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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. AN GA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 34151 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
codice fiscale , rappresentata e difesa dagli Avvocati Parte_1 C.F._1
TT TI e RA MA, ed elettivamente domiciliata in Corso Trieste n. 109, Pt_1 presso lo studio dell'Avvocato TT TI, per procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE
E
codice fiscale , rappresentata e difesa dagli Avvocati Controparte_1 C.F._2
AR AB e GI UC, elettivamente domiciliata presso la prima in Via Buseto Pt_1
Palizzolo 26, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
Conclusioni precisate dalle parti in vista dell'udienza del 10.6.2025 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.
Per parte attrice:
“Visto il Decreto del 09.01.2025 di riassegnazione del presente giudizio alla dott.ssa GA nonché il provvedimento di fissazione dell'udienza di precisazione delle conclusioni per il giorno
10.06.2025 (in modalità cartolare), l'Avv. TT TI per conto e nell'interesse della
SI.ra – fermo il rinvio a tutto quanto rilevato, dedotto, eccepito, richiesto e Parte_1
documentato nei propri scritti difensivi, a verbale e nelle note di trattazione depositate telematicamente per (tutte) le udienze svoltesi (qui da intendersi integralmente richiamati e trascritti) - reitera tutte le richieste istruttorie formulate in atti e, in particolare, quelle di cui alla propria prima e seconda memoria ex art. 183, VI c. c.p.c. (opponendosi all'ammissione di quelle avversarie, ove ex adverso reiterate, per i motivi tutti addotti nei propri atti, da intendersi qui trascritti) e, dichiarando sin d'ora di non accettare il contraddittorio su nuove ed inammissibili domande eventualmente avanzate da parte convenuta, precisa le proprie conclusioni riportandosi a quelle rassegnate in citazione come integrate nella propria prima memoria ex art. 183, VI c. c.p.c.
(richiesta condanna di controparte al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. da liquidarsi in via 2
equitativa) e chiede che la causa venga assunta in decisione con concessione dei termini ex art. 190
c.p.c.
Per la parte convenuta:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in via principale, previo accertamento dei fatti descritti nella narrativa del presente atto,
1) accertare la risoluzione di diritto del preliminare inter partes e per cui è causa;

2) dichiarare che l'inadempimento della SI.ra agli obblighi scaturenti a suo carico dal CP_1
preliminare di compravendita de quo è incolpevole e/o di scarsa importanza, tenuto altresì conto della condotta della SI.ra che ha causato, o che ha contribuito a causare, l'inadempimento; Pt_1
3) e, per l'effetto, respingere tutte le domande di risarcimento danni formulate da parte attrice e nei confronti della convenuta, perché infondate in fatto ed in diritto, in quanto non meritevoli di tutela dall'ordinamento e comunque non provate;

4) previo accertamento dei presupposti ex art. 96, comma 3, c.p.c., e per i motivi indicati negli atti di causa, condannare parte attrice al pagamento in favore della SI.ra della somma che sarà CP_1
stabilita dal Giudicante via equitativa,
5) con vittoria delle spese di lite da liquidare ex DM 55/2014 ss.mm.ii.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 13.7.2020, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
e proponeva al Tribunale di Roma la domanda:
[...]
“Voglia il Tribunale adito, rigettata ogni avversa domanda ed eccezione, in ragione di tutte la circostanza in fatto ed in diritto dedotte in narrativa:
1) accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita intercorso tra le parti con proposta/accettazione del 6/18 dicembre 2018 per grave inadempimento della SI.ra causato dal suo esclusivo fatto e dolo o, quantomeno, colpa grave;
Controparte_1
2) accertare e dichiarare la sussistenza, in capo alla SI.ra , di una responsabilità Controparte_1
extracontrattuale rispetto a quella contrattuale;

3) per l'effetto, condannare la SI.ra al risarcimento dei danni tutti- patrimoniali, Controparte_1
non patrimoniali, biologici e morali- subiti e subendi dall'attrice, come descritti in narrativa, da quantificarsi-salva maggiore quantificazione che sarà effettuata in corso di lite – allo stato: - quanto ai danni patrimoniali, nell'importo di €. 506.039,58 o nel diverso maggiore o minore importo da quantificarsi, eventualmente, anche in via equitativa;

-quanto ai danni non patrimoniali, biologici e morali nell'importo che risulterà dovuto all'esito del giudizio in via equitativa;
il tutto maggiorato degli interessi e rivalutazione sulle singole voci di danno come per legge a decorrere dal dovuto al saldo e il maggior danno ex art. 1224 c.c. 3
Con vittoria, in ogni caso, delle spese di lite (anche forfettarie) maggiorate degli accessori di legge”.
