N. R.G. 501/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LIVORNO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sara Micheletti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 501/2021 con OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo promossa da:

Parte_1 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SANCHINI PAOLO e dell'avv. , elettiva- P.IVA_1 mente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. SANCHINI PAOLO
ATTORE contro (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CASINI CP_1 C.F._1 LE e dell'avv. LOTTI FRANCESCA ( ) Indirizzo Telemati- C.F._2 co;
NI IZ ( Indirizzo Telematico;
, elettivamente domi- C.F._3 ciliato in VIALE EUROPA 22 51017 PESCIApresso il difensore avv. CASINI LE
CONVENUTO

In data 11 dicembre 2025 la causa veniva posta in decisione sulle conclusioni precisate co- me da note conclusionali depositate in pct dalle parti
Il sig. concludeva quindi come segue: “nel merito: rigettare la domanda di CP_1
convalida dello sfratto per finita locazione, per tutti i motivi di fatto e di diritto espressi nel presente atto e nella comparsa di opposizione alla convalida;
ancora nel merito: rigettare la domanda proposta dall' di risoluzione del contratto di locazione per Parte_1
1 mancato adempimento della scrittura privata del 10.08.2017 relativa agli scarichi delle acque reflue, in tesi per decadenza della stessa ai sensi dell'art. 418, comma 1, c.p.c.; in ipotesi per infondatezza della medesima, stante la regolare autorizzazione ottenuta dal sig. allo scarico delle acque;
CP_1
in via riconvenzionale e condizionata all'ordine di restituzione giudiziale dell'immobile lo- cato rivolto a questa parte, in accoglimento della domanda avversaria: condannare l'Istitu- to Diocesano per il Sostentamento del di al pagamento in favore del sig. Pt_1 Pt_1
di una somma di denaro pari ad € 137.500,00 come da perizia redatta dal CP_1
Geom. in atti, o a quella maggiore o minor somma che risulterà secondo Persona_1
legge o in via equitativa, a titolo di indennità e/o risarcimento danni, secondo la normativa ritenuta applicabile alla fattispecie dedotta in giudizio.
Con vittoria di spese e competenze professionali di causa”.
Per Controparte_2
in ogni caso e preliminarmente, rigettare ogni domanda di risarcimento avanzata
[...]
dalla controparte per i motivi sopra illustrati;
confermare, ove ritenuto necessario il rila- scio dell'immobile come già indicato nella sentenza parziale, ancora non adempiuta da controparte;
nella denegata ipotesi di condanna al risarcimento di qualunque somma a fa- vore del sig. operare la compensazione tra quelle richieste da controparte e quelle CP_1
indicate in atti;
con richiesta di compensazione di lite anche alla luce delle statuizioni della sentenza parziale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto ritualmente notificato al sig. l CP_1 Parte_2
intimava al medesimo, in qualità di conduttore, sfratto per finita
[...] locazione in relazione ad immobile sito in Rosignano Marittimo (LI), frazione Vada, località Molino a Fuoco. Affermava parte intimante che il rapporto era scaduto il
01.07.2020, giusta disdetta inviata al sig. l 26.09.2018. CP_1
Si opponeva alla convalida di sfratto il sig. eccependo: il difetto di legittima- CP_1 zione dell al momento della stipula del contratto di locazione, in Parte_1 quanto non era all'epoca titolare di alcun diritto sul bene immobile, essendosi estin- to da tempo l'usufrutto perpetuo in suo favore ai sensi dell'art. 979 c.c.; l'illegittimità
2 della disdetta inviata dalla parte intimante alla prima scadenza del contratto di lo- cazione (un atipico 25 anni + 4), in quanto non erano indicati nella lettera i motivi di legge, con conseguente automatico rinnovo del rapporto per ulteriori 4 anni e for- mulando altresì domanda riconvenzionale.
Narrava in particolare l'intimato di aver preso possesso del terreno su cui sorge la casa oggetto di locazione all'inizio degli anni Settanta;
che all'epoca il terreno era coperto da erbacce a da un canneto;
di aver provveduto ad effettuare opere di bo- nifica del suolo, di piantagione e di recinzione, di aver realizzato l'edificio composto di due porzioni, nonché di averlo dotato di tutti gli allacciamenti alle utenze, tra cui quello alla rete idrica, con relativo collegamento alle fognature e con accollo dei costi di autorizzazione, nonchè di avere sanato gli abusi sussistenti sostenendo i relativi oneri.
Il sig. concludeva dunque chiedendo il rigetto della domanda di convalida CP_1 dello sfratto per finita locazione. In via riconvenzionale e condizionata all'ordine di restituzione giudiziale dell'immobile locato, chiedeva di condannare l Controparte_3
al pagamento in proprio favore di una somma di denaro da quantificare se-
[...] condo legge, “a titolo di indennizzo per le migliorie e le addizioni apportate, ovvero a titolo di rimborso del costo dei materiali impiegati e del prezzo della mano d'ope- ra, oppure per l'aumento di valore recato al fondo, oltre rimborso delle spese per autorizzazioni ottenute e di sanatoria del bene, salvo se altro.
L LE contestava le richieste avver- Pt_1 Parte_1
sarie insistendo per la convalida, assumendo che il sig. aveva “sempre corri- CP_1
sposto un canone di importo irrisorio”; che il canone basso previsto nel contratto di locazione era stato così quantificato sia in funzione della natura dell'immobile, sia in relazione al fatto che - come previsto nell'art. 5 del contratto stesso - erano a ca-
rico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene;
che, quindi,
l , a fronte dell'affitto contrattuale di basso importo concordato e Parte_1
3 dell'obbligo di manutenzione straordinaria a carico del conduttore, avrebbe rinun-
ciato ad una presunta somma a titoli di canoni (qualora fosse stato stabilito un prezzo in linea col mercato) quantificabile fra euro 106.500,00 ed euro 127.500,00;
che, dunque, “tale importo, in quanto “scontato” dal canone di locazione, dovrà necessa- riamente essere scomputato da ogni richiesta avanzata da controparte per lavori, miglio- rie, aggiunte e quant'altro, in quanto da considerarsi come corresponsione anticipata sotto forma di sconto sul canone di locazione”; che, in ogni caso, nessuna autorizzazione per in- novazioni o modifiche dell'immobile era mai stata chiesta dal sig. ai sensi dell'art. 6 CP_1
del contratto di locazione: “pertanto non sarà dovuto alcun pagamento per qualsiasi opera realizzata in assenza di autorizzazione”;
Lo sfratto non veniva convalidato e veniva disposto il mutamento di rito.
Nella memoria integrativa autorizzata il oltre a ribadire le eccezioni in punto di oppo- CP_1
sizione alla convalida dello sfratto come sopra esposte, meglio dettagliava la domanda ri- convenzionale, con l'indicazione delle opere e delle migliorie eseguite incluse le sanatorie
Formulava quindi diverse ipotesi di norme applicabili al caso di specie, quali:
- l'art. 1150 c.c., commi 3 e 5, quale indennizzo per le addizioni fatte dal possessore di buona fede;

- l'art. 936 c.c. quale indennizzo dovuto in seguito all'accessione della costruzione al terre- no;

- in estremo subordine, l'art. 2041 c.c., in presenza di un ingiustificato arricchimento dell' per l'acquisizione del bene immobile e l'aumento di valore del ter- Parte_1
reno, anche da un punto di vista di potenziale edificatorio.
Il rilevava altresì che l' non poteva lamentarsi per l'ammontare di CP_1 Parte_1
un canone scelto liberamente e concordemente fra le parti.
In secondo luogo il sig. non stava chiedendo un risarcimento per la manutenzione e le CP_1
migliorie apportate alla casa poste in essere dallo stesso dopo averla presa in locazione, bensì per la costruzione ex novo del bene immobile, per la sua sanatoria antecedente alla stipula tra le parti del contratto di locazione.
4 All'udienza del 23.09.2021 il Giudice si riservava, e successivamente fissava per la discussione delle parti l'udienza del 09.12.2021.
Con la sentenza non definitiva n. 989/021 pubblicata il 09.12.2021 il Tribunale di Livorno premetteva che l'istituto Diocesano non avrebbe avuto titolo per stipulare il contratto di lo- cazione del 1995 con il sig. in relazione all'immobile di specie, in quanto l'usufrutto CP_1
perpetuo in suo favore si sarebbe estinto nell'anno 1971 (30 anni dalla entrata in vigore del codice civile, come disciplinato dall'art. 979 c.c.). <Il contratto è pertanto privo di effica- cia, non essendo disciplinata l'ipotesi della locazione del bene altrui. L'inefficacia del con- tratto determina che il ha occupato sine titulo il terreno fino ad oggi… Quindi, il CP_1
ha l'obbligo di restituire l'immobile occupato fino ad oggi senza titolo al legittimo CP_1
proprietario che risulta essere l'IDSC >>
Proseguendo il Giudice riteneva applicabile alle addizioni e migliorie apportate dal sig. al terreno l'art. 936 c.c., con rimessione della causa sul ruolo per l'istruzione della CP_1
domanda riconvenzionale proposta dal comparente.
Proseguendo il Giudice riteneva applicabile alle addizioni e migliorie apportate dal sig. al terreno l'art. 936 c.c., con rimessione della causa sul ruolo per l'istruzione della CP_1
domanda riconvenzionale proposta dal comparente.
Così il dispositivo finale: <Il Tribunale di Livorno, non definitivamente decidendo, così statuisce: Dichiara inefficace il contratto di locazione stipulato in data 30.06.1995 fra
l di e;
Parte_1 Pt_1 CP_1
Ordina a di rilasciare immediatamente all CP_1 Controparte_4
di l'immobile sito in Rosignano Marittimo (LI) fraz. Vada, località
[...] Pt_1
Molino a Fuoco, censito al N.C.E.U. del Comune di Rosignano Marittimo al foglio 115, mappa 255, sub 8 e 8, libero da persone e cose;
Rimette la causa sul ruolo come da sepa- rata ordinanza per l'ulteriore trattazione;
rinvia la liquidazione delle spese all'esito del giudizio>>
Con separata ordinanza del 09.12.2021 lo stesso Giudice così disponeva: <Il Tri-
bunale, ritenuto necessario rimettere in trattazione la causa al fine di verificare se la parte attrice intenda ritenere le migliorie oppure chieda al di rimuoverle, disponendo CP_1
5 eventualmente CTU per la quantificazione dell'aumento del valore del fondo o il valore dei materiali e il prezzo della manodopera,


P.Q.M.

dispone la remissione della causa sul ruolo. Fissa per la comparizione delle parti l'udienza del 27.1.2022>>.
