REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
OTTAVA SEZIONE CIVILE in persona del giudice dott.ssa Nicoletta CALISE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 21893 R.G. dell'anno 2021, avente ad oggetto: responsabilità professionale,
TRA
, e per essa giusta procura autenticata dal notaio Parte_1 Per_1
in data 28/11/2018 ., società di recupero crediti, in persona del
[...] Parte_2
procuratore speciale , rappresentata e difesa dall'avv. Gennaro D'Andria, con Controparte_1
il quale è elettivamente domiciliata in Napoli, al Centro Direzionale, Isola B, presso lo studio dell'avv. Giuliana Albano;

-Attrice-
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Marco Ferraro, dall'avv. Controparte_2
AU GU e dall'avv. Sergio De Simone, domiciliatari in Roma, al viale Regina
Margherita, 278;
-Convenuto-
Conclusioni: per l'attrice: “impugna ancora una volta le avverse difese e richieste, ivi comprese quelle irritualmente esposte nelle memorie ex art. 183 6° comma c.p.c. (cfr. Memoria della Banca per l'udienza del 23.5.2022), e conclude per l'accoglimento della domanda come proposta con l'atto di citazione notificato il 14.9.2021. Spese vinte”; per il convenuto: “si riporta a tutte le proprie difese ed eccezioni di cui agli scritti difensivi depositati in atti ed in particolare, tenuto conto che la controparte non ha ottemperato al deposito della documentazione di cui all'ordinanza del 23.5.2022, … impugna e contesta ogni avversa difesa e deduzione e conclude richiamando le conclusioni già rassegnate nella comparsa di costituzione nonché negli scritti difensivi depositati in atti ed insiste per il loro integrale accoglimento. In particolare, chiede… [di] rigettare ogni domanda svolta nei [suoi] 2
confronti … perché infondata in fatto ed in diritto e perché non provata per quanto dedotto ed eccepito negli scritti difensivi in atti. In via subordinata e con salvezza di gravame, limitare il risarcimento dei danni ai sensi degli artt. 1223, 1225 e 1227 c.c.. Con vittoria di spese, onorari e competenze, comprese spese generali, IVA e CPA”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.- Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui all'art. 132 comma 2 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45 comma 17 della legge 18 giugno 2009 n. 69, trattandosi, ai sensi di quanto previsto dall'art. 58 comma 2 di quest'ultima legge, di disposizione normativa suscettibile di trovare applicazione con riguardo ai giudizi introdotti successivamente alla data della sua entrata in vigore (4 luglio 2009), come quello in esame.
Del resto, trattandosi di disposizione normativa dettata con evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi che essa consenta al giudice di pronunciare quest'ultima, senza dover premettere la concisa esposizione dello svolgimento del processo, precedentemente richiesta dal comma secondo dell'art. 132 c.p.c., la quale risulta, peraltro, agevolmente suscettibile di essere desunta dalla lettura degli atti introduttivi e di costituzione delle parti, nonché dai verbali della udienze in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, con la conseguenza che non potrà, pertanto, considerarsi affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga la concisa esposizione dei fatti e, dunque, dello svolgimento del processo (cfr., in tal senso, sia pure con riguardo all'ipotesi analoga ma non identica prevista dall'art. 281 sexies c.p.c., Cass. civ., sez. III, 19 ottobre
2006, n. 22409).
2.- La per il tramite di nella qualità in epigrafe Parte_1 Parte_2
indicata, agisce nei confronti del notaio chiedendone la condanna al Persona_2
risarcimento dei danni asseritamente derivati dall'inadempimento del notaio ai suoi obblighi professionali nell'ambito della stipula del contratto di mutuo ipotecario del 23.1.2008.
Secondo l'attrice, in particolare, il notaio avrebbe omesso di accertare che l'immobile offerto in garanzia ipotecaria, poiché gravato da uso civico non affrancabile, era incommerciabile, circostanza emersa, in seguito a CTU, solo nel corso della successiva procedura esecutiva promossa dalla banca a seguito dell'inadempimento dei mutuatari, poi dichiarata improcedibile attesa la non alienabilità dell'immobile ex art. 21 della L. n. 16 giugno 1927 n.
