N. R.G. 34938/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Forlenza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Sabino Alessandro CORRADO e dall'avv. Pasquale CORRADO, presso lo studio dei quali in Milano, C.so Vercelli 11, è elettivamente domiciliato;

attore opponente;

nei confronti di
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona dei legali rappresentanti, rappresentata e difesa dall'avv. Cristina Luisa
ALTAMURA, presso lo studio della quale in Inzago Via Luigi Marchesi 12, è elettivamente domiciliata;

convenuta opposta;

Oggetto: mediazione pagina 1 di 11 sulle seguenti conclusioni delle parti:
per : Parte_1
Voglia il Tribunale adito: previa revoca dell'ordinanza emessa il 13.3.2024 con cui ha rigettato le istanze istruttorie formulate da ultimo con la seconda memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. e ammissione dei mezzi istruttori richiesti (da intendersi qui integralmente richiamati e ritrascritti), così giudicare:

1. In via PRINCIPALE: accertare e dichiarare che Fattività di mediazione immobiliare nel rapporto fra il sig. e la società Pt_1 Controparte_2
è stata concretamente svolta dalla sig.ra
[...] Controparte_3
e che quest'ultima è priva del titolo abilitativo alla professione di mediatore immobiliare e per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo opposto, rigettare le avverse domande e condannare controparte al pagamento delle spese di giustizia.

2. In via di SUBORDINE, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il
Tribunale non ritenesse di accogliere le precedenti conclusioni, accertare e dichiarare la vessatorietà, ai sensi del Decreto Legislativo nr. 206 del
2005, della previsione contrattuale relativa alla clausola penale prevista all'art. 10 del modello/formulario e. per l'effetto, dichiararne la nullità, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto e rigetto di qualsiasi ulteriore domanda di controparte.

3. Ancora in via di SUBORDINE, accertare e dichiarare la nullità del contratto ex art. 1355 cod. civ. e per l'effetto revocare del decreto ingiuntivo opposto e rigettare qualsiasi ulteriore domanda di controparte.

4. In via di ESTREMO SUBORDINE, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dal sig. ai sensi delle previsioni contrattuali e, per Pt_1
l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo opposto e rigettare qualsiasi eventuale ulteriore domanda ex adverso formulata, ovvero, qualora si ritenesse applicabile la previsione contrattuale in parola, accertata la manifesta eccessività della clausola penale prevista all'art. 10 del contratto inter partes, nella misura del 100% della pagina 2 di 11 provvigione, disporne - ex art. 1384 cod. civ. - l'equa diminuzione.

5. In ogni caso, con condanna di controparte al pagamento delle spese di giudizio.
per Controparte_1 conclusioni
Voglia questo Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
In via preliminare
Ai sensi e per gli effetti dell'art. 648 c.p.c., concedere, in sede di prima udienza, la provvisoria esecuzione al Decreto Ingiuntivo n. 11861/2021, ricorrendone i presupposti di legge, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta né di pronta soluzione.
Nel merito

1. Accertare e dichiarare che l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dal sig.
è infondata e, per l'effetto rigettare tutte le domande formulate Parte_1 dall'opponente, confermando integralmente il Decreto Ingiuntivo n. 11861/2021.
In via subordinata nel merito
Per le ragioni esposte in atti, condannare il sig. al pagamento di Parte_1 quella maggior o minor somma che sarà accertata come dovuta in corso di causa e/o ritenuta di giustizia, nei limiti di competenza per valore dello scaglione di riferimento del decreto ingiuntivo ai fini del pagamento del Contributo Unificato.
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa.
In via istruttoria
Ammettersi prova per interpello e testi, questi ultimi anche a prova contraria, sulle circostanze dedotte in narrativa, premesse le parole “vero è che” ed omessi eventuali giudizi, con riserva di riformularle per specifici capitoli di prova e di indicare i testi nei concedendi termini.
Si indicano fin da ora a testi a testi i sigg.ri: Sig.ra , sig. CP_3 Testimone_1
. Tes_2