Con note di trattazione scritta del 17-18.06.2022 l' , in risposta al sopra Parte_1
riportato provvedimento del Tribunale, dichiarava espressamente di << voler ritenere le migliorie, corrispondendo l'eventuale valore dei materiali e il prezzo della manodopera >> segnalando tuttavia un sopralluogo sopravvenuto della Polizia municipale del Comune di
Rosignano presso l'immobile in oggetto, con conseguente avvio di un procedimento di ve- rifica per illeciti edilizi imputabili al sig. Concludendo: <pertanto tutte le spese CP_1
amministrative, di rimozione e quant'altro sia da ricondurre alle opere ex adverso abusi- vamente poste in essere dovranno addebitarsi allo stesso Signor > CP_1
Il Giudice, con ordinanza del 23.06.2022, veniva disposta la CTU e nominato CTU il
Geom. poi sostituito con il Geom. al quale veniva posto Persona_2 Persona_3
il seguente quesito: <il CTU, letti gli atti e i documenti di causa ed espletate tutte le inda- gini tecniche ritenute opportune, verifichi quale sia il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera impiegati per la realizzazione dei manufatti, ad opera di che CP_1
sono stati acquistati dall di per Parte_1 Pt_1
accessione all'immobile sito in Rosignano Marittimo, fraz. Vada, località Molino a Fuoco, meglio individuato in atti, dando anche atto dei tempi di edificazione e modificazione delle opere (in particolare, specificando per quanto possibile la data di inizio e di conclusione della attività edilizia per ciascun parte dell'immobile). Verifichi inoltre il CTU l'eventuale presenza di irregolarità urbanistiche e/o edilizie, indicando la possibilità della loro regola- rizzazione, oltre relativo costo. Qualora la regolarizzazione non fosse possibile, si specifi- chi se sia dovuto l'abbattimento dell'intero manufatto ovvero se l'abuso sia soloparziale.
In questo secondo caso, specifichi il CTU se il costo della realizzazione delle porzioni abu- sive dell'edificio sia autonomamente individuabile, nel qual caso provveda a scomputare dal totale il valore dei materiali e della manodopera così individuato;
in caso contrario, ove non fosse scindibile il costo della parte abusiva del manufatto rispetto al costo com- plessivo di esso, dia il perito una stima del decremento del valore dell'opera causato
6 dall'irregolarità, anche tenendo conto dei verosimili costi di abbattimento, ripristino ovve- ro altre forme di regolarizzazione d'uopo necessarie. Si dia altresì atto delle eventuali san- zioni amministrative che si ritiene possano essere eventualmente poste a carico delle parti in conseguenza delle eventuali irregolarità riscontrate>>.
Oltre all'espletamento della CTU la causa veniva istruita con l'espletamento della prova te- stimoniale: il teste escusso confermava come fosse stato il sig. all'inizio degli CP_1
anni Settanta a bonificare il terreno, a recintarlo ed a costruirvi sopra la casa, come da foto che venivano mostrate.
Veniva quindi fissata udienza di discussione al 9.10.25 poi rinviata all'11.12.25 e assegnati i termini per il deposito di note conclusionali e repliche,
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
La domanda avanzata dal sig. è fondata ed è meritevole di accoglimento CP_1
Deve in primis rilevarsi come, a seguito della sentenza non definitiva emessa dal Tribunale adito n.998/2021, pubblicata il 09.12.2021, non appellata, e quindi passata in giudicato sia stato incontrovertibilmente dichiarato inefficace il contratto di locazione stipulato fra l' quale locatore e il sig. quale conduttore in relazione Parte_1 CP_1
all'immobile di cui è causa, con conseguente ordine all'intimato di rilasciare immediata- mente il bene in favore della proprietà, in quanto occupante senza titolo, e stabilito il diritto all'indennizzo a favore del per le migliorie apportate in applicazione dell'art. 936 c.c. CP_1
(accessione), e che la causa è stata rimessa sul ruolo per lasciare la scelta all'Istituto Dio- cesano se: a) ritenere le migliorie o obbligare il a rimuoverle;
b) nel caso avesse deci- CP_1
so di farle proprie, decidere se pagare al il valore dei materiali e il prezzo della mano- CP_1
dopera, oppure l'aumento di valore recato al fondo.
L' , come sopra visto, con le note scritte successive dichiarava di voler ri- Parte_1
tenere le migliorie e di voler corrispondere il conseguente indennizzo.
In merito alla domanda riconvenzionale avanzata dal deve rilevarsi come l' CP_1 Parte_1
non abbia sollevato contestazioni in ordine al fatto che il sig. abbia
[...] CP_1 costruito l'immobile di cui è causa e che abbia effettuato tutte le attività annesse di bonifi- ca del terreno, e quelle successive tese alla sanatoria urbanistica del bene, circostanze que- ste che devono intendersi date per ammessa. Peraltro il fatto che il sig. abbia edificato CP_1
7 e sanato l'immobile è circostanza riconosciuta anche nella sentenza non definitiva, non contestata, ed ormai passata in giudicato.
