N. R.G. 1417/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
SECONDA SOTTOSEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Cecilia Branca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1417/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_1 C.F._1
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_2 C.F._2
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_3 C.F._3
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_4 C.F._4
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI MARCO, Parte_5 C.F._5 elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_6 C.F._6
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_7 C.F._7
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
GUALTIERO CALDERONI (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI C.F._8
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_8 C.F._9
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
MARIA (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._10
MORELLINI MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
pagina 1 di 7 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI CP_2 C.F._11
MARCO, con il patrocinio dell'avv. MORELLINI MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_9 C.F._12
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_10 C.F._13
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
MARCO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Pt_10 C.F._14
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MORELLINI Parte_11 C.F._15
MARCO, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. MORELLINI MARCO
ATTORI contro
(P.I. ), con il patrocinio dell'avv. GRASSI BARBARA, Controparte_3 P.IVA_1 elettivamente domiciliato presso il difensore avv. GRASSI BARBARA
(P.IVA , con il patrocinio dell'avv. GRASSI Controparte_4 P.IVA_2
BARBARA, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. GRASSI BARBARA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per gli attori:
“In via principale, accertare l'avvenuta transazione della vertenza nei termini ed alle condizioni indicate nella bozza di transazione di cui al doc. n. 13; risoluzione del contratto, rinuncia da parte dei convenuti alla caparra versata e cancellazione a spese di controparte della trascrizione nei pubblici
RR.II.
In via subordinata: accertare e dichiarare la legittimità del recesso degli odierni attori per inadempimento delle controparti e conseguentemente dichiarare il loro diritto a trattenere la somma di
€. 50.000 che hanno ricevuto a titolo di caparra per il preliminare sottoscritto in data 14/07/22 presso il Notaio al repertorio n. 4087 raccolta n. 3270 e registrato a Forli' il 18/07/2022 al n° 6015 Per_1
1t. Conseguentemente dichiarare il preliminare privo di effetti tra le parti e disporre la cancellazione della trascrizione dello stesso presso i RR.II. di Forlì a spese di controparte.
Condannare le controparti, in solido, alle spese e compensi del presente giudizio”.
Per le convenute: pagina 2 di 7 “Voglia l'adito Giudice, contrariis rejectis,
In via pregiudiziale
- Rigettare la domanda formulata in via principale, perché inammissibile, per le ragioni esposte.
Nel merito
- Respingere la domanda di risoluzione per inadempimento. in quanto infondata in fatto e in diritto, per le ragioni evidenziate.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, , , Parte_1 Parte_2 Parte_4
, , Calderoni Parte_3 Parte_5 Parte_11 Parte_6 Parte_7
Gualtiero, , , e Parte_8 Parte_12 CP_2 Parte_9 Parte_10
convenivano in giudizio ed al fine di sentire Parte_13 Controparte_3 Controparte_5 accolte le conclusioni sopra riportate.
A sostegno gli attori allegavano:
- di avere sottoscritto, quali promittenti venditori, un contratto preliminare con le convenute, quali promissari acquirenti: il contratto concluso in data 14 luglio 2022 a ministero del Notaio Per_2
prevedeva la cessione di un terreno sito in Forlì che “… beneficiava infatti della edificabilità
[...]
a patto che il soggetto interessato (le due società), redigesse un progetto idoneo e presentasse i requisiti richiesti dal bando per la sua realizzazione”. Il prezzo era pattuito in totali Euro 550.000,00
“di cui: - Euro 50.000,08 (cinquantamila virgola zero otto) corrisposti a titolo di caparra confirmatoria con le modalità infra indicate. Tale somma di Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero) a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. e potrà essere computata nel prezzo della vendita alla stipula del contratto definitivo. - Euro 500.000,00 (cinquecentomila virgola zero zero) da versare dalla parte promittente l'acquisto alla parte promittente la vendita alla data di stipula del contratto definitivo di vendita che dovrà avvenire entro 30 giorni dalla comunicazione dell'approvazione della Convenzione da parte dell'Amministrazione Comunale di Forli' meglio de scritta al l'art. 6) del presente atto e comunque - an che a prescindere da suddetta Convenzione - entro
e non oltre il 30 settembre 2023”. Il contratto, inoltre, prevedeva il diritto di recesso dei convenuti entro e non oltre il 30 agosto 2023 e veniva così articolato “Le parti convengono che la parte promittente acquirente possa, ai sensi del l'art. 1373 c.c. recedere unilateralmente dal contratto preli minare in oggetto entro e non oltre il 30 agosto 2023. La comunicazione del recesso dovrà pervenire alla parte promittente venditrice entro il suddetto termine facendo fede la data di invio, mediante Pec da spedire al seguente indirizzo PEC: morellini@or dineavvocati forlicesena.eu, come Em_1
pagina 3 di 7 concorda to dal la parti. In detta ipotesi il contratto si intenderà risolto con restituzione di quanto sino ad allora percepito dalla parte promittente venditrice alla parte promittente acquirente”.
- a seguito della sottoscrizione i promissari acquirenti si attivavano presso il al fine di dare CP_6 esecuzione all'iter procedimentale, mentre i promittenti venditori “monitoravano” la condotta delle controparti, avendo interesse a che il terreno non perdesse definitivamente la possibilità di edificazione;