pagina 3 di 11
MOTIVI DELLA DECISIONE
La società proponeva innanzi al Controparte_1
Tribunale di Milano ricorso monitorio nei confronti di , Parte_1 deducendo di essere creditrice di quest'ultimo a titolo di penale contrattuale in relazione ad un'intermediazione immobiliare non andata a buon fine per il rifiuto del debitore di procedere alla vendita del proprio immobile, nonostante la sua accettazione di una proposta irrevocabile conforme presentata da potenziali acquirenti.
In accoglimento della domanda della ricorrente veniva emesso dal Tribunale di
Milano in data 21.06.2021 nei confronti di il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 11861/2021, per l'importo complessivo di Euro 6,588,00, oltre agli interessi come da domanda ed alle spese di procedura.
Avverso tale decreto proponeva opposizione , che non Parte_1 contestando la scarna narrativa offerta nel ricorso monitorio, iscriveva i fatti in un più articolato contesto in cui – in sintesi: a) la vendita dell'immobile doveva essere accompagnata necessariamente dall'acquisto di altro immobile da adibire a casa familiare;
b) la proposta inviata dai potenziali acquirenti era condizionata all'ottenimento di un mutuo;
c) erano insorte difficoltà nell'acquisto del nuovo immobile, posto che l'attore non poteva ancora incassare l'importo lasciato in deposito cauzionale dai potenziali acquirenti, e non disponeva di liquidità per versare a sua volta la caparra prevista per l'acquisto del bene;
d) erano insorte ulteriori difficoltà, posto che il datore di lavoro e aveva rifiutato un finanziamento all'attore per le difficoltà economiche dell'azienda, preannunciando tagli al personale;
e) la situazione creatasi aveva spinto l'attore a ricontattare i potenziali acquirenti rappresentando la situazione che gli suggeriva, per prudenza, di recedere dalla vendita del proprio immobile, e che questi ultimi avevano compreso la situazione, accettandola, salvo venire raggiunti solo in data 27.01.2021 dalla comunicazione dell'accettazione da parte dell'attore della loro proposta sottoscritta in data 15.01.2021. Erano seguite contestazioni tra le parti, ed il rifiuto dell'attore di pagina 4 di 11 corrispondere la penale ex adverso richiesta, di poco inferiore alla provvigione pattuita.
L'attore pertanto contestava in diritto: 1) la nullità del contratto per essere state svolte le attività di mediazione da un soggetto privo di titolo abilitativo;
2) le previsioni dell'incarico di mediazione erano in netto contrasto con la normativa a tutela del consumatore;
3) la proposta di compravendita dell'immobile includeva una “clausola meramente potestativa” e pertanto nulla;
4) il recesso dal contratto di mediazione operato dall'attore era stato determinato da giusta causa;
5)
l'importo previsto a titolo di penaòe era comunque manifestamente eccessivo ed ingiustificato. Sulla scorta di quanto argomentato in relazione ai predetti punti,
l'attore opponente rassegnava le seguenti conclusioni:
“Voglia il Tribunale adito, previo ogni più opportuno accertamento e/o declaratoria anche in punto di fondatezza della presente opposizione su prova scritta e/o di pronta soluzione ex art. 648 c.p.c.
In via PRINCIPALE: accertare e dichiarare che l'attività di mediazione immobiliare nel rapporto fra il sig. e la società Pt_1 Controparte_2
è stata concretamente svolta dalla sig.ra e che
[...] Controparte_3 quest'ultima è priva del titolo abilitativo alla professione di mediatore immobiliare e per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo opposto, rigettare le avverse domande e condannare controparte al pagamento delle spese di giustizia.
In via di SUBORDINE, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale non ritenesse di accogliere le precedenti conclusioni, accertare e dichiarare la vessatorietà, ai sensi del Decreto Legislativo nr. 206 del 2005, della previsione contrattuale relativa alla clausola penale prevista all'art. 10 del modello/formulario
e, per l'effetto, dichiararne la nullità, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto e rigetto di qualsiasi ulteriore domanda di controparte.
Ancora in via di SUBORDINE, accertare e dichiarare la nullità del contratto ex art.
1355 cod. civ. e per l'effetto revocare del decreto ingiuntivo opposto e rigettare qualsiasi ulteriore domanda di controparte.
In via di ESTREMO SUBORDINE, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dal sig. ai sensi delle previsioni contrattuali e, per l'effetto, Pt_1 pagina 5 di 11 revocare il decreto ingiuntivo opposto e rigettare qualsiasi eventuale ulteriore domanda ex adverso formulata, ovvero, qualora si ritenesse applicabile la previsione contrattuale in parola, accertata la manifesta eccessività della clausola penale prevista all'art. 10 del contratto inter partes, nella misura del 100% della provvigione, disporne - ex art. 1384 cod. civ. - l'equa diminuzione.
In ogni caso, con condanna di controparte al pagamento delle spese di giudizio”
Ritualmente costituitasi in giudizio, la società opposta Controparte_1 contestava integralmente gli assunti avversari, precisando
[...] in fatto che l'attore era venuto a conoscenza della proposta dei potenziali acquirenti in data 22.01.2021, e che questi ultimi avrebbero con ogni probabilità ottenuto il mutuo cui era sospensivamente condizionata la proposta d'acquisto; riferiva di essersi prodigata per agevolare la conclusione della compravendita, rimarcando altresi la condotta negligente dell'opponente che non aveva debitamente considerato le conseguenze economiche dell'operazione che aveva inteso avviare. Deduceva in diritto la regolare iscrizione all'albo dei mediatori di
[...]
, legale rappresentante della società, la piena applicabilità della clausola CP_2 penale prevista all'art. 10 dell'incarico conferitole dall'opponente, il cui importo non risultava manifestamente eccessivo. Deduceva altresi la piena validità della proposta d'acquisto e della condizione sospensiva ivi inserita, e la condotta inadempiente tenuta dall'attore con riferimento al contratto stipulato tra le parti.
L'opposta concludeva pertanto nei seguenti termini: “In via preliminare: ai sensi e per gli effetti dell'art. 648 c.p.c., concedere, in sede di prima udienza, la provvisoria esecuzione al Decreto Ingiuntivo n. 11861/2021, ricorrendone i presupposti di legge, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta né di pronta soluzione.
Nel merito:


1. Accertare e dichiarare che l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dal sig.
è infondata e, per l'effetto rigettare tutte le domande formulate Parte_1 dall'opponente, confermando integralmente il Decreto Ingiuntivo n. 11861/2021.
In via subordinata nel merito
Per le ragioni esposte in atti, condannare il sig. al pagamento Parte_1 di quella maggior o minor somma che sarà accertata come dovuta in corso di pagina 6 di 11 causa e/o ritenuta di giustizia, nei limiti di competenza per valore dello scaglione di riferimento del decreto ingiuntivo ai fini del pagamento del Contributo Unificato.
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa”.
Autorizzata dal precedente giudicante la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo, venivano assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 83 comma VI c.p.c. ed all'esito, ritenuta l'inammissibilità delle istanze di istruttoria prale formulate dalle parti, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
La presente opposizione risulta, all'esito del giudizio, infondata e non può pertanto trovare accoglimento.
Risulta in primo luogo infondata l'eccezione dell'opponente legata ai requisiti soggettivi per l'esercizio dell'attività di mediazione: il l.r. della società opposta risulta essere regolarmente iscritto all'Albo dei Mediatori, ed è questo il soggetto che ha sottoscritto l'incarico conferito alla sua società. Nessun rilievo puo' essere attribuito alla circostanza che il mediatore iscritto si sia poi avvalso, nell'operatività della società, dell'intervento o contributo di collaboratori non iscritti, per la gestione delle plurime attività in concreto richieste dall'affare.
Venendo al merito della controversia, si rileva che la proposta d'acquisto sottoscritta dai potenziali acquirenti in data 15.01.2021 era sospensivamente condizionata all'ottenimento di un mutuo, con termine per le formali comunicazioni in tal senso al 19.02.2021. Come pacifico tra le parti, la comunicazione di accettazione della proposta da parte dell'opponente ai potenziali acquirenti ed il suo recesso dalla operazione di compravendita risultano datati entrambi al
27.01.2021, ma la mail di recesso risulta inviata alle ore 20.38, quando la comunicazione di accettazione inoltrata dall'opposta era stata già inviata, attesi gli ordinari orari di ufficio
Deve quindi intendersi che la proposta si era comunque perfezionata in detta data
– momento in cui risulta che i proponenti hanno avuto formale notizia dell'accettazione della loro proposta, ma il vincolo non era comunque ancora pagina 7 di 11 efficace, posta la condizione sospensiva sopra citata, il cui termine di avveramento non era ancora scaduto.
Escludendo comunque che detta condizione sia da qualificare come meramente potestativa, come vorrebbe l'opponente, si osserva che in concreto l'atteggiarsi del vincolo negoziale tra l'attore opponente ed i potenziali acquirenti non rileva nella presente sede, avuto riguardo alla circostanza che in questo caso si verte esclusivamente sul diritto al un compenso a favore del mediatore e sulla sua entità.
Avuto riguardo ai principi più che consolidati enunciati in sede interpretativa, si osserva in linea generale che il mediatore ha diritto ad un compenso ogni qualvolta abbia messo positivamente in contatto le parti per la conclusione di un affare e, ad esempio, in ambito immobiliare abbia acquisito una proposta d'acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, essendo sufficiente l'esistenza di un nesso eziologico tra la sua attività e la conclusione dell'affare stesso: “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass.II, 16.01.2018, n. 869 ord.; cfr. altresì ex multis Cass.II,