L'avvenuta esecuzione delle opere da parte del è stata anche provata per testi CP_1
La CTU espletata in corso di causa dal Geom. ha accertato l'avvenuta esecuzione del- Per_3 le opere di bonifica e di costruzione e di sanatoria ed indicato l'indennizzo sulla base del criterio del “valore dei materiali e del costo della manodopera” indicato dal Giudice.
Sulle modalità di quantificazione dell'indennizzo, si richiama a quanto dedotto dal CTU in perizia, che questo Giudicante condivide <Sulla base di quanto sopra è stata predisposta un'apposita tabella riassuntiva ( all. n° 7 6 ), dalla quale è possibile evincere un importo di
£. 4 .031.297,37 per materiali e £. 2.889 .742,37 per mano d'opera>> (pag. 19, CTU).
Per un totale di Lire 6.921.039,74, che convertiti corrispondono a Euro 3.574,40.
Trattandosi di un costo da pagare ad oggi, tale importo deve essere rivalutato.
Ed infatti alla pag. 13 il CTU afferma: <Dalla documentazione visionata presso il Comu- ne di Rosignano Marittimo i manufatti di cui alla presente sono stati realizzati nel 1972.
La rivalutazione, secondo il calcolo effettuato dalla parte che si ritiene condivisibile CP_1 porta ad un valore di € 65.000,00.
Circa la regolarità urbanistica dell'immobile deve ritenersi che la costruzione presente sul terreno di cui è causa è stata sanata da parte del sig. Il CTU nel proprio elabo- CP_1
rato peritale attesta <Per i due fabbricati attualmente esistenti è stata presentata una istanza di concessione in sanatoria ai sensi della Legge n° 47/85, distinta al Prot. n°
11.009 del 30/04/1986. Detta istanza è stata definita, tanto che è stato rilasciato il Provve- dimento n° 348 del 31/03/1998 – C.E. n° 1.793/86 ( all.n° 77)… Successivamente, con De- creto n° 765 del 18/04/2018 ( all. n° 80 ), veniva concessa l'autorizzazione allo scarico>>
(pag. 21, CTU).
E circa il successivo accertamento di irregolarità edilizie da parte della Polizia Municipale ha attestato che <A seguito di un esposto (Prot. n° 43.369 del 23/07/2021) i funzionari della Polizia Municipale effettuavano un sopralluogo sul posto, rilevando la presenza dei due fabbricati sopra descritti, oltre ad una serie di altri manufatti, tanto che veniva emessa
l'Ordinanza n° 434 del 07/06/2022 – Pratica abuso n° 213/2022 ( all. n° 81 )… Con nota del 21/04/2023 ( all. n° 84 ) l dava atto che era stato ottemperato Controparte_5
al punto 1), 2), 3) e 4) dell'Ordinanza n°434/2022, con la specifica che risultano alcune
8 modifiche al prospetto, per le quali si deve applicare l'Art. 200 della L.R. n° 65/2014 >>
(pagg. 14-15, CTU), concludendo che per <Dette difformità, molto parziali e non costi- tuenti volumetrie aggiuntive o intero manufatto, sono perfettamente regolarizzabili, senza bisogno di alcun abbattimento, usufruendo del disposto dell'Art. 200 della L.R. n° 65/2014, presentando la precipua pratica al Comune. Pertanto, non vi è abbattimento di valore, in quanto, una volta regolarizzato il tutto con una sanatoria (esempio l'apertura della nuova finestra), il tutto diventerà conforme e resterà in disponibilità>> individuando i costi di sanatoria come segue: <visto che si tratta di mere modifiche interne e di piccole modifiche la prospetto, è ipotizzabile che l'Amministrazione (come di solito avviene in questi casi) applichi la sanzione minima di € . 1.000,00, alle quali si devono aggiungere le competenze professionali per il tecnico incaricato, diritti e spese vive, ipotizzabili in ulteriori €.
