REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASSINO
SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice Unico EN VA, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 1429 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, posta in decisione all'udienza cartolare del 16.10.2025, senza termini, e vertente
TRA
, C.F.: , rapp.to e difeso, giusta Parte_1 CodiceFiscale_1 procura in atti, dall'avv. MAGLIUZZI MARCO e dall'avv. MAGLIUZZI PASQUALINO e presso il loro studio elettivamente domiciliato, attore
CONTRO
, C.F.: , rapp.to e difeso, giusta Controparte_1 CodiceFiscale_2 procura in atti, dall'avv. BRANCACCIO MARCELLO e presso il suo studio elettivamente domiciliato, convenuto e CONTRO
C.F.: , in persona Controparte_2 P.IVA_1 del legale rapp.te p.-t., rapp.to e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. RUSSO LUCIA e presso il suo studio elettivamente domiciliato, convenuto chiamante in causa
NONCHE'
HDI Italia S.p.A., C.F.: , in persona del legale rapp.te p.-t., rapp.ta P.IVA_2
e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. DE CESARIS IGINO e presso il suo studio elettivamente domiciliata, chiamata in causa
OGGETTO: risarcimento danni.
1 CONCLUSIONI: come da scritti difensivi e verbale d'udienza cartolare di precisazione delle conclusioni del 16.10.2025, che qui si intendono per integralmente trascritte e riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
-Con atto di citazione del 15.04.2021 l'attore conveniva innanzi Parte_1 all'Intestato Tribunale i convenuti ed il Controparte_1 Controparte_3
così argomentando:
[...]
“- di essere proprietario di un appartamento sito in GA (LT), alla Via Annunziata Vico III n. 9, piano III, int. 31, identificato nel catasto fabbricati del Comune di al foglio 37, partt. CP_3 82/88, completamente sovrastato dall'appartamento e dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva del Sig. ; Controparte_1
- che nell'appartamento del Sig. vi erano evidenti segni di infiltrazioni con presenza Pt_1 di muffe, macchie del solaio e distacchi delle tinte murarie nonché degli intonaci che lo rendono inutilizzabile. Circostanze conosciute dal Sig. e dal Condominio e rimaste irrisolte per CP_1 effetto dell'inerzia di entrambi che se ne dichiaravano estranei;

- che con Accertamento Tecnico Preventivo ex art. 669 c.p.c. iscritto al n. RG 269/2020 dell'intestato Tribunale, si procedeva alla individuazione, in contraddittorio tra le parti ( Pt_1
e ), delle cause e della provenienza delle infiltrazioni, con quantificazione CP_1 CP_2 dei danni anche in relazione alla inutilizzabilità dell'immobile;
- che l'ATP accertava che le infiltrazioni avevano natura meteorica e provenivano (e provengono) in parte dalla terrazza a livello del Sig. su cui si rilevavano problemi di CP_1 impermeabilizzazione ed in parte a causa della scarsa tenuta di un infisso e della relativa soglia attraverso i quali la pioggia entrava (ed entra) all'interno dell'appartamento CP_1 permeandone il solaio fino a raggiungere la proprietà Pt_1
- che l'ATP indicava le opere necessarie alla rimozione delle cause d'infiltrazione e dei relativi effetti in proprietà indicandone i relativi costi, accertava l'inutilizzabilità Pt_1 dell'appartamento di parte attrice poiché non salubre e pericoloso per la salute delle persone con rischio di caduta di intonaco e quantificava tutti i danni, compresi quelli relativi all'inutilizzabilità dell'immobile (questi ultimi quantificati nella misura di € 265,80/mese dal ricorso per ATP del 10.1.2020)” (v. atto introduttivo e successiva memoria conclusionale). Sulla base di tali premesse l'attore rassegnava le conclusioni, come meglio precisate nei termini di cui all'art.183 c.c., VI° n.1 c.p.c., ovvero: "Voglia l'On.le Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, in accoglimento della presente opposizione, così statuire:
1) Acquisita a questo procedimento di merito la Consulenza Tecnica d' Ufficio a firma dell' Arch. del 23.07.2020, depositata nel procedimento per Accertamento Tecnico Persona_1 Preventivo n. R.G. 269/2020 del Tribunale di Cassino – Giudice M. Pignata, legittimamente ammessa e correttamente eseguita, circa la consistenza e le cause delle infiltrazioni, dei danni riportati all' interno dell'appartamento del Sig. nonché degli ulteriori danni da egli Parte_1 subiti e subendi, dichiarare la responsabilità dei convenuti per quanto di loro competenza - con esclusione della solidarietà condominiale in capo alla sola parte attrice - per non aver provveduto all'eliminazione delle cause stesse del danno e, conseguentemente, per essere venuti meno al dovere di custodia e di manutenzione della proprietà esclusiva e di quella condominiale e/o di competenza nonché per non aver tenuto indenne l'attore dai danni subiti e subendi, anche a CP_4 seguito dell'aggravamento delle condizioni dei luoghi, determinato dalla loro inerzia;

