N. R.G. 2042/2016
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA SETTORE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice, Dott. Claudio Cozzella, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 2042/2016, promossa da
(c.f. ) in persona del suo legale rappresentate pro tempore Parte_1 P.IVA_1 [...]
con sede in Torino, Via C. Alberto n°32, elettivamente domiciliata in Olbia, Parte_2
Corso V. Veneto n°9, rappresentata e difesa dagli Avv. Depperu Gian Piero e Selis Dino;

-parte attrice- contro con sede in Arzachena, “Loc. Liscia di Vacca”, in persona del Controparte_1 suo legale rappresentante IG. (c.f. ), elettivamente Controparte_2 C.F._1 domiciliato in Olbia, Via F. Magellano n°2, rappresentato e difeso dall'Avv. Pes Sebastiano;

-parte convenuta-
e
(c.f. ), nata a [...] il [...], residente in Controparte_3 C.F._2
Arzachena, Località Lu Cumitoni, rappresentata e difesa dagli Avv. Dettori Antonio Gioacchino e
Carta Annamaria;

-parte convenuta-
e
(c.f. ), in Controparte_4 P.IVA_2 persona del suo legale rappresentate pro tempore , con sede in Milano, via Asproni Controparte_5
n.23, rappresentata e difesa dagli Avv. Pittalis Mario e Demontis Sara;

-parte convenuta terza chiamata – e
(c.f.: , nato a [...] il [...] e ivi residente in Controparte_6 CodiceFiscale_3
Via Agrigento 76A, rappresentato e difeso dall' Avv. Uggias Giommaria;

-parte convenuta terza chiamata –
e
c.f.: ), in persona del suo legale rappresentante pro tempore sig. CP_7 P.IVA_3 [...]
, con sede a Olbia, via Vignola 18, rappresentata e difesa dall'Avv. Uggias Giommaria;
CP_6
-parte convenuta terza chiamata -

OGGETTO: responsabilità extracontrattuale per danno a cose
CONCLUSIONI: le parti hanno presentato le loro osservazioni nei termini ex art. 190 c.p.c.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato parte attrice ha chiesto di vedersi accolte le seguenti conclusioni:
“Nel merito: Dichiararsi tenuti, in solido o, per quanto di rispettiva competenza, in via alternativa, ed il alla realizzazione delle opere necessarie Controparte_3 Controparte_1 per evitare le enunciate infiltrazioni.
Dichiararsi tenuti, in solido o, per quanto di rispettiva competenza, in via alternativa, CP_3
ed il al risarcimento dei danni ad derivati per effetto della
[...] Controparte_1 Pt_1 inutilizzabilità dell'immobile, danni da rapportarsi alla perdita del canone annuo, alle spese condominiali ed ai costi necessari per le opere di ripristino, il tutto come meglio sarà precisato a seguito della espletanda istruttoria testimoniale e tecnica.
Dichiararsi comunque, che non è tenuta al pagamento delle spese condominiali per Pt_1 il periodo in cui l'immobile è rimasto nella disponibilità del Condominio, ovvero dal 03.07.2015 al
30.04.2016.
Condannarsi i convenuti, in solido o in alternativa, al pagamento delle spese del presente giudizio”.
A sostegno delle proprie richieste parte attrice ha asserito: -che è proprietaria di una unità immobiliare posta al piano seminterrato dello stabile, costituito nel posto nel Comune di Arzachena, località Liscia di Vacca, indicata in Controparte_1 planimetria prodotta ai numeri 21,22,23 e 24;
-che è stato stipulato contratto di locazione (ad uso commerciale) avente ad oggetto la predetta unità tra l'attrice e il sig. ; Controparte_6
-che in data 31.01.2014 il locatario, sig. , ha riconsegnato i locali locati in Controparte_6 conseguenza della inutilizzabilità degli stessi a causa di sopravvenute infiltrazioni d'acqua provenienti dai soffitti;

