N. R.G. 2867/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giorgia Cecchini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2867/2023 promossa da:
- (P.I. ) rappresentata e difesa dagli Avv.ti Lara Cecchini Parte_1 P.IVA_1
e AT NI, entrambi del Foro di Rimini ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Riccione (RN) viale Ceccarini 200;
ATTRICE OPPONENTE
Contro
(c.f. n. ) con il patrocinio dell'avv. Bollici Controparte_1 P.IVA_1
UC elettivamente domiciliato presso il suo studio in Pesaro, Piazzale ATtti n. 28;
CONVENUTO OPPOSTO
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo, oneri di urbanizzazione.
CONCLUSIONI
All'udienza del 20.11.2025 le parti hanno concluso come segue: per parte attrice opponente: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Rimini, contrariis reiectis, e previa ogni necessaria statuizione, ed integralmente accolta la presente domanda attorea, perché fondata in fatto e in diritto, provata per tabulas nonché per le motivazioni di cui in narrativa: in ordine all'Istanza ex art 649 c.p.c.
pagina 1 di 15 accogliere l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione ex art. 649 c.p.c. del decreto ingiuntivo opposto, inaudita altera parte, ricorrendo nel caso de quo il requisito dei gravi motivi e della fondatezza dell'opposizione sempre in via preliminare ma in subordine nella denegata ipotesi di non accoglimento delle superiori eccezioni, revocarsi il decreto ingiuntivo opposto per carenza dei requisiti di cui all'art.633 c.p.c. s.s., nel merito in denegata ipotesi di mancato accoglimento delle eccezioni superiori si chiede la revoca e/o dichiarazione di nullità del decreto ingiuntivo opposto, nonché dichiarare nulli e/o inefficaci gli atti conseguenti, per inesistenza/infondatezza dei presupposti della domanda creditoria nonché per inesistenza/inesigibilità del credito/diritto attivato dal decreto ingiuntivo opposto in via riconvenzionale accertato e dichiarato l'insussistenza del titolo di cui alla somma complessiva di € 140.000,00, condannare il alla ripetizione/restituzione dell'importo, o a quella somma Controparte_1 maggiore o minore come emergerà nel corso del giudizio.
In via subordinata nella denegata ipotesi in cui venisse accolta, anche solo in parte la domanda avversaria, determinare
l'esatto importo e dichiarare compensato il relativo credito, con la liquidazione dell'eccedenza in favore di . Parte_1
Vittoria in ogni caso dei compensi e spese di causa oltre rimborso forfettario C.P.A. e I.V.A. se dovuta.”
Per parte convenuta: “nel merito
- in via principale: respingere tutte le domande anche preliminari, eccezioni ed istanze dell'odierna opponente, nonché respingere le domande riconvenzionali, in quanto inammissibili e/o infondate nei fatti ed in diritto e/o non provate nei loro fatti costitutivi e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto per tutte le ragioni esposte in narrativa;
in subordine : respingere tutte le domande anche preliminari, eccezioni ed istanze dell'odierna opponente, nonché respingere le domande riconvenzionali, in quanto inammissibili e/o infondate nei fatti ed in diritto e/o non provate nei loro fatti costitutivi e, per l'effetto, condannare
[...] al pagamento in favore di della somma di euro Parte_1 Controparte_1
121.795,27 ovvero quell'importo maggiore o minore che risulterà dall'istruttoria o che sarà ritenuto di giustizia , oltre interessi sino al saldo;

pagina 2 di 15 Con vittoria di spese e competenze di lite.”
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 16.06.2023 il chiedeva e otteneva Controparte_1
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo che ordinava a il pagamento Parte_1 in favore del ricorrente della somma di € 121.795,27 oltre gli interessi come da domanda e spese di lite, per oneri di competenza del consorziato sostenuti dal per le opere di CP_1
urbanizzazione e per spese generali.
Con atto di citazione ritualmente notificato proponeva opposizione al Parte_1
decreto ingiuntivo n. 756/2023 emesso dal Tribunale di Rimini in data 11.07.2023 e a fondamento dell'opposizione deduceva che:
• la società che opera nell'ambito della compravendita, Parte_2
permuta e lottizzazione e realizzazione di immobili;

• con provvedimento di aggiudicazione del 02.02.2021, reso nell'ambito del giudizio di esecuzione immobiliare RGE 250/2016 Tribunale di Rimini, attivata contro “ CP_2
l'odierna opponente acquistava la proprietà di “appezzamento di terreno
[...]
edificabile compreso in una zona di espansione del territorio urbanizzato sito in Rimini
(Rn), località con accesso in via Foglino e via della Lama, della superfice CP_1 catastale di metri quadrati 2400, Distinti al catasto terreni di detto Comune al foglio 33: particella 2.422;
• in data 17.02.2021, con provvedimento di aggiudicazione reso nell'ambito della procedura di esecuzione mobiliare RGE 192/2017 Tribunale di Rimini, attivata dal contro la società l'odierna opponente Controparte_1 CP_3
acquistava la proprietà di lotto in Rimini frazione così censito “foglio 33 CP_1
mappale 2482 – 2483”;
• sia la società sia la società erano consorziati del Controparte_2 CP_3
; Controparte_1
• la società chiedeva a più riprese di aderire al contratto di Consorzio, al Parte_1
fine di provvedere, esercitando i diritti di soci previsti dall'ordinamento, ai propri oneri sociali e alla realizzazione delle opere di urbanizzazione afferenti il relativo comparto immobiliare;

pagina 3 di 15 • la società Casa da Sogno provvedeva a corrispondere all'odierna opposta le seguenti somme:
€ 80.000,00 fattura n°56 del 18.11.2022 CP_1
€ 30.000,00 fattura n°5 del 31.01.2023 CP_1
€ 30.000,00 fattura n°6 del 06.02.2023 CP_1
• per un totale di € 140.000,00 tutte portante la causale per “ribalto spese generali arretrate” quindi relative ai costi e alle spese per il funzionamento della società (stipendi, affitti etc. etc.);
• nonostante gli intervenuti pagamenti per la gestione del , quest'ultimo, CP_1 invece di procedere con il perfezionamento del contratto sociale, dopo aver incassato le somme, attivava la procedura monitoria n°458/2023 RGN 1033/2023 Tribunale di
Rimini e le relative azioni esecutive per ulteriori somme;

• l'opponente tramite proprio legale con comunicazione del 16.07.2023 chiedeva la documentazione afferente la struttura e l'attività, nonché la documentazione fondante le richieste di denaro giudiziali e stragiudiziali del;
il Consorzio rispondeva CP_1
che non era un membro del consorzio e che quanto riportato nell'ultimo Parte_1 decreto ingiuntivo 756-2023 in cui si attribuiva a la qualità di Parte_1
consorziato “è un mero refuso errore materiale”;
• ha sempre eccepito come nessun pagamento sarebbe stato effettuato Parte_1
fintanto che il non avesse prodotto la relativa documentazione “a monte” CP_1 delle stesse (contratti, fatture etc. etc.) che evidenziassero i costi realmente sostenuti e di cui anche oggi si chiede il pagamento;

• il si è sempre rifiutato di fornire la documentazione richiesta. CP_1
Tanto premesso in fatto, quali motivi di opposizione deduceva:
• l'illegittimità del decreto ingiuntivo per difetto della prova scritta: il CP_1 pretende infatti il pagamento della somma di € 121.795,27 quale somma dovuta sulla base di note pro-forma del 2023 aventi titolo, in parte, nel “vostro dare per ribalto pro- quota 225,14/1000 della fattura emessa dalla Cooperativa Braccianti Riminesi per i SAL da 19-
21” e, in parte “vostro dare per ribalto pro-quota 225,14/1000 della fattura emessa dalla
Cooperativa Braccianti Riminesi” per lavori extra sal.n.4: si tratta di mere fotocopie di pagina 4 di 15 note ed estratto conto ed un prospetto in formato EXCELL di “ribalto costi”, unilateralmente emesse;

• quanto alle note/estratti n° 407 di € 13.432,29 (scadenza 28.06.2023) – n°398 di € 691,87
(scadenza 30.06.2023) n° 408 di 3.358,07 (scadenza 28.07.2023) per un totale di €
17.482,23 s.e.&o. all'epoca del deposito del ricorso monitorio, 16.06.2023, non erano esigibili;

• in via riconvenzionale domandava la ripetizione delle somme versate per gli oneri di gestione del consorzio di € 140.000,00 tutte portanti la causale per “ribalto spese generali arretrate” quindi relative ai costi e alle spese per il funzionamento della società
(stipendi, affitti etc. etc.): detti importi sono stati corrisposti unicamente nell'ottica di appartenenza alla compagine societaria ai fini della gestione della società; non essendo l'odierna opponente socia del , non vi è alcun titolo fondante il pagamento CP_1
avvenuto; chiedeva inoltre il risarcimento dei conseguenti danni;