2) Per l'effetto, condannare i convenuti, ciascuno per la quota di propria competenza e comunque in solido tra loro - con esclusione della quota condominiale astrattamente imputabile alla parte attrice - al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal Sig. che ad oggi Parte_1
2 ammontano ad € 9.801,83 oltre interessi e rivalutazione sino al soddisfo o in quella somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa e comunque da aggiornarsi all' attualità in ragione dell'aggravarsi delle condizioni in caso di ulteriore inerzia dei convenuti;
3) Condannare il Sig. ed il , ciascuno CP_1 Controparte_5 secondo la quota di propria competenza, al ripristino della impermeabilizzazione della terrazza a livello eseguendo tutti gli interventi indicati in CTU sino alla completa e definitiva eliminazione del fenomeno infiltrativo. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio" (v. atto introduttivo e successiva memoria conclusionale).
-Si costituiva tempestivamente e ritualmente il Controparte_2 (già n.7) che così concludeva:
“Voglia l'Ecc.mo tribunale di Cassino, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, previo differimento ai sensi dell'art. 269, 2° comma c.p.c. dell'udienza del 13 dicembre 2021, lo scopo di consentire la citazione del terzo chiamato in causa nel rispetto dei termini ex art. 163 bis c.p.c., autorizzare il condominio alla chiamata in causa della compagnia assicurativa
, in persona del legale rappr.te pro tempore, avente sede legale e Controparte_6 direzione generale in Milano 20 156, viale Certosa n. 222 – PEC: missima.it: Email_1 A – IN VIA PRINCIPALE 1) In via principale: accertarsi e dichiararsi la carenza di legittimazione passiva del
(già n.7) in GA (LT ) (cod. fisc. ), in persona CP_2 Controparte_2 P.IVA_1 dell'Amministratore p.t. per l'effetto, ordinarsi Controparte_7 l'estromissione di questi dal giudizio;
2) in via pregiudiziale nella denegata ipotesi in cui non fosse ordinata l'estromissione dal giudizio del condominio (già n.7) in GA (LT) (cod. fisc. ), Controparte_2 P.IVA_1 in persona dell'Amministratore p.t. dichiarare la Controparte_7 improcedibilità della domanda ai sensi dell'articolo 5 comma 1 bis del d.lgs. n. 28/2010 ed assegnare alle parti il termine per l'esperimento della procedura obbligatoria di mediazione;
B- NEL MERITO In Via principale: 1) Rigettare la domanda a toria perché infondata in fatto e diritto;
C- IN OGNI CASO: accertata la copertura assicurativa dell'evento, condannare la in persona del legale rappresentante pro tempore, a manlevare e Controparte_8 tenere indenne il condominio (già n.7) (LT) (cod. fisc. Controparte_2 CP_3
), in persona dell'amministratore p.t. dal P.IVA_1 Controparte_7 pagamento di eventuali somme che il Tribunale di Cassino dovesse porre a suo carico nella non creduta ipotesi di accoglimento delle domande formulate dal Sig. ; Con vittoria di Parte_2 spese e competenze” (v. comparsa di costituzione e successiva memoria conclusionale).
-Si costituiva, altresì, il convenuto che così concludeva: Controparte_1
“a) Accettare e dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del procedimento di mediazione ex art. 5, comma 1 bis, del D.Lgs. 28/2010 ovvero, in subordine, per mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita previsto e disciplinato dal D.L. 132/2014, convertito nella legge n. 162/2014; b) rigettare la domanda attorea in quanto del tutto infondata in punto di fatto e questioni di diritto;
c) in via gradata e subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea, accertare e dichiarare che le infiltrazioni oggetto di domanda provengono da parti comuni del fabbricato o, in ogni caso, asservite al , di guisa che la CP_4 CP_2 ripartizione delle spese di ripristino dello stato dei luoghi e del risarcimento dei danni conseguenti alle infiltrazioni dovrà effettuarsi ai sensi e per gli effetti dei criteri di cui all'art. 1126 c.c.; d) con vittoria di spese di lite in favore del sottoscritto difensore antistatario” (v. comparsa di costituzione e successiva memoria conclusionale).
