REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 e 447 bis c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6018/2022 del R.G.A.C., decisa a seguito dell'udienza cartolare del 28 gennaio 2025 nei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. e vertente
TRA
- ià ) Parte_1 Parte_2 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Gabriel FRASCA per delega in calce dell'atto di citazione;

PARTE RICORRENTE
E
- ) Controparte_1 P.IVA_2
PARTE RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: risoluzione di contratto di locazione, risarcimento del danno.
CONCLUSIONI

Per l'udienza di discussione del 28 gennaio 2025 parte ricorrente concludeva come da note scritte depositate in data 27 gennaio 2025 da intendersi in questa sede trascritte e comunque in prosieguo riassunte mentre parte resistente restava contumace.
FATTI DI CAUSA
La società in qualità di affittuaria conveniva in giudizio la Società Parte_1 locataria con ricorso del 22 marzo 2022 per sentir accogliere le Controparte_2
seguenti conclusioni:
“

1. Accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di affitto del ramo di azienda rep. n. 613, racc.
383, registrato a Roma 3 il 4 maggio 2018 al n. 11301 serie 1/T per inadempimento del locatore/concedente, condannare la al pagamento in favore della ricorrente Controparte_2 della somma di euro 93.098,63 per danni patrimoniali subiti nonché da perdita di chance ed euro
20.000,00 a titolo di danno da immagine o in quella minore o maggiore ritenuta di giustizia, anche in via equitativa;



2. Sempre nel merito, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di affitto di cui sopra, condannare la resistente alla restituzione dei beni trattenuti dalla stessa di proprietà della ricorrente come risultanti dagli allegati;



3. in subordine, accertata e dichiarata la responsabilità della convenuta per i danni subiti dall'attrice, condannare la prima al pagamento della somma di euro 93.098,63;