• in ogni caso eccepiva la compensazione legale dei crediti.
Svolte le suddette considerazioni in fatto e diritto, l'attore concludevano come sopra riportato.
Si costituiva in giudizio il , avversando le opposte pretese ed Controparte_1 esponendo a proprio favore che:
• con rogito a ministero Notaio Dott. rep. 143.729 del 31.10.2006 le Persona_1
società Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
e costituivano il Consorzio Controparte_7 Controparte_8 senza fine di lucro denominato “ ”; CP_1
• il ha per oggetto la progettazione e la realizzazione di opere di CP_1
urbanizzazione primaria, secondaria e viabilità dell'area sita in Rimini, località
[...]
tra le vie della Lama e Foglino, compresa nel perimetro della zona residenziale CP_1 di espansione C1 – scheda di progetto n.

2.2. del P.R.G. in vigore e la cessione delle stesse al in virtù dell'Accordo di programma stipulato con detto Controparte_9
Ente in data 27.09.2005 a rogito del notaio di Rimini (rep. n. Persona_1
140.984/14.883) ed alla convenzione stipulata con il per l'attuazione CP_9 CP_9
del piano Particolareggiato di iniziativa privata relativo alla suddetta area;

pagina 5 di 15 • l'accordo di programma stipulato con il (rep. 140.984/14.883) Controparte_9 prevedeva che in caso di alienazione totale o parziale delle aree oggetto dell'accordo di pianificazione gli obblighi assunti dalla società con il presente atto si trasferiscono anche agli acquirenti e ciò indipendentemente da eventuali diverse o contrarie clausole di vendita le quali non avranno efficacia nei confronti del CP_9
• l'accordo di programma stipulato con il con il suddetto rogito CP_9 CP_9
Notaio 27/9/2005 rep. 140.984/14.883 è richiamato anche nelle premesse del Per_1
sopra menzionato atto costitutivo del ove si precisa che: Controparte_1
“…nei rispettivi atti d'acquisto le società sopra costituite hanno assunto per sé ed aventi causa in ragione delle rispettive quote di comproprietà tutti gli obblighi contenuti nel suddetto accordo di pianificazione (ad eccezione di quelli di cui all'art. 2 co. 3 sub a perché già adempiuto
e sub. B che è rimasto a carico della soc. ”; a tale scopo il è Parte_3 CP_1
onerato ad intrattenere rapporti con la Pubblica Amministrazione al fine di ottenere gli atti amministrativi necessari al raggiungimento dei suddetti fini consortili, ad affidare gli incarichi progettuali del caso, a stipulare i contratti di appalto, nonché a curare la direzione dei lavori afferenti le opere di urbanizzazione, facendone consegna al di Rimini a collaudo avvenuto (art. 2 dello Statuto); CP_9
• in virtù dello statuto possono partecipare al i proprietari e assegnatari dei CP_1
lotti compresi nella suddetta area e/o loro aventi, compresi coloro che in qualità di venditori si siano accollati, nei confronti degli acquirenti, gli oneri afferenti alle relative opere di urbanizzazione ed agli adempimenti connessi alla convenzione da stipularsi con il (art. 6, c.1, dello Statuto); e “il consiglio controlla le domande di Controparte_9
ammissione di nuovi consorziati e riferisce all'assemblea. Le richieste di ammissione dovranno essere scritte ed indirizzate al Consiglio di amministrazione ….” (art. 15 Statuto);
• tutte le spese occorrenti per l'amministrazione del , così come tutti gli oneri e CP_1
le spese occorrenti a finanziare progetti, appalti, concessioni edilizie e quant'altro necessario o utile ai fini dell'assolvimento degli obblighi assunti e da assumere nei confronti del sono a carico dei consorziati, ciascuno in proporzione Controparte_9 ai millesimi dei lotti di cui questi ultimi risultano proprietari o venditori o aventi causa
(art. 6, c. 5, dello Statuto);
pagina 6 di 15 • il ha altresì diritto al rimborso e recupero delle somme anticipate per la CP_1 realizzazione di opere, servizi, spese tecniche, nonché di qualsivoglia altro onere necessario al raggiungimento dello scopo consortile, il tutto mediante riaddebito pro quota ai consorziati in base ai millesimi;