A sostengo della domanda, deduceva che, disponendo di risorse economiche Parte_1 accantonate per lei dai genitori, tramite l'Agenzia Immobiliare Noi Case S.r.l., aveva individuato il bene immobile sito in Via Massaciuccoli n. 97, di proprietà di , da loro le era Pt_1 Controparte_1
stata garantita la regolarità urbanistica, edilizia e catastale;
che, mediante un modulo predisposto dall'Agenzia Immobiliare e compilato con testo manoscritto e sottoscritto in data 6.12.2018, aveva proposto di acquistare il bene immobile, entro il 31.1.2019, e aveva versato la caparra confirmatoria dell'importo di € 5.000, mediante emissione di un assegno
(documento n. 1); che aveva accettato la proposta il 18.12.2018 e aveva ribadito per iscritto la Controparte_1 conformità dell'immobile ai suindicati aspetti (documento n. 2); che poi i genitori avevano svincolato la somma di denaro necessaria per effettuare l'acquisto dell'immobile e il notaio incaricato della vendita, visionata la documentazione fornita dall'agenzia e da ne aveva chiesto l'integrazione, avendo dubitato della conformità tra lo stato dei luoghi e CP_1 la planimetria dell'unità abitativa depositata in Catasto il 25.09.2018; che, in date 9 e 10 gennaio 2019, aveva comunicato di aver conferito al Dott. NG. CP_1 Per_1
l'incarico di ricercare il progetto di edificazione nel Sistema Informatico Prenotazione di Archivio di Roma Capitale - SIPRE, con e-mail del 15.1.2019 il notaio aveva ribadito la necessità di avere il progetto e il successivo giorno 17 aveva confermato di averne effettuato richiesta (documenti CP_1
4, 5 e 6); che aveva concesso la proroga al 18.1.2019 del termine pattuito per la compravendita e, chiesta copia dell'istanza di accesso agli atti, rimasta senza riscontro, aveva accordato a la proroga CP_1 fino al 30.4.2019 per reperire l'atto di compravendita originario (documento n. 8); che nel marzo 2019, aveva appreso che il Dott. NG. aveva rilevato che, oltre la difformità Per_1 individuata nell'abbattimento del muro tra cucina e soggiorno, era stato spostato il muro divisorio del terrazzo, e si era reso necessario svolgere una SCIA in sanatoria;
che, in data 28.3.2019, aveva chiesto documentazione e aggiornamenti circa la procedura di regolarizzazione dell'immobile a la quale, il 3.4.2019 le aveva comunicato un appuntamento CP_1
presso il Municipio II (documento n. 10) e, in date 8 e 11.4.2019 il Dott. NG. le aveva Per_1
inoltrato due comunicazioni, comunicando il mancato reperimento del progetto edificatorio e la necessità di attestazione del Dipartimento Programmazione Urbanistica - PAU (documenti n. 11 e
11 bis); 4
che l'esponente aveva invitato a stipulare il contratto di compravendita il 30.4.2019 CP_1
(documento n. 12), ma aveva ricevuto un'ulteriore richiesta di proroga al 31.7.2019 per l'espletamento della suindicata pratica (documento n. 13); che il 30.4.2019, presso il notaio, aveva garantito il contatto diretto con il tecnico e la CP_1
possibilità di verifica del procedimento in corso e le aveva negato la richiesta immissione anticipata nel possesso del bene immobile (documento n. 15); che il 3.7.2019 aveva comunicato l'attestazione del Dipartimento PAU circa l'assenza del CP_1
progetto e il successivo giorno 16 aveva depositato la SCIA presso il Municipio II, senza averla condivisa preventivamente con l'esponente, avendole trasmesso parte della documentazione il
18.7.2019 (documenti n. 16 e 18) e il notaio e il tecnico di fiducia, Dott. Arch. avevano Per_2
chiesto chiarimenti e copia integrale della documentazione (documento n. 19); che il 22.7.2019 il Dott. Arch. aveva comunicato al Dott. NG. che la pratica di Per_2 Per_1
regolarizzazione avviata era soggetta a silenzio rigetto ex art. 22 L.R. Lazio 15/2008, non a silenzio assenso (documento n. 20) e, non avendo ricevuto riscontro nella persistenza del contrasto tecnico, il 27.7.2019 aveva constatato l'impossibilità di stipulare la compravendita entro il 31.7.2019, in mancanza de perfezionamento della sanatoria (documenti n. 22 e 22 bis); che il 30.07.2019, la promissaria venditrice l'aveva invitata a stipulare la compravendita, affermando di aver svolto l'attività per la regolarizzazione e aveva chiesto la fissazione di una data per il rogito (doc. 27); che il 31.07.2019, constatata l'inidoneità della SCIA a perfezionare la sanatoria, l'esponente si era recata al Municipio II e le era stata confermata la mancanza del titolo abilitativo necessario per rendere il bene commerciabile;
che, con e-mail in pari data, aveva inviato alla promissaria venditrice un sollecito alla presentazione d'istanza di sanatoria urbanistica ex art. 36 D.Lgs. 380/2001 (doc. 28); che l'1.08.2019 aveva interrogato il sistema SIPRE e acquisito copia della dichiarazione PAU
(documento n. 29); che, in data 2.8.2019, il Dott.NG. aveva risposto, ribadendo la correttezza del proprio Per_1 operato e l'idoneità del procedimento in corso, nonostante le evidenze contrarie (documenti n. 30 e