2.500,00 (da considerare la liberalizzazione per legge delle competenze professionali, che possono costituire un'alea di variazione)>>
Dunque secondo una prudente valutazione del Geom. la totale conformità del bene Per_3 comporterebbe l'esborso di complessivi € 3.500,00 circa.
Secondo l'insegnamento costante della Corte di Cassazione, al fabbricato inizialmente abu- sivo, ma successivamente sanato, sono chiaramente applicabili gli artt. 936 c.c. e 1150 c.c.:
<In tema di accessione, ove l'esecuzione delle opere con materiali propri su suolo altrui configuri illecito penale, il terzo non ha diritto all'indennizzo ex art. 936 c.c., salvo che il manufatto sia oggetto di regolarizzazione urbanistica mediante concessione in sanatoria, giacché questa restituisce l'immobile ad uno stato di conformità al diritto, escludendo la sua futura demolizione>>. Sempre nella stessa sentenza: <Nelle controversie riconducibili alle fattispecie regolate dagli artt. 1150 e 936 c.c., il versamento, da parte del proprietario del fondo, dell'oblazione relativa all'opera abusiva ivi realizzata dal terzo estingue il reato, ex art. 24, della l. n. 136 del 1999, anche nei confronti del costruttore che, pertanto, ha di- ritto a percepire l'indennizzo ex art. 936 c.c.>> (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1237 del 25gennaio 2016; conformeCassazione civile sez. II, 26/01/1998, n. 713).
Circa l'inquadramento della fattispecie si concorda con il Giudice che ha emesso la senten- za parziale nel ritenere che nella fattispecie oggetto di causa <deve trovare applicazione,
9 invece, l'art. 936 c.c.>> , su tale aspetto deve peraltro ritenersi maturato il giudicato di primo grado, con la conseguenza che tale inquadramento non è più contestabile.
Onde sciogliere ogni dubbio, merita trattare la questione relativa alla terzietà del sig. CP_1
ai fini dell'applicabilità dell'art. 936 c.c. Come accertato non sussisteva all'epoca nessun ti- po di rapporto giuridico di natura reale o personale fra le parti del presente giudizio, tale da consentire al sig. la facoltà di costruire sul suolo. E secondo l'orientamento giuri- CP_1
sprudenziale (Cassazione Civile, Ordinanza 16 febbraio 2022 n. 5086) La disciplina dettata dall'articolo 936 c.c., in altri termini, può trovare applicazione soltanto quando l'autore delle opere non sia legato al proprietario del suolo da un rapporto giuridico che detti una specifica disciplina delle opere ivi realizzate>>
D'altra parte non è un semplice rapporto quello che esclude l'accessione, ma - come ben chiarisce la Suprema Corte - un “rapporto negoziale che… abbia attribuito il diritto di co- struire” o che abbia dettato “una specifica disciplina delle opere ivi realizzate” come, ad esempio, un contratto di appalto.
Ma in giudizio non è stato provato che al momento della presa di possesso del terreno da parte del (1972) vi fosse tra le parti un rapporto che prevedeva la realizzazione CP_1
dell'opera.
Tanto è vero che la costruzione era inizialmente abusiva ed è stata poi sanata dallo stesso
CP_1
Dunque è evidente la terzietà del comparente ai fini dell'applicabilità dell'art. 936 c.c.