4. in ogni caso condannare la resistente al pagamento della somma di euro 113.098,63 o in quella minore o maggiore ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa.”.
Restava contumace parte resistente regolarmente convenuta in Controparte_3 giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di parte ricorrente è infondata e deve pertanto essere rigettata.
Dal verbale di constatazione redatto in data 30.06.2018 dagli Ufficiali della Guardia
Costiera di Terracina presso lo stabilimento “Stella Marina”, alla presenza del legale rappresentante della ricorrente - affittuaria dell'azienda di Parte_2
cui alla Concessione demaniale marittima TE-136 rilasciata dal Comune di Terracina di occupazione della zona demaniale marittima situata in località Via Badino Vecchia n.1 e valida fino al 31 dicembre 2020, risulta che gli organi accertatori constatavano l'avvenuta realizzazione di nuove opere non previste nel citato titolo concessorio;
il legale rappresentante di parte ricorrente si impegnava a consegnare ulteriore Parte_3
documentazione richiesta dagli Ufficiali allo scopo di verificare se fossero state effettivamente realizzate opere / innovazioni non autorizzate. Il successivo 17 luglio 2018, gli Ufficiali di Polizia Giudiziaria della Guardia Costiera di Terracina, insieme alla Polizia di Stato del Commissariato di Terracina, presso lo stabilimento balneare denominato
“Stella Marina” accertavano la presenza di strutture/manufatti realizzati ed installati in difformità al vigente titolo concessorio ex artt. 54 e 1161 del Codice della Navigazione ed art. 24 del Regolamento di Esecuzione, nonché in difetto di autorizzazione urbanistico/edilizia e paesaggistica. Pertanto procedevano al sequestro di taluni manufatti quali una struttura in ferro (container) con collegamento alla rete elettrica di mq 18 circa, una struttura prefabbricata in legno adibita a chiosco bar con annessa cucina e spogliatoio sita al centro dello stabilimento balneare per mq 88 circa, oltre ad un patio rialzato adibito alla somministrazione di cibi e bevande per mq 147 circa con impianto elettrico, due strutture tipo tettoia site sull'arenile e struttura rialzata di circa mq 96 contenente piscina di circa 28 mq con ringhiera in legno.
In seguito al sequestro, per ottenere la riapertura, la Società ricorrente si attivava per il ripristino dello stato dei luoghi rimuovendo tutte quelle strutture ritenute illegittime o comunque abusive dalla Polizia di Stato e dalla Guardia Costiera e in data 7 agosto 2018 veniva sottoscritto verbale di dissequestro con restituzione di quanto sequestrato in conformità a quanto disposto dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Latina.
Ciò premesso, l'art. 1578 c.c. dispone che: “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.”.
L'art. 1671 c.c., comma 4, prevede l'obbligo per il concedente di consegnare l'azienda all'affittuario secondo le caratteristiche pattuite dal contratto in modo che essa possa servire all'uso ed alla produzione a cui è destinata (art. 1617 c.c.). Nel caso di specie, nel contratto stipulato in data 04 maggio 2018, la società
[...]
Parte concedeva alla e lo stabilimento “Stella CP_4 Controparte_5
Marina” con chiosco bar ed annessi locali per la preparazione e la somministrazione al pubblico di cibi e bevande, sito in Terracina alla Via Badino Vecchia n. I Traversa Sinistra.
La concedente era titolare di Concessione demaniale marittima TE-136 rilasciata dal
Comune di Terracina, allo scopo di occupare una zona demaniale marittima, situata in località, Via Badino Vecchia n.1 valida fino al 31 (trentuno) dicembre 2020 (duemilaventi).
Il suddetto contratto prevede che lo stabilimento sia costituito dai beni individuati ed evidenziati con il colore rosso nella planimetria allegata allo stesso di cui al sub "A" a cui si dovevano aggiungere le opere di cui alla relazione tecnica a firma del Geom. CP_6
allegata al contratto ed individuata con sub "B" ed avente ad oggetto la
[...] sistemazione esterna del predetto Stabilimento Balneare previo rilascio delle singole autorizzazioni comunali.
Nel caso di specie la natura abusiva, difforme ed irregolare di alcuni beni aziendali era quindi nota o conoscibile da parte ricorrente. Il contratto infatti nella premessa prevede espressamente “che lo stabilimento è costituito dai beni individuati ed evidenziati con il colore rosso nella planimetria allegata al presente contratto sub "A", noti alle parti sottoscritte per averli visionati ed approvati, da ritenersi integrati dalla relazione tecnica a firma del Geom. CP_6
allegata al presente contratto sub "B", avente ad oggetto la sistemazione esterna del
[...] predetto Stabilimento Balneare” ed inoltre all'articolo 4 rubricato “patrimonio aziendale” prevede: “Le parti concordemente dichiarano che compongono l'azienda tutti gli elementi che concorrono a formare il patrimonio aziendale, ivi compreso il locale in cui l'impresa è esercitata. Si intendono inclusi nel suddetto patrimonio i beni individuati ed evidenziati con il colore rosso nella planimetria e meglio descritti nell'inventario redatto dalle parti e firmati da entrambi i contraenti, da ritenersi integrati dalla relazione tecnica a firma del Geom. allegata al Controparte_6 presente contratto, avente ad oggetto la sistemazione esterna del prefato Stabilimento Balneare, nello stato in cui si trovano, ben noto all'affittuario. L'affittuario dichiara di ricevere in consegna i beni costituenti il complesso aziendale, come sopra individuati, in buono stato
e adatti all'uso convenuto, e si obbliga a restituire gli stessi beni alla scadenza del contratto, rendendosi responsabile per i deterioramenti dovuti ad uso improprio”. La conoscenza o conoscibilità dei vizi da parte del conduttore assume quindi valore dirimente. In proposito cassazione Sez. 3^ del 2 dicembre 2021 n. 38084 ha stabilito che “Il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all'uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale”.
La domanda pertanto deve essere rigettata.
Nulla sulle spese stante la contumacia di parte resistente.

P.Q.M.

il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando nella causa n.
6018/2022, così provvede:
- rigetta la domanda
- nulla sulle spese.
Lì 29 gennaio 2025.
IL GIUDICE dott. Stefano Fava