31); che il 5.8.2019 aveva sollecitato la contraente alla trasmissione immediata della dichiarazione PAU
e delle istanze prodromiche, avvertendo che, in mancanza, avrebbe presentato formale accesso agli atti e, in pari data, la promissaria venditrice aveva proposto un incontro per chiarire le divergenze, incontro confermato per l'8.8.2019 (documenti n. 33 e 34, 36 e 37); 5
che, con e-mail del 6.8.2019, le aveva inviato copia della dichiarazione PAU, senza l'istanza CP_1
prodromica (documento n. 40); che l'8.8.2019, prima dell'incontro, l'esponente aveva ottenuto dal Dipartimento PAU copia del progetto originario di edificazione dell'immobile oggetto di vendita, situazione che aveva smentito le dichiarazioni della promissaria venditrice, evidenziando che era stato instaurato un procedimento di sanatoria fondato su presupposti inesistenti (documento n. 41); che, durante l'incontro presso l'Agenzia, la promissaria venditrice, dopo aver negato l'esistenza del progetto e vista la suindicata documentazione, aveva promesso di attivarsi per risolvere la situazione e, in date 10 e 13 agosto 2019, aveva chiesto ulteriore proroga al 30.11.2019, assicurando di voler incaricare un tecnico competente, Dott. e di garantire trasparenza e collaborazione Per_3
con la promissaria acquirente, la quale aveva acconsentito alla proroga, che aveva condizionato al rispetto degli accordi (documenti n. 42 e 43); che, solo il 30.9.2019 e il successivo giorno 1, aveva comunicato di non aver avviato alcuna CP_1 attività e di voler conferire incarico al Dott. al quale l'esponente aveva trasmesso una nota Per_3
tecnica del proprio consulente (documenti n. 45, 46 e 47); che il 20.11.2019, dieci giorni prima della data pattuita per la compravendita, il Dott. aveva Per_3 mostrato solo il progetto reperito dall'esponente l'8.8.2019 e la variante per i garage risalente agli anni 1989/1990, dichiarando che doveva valutare la procedura da seguire, previa acquisizione di ulteriore documentazione e l'incontro si era concluso senza alcuna informazione e con propositi di chiarimenti e d'invio di documenti, non attuati;
che il 29.11.2019 la promissaria venditrice aveva chiesto ulteriore proroga fino al 31.1.2020, senza indicare la tipologia e lo stato della pratica e il 7.12.2019 il legale dell'esponente aveva risposto, condizionando la proroga alla rinuncia dell'istante a eventuali pretese risarcitorie, allegando una relazione tecnica del Dott. (documenti n. 48, 50 e 50 bis); Per_3
che, in date 28-29.01.2020, il notaio aveva invitato le parti a stipulare la compravendita il
14.2.2020, chiedendo alla promissaria venditrice di trasmettere la documentazione entro il
10.2.2020 (documento n. 53); che aveva inviato all'esponente e al notaio una documentazione incompleta, relativa a CP_1 un'istanza di “Accertamento di Conformità” ex art. 36 D.P.R. 380/01, non ancora presentata, con allegati parziali (doc. 54); che aveva confermato al notaio la disponibilità a stipulare, impegnandosi a inviare i CP_1 documenti integrati, ma, il 10.2.2020, il notaio aveva comunicato l'impossibilità di procedere per mancato invio della documentazione e il successivo giorno 12 l'esponente aveva preso atto 6
dell'impossibilità di concludere la compravendita e che le pattuizioni si erano risolte per fatto e colpa della venditrice (documenti n. 55 e 57); (doc. 58); che il notaio aveva confermato che la SCIA del luglio 2019 era inidonea e che non era stato promosso alcun altro procedimento (documenti n. 59 e 60) e il Dott. aveva comunicato al Per_3 notaio di aver “definito la pratica” e di aver avviato l'accatastamento, ma non aveva fornito alcun riscontro (documenti n. 61, 62, 63) e il 29.1.2020, dopo l'invito a stipulare del notaio, la promissaria venditrice aveva trasmesso moduli incompleti per una pratica di “Accertamento di Conformità” ex art. 36 D.P.R. 380/01, non ancora presentata, nel tentativo non essere ritenuta responsabile di contrasti tecnici (documento n. 54); che, con e-mail del 7 e 17.12.2019 (documento n. 50), era stato intimato all'esponente di accettare la proroga “al buio” entro il 20.12.2019 con rinuncia a ogni pretesa risarcitoria, prospettando la risoluzione consensuale del contratto e il tentativo era stato reiterato e rimasto vano;
che, in base al procedimento in sanatoria, era emerso che il lastrico solare era suddiviso in tre porzioni, una delle quali era priva di titolo legittimante e non era sanabile senza interventi su manufatti sottostanti, che non erano di proprietà della promissaria venditrice (documento n. 64), la quale era stata consapevole di ciò quando aveva richiesto la proroga del termine per stipulare la compravendita al 31.1.2020 e aveva tentato di far comprendere il contrario, quando il 13.2.2020 il tecnico di fiducia aveva affermato che la pratica era definita, mentre era stata presentata una SCIA ex art. 37, inidonea a sanare gli abusi e non perfezionata (documenti n. 61, 62, 63); che le aveva restituito la caparra confirmatoria dell'importo di € 5.000 (documento n.62). CP_1
La parte attrice deduceva che aveva risentito dell'inadempimento con gravi ripercussioni sulla sfera personale e professionale, poiché, in vista dell'acquisto immobiliare, nel dicembre 2018 aveva lasciato il proprio alloggio e, nel gennaio 2019, lo studio professionale che le corrispondeva un compenso mensile € 1.352,00 (documento n. 65), per avviare un percorso lavorativo autonomo;
che, a causa delle reiterate proroghe di termini richieste dalla promissaria venditrice e della sua condotta, aveva perso opportunità professionali (documenti n. 66 e 67), da maggio 2019 aveva dovuto accettare l'ospitalità da un'amica e svolgere attività di baby-sitting e ripetizioni di lezioni, lavori saltuari presso un esercizio per l'igiene dei cani, con l'insorgenza di ansia, insonnia e depressione, e di aver fatto ricorso a sostegno psicoterapeutico (documento n. 68); che l'inadempimento della convenuta le aveva causato gravi danni patrimoniali e non: i genitori avevano disinvestito da prodotti finanziari somme ingenti per consentirle l'acquisto dell'immobile:
€150.000 in ” e €100.000 in buoni fruttiferi postali, il cui svincolo CP_2 CP_2 CP_3 anticipato ha comportato una perdita di €7.400,00; 7
che la complessiva somma di € 142.661, impiegata in buoni postali di lungo termine, era stata disinvestita determinando la perdita rilevante di interessi futuri;

che a tale perdita economica si aggiungeva il danno derivante dall'impossibilità di reinvestire in strumenti equivalenti, meno remunerativi e gravati da costi di ingresso;

che non aveva potuto reperire un immobile analogo a quello oggetto del preliminare, di tipologia rara (primo piano con ampio terrazzo in zona Trieste/Africano), poiché il prezzo attuale di un attico con terrazzo nella stessa zona, era pari a €261.500;
che la situazione di precarietà causata dalle trattative con le aveva causato un danno da CP_1
mancato guadagno professionale, consistente nella perdita di incarichi di prestigio e di chance di crescita, stimato in €66.368, oltre al mancato accrescimento del proprio prestigio personale e professionale.
Con decreto ex art. 168 bis, comma V c.p.c., la prima udienza era differita al 16.12.2020.
In data 5.11.2020, si costituiva in giudizio contestando la fondatezza della domanda Controparte_1 avversaria e chiedeva: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
-in via preliminare, autorizzare la chiamata in causa della SI.ra NG. (nata a [...]_1
il 29.9.1977, cod. fisc. ), res.te in Roma-00199, alla Via Adigrat 12, ex art. C.F._3
106 c.p.c. affinchè manlevi, secondo il grado di responsabilità accertata, dal pagamento di ogni somma alla quale possa essere condannata la convenuta, in favore dell'attrice, e per tale scopo differire ai sensi per gli effetti dell'art. 269 c.p.c. la prima udienza della causa allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di legge;

- in via principale, previo accertamento dei fatti descritti nella narrativa del presente atto,
1) dichiarare che l'inadempimento della SI.ra agli obblighi scaturenti a suo carico dal CP_1
preliminare di compravendita de quo è incolpevole e/o di scarsa importanza, tenuto altresì conto della condotta della SI.ra e per tutti i motivi indicati nella narrativa del presente atto;
Pt_1
2) dichiarare in ogni caso risolto il contratto preliminare del 6-18 dicembre 2018 per mutuo consenso;

3) e, per l'effetto, respingere tutte le domande di risarcimento danni formulate da parte attrice e nei confronti della convenuta, perché infondate in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale, condannare la SI.ra alla restituzione della somma di €. Parte_1
12.200,00 iva compresa, per spese di provvigione dell'agenzia immobiliare, o della diversa somma maggiore o inferiore, ritenuta di giustizia;

-in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda di parte attrice, 8
1) condannare l'NG. al risarcimento del danno causato all'attrice secondo il grado CP_4
di responsabilità accertata ed ai fini della quantificazione dei danni eventualmente da liquidarsi in favore dell'attrice da parte convenuta, detrarre dal maggior dovuto, la somma di €. 5.000,00 già resa alla SI.ra per la caparra versata e della manleva di quest'ultima ed a carico della Pt_1 convenuta delle spese di provvigione dell'agenzia immobiliare per €. 10.000,00 oltre iva;

4) Condannare parte attrice per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., per i motivi indicati nella narrativa del presente atto, al pagamento in favore della SI.ra della somma che sarà stabilita dal CP_1
Giudicante anche via equitativa.
5) Vittoria delle spese di lite, oltre accessori di legge e spese generali. Ai sensi del D.P.R.
115/2002, si dichiara che il presente atto la domanda riconvenzionale ha valore di €. 12.500,00 e pertanto, è dovuto il versamento del contributo unificato integrativo nella misura di €. 237,00.”
La parte convenuta deduceva di aver agito in buona fede, poiché priva di esperienza in materia immobiliare e convinta della regolarità del bene acquistato nel 1982 (documento n. 2), che nel 2018 aveva proposto in vendita tramite l'agenzia, e che aveva fornito la documentazione in suo possesso, seguendo le indicazioni ricevute per regolarizzare la planimetria;
che l'attrice aveva visionato tali documenti prima di sottoscrivere la proposta di acquisto e di versare la caparra confirmatoria (documenti. 3 e 4) e, in ragione della sua conoscenza del settore immobiliare (documento n. 8), doveva aver rilevato che l'atto di provenienza non indicava la legittimità edilizia e urbanistica e che l'unica planimetria visionata riproduceva lo stato di fatto risalente a settembre 2018 (documento n. 7), ma non aveva chiesto verifiche o ulteriori documenti;
che, a seguito dei rilievi critici formulati dal notaio indicato dalla parte acquirente (documento n.9), in data 5.1.2019 aveva incontrato l'attrice presso l'agenzia e dopo aver constatato che la planimetria del 2018 non bastava a dimostrare la conformità edilizia, si era resa disponibile per approfondimenti e anche a risolvere il contratto e restituire la caparra, ma l'attrice aveva ribadito l'interesse all'acquisto; che, a seguito delle perplessità del notaio sulla regolarità urbanistica, aveva incaricato il Dott. NG. per verifiche e predisposizione della SCIA in sanatoria, attività che aveva implicato Per_1
ricerche presso il Comune per reperire progetti risalenti, in tempi lunghi e non prevedibili
(documenti n. 9, 12 bis, 12 ter, 13, 13 bis, 13 ter e 13 quater); che aveva formalizzato fino al 30.4.2019 una proroga per la compravendita richiesta dall'attrice
(documento n. 11), da cui aveva ricevuto comunicazioni, sollecitazioni di aggiornamenti, indicazioni normative per la definizione della pratica, che denotavano la consapevolezza circa lo stato dell'immobile; 9
che, ad aprile 2019, erano proseguite le attività per la sanatoria edilizia (documento n. 14), la promissaria acquirente era stata informata dall'agenzia circa l'andamento della pratica e, all'incontro del 30.4.2019, svolto presso il notaio, aveva proposto l'aumento della caparra e l'immissione anticipata nel possesso dell'immobile, conseguendo un diniego;
che il notaio aveva confermato l'impossibilità di stipulare, in assenza di regolarità urbanistica, e aveva proposto la risoluzione consensuale del contratto, con la restituzione del doppio della caparra, che l'attrice aveva espresso diniego;
che il tecnico aveva ottenuto la risposta del Dipartimento PAU sull'irreperibilità del progetto originario ed era stata avviata a SCIA in sanatoria, protocollata a luglio 2019 (documenti n. 15 e n.
15 bis); che, completata la pratica in sanatoria, l'esponente aveva fornito tutta la documentazione richiesta dal notaio e, anche dopo il 31.7.2019, la promissaria acquirente aveva manifestato interesse per l'affare, era intervenuta presso gli uffici comunali e aveva fornito indicazioni tecniche e giuridiche, tra le quali la richiesta di sanatoria ai sensi dell'art. 36 d.lgs. 380/2001 (documento n.15); che, nonostante le perplessità sull'operato del tecnico dell'esponente, l'attrice non aveva manifestato la volontà di sciogliere il vincolo contrattuale, aveva concesso proroghe dopo il
31.7.2019 e si era attivata presso gli uffici comunali per la sanatoria dell'immobile (documenti n. 15
e 17), aveva concesso una nuova proroga al 30.11.2019 e imposto condizioni, tra le quali la regolarità urbanistica e edilizia dell'immobile, il controllo delle attività da parte dei propri tecnici.
La parte convenuta affermava di aver agito in buona fede, collaborando anche mediante professionisti e sostenendo costi, senza aver tratto vantaggio;
che, una volta rinvenuto il progetto del 1952, a fine settembre 2019, aveva sostituito il tecnico, il quale, a richiesta dell'attrice, aveva dovuto eseguire ulteriori ricerche, in vista di una relazione dettagliata richiesta entro termini stringenti, ma poi era stata pattuita un'ulteriore proroga al
31.1.2020 (documento n. 20); che aveva aggiornato l'attrice circa l'andamento della pratica di regolarizzazione dell'immobile con e-mail del 28.11.2020 e, per stipulate la compravendita entro il 31.1.2020, mediate il tecnico di fiducia, Geom. aveva reperito i documenti storici dell'immobile, predisposto l'istanza di Per_3 sanatoria, effettuato l'aggiornamento catastale e l'APE, operando secondo le indicazioni del
Municipio, i cui tempi tecnici avevano determinato il differimento della data prevista per il rogito
(documenti n. 19 e allegati, n. 26); che, in data 12.2.2020, l'attrice aveva comunicato di voler risolvere il preliminare (documento n.28), quando la pratica urbanistica era prossima alla definizione, con la possibile stipulazione della compravendita in breve tempo (documenti n. 30, 31,32, 34,35,36, e 37); 10
che le proroghe del termine per il rogito, motivate e spesso sollecitate dall'attrice, confermavano la volontà delle parti a mantenere il vincolo contrattuale;
che aveva agito secondo correttezza e buona fede, né l'eccepito inadempimento poteva essere considerato grave, avendo ignorato le irregolarità urbanistiche dell'immobile e non avendo causato ritardi, dovuti anche alla complessità della pratica, dimostrata dall'intensa attività svolta dal secondo tecnico incaricato, per reperire documentazione risalente, planimetrie, licenze e certificazioni, fino al deposito della SCIA e all'aggiornamento catastale (docc.26-allegati alla e- mail sub nn. da 26 bis a 26 vicies semel); che la domanda risarcitoria era infondata, stante l'ipoteticità dei danni lamentati, non provati e privi di nesso causale con l'inadempimento, come previsto dagli artt. 1218, 1223 e 2043 c.c.. mentre l'attrice aveva più volte manifestato la volontà di rinunciare al risarcimento per avere proroghe e imprecisati vantaggi economici (cfr. email 11.8.2019), sicché andava esclusa ogni pretesa sino al
30.11.2019, né aveva costituito in mora l'esponente, avendo agito in giudizio;
che il rilascio dell'immobile condotto in locazione e l'interruzione di rapporti di lavoro erano privi di alcun nesso causale con la vicenda contrattuale, la decisione di lasciare lo studio professionale era stata maturata nell'estate 2018 ovvero prima della proposta di acquisto, e vi era CP_5 assoluta carenza di prova che la collaborazione prospettata dal Prof. con la Persona_4 controparte fosse stata subordinata all'acquisto dell'immobile, né era stata fornita la prova della sussistenza di alcun altro danno.
Concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, con ordinanza riservata dell'8.7.2021, erano respinte le istanze istruttorie, “ritenuto che i mezzi di prova richiesti dalle parti vertano su fatti non rilevanti ai fini della decisione” e la causa era rinviata all'udienza del 28.9.2022 per la precisazione delle conclusioni e poi più volte rinviata, dopo il trasferimento dell'originario Giudice assegnatario ad altro Ufficio Giudiziario.
La causa era assegnata a questo Giudice con decreto reso il 9.1.2025 e, precisate le conclusioni trascritte in epigrafe, passava in decisione all'udienza del 10.6.2025, con i termini ex art. 190 c.p.c., indicati in complessivi sessanta giorni.
In relazione alle istanze istruttorie formulate da parte attrice e reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, va considerato che: “La confessione deve avere ad oggetto fatti obiettivi - la cui qualificazione giuridica spetta al giudice del merito - e non già opinioni o giudizi […] (Cass. civ., sez. III, 18-10-2011, n. 21509, C.E.D. Corte di cassazione, Rv. 619381-01; conf. Cass. civ., Sez. 1, sentenza n. 3453 del 26.11.1971) “In tema di interrogatorio formale, la parte richiedente può soltanto invocare il potere discrezionale del giudice di merito di ammettere tale mezzo di prova in relazione alla sua indispensabilità ai fini della decisioni (nella specie la suprema corte ha rigettato il 11
motivo prospettato dal ricorrente secondo cui il giudice di merito non si sarebbe potuto esimere, in ogni caso, dall'ammettere il mezzo istruttorio volto a provocare la confessione della controparte).”
(Cass. civ., Sez. 3, sentenza n. 20104 del 18.9.2009, ivi, Rv. 609677); e che: “La richiesta di provare per testimoni un fatto esige non solo che questo sia dedotto in un capitolo specifico e determinato, ma anche che sia collocato univocamente nel tempo e nello spazio, al duplice scopo di consentire al giudice la valutazione della concludenza della prova ed alla controparte la preparazione di un'adeguata difesa. È, pertanto, inammissibile il capitolo di prova per testimoni volto a dimostrare il compimento di un atto unilaterale (nella specie, revoca dell'incarico di mediazione), qualora non siano indicati il luogo in cui l'atto venne compiuto, la data e le relative modalità.” (Cass., Sez. 3, sentenza n. 9547 del 22.4.2009, C.E.D. della Corte di cassazione, Rv.
608333; conf. Cass., Sez. 2, sentenza n. 8620 del 2.10.1996; Cass., ordinanza n. 20997 del
12.10.2011; Cass., Sez.

6-L, ordinanza n. 1808 del 2.2.2015), né sono ammissibili “[…] apprezzamenti e valutazioni del teste, cui il giudice non può legare il suo convincimento.” (Cass.,
Sez.

6-L, ordinanza n. 1808 del 2.2.2015, ivi, Rv. 6342290-01).
Ciò posto, va confermata l'inammissibilità della prova testimoniale articolata da parte attrice, le cui circostanze, sono generiche, in difetto di circostanze spaziotemporali, e irrilevanti per la cognizione delle domande proposte dalle parti per la pronuncia di un provvedimento con efficacia di giudicato.
La presente sentenza è resa in base al principio della c.d. ragione più liquida, secondo cui la domanda può essere decisa sulla base della soluzione di una questione assorbente, senza che sia necessario esaminare tutte le altre questioni prospettate dalle parti (cfr. Cass. Sez. Un., sentenza n.
9936 del 8.5.2014; Cass., Sez.

6-L, sentenza n. 12002 del 28.5.2014; Cass., Sez. 5, sentenza n.
11458 del 11.5.2018; Cass., Sez. 5, ordinanza n. 363 del 9.1.2019).
Nel caso in esame, è pacifico tra le parti che la somma di € 5.000,00, versata dall'attrice alla formulazione della proposta d'acquisto del 6.12.2018, a titolo di caparra confirmatoria (documenti n. 1 e 2), le è stata restituita mediante l'assegno bancario allegato alla missiva del 19.5.2020
(documenti n. 38 e 40 di parte convenuta).
In proposito, giova richiamare il principio di diritto secondo cui: “In tema di caparra confirmatoria, nel caso in cui la parte inadempiente restituisca la somma versata a titolo di caparra alla controparte
(nella specie, a mezzo di assegno bancario), non viene meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, da far valere, ove non emerga in senso contrario un'univoca volontà abdicativa da parte del creditore, mediante l'esercizio del diritto di recesso, anche con la proposizione di apposita domanda giudiziale in caso di mancata conformazione spontanea dell'inadempiente a relativo obbligo. (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 19801 del 12.7.2021, C.E.D.
