conclusionali. Con separato decreto veniva disposta la trattazione scritta della causa.
5) Il ricorso è fondato e deve essere accolto per quanto di ragione in relazione alla contestata illegittimità del recesso manifestato dalla resistente alla prima scadenza.
6) E' presente in atti il contratto di locazione commerciale del 28/02/2018, debitamente registrato, ripassato tra la società resistente e l'originaria ditta conduttrice/cedente il ramo di azienda, ove, tra le altre, è stato previsto che “La locazione avrà la durata di anni 6 [sei] e si rinnoverà per un pari periodo, con inizio dal 1/03/2018 al 29/02/2024. Il Conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27, 7° comma della legge 392/1978, con un preavviso di 6 mesi a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento..”ed in cui, a fortiori, è stato previsto che “ Il locatore può recedere, nella prima scadenza, solo per uno dei motivi previsti nell'art.29 della L. 392/1978, mentre nella seconda, con preavviso di 6 mesi a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento”.
7) Quanto ai motivi di legittimo recesso indicati all'art.29 L. 392/1978, in tema di diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza, è stato testualmente previsto che “ Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda: a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio;
gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;

d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971 n°426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio;
gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n.191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto – legge 27 giugno 1967, n.460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato;
tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente”.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente”.
8) Orbene, avuto riguardo alla diffida legale del 26/05/2022, con la quale la società locatrice, odierna resistente, oltre a contestare la morosità accumulata dalla ricorrente, oltre ad invitarla al relativo pagamento, ha inteso precisare che “La presente valga, in ogni caso, quale formale comunicazione di recesso dal contratto in essere”, deve ritenersi del tutto ingiustificato il recesso manifestato, non rientrando con tutta evidenza il motivo ventilato (la morosità accumulata dal ricorrente), tra quelli indicati dalla cennata fonte normativa.Ma del resto in caso di morosità del conduttore, è consentito alla locatrice di avvalersi di ben altri rimedi, tra cui il procedimento di convalida di sfratto, con conseguente risoluzione del rapporto contrattuale.
9) In questi termini, ne consegue che, non avendo adempiuto il locatore alle prescrizioni previste, il recesso manifestato non è legittimo ed il contratto deve intendersi rinnovato alle condizioni contrattualmente in esso previste, anche per quanto attiene il pagamento dei canoni di locazione.
10) La disamina della questione consente di ritenere assorbita ogni altra ulteriore.
11) Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate (secondo D.M.
n°55/2014 e s.m.i., scaglione di valore indeterminabile, complessità bassa, valori minimi, avuto riguardo ai parametri di cui all'art. 4, co, I° cennato decreto), come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- accoglie la domanda;
- per l'effetto, dichiara illegittimo il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza manifestato dalla resistente per violazione dell'art. 29 L. 392/1978;
- dichiara la rinnovazione del contratto alla prima scadenza;

- condanna parte resistente alla refusione, in favore di parte ricorrente, delle spese del giudizio, liquidate in complessivi euro 3.934,00, di cui euro 125,00 per spese ed euro
3.809,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.).
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 16 Dicembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi