N. R.G. 459/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI II sezione CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. EF NA, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 459/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SIMONETTA GRONCHI Parte_1 C.F._1
ATTRICE contro col patrocinio dell'avv. MARCELLO MURA Controparte_1
CONVENUTO
Oggetto: vendita di beni immobili
CONCLUSIONI
PER L'ATTRICE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Sassari, contrariis rejectis: NEL MERITO ED IN VIA PRINCIPALE: - accertata la gravità dell'inadempimento contrattuale della parte convenuta e, comunque, la nullità dell'atto di compravendita anche per mancanza o non corretta indicazione di tutti i titoli abilitativi pendenti sull'immobile, dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita intervenuto tra la sig.a e il sig. dell'immobiliare del 11/4/2018 Parte_1 Controparte_1
Notaio rogante Dott. Repertorio n. 2476 - Raccolta n. 2140 (registrato a Sassari il 27/4/2018 Persona_1
n. 3681 Serie IT – trascritto a Sassari il 27/4/2018 al RG 5610 al Reg. Part. 3989) relativo all'immobile contraddistinto come da descrizione in premessa in quanto privo delle qualità tali da poter essere considerato un bene immobile e privo di ogni possibilità di commercializzazione, con ogni altro idoneo incombente di legge e per l'effetto, - condannare il convenuto sig. a Controparte_1 risarcire/rimborsare la parte attrice dei danni tutti subiti e subendi pari al prezzo di compravendita da lei versato di Euro 143.000,00, oltre alle spese dettagliate meglio in premessa (spese notarili, agenzia, ecc.) per un totale di Euro 175.150,00, oltre alle tasse dovute quali Imu da meglio quantificare ed eventuali successive tasse/spese nelle more ovvero in quella maggiore o minore somma che verrà ritenuta equa e giusta, e, in ogni caso, oltre a rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del fatto al soddisfo. Con riconoscimento in favore dell'attrice del diritto di ritenzione dell'immobile sino all'avvenuto pagamento in proprio favore da parte del convenuto delle somme tutte come sopra specificate ovvero di quelle liquidande. Con condanna altresì della convenuta al pagamento di tutte le spese di CTU, CTP e con vittoria sulle spese di lite”. PER IL CONVENUTO: “1. Dichiarare la domanda attorea inammissibile in quanto generica e non supportata da alcuna prova nel merito, oltre che contraria a certificazione del comune di PO RE pagina 1 di 4 del 23.03.2018; 2. Nel merito accertare e dichiarare che l'immobile oggetto di causa è stato regolarmente edificato secondo quanto previsto dalla concessione edilizia del 11.06.1969 e dichiarato agibile in data 26.02.1970; 3. In subordine, sempre nel merito, accertare e dichiarare che le eventuali difformità dal progetto originario non sono comunque tali da rappresentare presupposto della vendita aliud pro alio e non danno comunque diritto alla nullità e/o risoluzione del contratto di compravendita e non possono legittimare un eventuale risarcimento del danno in capo al convenuto CP_1
.