Corte di Cassazione, Rv. 662013-01). 12
Conseguentemente la restituzione della caparra e la sua accettazione da parte del tradens rappresentano manifestazioni inequivoche della convergente volontà delle parti di non mantenere in vita il vincolo contrattuale, senza configurare la risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita.
In data 12.2.2020, la parte attrice ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento dei danni, in ragione dell'omessa regolarizzazione dell'immobile promesso in vendita, privo della necessaria legittimità urbanistica, edilizia e catastale.
Va qualificato come contratto preliminare l'accordo stipulato il 18.12.2018, alla luce della pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass. n. 4628/2015), secondo cui l'analisi della proposta d'acquisto può condurre a ravvisare in essa i tratti del contratto preliminare, in quanto contenente gli elementi necessari per configurare tale contratto, quali l'indicazione delle parti, del bene promesso in vendita, del prezzo e va confermata la sussistenza della volontà delle parti alla permanenza del rapporto contrattuale, nonostante la restituzione della caparra confirmatoria.
Deve essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per cui è causa, in base al principio secondo cui: “Quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale. Cass., Sez. VI – 2 civ., ordinanza n.
19706 del 21.9.2020, ivi, Rv. 658794-01; conf. Cass., Sez. 3 civ., sentenze n. 26907 del 19.12.2014
e n. 767 del 19.1.2016).
Per i contratti con prestazioni corrispettive, “ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale.” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 03/07/2013, n. 16637, Ivi;
cfr. Cass., Sez. 2 civ., sentenze n. 14648 dell'11.6.2013 e n. 3455 del 12.2.2020). 13
Le parti hanno proposto contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, la valutazione comparativa dei rispettivi inadempimenti induce a ritenere di maggiore rilievo – e dunque causa dell'alterazione del sinallagma contrattuale – quello posto in essere dalla parte convenuta.
Nel contratto preliminare, derivante dall'incontro tra la proposta di acquisto dell'immobile sito in
Via Massaciuccoli n. 97, formulata dall'attrice in data 6.12.2020 (documento n. 1) e Pt_1
accettata dalla convenuta in data 8.12.2020 (documento n. 2) , consistente in due pagine dattiloscritte parzialmente compilate a penna e sottoscritte da entrambe le contraenti, al punto n. 2, sub b), rubricato “garanzie del venditore”, si legge che “con riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie ed urbanistiche: l'immobile risulta in regola con le norme edilizie, urbanistiche;
la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato di fatto attuale”.
Dalla copiosa corrispondenza intercorsa tra le parti richiamata in narrativa, che comprende i rispettivi elaborati tecnici (documenti n. 9, 12 bis, 12 ter, 13, 13 bis, 13 ter e 13 quater di parte convenuta), è emerso che il bene immobile sito in Via Massaciuccoli n. 97, non era Pt_1
conforme alle norme edilizie e urbanistiche e che la planimetria catastale non corrispondeva allo stato di fatto dell'immobile stesso, contrariamente a quanto dichiarato dalla parte convenuta al momento dell'accettazione della proposta.
Ne consegue che dall'istruttoria svolta risulta l'inadempimento della parte convenuta, la quale non ha allegato né tantomeno provato la regolarizzazione dell'immobile, la sua conformità alla normativa urbanistica ed edilizia, né la sua conformità catastale – condizioni necessarie per garantirne la commerciabilità – entro il 14 febbraio 2020, data ultima prevista per la stipula del contratto di compravendita, dopo le varie proroghe pattuite e richiamate nell'espositiva che precede.
Questa circostanza trova conferma nella lettera inviata alle parti mediante posta elettronica il
10.2.2020 dal notaio Dott. , incaricato per la stipulazione del contrato di Persona_5
compravendita, con cui egli ha comunicato che dopo aver interloquito con il Dott. tecnico Per_3 di fiducia della promissaria venditrice, “l'appuntamento fissato per il rogito in oggetto è rinviato a data da destinarsi.
Non appena il Dottor mi avrà comunicato la completa definizione della pratica Per_3
urbanistica, procederemo con la fissazione di un nuovo appuntamento, compatibile con le esigenze di tutti.”(documento n. 57 di parte attrice).
In proposito giova richiamare il principio di diritto secondo cui: “Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità
o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché si tatti di fenomeno occorso anteriormente all'entrata in vigore della l. n. 47 14
del 1985, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 2196 del 30.1.2020, ivi, Rv. 656857-01; conf. Cass., Sez. 2 civ., sentenze n. 15969 del 19.12.2000 e n. 10820 dell'11.5.2009).
Tanto premesso va dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti, in data 18.12.2018 per inadempimento della venditrice, attuale parte convenuta.
La domanda risarcitoria proposta da parte attrice non è fondata e va respinta.
Sul punto, occorre ricordare il consolidato principio secondo cui, “in tema di preliminare di vendita immobiliare, al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è “in re ipsa” e non necessita di prova;
mentre, qualora le domande risolutoria e risarcitoria siano proposte dal promissario acquirente per l'inadempimento del promittente venditore, il risarcimento spetta solo ove i danni allegati siano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento dedotto e sempre che la parte danneggiata, anche quando invochi la liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c., fornisca la prova della loro effettiva esistenza” (Cass., Sez.