1766, con conseguente impossibilità per l'attrice di recuperare il credito vantato nei confronti dei mutuatari inadempienti. 3
3.- Tanto premesso, la domanda è infondata.
In tema di responsabilità professionale del notaio, la giurisprudenza costante della Suprema
Corte afferma che il notaio incaricato della stipula di atti aventi ad oggetto diritti reali immobiliari non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurare serietà e certezza degli effetti tipici dell'atto da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo (cfr. Cass. sez. 3, sent. n. 7283 del 16.3.2021, Cass. n.
11296/2020, Cass. n. 24733/2007, Cass. n. 11246/2020, Cass. n. 10474/2022, Cass. n.
26020/2011, Cass. n. 7283/2021, Cass. n. 15726/2010). L'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligazione professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, “trovando essi fondamento nella clausola generale di buona fede oggettiva” e “senza che possa configurarsi il concorso colposo del danneggiato ai sensi dell'art. 1227 c.c.” (cfr. Cass. n. 10474/2022, Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 24733 del 28/11/2007, Cass. sez. 3, sent. n. 11296 del 12.6.2020, Cass. sez. 3, sent. n. 264 dell'11.1.2006).
Nel caso in esame, la questione riguarda l'esistenza o meno di un obbligo del notaio di svolgere indagini sull'esistenza di usi civici incidenti sulla commerciabilità dell'immobile.
Come precisato dalla Suprema Corte (cfr. la sent. n. 4911/2022 richiamata anche dalle parti), in caso di stipula di atti relativi ad immobili siti in zone in cui vi sia il potenziale rischio di sussistenza di vincoli di qualsiasi natura che incidono sulla loro commerciabilità, il notaio deve effettuare indagini più approfondite, estese quindi alla situazione dei terreni su cui sono edificati gli edifici oggetto degli atti rogati anche in relazione alla eventuale esistenza di usi civici, ma solo in presenza di specifici “indici di allerta”, che inducano a dubitare della libertà del bene da vincoli incidenti sulla sua commerciabilità.
In mancanza di tali indici di allerta, va escluso un obbligo per il notaio di svolgere accertamenti ulteriori in relazione ad eventuali usi civici gravanti sugli immobili oggetto degli atti da lui rogati.
La valutazione in ordine all'esistenza degli indici di allerta, peraltro, deve essere effettuata ex ante e non ex post; deve, quindi, aversi riguardo ad un accertamento di fatto in ordine alla diligenza dovuta dal notaio nell'espletare le dovute indagini sulla libertà da vincoli incidenti sulla commerciabilità dei beni costituiti in garanzia al momento della stipula dell'atto di mutuo ipotecario del 2008. 4
Nel caso di specie non emergevano ragioni di sospetto (ovvero indici di allerta) sulla libertà da vincoli dell'edificio per cui è causa, al momento della stipula del mutuo ipotecario, che avrebbero dovuto indurre il notaio rogante ad andare oltre gli accertamenti svolti.
In particolare, il notaio convenuto ha dedotto – ed è circostanza non specificamente contestata dall'attrice – che dall'esame del primo titolo ultraventennale non emergeva alcun riferimento alla esistenza di usi civici o di altre formalità pregiudizievoli. Ed effettivamente, dall'esame della documentazione prodotta si evince che il primo titolo ultraventennale di trasferimento della proprietà dell'immobile era privo di qualsiasi elemento idoneo a far ipotizzare la presenza di usi civici (cfr. relazione del Notaio del 10.1.2008, doc. lett. “p” in prod. CP_2
di parte attrice allegata alla II memoria ex art. 183 cpc, nella quale si evince semplicemente che aveva acquistato da la zona di terreno di Controparte_3 Persona_3
Castelvolturno su cui aveva poi costruito la villetta di cui è causa – che l'attrice non ha contestato corrispondere a quella sul quale è stato edificato l'edificio oggetto del mutuo ipotecario - senza alcun riferimento alla presenza di eventuali usi civici) e le visure catastali e ipotecarie storiche erano negative;