-che al momento del rilascio il canone è equivalso alla somma di €52.095,00;
-che in data 06.03.2014 si è recato sulla località il GE. insieme ai signori Pt_2 [...]
, e al fine di verificare lo stato dell'immobile, riscontrando CP_6 CP_8 Controparte_9 la presenza di umidità soprattutto sul soffitto. All'uopo è stato chiesto ad un legale di formulare richiesta risarcitoria e di eliminazione delle cause nei confronti del proprietario della soprastante pescheria e del condominio;
CP_1
-che nel mese di agosto l'amministratore GE. e la signora CP_8 Pt_3 hanno constatato l'allagamento insorto all'interno dell'immobile e detta circostanza è stata successivamente comunicata al condominio;

-che in data 03.07.2014 è stato fatto un sopralluogo dal GE. constatando la presenza Pt_2 di percolamenti e l'allagamento del pavimento. Tale circostanza è stata riferita dal medesimo al nuovo amministratore GE. , il quale ha ricevuto contestualmente le chiavi del locale al fine Parte_4 di attuare gli interventi necessari;

-che per accertare le cause delle infiltrazioni il signor ha attivato Controparte_6 procedimento per A.T.P. nei confronti del condominio, della signora e della Alfa Controparte_3
Luxor S.r.l, rispettivamente proprietaria e conduttrice dell'unità adibita al commercio di prodotti ittici che per una parte sovrasta l'unità di proprietà dell'attrice;
-che il tecnico designato, Ing. , ha accertato la presenza di infiltrazioni e Persona_1 danneggiamento delle superfici intonacate, riconducendo le relative cause a criticità sia di parti condominiali sia della soprastante unità di proprietà della signora CP_3
-che al termine della valutazione l'Ing. ha esposto la tipologia di interventi necessari Per_1 atti ad eliminare le predette cause delle infiltrazioni;