• acquistava nell'ambito di due diverse procedure esecutive pendenti Parte_1 dinanzi al Tribunale di Rimini (rg. 250/16+192/17) i terreni distinti al catasto del
Comune di Rimini al fg. 33 part. 2.422/2482/2483 già di proprietà della CP_2
e di rientranti nel piano particolareggiato di via
[...] CP_10 CP_1
Lama /Via Foglino;
assumeva dunque automaticamente nei confronti del CP_9
gli obblighi contenuti nel suddetto accordo di pianificazione relativamente alle
[...]
opere di urbanizzazione;

• in data 01.06.2022 e il sottoscrivevano un accordo tale per cui Parte_1 CP_1 quantificavano in euro 407.911,89 il debito, per gli oneri di urbanizzazione e le spese del alla data del 01.03.2022, che gravava su quale avente CP_1 Parte_1
causa di ed;
Controparte_2 CP_10
• intendeva regolarizzare l'esposizione debitoria relativa alle sue quote Parte_1 di proprietà per essere ammessa, a sua volta, al previo deposito di formale CP_1
domanda di ammissione e relativa delibera degli organi consortili;

• pertanto, con atto a rogito del Notaio Dott. di Pesaro rep. 53184 racc. 27511 Persona_2
del 01.6.2022, a parziale copertura del debito emetteva numero 11 effetti Parte_1 cambiari per euro 362.911,00 con scadenza mensile a far data dal 15.10.22 al 15.8.23. A garanzia dell'esatto adempimento veniva iscritta ipoteca sui terreni di Pt_1
fg. 33 part. 2422 (per le prime cinque cambiali) e sul fg. 33 part. 2482/2483 per
[...]
le successive cambiali -dalla sei alla undici;

• nel frattempo maturavano ulteriori oneri e Case comunicava di essere Pt_1
impossibilitata a rispettare il piano di pagamenti precedentemente concordato;

• in data 07.12.2022, sottoscriveva con il un secondo accordo Parte_1 CP_1
per modificare il piano precedentemente concordato a mezzo rateizzazione e regolarizzare anche il versamento delle somme ulteriori dovute per oneri di urbanizzazione e spese maturate sino al 30.09.2022 corrispondenti al 17° SAL;
con pagina 7 di 15 questo atto si riconosceva debitrice di una somma pari ad euro Pt_1 Pt_1
512.465,02;
• il , a sua volta, si impegnava a non portare all'incasso le cambiali ipotecarie CP_1
già rilasciate in suo favore con scadenza da febbraio ad agosto 2023 a fronte dell'obbligo per di versare euro 297.911,89 secondo le seguenti Parte_1
modalità:
-pagamento delle cambiali ipotecarie consegnate il 01.06.2022 con scadenza a dicembre
2022 e gennaio 2023 di euro 30.000,00 cadauna;

-versamento di sette rate pari ad euro 20.000,00 cadauna a far data dal 15 del mese di febbraio 2023 sino ad agosto 2023 a mezzo b/b in sostituzione degli effetti ritirati con pari scadenza;

-versamento di due rate pari ad euro 40.000,00 cadauno per i mesi di settembre ed ottobre 2023;
-versamento di euro 17.911,89 a novembre 2023 a mezzo b/b.
• con riferimento al restante importo di euro 214.553,13 la scrittura prevedeva, invece, le seguenti modalità di pagamento:
• emissione di sei cambiali ipotecarie entro il mese di gennaio 2023 avanti il Notaio
i Pesaro con scadenza mensile a far data dal 15.12.2023 le prime cinque di euro Per_2
40.000,00 cadauna e l'ultima di euro 14.553,13;
• ha pagato soltanto la cambiale di euro 30.000,00 in scadenza a dicembre Parte_1
2022 rendendosi poi totalmente inadempiente;
non ha infatti rispettato gli ulteriori termini della transazione omettendo di provvedere al pagamento della cambiale di euro 30.000,00 con scadenza al 15.01.2023 che dunque è stata protestata, omettendo di versare euro 20.000,00 entro il 15.02.2023 e, infine, evitando di presentarsi dinanzi al
Notaio di Pesaro per emettere le nuove cambiali ipotecarie per il complessivo Per_2
importo di euro 214.553,13;
• in ragione delle gravi e plurime inadempienze imputabili a , in data Parte_1
22.02.2023 il comunicava a l'avvenuta risoluzione CP_1 Parte_1 dell'accordo di cui alla scrittura privata del 07/12/2022 e la decadenza da ogni pagina 8 di 15 beneficio del termine concesso ex art. 1186 cc. intimandole di provvedere al pagamento della complessiva somma dovuta;