- i promittenti venditori, tuttavia, ben presto si avvedevano che i promissari acquirenti non curavano adeguatamente gli adempimenti di loro spettanza (doc. 4);
- in data 18.1.2023 perveniva il diniego del rispetto alla domanda di approvazione Parte_14 dell'accordo operativo (doc. 8);
- conseguentemente il terreno perdeva la potenzialità edificatoria;

- dunque intervenivano contatti tra i legali delle parti al fine di comporre bonariamente la vicenda, previa rinuncia delle convenute alla restituzione della caparra di Euro 50.000,00 versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare. I suddetti contatti si concludevano con la stesura di una
“bozza di transazione” (doc. 13);
- inaspettatamente le società convenute, in data 31.3.2025 inviavano al legale di parte attrice PEC contenente la comunicazione del recesso e la contestuale richiesta di rimborso della caparra versata
(docc. 15 e 16);
- di conseguenza, i promittenti venditori esercitavano a loro volta il diritto di recesso eccependo l'inadempimento delle controparti (docc. 17 e 18);
- tanto premesso, i promittenti venditori radicavano il presente giudizio al duplice fine di sentire accertare e dichiarare l'intervenuta transazione e, in via subordinata, sentire accertare e dichiarare la legittimità del recesso operato dai promittenti venditori a fronte dell'inadempimento di controparte e, dunque, il diritto di trattenere la caparra.
Si costituivano in giudizio le convenute, contestando gli avversi assunti sulla base delle seguenti eccezioni:
- assenza di accordo transattivo sottoscritto dalle parti;

- legittimità del recesso operato dai promissari acquirenti nel rispetto di quanto contrattualmente previsto.
A fronte dell'impossibilità di giungere ad un accordo transattivo e della ritenuta natura documentale della controversia la causa veniva rinviata per il trattenimento in decisione.
Giova dare atto che, nelle more, veniva chiesta dai convenuti la riunione con altro procedimento instaurato dai convenuti e volto ad ottenere la restituzione della caparra versata;
tuttavia a fronte del diverso stato dei procedimenti e tenuto anche conto delle problematiche in rito (relative alla corretta pagina 4 di 7 instaurazione del contraddittorio) riscontrate nel procedimento successivamente introdotto la richiesta di riunione veniva rigettata.
Tanto chiarito la domanda attorea, rectius le domande, non possono trovare accoglimento.
Il punto di partenza della presente pronuncia non può che essere il contratto preliminare concluso tra le parti a ministero notarile in data 14.7.2022 (doc. 1 parte attrice), registrato e trascritto.
Mediante il suddetto contratto gli attori, quali promittenti venditori, si sono impegnati a trasferire alle convenute, quali promissarie acquirenti, un terreno meglio indicato in atti, al prezzo complessivo di
Euro 550.000,00, con consegna di Euro 50.000,08 a titolo di caparra confirmatoria;
questa somma risulta versata e corrisposta agli attori.
Il preliminare prevedeva il diritto di recesso ad nutum dei promissari acquirenti da effettuarsi entro e non oltre il 30 agosto 2023 (art. 2).
Ciò premesso, i promittenti venditori allegano che, a fronte del diniego del rispetto alla CP_6 domanda di approvazione dell'accordo operativo, tra le odierne parti di causa sarebbe stato concluso un accordo transattivo con il quale, sostanzialmente:
a) sarebbe stato risolto il contratto preliminare;