Circa l'utile di impresa questo Giudicante concorda con le conclusioni del CTU in ordine ad una esclusione atteso che il medesimo afferma che nella determinazione degli importi di cui sopra <si sono utilizzati sia prezzi per opere compiute che prezzi dei materiali, ai quali è stata aggiuntala manodopera sulla base del tempario opere edili civili, non consi- derando, ovviamente, l'utile di impresa in quanto lo scrivente ritiene che lo stesso non sia da comprendersi, dato che il quesito non richiede la determinazione del valore dell'opera compiuta e completa, ma scinde lo stesso in materiali e manodopera>>
Le eccezioni di difetto di legittimazione passiva e di intervenuta prescrizione sollevate dall' , sono, l'una infondata, e l'altra tardiva. Parte_1
10 Per quanto attiene al presunto difetto di legittimazione passiva dell' ri- Parte_1
spetto alla domanda riconvenzionale di indennizzo formulata dal sig. è evidente co- CP_1 me legittimato passivo dell'azione, è l' , attuale proprietario del terreno e Parte_1
della casa. Sul punto si richiama l'orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte se- condo cui “Legittimato passivo dell'azione intentata dal terzo, che ha costruito nel fondo altrui con materiali propri, ai fini della indennità di cui all'art. 936 c.c., è il soggetto che rivesta la duplice qualità di proprietario del fondo e di beneficiario delle opere realizzate.
Il riferimento alla qualità di beneficiario trova fondamento nel rilievo per cui il soggetto passivo di tale azione va individuato non necessariamente in colui il quale era proprietario del fondo al momento dell'accessione ma in chi, anche se divenuto proprietario di quel be- ne dopo l'accessione, abbia effettivamente usufruito del beneficio da essa derivatone. Infat- ti, in tema di accessione relativa ad opere fatte da un terzo su fondo altrui, ai sensi dell'art.
936 c.c., ove l'originario proprietario abbia trasferito il terreno su cui insiste la costruzio- ne realizzata dal terzo, il rapporto relativo all'obbligo di corrispondere l'indennizzo, gra- vante sul proprietario del fondo che eserciti il diritto di ritenzione –non diversamente dall'inverso rapporto avente ad oggetto la rimozione delle opere –intercorre, anche agli ef- fetti della legittimazione processuale, non più tra l'iniziale titolare ed il terzo, bensì tra quest'ultimo e l'acquirente del suolo, trovandosi l'uno a subire il depauperamento e l'altro
a beneficiare dell'arricchimento in ragione dei quali la norma tende a ristabilire una situa- zione di relativo equilibrio”
Dunque, come insegna la Cassazione, è l'Istituto “il soggetto che rivesta la duplice qualità di proprietario del fondo e di beneficiario delle opere realizzate”.
Per quanto riguarda la prescrizione del diritto di indennizzo azionato dal sig. in via ri- CP_1 convenzionale, si osserva che tale eccezione doveva essere sollevata dall' Parte_1
nella prima difesa disponibile, ovvero -come termine ultimo- nella memoria autorizzata in- tegrativa di costituzione nel procedimento locatizio. Si rileva, dunque, la tardività di detta eccezione.
Dall'importo di € 65.000,00 quale valore ad oggi rivalutato per le opere effettuate deve scomputarsi il costo per l'eventuale regolarizzazione delle difformità cosi come quantifica- to e stabilito dal CTU in € 3.500,00.
Le spese seguono la soccombenza
11

P. Q. M.


Il Tribunale di Livorno, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza, ecce- zione e difesa: accoglie la domanda riconvenzionale formulata dal sig. e per l'effetto co dan- CP_1
na l' di al pagamento in favore del Parte_1 Pt_1
sig. della somma ad oggi rivalutata di € 61.500,00 (già detratte le spese, così CP_1
come quantificate dal CTU per la sanatoria delle residue difformità).
Condanna l' di alla refusione del- Parte_1 Pt_1
le spese di lite in favore del sig. che quantifica in € 14.103,00 oltre spese gene- CP_1
rali 15%, iva e cap come per legge.
Pone definitivamente a carico dell' Controparte_2
le spese di CTU.
[...]
Così deciso in data 11 dicembre 2025 dal Tribunale di Livorno
IL GIUDICE dott. Sara Micheletti
12