-che la situazione è peggiorata in seguito alla rottura di una tubazione di scarico condominiale che ha comportato l'allagamento dei locali, ragion per cui l'attrice ha messo a disposizione dell'amministratore l'intera unità, la quale è stata riconsegnata al termine dei lavori nel corso dell'anno 2016. Si sono regolarmente costituiti in giudizio i convenuti, i quali hanno avversato tutto quanto edotto dall'attrice.
Si sono regolarmente costituiti finanche gli intervenuti, in qualità di terzi in garanzia,
[...]
, il sig. e la società Controparte_4 Controparte_6 CP_7
La causa è stata istruita con prove documentali e fotografiche.
All'udienza del 18.09.2019 il Giudice, Sulas Giovanna Maria, ha sottoposto i quesiti al CTU
, il quale ha provveduto al deposito della relazione tecnica in data 07.10.2020. Persona_2
All'udienza del 04.06.2025 il Giudice, Dott. Cozzella, ha trattenuto la causa in decisione e assegnato i termini ex art. 190 c.p.c. con decorrenza dal 08.09.2025.
*****
Preliminarmente va rigettata l'eccezione sollevata da tutti i convenuti circa l'intervenuta prescrizione del diritto azionato ai sensi degli art. 2947 e 2948 co.3 c.c.
Il convenuto e la signora hanno così riferito: Controparte_11 Controparte_3
“essendo ormai decorsi oltre sette anni dal deposito della Perizia posta a fondamento della domanda con la quale, a detta dell'attrice, sarebbe stata accertata la responsabilità dei convenuti nella causazione del danno. A tal proposito giova ricordare che il provvedimento ex art. 700 c.p.c. si è chiuso con l'ordinanza del 17.9.2009, sicché, in ogni caso, sarebbe stato onere della parte incardinare la domanda oggi proposta entro il 17.9.2014, pena la prescrizione del diritto”.
La società ha condiviso l'eccezione, Controparte_4 sostenendo che: “Gli eventi storici dedotti in giudizio si verificavano nella stagione 2008-2009;
l'asserito accertamento dell'invocata responsabilità del convenuto si collocherebbe il CP_1
17.09.2009, data di deposito dell'ordinanza emessa dal Tribunale di Tempio Pausania-Sez. di Olbia,
a conclusione del procedimento ex art. 700 CPC iscritto al n. 605/2008, di talchè risulta inutilmente spirato il termine per la proposizione della presente azione risarcitoria. Si rileva, altresì, che alcun valido atto interruttivo è stato, nelle more, validamente posto in essere da parte attrice”.
Allo stesso modo si sono pronunciati i terzi chiamati in causa, ovvero il sig.
[...]
e la società CP_6 CP_7
Ebbene, per risolvere la questione occorre distinguere l'illecito permanente dall'illecito temporaneo, posto che la stessa risulta essere fondamentale ai fini del calcolo della prescrizione del diritto al risarcimento del danno.
Invero, in ossequio ai principi enunciati dalla Cassazione, si ha illecito istantaneo allorché il termine di prescrizione decorre dalla prima manifestazione del danno, mentre nell'illecito permanente il diritto al risarcimento sorge continuamente finché perdura la condotta lesiva. Di conseguenza, la richiesta di risarcimento del danno non è prescritta, bensì limitata ai danni subiti nei cinque anni precedenti l'azione legale.
Non si tratta soltanto degli effetti, ma della stessa azione od omissione che continua a ledere il diritto altrui. Nel caso di specie, l'omesso ripristino dello status quo ante dei luoghi ha integrato l'ipotesi permanente di illecito, posto che l'attrice non ha potuto godere dei benefici dei suoi locali a causa della mancata attivazione dei convenuti nel porre rimedio ai danni provocati dalle infiltrazioni.