• posto che non interveniva alcun pagamento, neppure parziale, il otteneva in CP_1
data 31.03.2023 dal Tribunale di Rimini il decreto ingiuntivo n.458/2023 per l'importo di euro 214.553,13; e si riservava separata azione in virtù delle cambiali ipotecarie per euro 273.095,36; il decreto ingiuntivo non veniva opposto come risulta dal decreto di definitiva esecutorietà del 30.06.2023;
• successivamente il otteneva infine il decreto ingiuntivo n. di. 756/2023, oggi CP_1 opposto, per recuperare la quota degli oneri di urbanizzazione relativi al periodo ottobre 2022/marzo 2023 per euro 121.795,27; tale somma corrisponde infatti al ribalto pro - quota 225,14/1000 delle fatture emesse dall'appaltatrice, Cooperativa Braccianti
Riminese, relativamente ai SAL nn. 19/2022, 20/2023, 21/2023,22/2023,
23/20234/2023 che non ha rimborsato;
Parte_1
• prima di ricorrere al procedimento monitorio, non solo è stata inviata apposita diffida di pagamento e richiesta di pagamento a mezzo p.e.c.: ogni pec conteneva la copia della fattura emessa dall'appaltatore Cooperativa Braccianti, copia dell'estratto conto e del prospetto di riparto;

• , nonostante abbia versato la somma di euro 140.000,00 corrispondente Pt_1 Pt_1
alla quota degli oneri consortili a suo tempo maturati, non ha formalizzato la domanda di adesione al ai sensi degli artt. 6/15 statuto;
CP_1
• ad ulteriore dimostrazione della pretesa creditoria avanzata dal produceva: CP_1
le fatture emesse dalla Cooperativa Braccianti Riminese relativamente ai SAL nn.
19/2022, 20/2023, 21/2023,22/2023, 23/20234/2023 che sono poi state “ribaltate” pro/quota nei confronti della e le comunicazioni pec inviate dal Pt_1 Pt_1
per il pagamento delle somme oggi ingiunte corredate di estratto conto, CP_1 prospetto riparto e fatture dell'appaltatore Cooperativa Braccianti Riminese mai riscontrate;

• quanto all'esigibilità del credito, deduceva che l'intimazione di pagamento inviata prima del deposito del ricorso per ingiunzione di pagamento a mezzo diffida di messa in mora del 30.05.2023, essa ha valenza di decadenza dal beneficio del termine;

pagina 9 di 15 • quanto alla domanda riconvenzionale ne riteneva l'infondatezza dato che: 1) Pt_1 si è riconosciuta debitrice anche della somma di euro 140.000,00 nei confronti
[...]
del sottoscrivendo le scritture private del 01.06.2022 e del 07.12.2022 ed CP_1
emettendo cambiali ipotecarie dinanzi al Notaio;
2) non ha Persona_2 Parte_1 rispettato le scritture private che regolamentavano modalità e termini di pagamento;
3) non ha opposto il decreto ingiuntivo r.g.n. 1033/2023/d.i.458/23 del Tribunale di
Rimini emesso sulla base delle suddette scritture private per euro 214.553,13; 4) non ha ancora depositato alcuna formale domanda di ammissione al . CP_1
Tanto premesso, svolte le considerazioni in fatto e in diritto, la parte convenuta concludeva come sopra riportato.
Con decreto ex art. 171 bis c.p.c. il Giudice istruttore verificata la regolarità del contraddittorio e ritenuto che non vi fossero questioni rilevabili d'ufficio da sottoporre alle parti, fissava l'udienza del 6.02.2024 dalla quale decorrevano i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c.
Le parti depositavano le memorie ex art. 171 ter c.p.c.
All'esito dell'udienza del 06.02.2024 il Giudice, con ordinanza emessa fuori udienza, rigettava l'istanza ex art. 649 c.p.c. avanzata da parte opponente e fissava l'udienza per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 23.10.2025 il Giudice su richiesta delle parti rinviava per la discussione orale concedendo termine per il deposito di memorie conclusive.
All'udienza del 20.11.2025 il Giudice tratteneva la causa in decisione ex art 281 sexies ultimo comma c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.L'opposizione a decreto ingiuntivo va accolta per i motivi che seguono.
Oggetto del presente giudizio sono le somme dovute a titolo di oneri di urbanizzazione che il assume essere stati sostenuti dallo stesso nel periodo Controparte_1 CP_1
dall'1.10.2022 al 30.04.2023 (v. lettera di messa in mora allegato 2 al decreto ingiuntivo) in relazione agli immobili acquisiti dalla aggiudicataria di tali beni nella Parte_1
procedure esecutive che hanno visto come esecutate due società prima facenti parte del stesso. CP_1
pagina 10 di 15 2.Va innanzitutto osservato che in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, trovano applicazione le consuete regole di ripartizione dell'onere della prova, con la conseguenza che l'opposto, pur assumendo formalmente la posizione di convenuto, riveste la qualità di attore in senso sostanziale, sicché spetta a lui provare nel merito i fatti costitutivi del diritto dedotto in giudizio secondo mezzi di prova necessari per giungere alla condanna in sede di giudizio ordinario.

