REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
Sezione Seconda
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott. ALFONSO PICCIALLI, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 253 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023 e vertente
T R A

, rappresentata e difesa dall' avv. Giovanni Forte Parte_1
RICORRENTE

rappresentato e difeso dall' avv. Massimiliano Di Girolamo;
Parte_2
RESISTENTE

OGGETTO: RISOLUZIONE CONTRATTO LOCAZIONE/ INADEMPIMENTO
CONTRATTUALE
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione udienza di discussione del 4.03.2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre premettere che il thema decidendum del presente giudizio ha ad oggetto la domanda proposta dalla conduttrice di accertamento dell' inadempimento del locatore in Parte_1 Parte_2 relazione agli obblighi su di esso gravanti ex art 1575, 1575,1576 c.c. con conseguente domanda risarcitoria e restitutoria dei canoni corrisposti, previa eventuale compensazione delle somme dovute alla conduttrice per tali causali con quelle dalla stessa dovute al locatore per l' occupazione dell' immobile.
In particolare, la ricorrente ha dedotto che con contratto di locazione ad uso abitativo convenuto in data
01/08/2017 registrato il 21/09/2017, il signor nato a [...] il [...] cod . fisc . Parte_2 concedeva in locazione alla deducente conduttrice l'immobile sito in Terracina C.F._1 alla via Campo dei Fiori n12, in catasto al foglio 204, particella 182, sub 4 cat A/4 classe 3 al convenuto canone complessivo annuale di € 4.800,00; evidenziava che l' immobile sin presentava sin da subito in uno stato di fatiscenza e scarsa manutenzione, privo di riscaldamenti e con evidenti infiltrazioni di umidità
e che ripetute erano state le denunce e diffide al locatore in merito alle esecuzione delle opere necessarie per renderlo abitabile, senza esito e che pertanto a seguito di ispezione ASL richiesta dalla conduttrice veniva attestata l'assenza dei “requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione” che non risultano soddisfatti” in forza dei criteri dettati dal decreto ministeriale del 5/07/1975 ( CFR sopralluogo ASL
28.06.2022 All. fascicolo parte ricorrente).
La conduttrice agiva chiedendo pertanto accertarsi il grave inadempimento del locatore ai sensi degli art
1575, 1575,1576 c.c chiedendo: “ accertare e dichiarare a suo carico la mancata osservanza degli obblighi di legge ovvero il suo inadempimento contrattuale relativamente il locatizio tra le parti convenuto in data 01/09/2017, con la condanna dello stesso a corrispondere il risarcimento dei danni nella misura ritenuta equa e di giustizia, previa compensazione con il canone locatizio dovuto e non corrisposto da parte della conduttrice in ragion del contestato eccepito inadempimento del locatore..”
Si costituiva il locatore resistendo alla domanda e chiedendone il rigetto, rappresentava Parte_2 in particolare che nessun vizio o difformità all' immobile era mai stato denunciato dalla conduttrice la quale si era resa morosa nel pagamento di numerose mensilità, circostanza che aveva reso necessaria l' instaurazione di una procedura di sfratto per morosità nella quale l' intimata nulla aveva contestato in merito allo stato dell' immobile e si era limitata a chiedere un termine di grazia (RGC n. 3007/2022 -
Dott.ssa Gigante ); evidenziava che come da contratto l' immobile era stato visionato e trovato idoneo all' uso convenuto, sicchè le contestazioni erano meramente dilatorie e strumentali a giustificare il proprio inadempimento come peraltro emerge dall' omesso rilascio spontaneo dell' immobile nonostante la convalida dello sfratto nella procedura citata.
Il resistente concludeva pertanto chiedendo rigettarsi la domanda.
La causa è stata istruita mediante acquisizione delle produzioni documentali ed all' udienza del 4.03.2025
è stata decisa come da dispositivo Va in primo luogo dichiarata l' inammissibilità della domanda di inadempimento del locatore relativamente alle obbligazioni di manutenzione e conservazione della res locata ed in merito alla sussistenza di vizi preesistenti dell' immobile, in quanto sulla questione, a seguito della convalida dello sfratto e della richiesta di termini di grazia nel giudizio sopra citato, si è formato un giudicato sostanziale sotto il profilo del “ deducibile”.
Invero, è pacifico che già al momento dell' introduzione del giudizio RGC n. 3007/2022, conclusosi con ordinanza di sfratto del 20.09.2022, l' immobile già versava in condizioni di fatiscenza e non aveva i requisiti igienico-sanitari per l'abitabilità, ciò in quanto il Verbale di sopralluogo dell' ASL allegato che ha attestato le precarie condizioni dell' appartamento è precedente o quanto meno coevo alla procedura di sfratto citata, in quanto è del 28.06.2022.
Ne consegue che la sede ove avanzare eccezioni di inadempimento del locatore ex art 1460 c.c. in merito alle obbligazioni sullo stesso gravanti relative allo stato manutentivo dell' immobile ed in ordine ad eventuali difformità strutturali era il suddetto giudizio di sfratto.
In tale procedura, invece, parte conduttrice si è limitata a richiedere un termine di grazia, istanza con la quale sostanzialmente riconosce la propria morosità, avendo natura confessoria sul punto ed è pertanto incompatibile con la successiva deduzione ed allegazione in un separato e successivo giudizio di un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni per fatti pregressi l' istanza medesima (termine di grazia).
Ne consegue l' inammissibilità della domanda, la quale, in ogni caso, sarebbe stata comunque infondata per le seguenti ed ulteriori ragioni.
È pacifico che la conduttrice abbia utilizzato l' immobile senza sollevare eccezioni, accettandone le condizioni e non muovendo contestazioni per circa quattro anni ( cfr assenza di allegazione di diffide scritte sul punto), circostanza suffragata dalla stessa richiesta del termine di grazia nel giudizio a quo,
e dal comportamento del conduttore che, solo a seguito di accesso forzato, in data 22.04.2022, ben oltre il termine di convalida dello sfratto, ha rilasciato l' immobile
Va poi evidenziato che i principali vizi dell' immobile riscontrati dall' ASL, ostativi al riconoscimento dei requisiti igienico-sanitari per l' abitabilità dell' immobile, attengono principalmente a caratteristiche strutturali del compendio (mancanza di altezze minime in taluni ambienti, scarsità di fonti di areazione) oppure a mancanza di servizi ( riscaldamento), carenze preesistenti alla locazione e facilmente verificabili dal conduttore al momento della stipula .
Ne consegue che trattandosi di vizi preesistenti non possono essere ora eccepiti in quanto costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che: "Allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ne' il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, ne' avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c." (Cass. marzo 2001 n. 3341, 19 marzo
1993 n. 3249).
Conclusivamente la domanda deve essere rigettata.
Assorbita ogni altra domanda e/o eccezione.
Le spese di lite come di norma seguiranno la soccombenza e sono poste a carico di parte ricorrente, liquidate come da dispositivo.
Motivazione contestuale.

PQM

Il Tribunale di Latina, in persona del giudice unico dott. Alfonso Piccialli, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta la domanda proposta da parte attrice/ricorrente.
2) Dichiara assorbita ogni altra domanda e/o eccezione;

3) Condanna la ricorrente alla refusione delle spese di lite in favore di parte ricorrente, liquidate in
€ 2500,00 per competenze oltre accessori di legge.
4) Motivazione contestuale.
Così deciso in Latina in data 5.03.2025
Il Giudice unico
Dott. Alfonso Piccialli
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