2 civ., ordinanza 31.5.2017, n. 13792, ivi, Rv. 644471); la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “le allegazioni che devono accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non possono limitarsi alla prospettazione della condotta colpevole della controparte, ma devono comprendere la descrizione delle specifiche lesioni patrimoniali e/o non patrimoniali derivanti da tale condotta, dovendo l'attore porre il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi gli vengono imputati, a prescindere dalla loro esatta quantificazione e dall'assolvimento dell'onere probatorio” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 691 del 18.1.2012, ivi, Rv. 621357).
Orbene, la parte attrice ha sostenuto di aver subito danni di natura eterogenea: l'abbandono dell'alloggio condotto in locazione, nel dicembre 2018; la cessazione del rapporto di collaborazione con lo studio professionale , dal quale percepiva la retribuzione mensile dell'importo di € CP_5
1.352,00 mensili, a gennaio 2019 (documento n. 65); la perdita di opportunità professionali con il
Prof. (documenti n. 66 e 67); la mancanza di un alloggio da maggio 2019; Persona_4
l'accettazione dell'ospitalità temporanea offerta da un'amica e lo svolgimento di precarie attività
(baby-sitting, ripetizioni e altro); l'insorgenza della condizione di ansia, insonnia e depressione, con adozione di sostegno psicoterapeutico (documento n. 68); il disinvestimento da parte dei genitori di rilevanti somme destinate all'acquisto dell'immobile, con perdita di € 7.400,00 e mancato rendimento su ulteriori € 142.661,00; l'impossibilità di reperire un immobile analogo rispetto a 15
quello oggetto del contratto preliminare;
la perdita di incarichi professionali di prestigio e di inerenti chance, stimata in € 66.368, oltre al mancato accrescimento del proprio prestigio.
Queste situazioni sono state indicate in modo generico e talora meramente ipotetico e non tutte risentite dalla parte attrice, avuto riguardo al disinvestimento di risparmi da parte di terzi, e non risultano riconducibili, in via immediata e diretta, all'inadempimento della promissaria venditrice, come prevede l'art. 1223 c.c.
Si rileva, inoltre, che l'entità dei danni è stata allegata in modo approssimativo, non è stata ancorata a parametri oggettivi, risultando priva di qualsiasi supporto tecnico, documentale o metodologico che consenta di verificarne la controversa sussistenza e misura.
Parte attrice, inoltre, non ha fornito prova dell'effettiva esistenza dei danni dedotti, né del nesso causale tra essi e l'inadempimento di parte convenuta;
la rilevata carenza di prova non può essere colmata mediante il ricorso alla liquidazione equitativa, posto che, come ha chiarito dalla Corte di cassazione, “la liquidazione equitativa del danno ha natura sussidiaria e presuppone l'oggettivo accertamento dell'esistenza di un danno certo, e non soltanto eventuale o ipotetico;
non può essere utilizzata per sopperire a carenze o decadenze istruttorie imputabili alle parti. L'art. 1226 c.c. richiede, da un lato, la prova dell'esistenza del danno e, dall'altro, che l'impossibilità o la rilevante difficoltà di una sua stima esatta siano oggettive e non dipendenti dall'inerzia della parte gravata dell'onere probatorio” (Cass., Sez. 3 civ, ordinanza n. 21607 del 28.7.2025, ivi, Rv. 675905).
Quanto alla domanda di condanna per lite temeraria ex art.96 c.p.c., si rileva che è parimenti rimasta sfornita di prova in relazione al danno. Sul punto, occorre ricordare che, secondo la giurisprudenza consolidata di legittimità e di merito, i primi due commi dell'art. 96 c.p.c. consentono al giudice di liquidare d'ufficio il danno derivante dalla proposizione della c.d. lite temeraria, senza alcuna deroga all'onere di allegazione, da parte dell'attore, degli elementi di fatto idonei a dimostrare l'esistenza di un danno risarcibile di natura extrapatrimoniale o patrimoniale e dell'elemento soggettivo della colpa grave (o del dolo).
Il parziale accoglimento della domanda di parte attrice comporta la compensazione della metà delle spese processuali, che, per la parte dovuta, sono liquidate com in dispositivo e poste a carico della parte convenuta.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, così provvede circa le domanda proposte nella causa civile iscritta al n. 34151-2020
R.G.: dichiara a risoluzione per grave inadempimento di del contratto preliminare di Controparte_1
compravendita immobiliare stipulato dalla medesima con mediante la proposta di Parte_1 16
acquisto accettata in data 18.12.2018, avente a oggetto la proprietà del bene immobile sito in Pt_1
Via Massaciuccoli n. 97; rigetta la domanda di risarcimento del danno formulata da Parte_1
condanna a rifondere ad il cinquanta per cento delle spese Controparte_1 Parte_1 processuali, compensate per la restante parte, e che, nella misura dovuta sono liquidate in €
11.980,00 (630 anticipazioni, 1.800 fase di studio, 1.200 fase introduttiva, 5.250 fase di trattazione e istruttoria, 3.100 fase decisoria), oltre I.v.a., C.p.a. e rimborso spese generali come per legge.
Roma, 2.12.2025
Il Giudice
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