3.Nel caso di specie alla luce delle contestazioni formulate da parte opponente il CP_1
non ha fornito adeguata prova a sostegno del proprio credito.

4. In particolare ha specificatamente contestato i documenti depositati Parte_1
dall'ingiungente contenenti come descrizione “ribalto pro – quota” delle fatture emesse dalla
Cooperativa Braccianti Riminese, società a cui il avrebbe affidato opere di CP_1 urbanizzazione, deducendo l'unilateralità e inidoneità probatoria nonchè l'assenza di prove documentali idonee a sostenere la debenza di tali somme.
Come correttamente sottolineato dall'opponente “un documento proveniente dalla parte che voglia giovarsene non può costituire prova in favore della stessa né determina inversione dell'onere probatorio nel caso in cui la parte contro la quale è prodotto contesti il diritto, anche relativamente alla sua entità, oltrechè alla sua esistenza. Pertanto nel processo di cognizione che segue all'opposizione a decreto ingiuntivo, la fattura non costituisce fonte di prova, in favore della parte che l'ha emessa, dei fatti che la stessa vi ha dichiarato” (Cass. Civ. 23 giugno 1997, n. 5573 in Giust. Civ. Mass. 1997,
1031).
Le note pro-forma depositate con il ricorso monitorio essendo documenti formati dalla parte ingiungente non sono prova scritta da sola idonea a provare il credito in sede di opposizione.