-A seguito della chiamata in causa da parte del Condominio, con comparsa del
3 25.02.2022, si costituiva in giudizio anche il terzo chiamato HDI ITALIA S.p.A. (nuova denominazione di che così concludeva: Controparte_6
“Piaccia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, per tutto quanto eccepito e dedotto in narrativa: In via principale,
- Ritenere inammissibile e comunque respingere la domanda proposta dal Controparte_2[..
nei confronti della per inoperatività della garanzia assicurativa;
Controparte_6
- respingere la domanda di garanzia proposta dal nei confronti di Controparte_2
, per inadempimento all'obbligo di dare avviso dell'evento Controparte_6 all'assicuratore ex art. 1915 1°comma c.c.; In via subordinata,
- respingere per inammissibilità e/o infondatezza ogni domanda proposta nei confronti del e per l'effetto ritenere assorbita e, comunque, respingere la domanda di Controparte_2 garanzia proposta dallo stesso nei confronti di;
Controparte_2 Controparte_6 In via ancor più subordinata e salvo gravame,
- nell'ipotesi denegata di ritenuta operatività della copertura sativa, ridurre quanto dovuto da a titolo di garanzia in ragione del pregiudizio sofferto ex art. 1915 Controparte_6 2° comma c.c. e, in ogni caso, limitare l'obbligo di garanzia ai soli danni diretti costituiti dalla sola spesa di riparazione dei danni presentati dall'appartamento del Sig. Pt_2 Con vittoria dei compensi e delle spese del giudizio” (v. comparsa di costituzione e successiva memoria conclusionale).
-Così instaurato il contraddittorio, assegnato il termine di 15 giorni per l'inizio del procedimento di negoziazione assistita (v. provvedimento reso all'udienza cartolare del 09.05.2022), concessi i termini di cui all'art. 183, VI° comma c.p.c., la causa -ritenuta
“matura per la decisione, non essendo in ogni caso ammissibili i mezzi di prova orale articolati (in quanto vertenti essenzialmente su circostanze implicanti valutazioni anche di natura tecnica o suscettibili di prova documentale)” (v. provvedimento reso all'udienza cartolare del 05.07.2023)- viene ora per la decisione con i termini ex art. 281-sexies c.p.c. per memorie conclusionali, ritualmente depositate dalle parti.
Ciò posto, in estrema sintesi, in punto di fatto e di svolgimento del processo,
ritiene questo giudice di poter pervenire alla definitiva statuizione sulla base dell'applicazione del principio della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., secondo il quale
“la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare preventivamente le altre, ponendosi a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisce il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” (cfr., tra le altre, Cass. Civ., Sez. I, 21 maggio 2021, n. 14039; Cass. Civ., Sez. VI, 26 novembre 2019, n. 30745; sent. Tribunale Cassino, n. 1548 del 18.11.2022, dr. Pignata;
Tribunale Cassino, sent. 5/2025 del 03.01.2025).
Passando alla disamina delle emergenze processuali, ai fini della decisione, va confermato in questa sede:
-sia il provvedimento del 09.05.2022 con il quale è assegnato il termine di 15 giorni per l'inizio del procedimento di negoziazione assistita –“considerato che alla presente causa,
4 in considerazione dell'oggetto e del valore, è applicabile la disciplina, in tema di negoziazione assistita, di cui all'art. 3, 1° comma D.L. n. 132/14, conv. nella L. n. 162/14, non rilevando l'espletamento di ATP ex art. 696 bis c.p.c., in assenza di un'espressa previsione in tal senso” (v. provvedimento reso all'udienza cartolare del 09.05.2022)-
-sia il provvedimento del 05.07.2023 laddove il precedente Istruttore ha:
“ritenuto che la causa, alla luce delle rispettive deduzioni e della documentazione prodotta nonché dell'ATP espletato, è matura per la decisione, non essendo in ogni caso ammissibili i mezzi di prova orale articolati (in quanto vertenti essenzialmente su circostanze implicanti valutazioni anche di natura tecnica o suscettibili di prova documentale);