4. Con vittoria di spese ed onorari come per legge”.
[...]
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 7 febbraio 2023 per l'udienza del 7 giugno 2023 conveniva Parte_1 davanti a questo tribunale per sentir dichiarare la risoluzione, o la nullità, della Controparte_1 compravendita immobiliare stipulata fra loro con atto pubblico dell'11 aprile 2018, a rogito notaio Per_1
, trascritto il 27 aprile 2018.
[...]
Esponeva di aver scoperto che l'immobile da lei acquistato, un appartamento sito nella via Romagnosi n. 17/B di PO RE (in catasto al foglio 8, mappale 4300, sub 1, piano primo, cat. A/3, classe 2, vani 5,5, oltre autorimessa e giardino di pertinenza), era viziato da consistenti difformità edilizie, nonostante il convenuto venditore gliene avesse garantito espressamente la regolarità e la conformità ai titoli abilitativi, alle licenze edilizie e alle concessioni in sanatoria, dichiarando che le unità immobiliari alienate non erano state oggetto di interventi ulteriori richiedenti concessioni in sanatoria.
Aggiungeva di aver potuto appurare l'esistenza di abusi edilizi solamente nel 2021 quando, avendo deciso di porre in vendita il bene che utilizzava solo per le vacanze, gli accertamenti effettuati presso il comune ne avevano evidenziato palesi difformità dai provvedimenti concessori e segnatamente, come successivamente da lei accertato con l'ausilio di un tecnico di fiducia, sia la sagoma dell'edificio che la volumetria erano insanabilmente e gravemente difformi rispetto al titolo abilitativo.
Nella consapevolezza che detti abusi precludevano la commerciabilità del bene, l'esponente aveva dunque comunicato al convenuto la volontà di risolvere la compravendita domandandogli la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese sostenute. Le trattative condotte per una bonaria composizione della causa non avevano, tuttavia, dato esito.
Assumeva pertanto che nella specie si configurasse una vendita di aliud pro alio stante la sostanziale perdita di valore del bene sul mercato e concludeva come riportato in epigrafe.
Il convenuto si costituiva con comparsa depositata il 19 maggio 2023 e contestava la domanda, eccependone la genericità e il difetto di supporto probatorio. Nel merito, negava la ricorrenza del dedotto abuso, richiamando un documento rilasciato dal comune di PO RE il 23 marzo 2018 col quale era certificato che la costruzione dell'immobile compravenduto era stata regolarmente autorizzata con provvedimento n. 2493 dell'11 giugno 1969 e che ne era stata anche dichiarata l'agibilità in data 26 febbraio 1970. Aggiungeva come, in assenza di alcun rilievo dell'autorità amministrativa, non potesse configurarsi alcun abuso edilizio essendo ipotizzabili solo lievi differenze rispetto alla rappresentazione grafica dell'immobile contenuta nel progetto abilitato che, peraltro, non indicava la volumetria dell'edificio, il cui piano terra era stato oggetto di sanatoria nel 2000. Contestava comunque l'affermato aumento di volumetria, negando che il relativo abuso, ove sussistente, potesse dar luogo a rilievi di nullità della compravendita.
pagina 2 di 4 Contestava anche la quantificazione del danno come richiesta dall'attrice e concludeva come sopra trascritto.
Disposta una consulenza d'ufficio per accertare la conformità urbanistico edilizia dell'immobile, la causa, istruita solo con produzioni documentali, veniva in decisione all'udienza cartolare del 22 maggio 2025 sulle riferite conclusioni, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190, c.p.c.
***
La domanda è fondata e dev'essere accolta.
Va premesso che non è dato rilevare alcun profilo di nullità della citazione che appare chiara ed esauriente nell'indicazione delle ragioni in fatto e giuridiche a fondamento della domanda e del suo oggetto, non essendo previste conseguenze incidenti sulla validità dell'atto introduttivo qualora l'attore non deduca o alleghi consistenti elementi di prova a sostegno della domanda.
In esito alla consulenza tecnica d'ufficio sono rimaste confermate le gravi irregolarità edilizie della costruzione oggetto di compravendita, concernenti fra l'altro, come precisato dall'ausiliario nominato dal giudice, la differente distribuzione degli spazi interni, la diversa destinazione d'utilizzo degli ambienti, la forma e la dimensione del terrazzo ad angolo, la presenza di una finestra nella “dispensa” e, soprattutto, la vistosa variazione nella cubatura rispetto al progetto originario approvato. In particolare, è stato accertato un aumento della cubatura effettivamente realizzata rispetto a quella assentita dalla licenza edilizia di oltre 30 metri cubi (sono stati costruiti 310,34 m. cubi anziché i previsti 279,96) essendo quindi rimasto nettamente superato il limite della variazione essenziale ai sensi della L.R. 23 del 1985, stabilito nella misura del 10%. La costruzione non rispetta pertanto le misure autorizzate che rappresentano variazioni essenziali rispetto al progetto approvato.
Posto che non appare dirimente indagare ulteriormente sulla possibilità di procedere alla sanatoria dell'immobile, sulla base peraltro di normative sopravvenute in corso di giudizio (la legge cd “salva casa” n. 105 del 2024), possibilità che è stata vagliata (ed esclusa, permanendo l'abusività non sanabile delle variazioni essenziali aventi la consistenza ora riferita: v. art. 34 bis, co. 1 bis, TUE) essenzialmente al fine di pervenire ad un'eventuale composizione bonaria della lite, nella specie l'abuso edilizio è palese e dà luogo a difformità essenziale (artt. 31, co. 1°, e 32 del Testo Unico dell'Edilizia di cui al DPR n.380/2001), integrante inadempimento del venditore e giustificante la risoluzione del contratto.
Nella specie la presenza dell'insanabile violazione edilizia, taciuta all'acquirente, avendo reso il venditore espressa dichiarazione di conformità dell'immobile, risultante dall'art. 5 del contratto (all.1), dà luogo infatti a vendita di aliud pro alio, restando l'immobile privo delle sue caratteristiche essenziali, e fra tutte la commerciabilità, comportando la difformità edilizia la privazione della funzione economico sociale del bene. E' quindi giustificato il rilievo del grave inadempimento cui consegue la pronuncia di risoluzione della compravendita.
E' inoltre appena il caso di osservare come nessuna rilevanza assuma la certificazione rilasciata dal comune di PO RE in data 23 marzo 2018, contenente solo l'attestazione del regolare rilascio della licenza edilizia dell'11 giugno 1969 e dell'agibilità del 26 febbraio 1970, non comportante alcun effettivo accertamento della conformità edilizia e urbanistica del manufatto poi effettivamente pagina 3 di 4 realizzato. Accertamento amministrativo che, d'altra parte, non condizionerebbe quello giudiziale sulla ricorrenza dell'abuso.
Alla risoluzione del contratto consegue l'obbligo restitutorio a carico del venditore che dovrà pertanto corrispondere all'acquirente odierna attrice il prezzo interamente versato, pari a complessivi
€143.000,00, nonché, a titolo di risarcimento del danno conseguente all'inadempimento, l'ulteriore importo di € 10.686,00 per spese notarili, imposte e spese di agenzia (v. doc. da 6 a 9), e di € 336,00 per i compensi al tecnico di parte. Non vi è prova adeguata degli altri esborsi sostenuti per la ristrutturazione dell'immobile. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo a carico del convenuto.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra e contraria istanza, così dispone:

1. dichiara risolta per inadempimento del venditore la compravendita Controparte_1 stipulata fra le parti con atto pubblico dell'11 aprile 2018, a rogito notaio , Repertorio Persona_1
n. 2476 - Raccolta n. 2140, registrato a Sassari il 27/4/2018, n. 3681, Serie 1T – trascritto a Sassari il 27 aprile 2018 al RG 5610, Reg. Part. 3989, avente ad oggetto l'immobile e le relative pertinenze, siti nella via Romagnosi n.17/B di PO RE, meglio decritti nel medesimo atto.

2. Condanna il convenuto alla restituzione in favore dell'attrice Controparte_1 [...]
del prezzo versato, pari ad € 143.000,00, oltre interessi legali dalla data dell'atto, Pt_1 calcolati ex art. 1284, co. 4°, cc, dalla domanda al saldo.

3. Condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma ulteriore di Controparte_1
€10.686,00, a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi ex art. 1284, co. 4°, cc, dalla domanda al saldo.

4. Condanna alla rifusione in favore dell'attrice delle spese processuali, Controparte_1 liquidate in complessivi € 15.000,00, oltre rimborso forfetario, iva e cpa come per legge, e di ulteriori € 1830,36, di cui € 1743,16 per onorari e il resto per spese, per compensi liquidati al CTU. Sassari, 12 dicembre 2025 Il giudice
EF NA
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