Si condivide, pertanto, la pronuncia della Cassazione, ordinanza n. 5831/2007, come correttamente richiamata da parte attrice nei propri atti: “Allorquando si lamenti un danno ad un immobile per effetto della creazione di uno stato di fatto e si domandi l'eliminazione di questo ed il risarcimento del danno cagionato all'immobile, sia l'illecito costituito dalla creazione dello stato di fatto in sé e per sé quale fonte di danno come tale all'immobile, sia l'illecito rappresentato dalla verificazione di danni all'immobile in quanto originantisi come effetti della presenza dello stato di fatto, hanno natura di illeciti permanenti, con la conseguenza che il termine di prescrizione della pretesa di risarcimento in forma specifica mediante rimozione dello stato di fatto non decorre dall'ultimazione dell'opera che lo ha determinato, in quanto la condotta illecita si identifica nel fatto del mantenimento dello stato di fatto che si protrae ininterrottamente nel tempo (salvo che tale condotta non cessi di essere illecita per l'eventuale consolidarsi di una situazione di diritto in ordine al suo mantenimento), mentre il termine di prescrizione del diritto al risarcimento per equivalente dei danni subiti dall'immobile in conseguenza dell'esistenza dello stato di fatto decorre in relazione
a tali danni "de die in diem", a mano a mano che essi si verificano”.
Parimenti si ritiene di dover dare adito all'osservazione avanzata da parte attrice secondo la quale l'evento dedotto in giudizio è riferibile all'anno 2014 e, pertanto, la domanda (risalente al 2016)
è regolarmente integrata.
Sempre in via preliminare, si accoglie l'eccezione relativa al difetto di legittimazione dei terzi chiamato in causa, e sollevata dai medesimi e confermata Controparte_6 CP_7 finanche da parte attrice.
Vi è difetto di legittimazione passiva allorché i terzi chiamati non vantano la posizione giuridica controversa: l'infiltrazione dell'acqua è fenomeno causato dal sovrastante piano di proprietà di e dagli impianti condominiali e gli ulteriori aspetti eccepiti dal convenuto Controparte_3 contro i terzi chiamati non rilevano in questa sede. CP_1
Sulla validità della polizza sottoscritta tra Controparte_4
e il Condominio, si ritiene che la medesima sia attiva e quindi
[...]
l'assicurazione è chiamata a manlevare il convenuto, in virtù dell'art. 1901 co 2 c.c. che prevede la c.d. proroga dei 15 giorni o del termine di tolleranza. La protrazione quindicinale della garanzia assicurativa prevista ex lege trova la propria giustificazione nel pagamento del premio precedente, il cui ammontare viene determinato dall'impresa assicurativa anche tenendo conto del periodo indicato.
Va rigettata l'eccezione sollevata dall'assicurazione, nella parte in cui ritiene che le infiltrazioni oggetto dell'odierna controversia non integrano fenomeni coperti dalla polizza sottoscritta, in quanto le predette interessano parti comuni del plesso condominiale e non derivano da fattori esterni.
Appurata l'operatività della polizza e la sussistenza della responsabilità in capo al condominio assicurato, si accolgono comunque i termini indicati dalla compagnia assicurativa:
“Si eccepisce, comunque, il limite di risarcimento eventualmente incombente sulla
[...]
, fissato in €4.648,11, ossia l'esborso massimo al quale, in Parte_5 ipotesi di accertamento di profili di responsabilità in capo al Condominio assicurato, eventualmente acclarata l'operatività della garanzia, sarà tenuta la compagnia assicuratrice per il singolo evento dannoso dedotto in causa per l'intero periodo in cui è stata prestata l'assicurazione, come da allegato 01 unito alla polizza inter partes”.
Entrando nel merito della res iudicanda, la CTU risulta correttamente motivata e priva di vizi logici, ragion per cui il tribunale non intende discostarsi dalle risultanze della medesima. Il Dott. segna una tripartizione delle infiltrazioni nei seguenti termini: Per_2
“- Tipo “A”; trattasi di infiltrazioni ancora persistenti alla data del sopralluogo, consistenti macchie vistose caratterizzate da superfici praticamente bagnate, ove presenti persino gocciolamenti;
tali infiltrazioni oltre al distacco di intonaci e tinteggiature, stanno interessando in maniera profonda e persino “pericolosa” le pignatte e travetti dei solai;