P.Q.M.

1) rigettata ogni altra istanza, rinvia la causa, per la precisazione delle conclusioni…” (v. provvedimento reso all'udienza cartolare del 05.07.2023).
Dunque, in base a tale ultimo provvedimento, è da considerare come esaustiva la CTU redatta nel corso del giudizio di ATP che in questa sede va integralmente richiamata.
Ed invero, le conclusioni del CTU, argomentate in modo logico e condivisibile, esenti da vizi logici, sorrette da idonei riscontri oggettivi, ben possono essere poste a fondamento della presente decisione e alle quali si rinvia per l'eventuale integrazione extra- testuale, se necessaria (cfr. SS.UU. Cass. Civ., 2/7/2012, n. 11066; Tribunale di Cassino, sent. n. 73/2015 del 16.01.2015).
Tale consulenza, dalla quale il Tribunale non ha motivo di discostarsi essendo priva di alcuna contraddizione o irragionevolezza (v. Cass. 14 ottobre 2021, n. 28043), conferma l'assunto dell'attore, anche nel quantum, avendo verificato la causa delle lamentate infiltrazioni, individuando -in maniera specifica e dettagliata- gli interventi necessari per la eliminazione delle stesse laddove precisa che:
“tali interventi che si sono elencati sono necessari per risolvere il problema sia della facile infiltrazione dovuta alla non tenuta dell'infisso e sia alla mancanza di uno strato impermeabile sottostante la pavimentazione del terrazzo esistente e della soglia d'ingresso all'appartamento del sig. che garantisca la tenuta delle infiltrazioni delle acque in questo tratto di Parte_3 terrazzo” (v. relazione del CTU nel procedimento di ATP).
Dunque, sulla base delle risultanze di cui alla richiamata CTU, è da ritenere sussistente la responsabilità concorrente del proprietario esclusivo del lastrico solare
[...]
e del , secondo le rispettive quote di CP_1 Controparte_9 appartenenza come emerse dalla CTU (v. relazione del CTU nel procedimento di ATP).
In ordine al quantum della domanda, si ritiene provato e accertato dal CTU del procedimento di ATP ogni danno subito, anche da mancato godimento che, complessivamente aggiornato all'attualità attraverso i parametri di calcolo indicati dallo stesso CTU e meglio precisati nella memoria conclusionale di parte attrice -non specificamente contestata con le conseguenze di cui all'art. 115 c.p.c.- ammonta ad € 22.028,63 (v. relazione del CTU nel procedimento di ATP e conclusioni di parte ricorrente).
E in questi termini si ritiene di accogliere integralmente la domanda di parte attrice.
Inoltre, accertata la copertura assicurativa dell'evento in virtù della polizza versata in atti, in accoglimento della domanda di garanzia regolarmente svolta dal Condominio convenuto, deve condannarsi la Compagnia di Assicurazione HDI ITALIA S.P.A. (fusa per incorporazione alla HDI Italia S.p.A., nuova denominazione sociale di Controparte_10
[.. [...]
, a tenere indenne l'assicurato Condominio dal pagamento della quota relativa alla
[...] somma innanzi indicata dovuta in favore dell'attore.
Ogni ulteriore istanza e pretesa, reciprocamente avanzata dalle parti, deve ritenersi ragionevolmente respinta o assorbita dalla presente pronuncia anche in forza del richiamato principio della ragione più liquida, come da dispositivo che segue.
Le spese di giudizio seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate secondo la disciplina posta dal D.M. 10 marzo 2014, n. 55, e succ. modif. ed integr., tenuto conto dell'attività difensiva espletata e del relativo scaglione di riferimento, come da dispositivo che segue.

P.Q.M.


Il Giudice Unico del Tribunale di Cassino EN VA, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
+ ALTRI, ogni altra istanza, deduzione, eccezione disattesa, così Controparte_1 provvede:
a) accoglie la domanda e, per l'effetto,
b) dichiara la responsabilità dei convenuti, e Controparte_1 Controparte_5
, per quanto di loro competenza e come accertato nella CTU -cui si rinvia
[...] per l'eventuale integrazione extra-testuale, se necessaria- con esclusione della solidarietà condominiale in capo alla parte attrice;

c) condanna i convenuti, ciascuno per la quota di propria competenza, come da punto b) e comunque in solido tra loro e con esclusione della quota condominiale in capo alla parte attrice, al risarcimento dei danni subiti da per un totale Parte_1 complessivo di € 22.028,63;
d) condanna i convenuti, ciascuno secondo la quota di propria competenza come punto b), al ripristino della impermeabilizzazione della terrazza a livello eseguendo gli interventi indicati in CTU sino alla definitiva eliminazione del fenomeno infiltrativo;

e) condanna i convenuti, ciascuno secondo la quota di propria competenza come da punto b), in favore dell'attore, al pagamento delle spese del presente giudizio che liquida in
€ 264,00 per spese esenti ed € 5.077,00 per compenso tabellare ex D.M. 55/2014, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge;

f) condanna i convenuti, ciascuno secondo la quota di propria competenza come da punto b), al rimborso in favore dell'attore, delle spese del CTU anticipate per la procedura di A.T.P., già liquidate con separato provvedimento;

6 g) in accoglimento della domanda di garanzia condanna HDI ITALIA S.P.A. (fusa per incorporazione alla HDI Italia S.p.A., nuova denominazione sociale di Controparte_6
, in persona del legale rapp.te p.-t., a manlevare e tenere indenne il convenuto
[...] dal pagamento della quota relativa alla somma innanzi indicata dovuta in CP_2 favore dell'attore.
Così deciso in Cassino il 14/11/2025
Il GIUDICE
EN VA
7