b) i promissari acquirenti avrebbero rinunciato alla restituzione della caparra essendo, in realtà, inadempienti agli obblighi contrattuali.
Secondo le stesse allegazioni attoree la transazione sarebbe comprovata dagli scambi di corrispondenza intervenuti tra i legali delle parti (Avv. Morellini ed Avv. Grassi) all'interno dei quali si rinviene una bozza di transazione redatta dal difensore degli attori ed inviata al difensore dei convenuti.
Ebbene, va subito chiarito che a mente di quanto previsto dall'art. 1967 c.c. la transazione invocata dagli attori non può ritenersi conclusa, pertanto la stessa giuridicamente è un negozio inesistente.
Posto che l'art. 1967 c.c. prevede espressamente che la transazione debba essere provata per iscritto fermo il disposto del n. 12 dell'art. 1350 c.c., nel caso che occupa sussiste solo ed esclusivamente uno scambio di corrispondenza svoltosi neppure tra le parti, ma solo ed esclusivamente tra i legali.
Non può pertanto ritenersi perfezionato alcun accordo, che, necessariamente, dovrebbe risultare da un documento univoco contenente le reciproche concessioni e che dovrebbe essere sottoscritto dalle parti.
Viceversa, si ribadisce, nel caso che occupa sono documentati solo scambi tra i legali senza che, peraltro, vi sia prova di un accordo sul contenuto della bozza neppure tra i medesimi legali.
Dunque non può ritenersi provata la conclusione di alcun accordo transattivo e ciò determina il rigetto della domanda svolta in via principale dagli attori.
Ma non solo. pagina 5 di 7 Nemmeno la domanda proposta in via subordinata può trovare accoglimento.
Essa poggia sull'illegittimità del recesso operato dai promissari acquirenti in data 31.3.2023.
Viceversa il recesso suddetto deve ritenersi pienamente legittimo a fronte del chiaro testo contrattuale: esso prevede il diritto di recesso ad nutum dei promissari acquirenti entro il termine del 30.8.2023 senza la previsione di un corrispettivo in favore dei promittenti venditori.
In sostanza, con la sottoscrizione del preliminare i promittenti venditori hanno accettato la possibilità che i promissari acquirenti fossero liberati dall'obbligo di concludere il definitivo senza la necessità di corrispondere agli odierni attori una qualche utilità.
Il recesso ad nutum, che costituisce una deroga alla previsione di cui all'art. 1372 c.c., è espressamente previsto dal successivo art. 1373 c.c., che dunque legittima l'esercizio del diritto soggettivo potestativo per previsione contrattuale.
La giurisprudenza ha affermato che il diritto di recesso non può essere svincolato da un termine preciso
(Cass. Civ. 7579/83 e succ. conformi), termine che senz'altro è stato apposto in maniera chiara nel preliminare ed è stato rispettato dalle convenute.
A ciò si aggiunga che la forma del recesso esercitato dalle convenute è rispettosa delle modalità previste in contratto.
Dunque il recesso esercitato è valido e legittimo e, conseguentemente ed incidentalmente, deve ritenersi che il contratto preliminare si sia, sì, risolto, ma non per inadempimento delle convenute, quanto a fronte del legittimo esercizio del diritto di recesso in data 31.3.2023.
Se ciò già sarebbe necessario e sufficiente per rigettare le domande degli attori, quanto all'eccepito inadempimento va sottolineato che le allegazioni attoree (in base alle quali i promissari acquirenti colposamente non avrebbero condotto il procedimento amministrativo volto ad ottenere l'approvazione di un accordo operativo) non trovano alcun riscontro nel regolamento posto dal contratto preliminare.
Infatti il contratto preliminare non condizionava né subordinava i propri effetti al rilascio del provvedimento;
semplicemente all'art. 6 concedeva ai promissari acquirenti “… l'accesso agli immobili al fine di espletare attività di rilievi, misurazioni e quanto altro è necessario, ivi compresa le pratiche inerenti la richiesta di trasformazione in residenziale dell'area oggi prevista a superficie commerciale/terziaria pari a mq. 500 (cinquecento). La parte promittente la vendita consente altresì alla parte promittente l'acquisto di poter pubblicizzare all'interno dello stesso terreno la futura urbanizzazione e costruzione degli immobili con cartelli pubblicitari e quanto altro necessario per la commercializzazione, ivi compreso l'utilizzo di appositi spazi interni mediante il posiziona mento di un container da adibire ad ufficio vendite cantiere con apposite recinzioni”.
Per il che l'inadempimento allegato dagli attori e contestato dalle convenute non può ritenersi né pagina 6 di 7 sussistente né provato, atteso che non vi è prova della sussistenza di alcun obbligo contrattualmente previsto in tal senso in capo alle convenute.
Dunque, avendo riguardo alle conclusioni rassegnate dai difensori non può che concludersi con il rigetto delle domande di parte attrice;
le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, conformemente a quanto previsto dal D.M. 55/14, come aggiornato (valori minimi quanto alle fasi istruttoria, essendo state rigettate le istanze, e decisionale, avendo i difensori rinunciato ai termini ex art. 190 c.p.c.).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta le domande delle parti attrici;

2) dichiara tenute e condanna le parti attrici, in solido tra loro, al pagamento in favore delle parti convenute della somma di Euro 5.261,00 a titolo di compensi, spese generali al 15%, IVA e
CPA come per legge, con distrazione in favore del procuratore, dichiaratosi antistatario.
Forlì, 25 settembre 2025
Il Giudice
dott. Maria Cecilia Branca
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