5. Quanto alla fonte del credito parte opposta ha fatto valere la natura di obbligazioni propter rem degli oneri in oggetto. Tuttavia va escluso che nel caso di specie che le spese per gli oneri di urbanizzazione oggetto di causa abbiano la natura di obbligazioni propter rem.
Secondo la Giurisprudenza di legittimità invero non sono configurabili come obbligazioni reali (o "propter rem") le obbligazioni per il pagamento degli oneri di urbanizzazione da parte dei soggetti proprietari che non hanno preso parte alla negoziazione con l'ente pubblico.
In tema di recupero dei costi sostenuti dall'ente locale per il pagamento dei suoli destinati alla realizzazione del piano di edilizia economica e popolare (PEEP), nonché dei connessi oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, la natura reale c.d. "propter rem" dell'obbligazione pagina 11 di 15 riguarda i soli soggetti che hanno stipulato o richiesto la relativa convenzione, o che hanno realizzato l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa, risultando invece esclusi da tale novero i soggetti resisi successivi acquirenti, per i quali ultimi la fonte dell'obbligazione deve essere rinvenuta sul piano negoziale, occorrendo pertanto ai fini della esigibilità della relativa prestazione, che gli stessi abbiano assunto una espressa pattuizione contrattuale. (Cass. Sez. 1 - , Sentenza n. 8635 del 02/04/2024).
Ancora in tema di consorzi di urbanizzazione, la fonte degli obblighi del consorziato non discende dal titolo di proprietà e, quindi, da una vera e propria "obligatio propter rem" non prevista dalla legge, ma dalla contrattualizzazione dell'obbligo ovvero dalla imposizione del vincolo nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto, con relativa accettazione delle convenzione da parte del proprietario associato che è tenuto al pagamento degli oneri consortili non in quanto proprietario e nemmeno in quanto condomino, ma per la sua volontaria adesione al contratto (Cassazione civile sez. I, 25/01/2021, n.1468 conformi
Cassazione civile sez. III, 24/06/2025, n.16996, Cassazione civile sez. I, 21/12/2023, n.35749)
Già anteriormente la Corte di cassazione (n. 11196 del 2007) aveva chiarito che la qualificazione di obbligazione propter rem è quella che assume rilievo nel rapporto tra e soggetto proprietario dell'area fabbricabile, cui viene rilasciato il provvedimento CP_9
permissivo della costruzione. Così, sono esclusi dall'area degli obbligati a tale titolo i soggetti che utilizzano per una loro diversa edificazione le opere di urbanizzazione realizzate da altri, senza avere con questi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, devono pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Sono anche esclusi i soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione, con la conseguenza che qualora quest'ultimo abbia anche realizzato le opere di urbanizzazione può rivalersi con i successivi acquirenti della spesa sostenuta solo in virtù di espressa pattuizione negoziale, nella quale non viene più in rilievo il carattere "reale" dell'obbligazione.
In particolare, in tema di consorzi di urbanizzazione, vi sono consorzi in cui il meccanismo di adesione al predisposto dall'autonomia privata si attua attraverso la semplice CP_1
stipulazione del contratto di compravendita di una unità immobiliare ricadente nel comprensorio, essendo tale adesione - alla quale si ricollega l'assunzione dei corrispondenti pagina 12 di 15 obblighi dell'aderente - contemplata sia da una clausola statutaria, che implica il preventivo assenso degli altri proprietari di immobili partecipanti al , sia dallo stesso atto di CP_1
trasferimento immobiliare, espressione della volontà di partecipare al del nuovo CP_1 acquirente. Tale meccanismo è stato ritenuto pienamente legittimo dalla Cassazione
(Cassazione civile sez. I, 25/01/2021, n.1468 conformi Cassazione civile sez. III, 24/06/2025,
n.16996, Cassazione civile sez. I, 21/12/2023, n.35749).
Nel caso di specie, tuttavia non si è di fronte a un modello di Consorzio “aperto” in quanto lo statuto non prevedeva un meccanismo di adesione al attraverso la semplice CP_1 stipulazione del contratto di compravendita di una unità immobiliare ricadente nel comprensorio, ma il meccanismo di adesione richiedeva una formale richiesta e un provvedimento di ammissione da parte del consiglio di amministrazione. E non risulta, anche per espressa dichiarazione del TO ED srl, alcun atto di ammissione CP_1
di Case da Sogno al Consorzio, pertanto il Consorzio non può fare valere la qualifica di consorziato.
Dunque quanto alle somme richieste a titolo “ribaltamento” delle spese di urbanizzazione per i SAL dal 19 al 22 (oggetto di causa) non risulta alcuna assunzione in via contrattuale relativamente al ribaltamento dei costi dei lavori di urbanizzazione.

6. Non è stato provato altro titolo in base al quale possa essere fatta valere tale obbligazione.

7. Né parte opposta ha fatto valere un'azione di ingiustificato arricchimento da parte dell'opponente per essersi avvalsa delle opere eseguite tramite il . CP_1
8. Ad abbundantiam, si rileva che non risulta neppure dirimente la documentazione che l'opposta ha depositato con la seconda memoria 171 ter c.p.c. in particolare i SAL relativi alle opere di urbanizzazione appaltate a Cooperativa Braccianti Riminese da 19 a 22 nonché distinte di bonifico: i SAL in atti non risultano sottoscritti da alcuna delle parti o dal direttore dei lavori;
le distinte delle disposizioni di bonifico da sole, in assenza di estratti conto da cui emerga il buon fine dell'operazione o di quietanze di pagamento, non sono idonee a provare il perfezionamento del pagamento.