- Tipo “B”; trattasi di umidità ed infiltrazioni da pareti contro terra, che si manifestano per lo più nel deterioramento con evidenti efflorescenze e distacco di intonaci e tinteggiature di murature;

- Tipo “C”; trattasi di umidità ed infiltrazioni pregresse, che risultano ancora evidenti e che sono di difficile attribuzione;
si manifestano per lo più nel deterioramento con evidenti efflorescenze ed in alcuni casi anche distacco di intonaci e tinteggiature di murature e solai”.
Con riferimento al tipo A è stato accertato che la problematica è scaturita da una perdita dell'impianto idrico, posto che in seguito si è provveduto alla riparazione dello stesso con conseguente cessazione dell'infiltrazione.
Circa il tipo B sono state registrate notevoli tracce di umidità in quasi tutta l'area oggetto di indagine e tale circostanza è stata attribuita “con molta probabilità alla scarsa qualità dell'impermeabilizzazione dei muri contro terra e degli spiccati di fondazione, nonché dei vespai di fondazione”. In relazione al tipo C è stata eseguita una verifica della canaletta di raccolta delle acque di lavaggio del locale RI di proprietà della IG.ra . La canaletta è risultata Controparte_3 impermeabilizzata e, dunque, non è da considerare causa diretta del danno.
Le cause connesse all'umidità e alle infiltrazioni pregresse (tipo C) non sono state identificate, ma in generale le stesse sono state attribuite alle impermeabilizzazioni deteriorate o non presenti.
In sintesi, il Dott. ha riassunto nei seguenti termini: “ è emerso che vi sono delle cause Per_2 generalizzate all'interno del che incidono nelle infiltrazioni, infatti alcune di esse sono CP_1 attribuibili con molta probabilità alla scarsa qualità dell'impermeabilizzazione dei muri contro terra, degli spiccati e dei vespai di fondazione;
in altri casi le infiltrazioni sono dovute a crepe e distacchi
d'intonaco (piccole o medie fessurazioni che incidono sull'umidità dei muri;
in altri ancora, le infiltrazioni ed umidità evidenti, sono dovuti alla carente o assente impermeabilizzazione dei solai dei piani, in particolare quelli del seminterrato”.
Ciò posto, viene riconosciuta la responsabilità del per non aver provveduto alla CP_1 conservazione delle parti interessate, nonché alla signora er non aver tempestivamente agito. CP_3
Invero, la signora in qualità di proprietaria della pescheria sita al piano sovrastante CP_3
l'immobile di cui si discorre, avrebbe dovuto attivarsi opportunamente per prevenire e limitare il danno poi aggravato dalla rottura dell'impianto idrico di pertinenza del . CP_1
L'intervento tardivo posto in essere dalla convenuta non ha comunque impedito il CP_3 sorgere della lesione sofferta dal diritto al pacifico godimento del bene dell'attrice, motivo per cui è chiamata a rispondere in solido, o in alternativa, con il Condominio.
Si conclude con la determinazione del quantum debeatur, osservando puntualmente le deduzioni della CTU: “risulta piuttosto complicato stabilire con assoluta certezza quanto le criticità sopra evidenziate, siano causa diretta o concausa nei danni, in particolare riferimento a solai e pavimentazioni, in quanto suscettibili di umidità ed infiltrazioni di vario genere e provenienza. Alcuni di questi danni sono quantificabili e stimabili, mentre altri, di larga scala, come detto, risultano difficilmente stimabili se non in via sommaria”.
All'uopo viene presentata una tabella contenente la consistenza dei danni ed i relativi costi per il ripristino dei luoghi, individuati in base al prezzario regionale:
-Lesioni, fessurazioni e distacco di tinteggiatura ed intonaco e pavimenti nelle murature e solaio al piano seminterrato = € 15.757,45;
-Lesioni, fessurazioni e distacco di tinteggiatura ed intonaco e pavimenti nelle murature e solaio al piano interrato = € 5.428,00;
-Lesioni, fessurazioni e distacco di tinteggiatura ed intonaco per umidità ed infiltrazioni da pareti contro terra del piano seminterrato = € 2.778,00; -Lesioni, fessurazioni e distacco di tinteggiatura ed intonaco per umidità ed infiltrazioni da pareti contro terra del piano interrato = € 4.617,15;
-Lesioni, fessurazioni e distacco di tinteggiatura, intonaco e pavimenti per umidità ed infiltrazioni pregresse piano seminterrato = € 8.500,00;
Alla luce delle predette considerazioni, la somma omnicomprensiva necessaria per la realizzazione delle opere di ripristino è pari a € 37.080,06, imputabile al per aver CP_1 cagionato il danno quale conseguenza della cattiva manutenzione delle parti in comune del plesso da corrispondere in solido o in via alternativa con la signora . CP_12 Controparte_3
Il danno da imputare è soltanto quello accertato dalla CTU, mentre per tutti gli altri danni,
“difficili da rilevare” nulla si dispone, nel rispetto del principio causale che governa la materia risarcitoria.
Proseguendo, parte attrice ha altresì avanzato richiesta per ottenere il risarcimento dei danni per inutilizzabilità dell'immobile.
Nel caso di specie trattasi di danno patrimoniale, tanto nella componente del danno emergente quanto del lucro cessante.