08.04.2022 n. 11843; Cass. II, 05.05. 2023 n. 11815).
Alla luce dei predetti principi, essendo pacifico tra le parti che il mediatore abbia regolarmente e positivamente messo in contatto l'opponente con i potenziali acquirenti, tanto che ne è scaturita una proposta d'acquisto per un prezzo superiore al minimo indicato, sia pur sottoposta a condizione sospensiva con termine di avveramento non ancora scaduto, deve concludersi che il mediatore stesso – nello specifico la società opposta – aveva comunque già maturato il proprio diritto alla provvigione, a prescindere dalle successive sorti del negozio tra l'opponente ed i promissari acquirenti. pagina 8 di 11 Da cio' discende che tutte le argomentazioni svolte in termini di vessatorietà della clausola n. 10 dell'incarico conferito al mediatore, per la richiesta di una penale pari al 100 % della provvigione per i casi in cui ci sia stato un “ recesso dall'incarico prima della sua naturale scadenza, salvo giustificato motivo, rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione del presente incarico o di rifiuto ingiustificato del venditore di accettare una proposta di acquisto conforme al presente incarico”, o anche le considerazioni in ordine all'eccessività della penale pattuita risultano nel caso in esame superflue, perché comunque la società opposta aveva già maturato il diritto alla provvigione dovuta.
Pur ammettendo che l'eventuale previsione di una penale pari alla provvigione per i casi di recesso ingiustificato del conferente dall'incarico possa ritenersi in astratto vessatoria ai sensi dell'art. 33 d.lgs. 206/2005 e che comunque una penale pari al
100 % della provvigione pattuita sia in molti casi sicuramente suscettibile di riduzione d'ufficio, nel caso in esame, ravvisato il sicuro nesso causale tra l'attività del mediatore e l'affare che comunque – sotto tale profilo – si ritiene concluso, deve affermarsi il diritto del mediatore alla provvigione.
Al di là, pertanto, del nomen juris indicato dalla società opposta per richiedere l'importo di Euro 5.400 oltre i.v.a. (pari al 3 % dell'importo minimo indicato in sede di incarico), accertato il diritto dell'opposta a percepire comunque detta somma, la presente opposizione dev'essere comunque respinta.
Consegue la conferma del decreto ingiuntivo opposto che acquista carattere di definitività.
Alla soccombenza dell'opponente consegue ai sensi dell'art. 91 c.p.c. la condanna dello stesso al pagamento delle spese di lite, liquidate come da dispositivo, avuto riguardo al valore contenuto della controversia, ed all'assenza di attività istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo promossa da nei confronti della società Parte_1 nel contraddittorio delle parti, Controparte_1 ogni ulteriore domanda od eccezione disattesa o assorbita, così provvede: pagina 9 di 11 i – rigetta l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n 11861/2021 emesso dal
Tribunale di Milano in data 21.06.2021 a favore della società CP_1
[...] Controparte_1
II – condanna l'opponente al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi
Euro 2.800,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali ed accessori di legge,
Milano, 4 novembre 2025
Il Giudice dott. Alessandra Forlenza
pagina 10 di 11 Milano, 4 novembre 2025

Il Giudice dott. Alessandra Forlenza
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