9. A nulla rileva l'atto di riconoscimento avvenuto nell'accordo stipulato tra le parti in data

7.12.2022 poiché la società si è riconosciuta debitrice, per spese, oneri di Parte_1
urbanizzazione in relazione alla somma di € 512.465,02 per somme dovute sino al 30.09.2022
pagina 13 di 15 corrispondenti al SAL 17, e dunque differenti rispetto a quelle richieste nell'odierno giudizio riguardanti il “ribaltamento” costi per i lavori di cui ai SAL successivi al 19 e lavori extra contratto (SAL 4).
10. Ancora, a nulla rileva che nell'accordo di programma stipulato tra la società Parte_3
originaria proprietaria dell'area, e il Comune di Rimini (rep. 140.984/14.883 doc. 4 di
[...]
parte convenuta) fosse previsto all'art. 4) che “… la società [ è obbligata per sé Parte_3
e per gli aventi causa a qualsiasi titolo;
si deve pertanto intendere che in caso di alienazione totale o parziale delle aree oggetto dell'accordo di pianificazione gli obblighi assunti dalla società con il presente atto si trasferiscono anche agli acquirenti e ciò indipendentemente da eventuali diverse o contrarie clausole di vendita le quali non avranno efficacia nei confronti del In caso di trasferimento le CP_9 garanzie eventualmente prestate dalla società non vengono meno e non possono essere estinte o ridotte se non dopo che l'avente causa a qualsiasi titolo abbia prestato a sua volta idonee garanzie a sostituzione o ad integrazione”.
Tale obbligazione assunta dalla società Habitat Rio Ete srl per sé e per i successivi aventi causa, non vincola gli aventi causa alla partecipazione al e al pagamento degli oneri CP_1 al , ma impone obblighi e vincoli a favore dello stesso e non incide nei CP_1 CP_9 rapporti tra il costituito per la realizzazione di tali oneri e gli aventi causa dei beni. CP_1
11. Quanto alla domanda riconvenzionale volta alla ripetizione di euro 140.000,00, parte opponente ritiene di aver eseguito indebitamente pagamenti per complessivi € 140.000,00 (di cui alle fatture al doc 6) asserendo che non era socia del e dunque Parte_1 CP_1
non era tenuta al relativo pagamento.
12. Sul punto parte opposta ritiene che la debenza di tali somme è coperta dal giudicato del decreto ingiuntivo n.458/2023 per l'importo di euro 214.553,13, emesso sulla base della scrittura privata del 07.12.2022 in cui il ha riconosciuto di essere debitrice per la CP_1
somma maturata sino al 30.09.2022 pari a € 512.465,02, decreto ingiuntivo non opposto.
13. A ben vedere il giudicato copre la debenza delle somme di cui al decreto ingiuntivo e non altre somme;
seppure il pagamento è circostanza non contestata dal , non è stata CP_1
fornita prova da parte di nessuna delle parti della data del pagamento di tali fatture n. 5, 6 e
12 per € 140.000,00 e dunque non è possibile accertare se sono relative a spese oggetto di riconoscimento in data 07.12.2022. Il fatto che le fatture pagate al recano quale CP_1
causale “Acconto su ribalti spese generali arretrati fino al 31.12.2021” non è dirimente in quanto il pagina 14 di 15 riconoscimento ricomprendeva le somme maturate sino al 30.09.2022, ma non indica la data iniziale delle spese.
14. Tanto premesso si rileva che spetta a chi agisce per la ripetizione dell'indebito l'onere di fornire la prova della mancanza di causa debendi (cfr. tra le altre Corte di cassazione, sez. VI
Civile – 1, ordinanza n. 24948/17).
Il solo fatto che alla data dei pagamenti non avesse la qualità di consorziato Parte_1 non è idoneo ad escludere l'esistenza di altra causa debendi, ad esempio altri accordi negoziali con cui si è assunta tale debito nonostante l'assenza di rapporto consortile. E Parte_1 rispetto all'esistenza di un tale tipo di accordo -quantomeno per le somme già pagate- è la stessa parte opponente che deduce nell'atto introduttivo deduce di aver pagato € 140.000,00
“per rivestire la qualità di consorziata” e non ha contestato la circostanza dedotta dal CP_1
Con secondo “si impegnava a regolarizzare l'esposizione debitoria relativa alle sue Parte_1 quote di proprietà anche con riferimento alle spese/oneri del proprio per accedere al CP_1 medesimo”.
Pertanto la domanda di ripetizione va rigettata.
15. Le spese di lite vanno integralmente compensate in virtù della soccombenza reciproca delle parti.


P.Q.M.

definitivamente pronunziando nella causa iscritta al R.G. n. 2867/2023, respinta ogni altra istanza, domanda ed eccezione:
• ACCOGLIE l'opposizione a decreto ingiuntivo e revoca il decreto ingiuntivo n.
756/2023 emesso dal Tribunale di Rimini in data 11.07.2023;
• RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta da parte opponente;

• DICHIARA integralmente compensate le spese di lite.
Rimini, 19.12.2025
Il Giudice
dott.ssa Giorgia Cecchini
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