Invero, il danno emergente è la voce del danno patrimoniale che si sostanzia nella perdita di un bene già facente parte del patrimonio del danneggiato. Nel caso concreto, la diminuzione patrimoniale conseguente all'illecito si identifica con i costi sostenuti per effettuare le opere di ripristino e le spese condominiali. Il ha imputato all'attrice il pagamento della somma CP_1 pari a € 2.918,06 a titolo di intervento per eseguire le opere necessarie all'eliminazione delle problematiche di cui si discorre. Tale somma è stata indebitamente corrisposta ed è opportuno disporre la restituzione della medesima alla società Parte_1
Deve altresì essere rimborsato quanto pagato a titolo di spese condominiali nel periodo in cui l'attrice non ha goduto della propria proprietà, ovvero dal 03.07.2015 al 30.04.2016, con la precisazione che nulla è dovuto con riferimento a tale periodo.
Il lucro cessante attiene invece alla lesione di un diritto non ancora maturato, di un bene non ancora presente nel patrimonio del danneggiato, la cui acquisizione è stata pregiudicata dall'evento lesivo. La ricchezza non ancora inglobata nella sfera patrimoniale del danneggiato, ma che si sarebbe ragionevolmente prodotta ove non si fosse verificato l'illecito, è identificabile nel caso di specie con la perdita del canone annuo.
L'attrice ha dimostrato in corso di causa mediante prove documentali, come le fatture allegate,
l'intento di voler concedere l'immobile in locazione, mostrando in tal senso interesse nell'impiegare il bene per trarre profitto. I danni occorsi all'immobile di cui si tratta hanno ostacolato la locupletazione desiderata e si reputa rispettato il principio di causalità richiesto dalla legge, in quanto se il danno prodotto dalle infiltrazioni non si fosse prodotto, l'evento lesivo patito dall'attrice non si sarebbe verificato.
All'uopo si accoglie la richiesta di parte attrice di ottenere la somma pari a € 43.000,00 per aver perso l'occasione di locare il bene dal 03.07.2015 al 30.04.2016.
I convenuti devono, pertanto, essere condannati in solido al pagamento della somma complessiva di € 82.998,66.
Avendo la causa valore indeterminato, si applica l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale: “le cause di valore indeterminabile si considerano, ai fini della liquidazione del compenso del difensore, di valore non inferiore a €26.000,00 e non superiore a €260.000,00, dove l'espressione
“di valore non inferiore a €26.000,00” non sta a significare che i 26.000,00 euro rappresenterebbero il valore massimo, ma al contrario, il valore da cui partire per individuare lo scaglione applicabile”.
A tal proposito, il compenso viene determinato secondo lo scaglione da € 26.001,00 a
€52.000,00.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.
Le spese di CTU devono essere poste definitivamente a carico dei convenuti soccombenti, con obbligo di rimborso alla ricorrente delle eventuali spese dalla medesima a tale titolo anticipate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCOGLIE la domanda di parte attrice e, per l'effetto
ACCERTA il difetto di legittimazione passiva dei terzi chiamati e Controparte_6 [...]
n quanto estranei all'odierno giudizio;
CP_7
ACCERTA la legittimazione passiva del terzo chiamato Controparte_4 il quale è chiamato a coprire il debito imputato al
[...] CP_13
nei limiti di quanto pattuito nella polizza assicurativa, ovverosia di €4.648,11;
[...]
ACCERTA il diritto della al risarcimento del danno patito a causa delle Controparte_4 intervenute infiltrazioni imputabili al e alla signora Controparte_1 CP_3
;
[...]
ACCERTA il diritto della non corrispondere le spese condominiali relative al Controparte_4 periodo dal 03.07.2015 al 30.04.2016;
CONDANNA il in solido, o in alternativa, con la signora Controparte_1
alla restituzione delle somme indebitamente versate dalla Controparte_3 Controparte_4 pari a € 2.918,06 a titolo di opere necessarie al ripristino dei luoghi, nonché delle somme versate e non dovute dalla medesima a titolo di spese condominiali, con riferimento al periodo dal 03.07.2015 al 30.04.2016;
CONDANNA il in solido, o in alternativa, con la signora Controparte_1
al pagamento della somma pari a €37.080,06 a titolo di interventi necessari Controparte_3 per il ripristino dello status quo ante dei luoghi, come indicato nella CTU;

CONDANNA il in solido, o in alternativa, con la signora Controparte_1
al pagamento della somma pari a €43.000,00 a titolo di canone annuo non Controparte_3 conseguito dalla er mancata locazione dell'immobile; Controparte_4
CONDANNA il in solido con alla Controparte_1 Controparte_3 refusione, in favore di delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in Controparte_4
€ 7.616,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;

PONE le spese di CTU in capo al in solido con la signora Controparte_1
, con obbligo di rifondere alla controparte le somme eventualmente Controparte_3 corrisposte a tale titolo.
Si comunichi.
Tempio Pausania, 3/12/2025
Il Giudice
Dott. Claudio Cozzella