Non sussistevano, inoltre, al momento della stipula del contratto di mutuo e di concessione di ipoteca (del 23.1.2008) ulteriori indici di allerta e di sospetto circa l'esistenza dell'uso civico tali da dover indurre il notaio rogante a svolgere ulteriori accertamenti rispetto a quelli eseguiti, anche perché:
-. non sussistono sufficienti elementi atti ad argomentare la verosimile conoscenza, in capo al notaio rogante, della situazione di potenziale rischio di sussistenza di vincoli pubblici o collettivi, con riguardo alla vasta zona del territorrio in cui egli stesso opera;

-. gli atti di trasferimento dell'immobile nell'arco temporale sino al primo titolo ultraventennale qualificavano il diritto trasferito in termini di piena proprietà e l'assenza di formalità pregiudizievoli (cfr. doc. 3 e 4 in prod. di parte convenuta, allegato alla comparsa di risposta); l'esistenza di usi civici, pertanto, non emergeva dal titolo ultraventennale;

-. dalle visure ipotecarie e catastali storiche non era possibile rilevare la sussistenza di usi civici in favore del Comune di Castelvolturno;

-. L'immobile oggetto dell'iscrizione ipotecaria a garanzia del mutuo era un immobile ad uso abitativo e non un terreno, sicchè non era richiesta l'allegazione all'atto del certificato di destinazione urbanistica;
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-. Non era notorio, all'epoca della stipula dell'atto di mutuo (2008), che l'area fosse gravata da usi civici, né l'attrice ha specificamente contestato quanto sostenuto dal convenuto, ovvero che il bene oggetto di garanzia ipotecaria sorgeva in zona ampiamente urbanizzata;

-. non va sottaciuta la non conoscenza dell'esistenza dell'uso civico in capo allo stesso istituto di credito mutuante, nonostante la propria istruttoria preliminare svolta in funzione dell'eventuale erogazione del mutuo;

-. non è sostenibile nemmeno che la situazione complessiva della zona in cui si trovava l'immobile dovesse essere nota al notaio, in forza della professione svolta;
l'attrice, in particolare, non ha specificamente contestato la circostanza, allegata dal convenuto, che ancora nel 2008 il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, territorialmente competente, procedeva alla vendita in sede di esecuzione forzata di immobili siti nella stessa area senza rilevare la demanialità mediante gli ordinari controlli e che il quesito relativo agli usi civici fu introdotto nel prestampato per il conferimento dell'incarico al consulente tecnico per periziare il compendio pignorato solo dal 2009 in poi.
In assenza di indici rivelatori, non era dunque esigibile dal notaio rogante lo svolgimento di indagini ulteriori (ad esempio, mediante acquisizione di un certificato di destinazione urbanistica o specifiche indagini presso la Regione) rispetto a quelle di natura ipotecaria e catastale da lui svolte.
In definitiva, l'esistenza di diritti di uso civico sul fondo su cui è stato realizzato l'immobile oggetto dell'iscrizione ipotecaria a favore dell'attrice non era rilevabile da parte del notaio utilizzando l'ordinaria diligenza al momento della stipula del contratto di mutuo CP_2
ipotecario, a ragione dell'assenza di elementi indiziari che potessero farla sospettare e del fatto che la diligenza del notaio va valutata ex ante e non ex post (cfr. Cass. sez. 3, ordinanza n. 20297 del 26.7.2019); né l'istutito di credito aveva conferito un incarico specifico in tal senso estendendo i controlli anche al suolo sul quale era stato edificato l'immobile. Al contrario, la documentazione allegata dal notaio convenuto depone in senso opposto, avendo l'istituto di credito espressamente affidato al soltanto l'incarico di effettuare gli Pt_3
“accertamenti diretti a consentire l'individuazione catastale dell'immobile offerto in garanzia” (cfr. p.1 all. n. 34, allegato alla comparsa di costituzione e risposta del convenuto).
A ciò si aggiunga che la Corte Costituzionale, con sentenza n. 119 del 15.6.2023, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della previsione di inalienabilità dei terreni di proprietà privata gravati da usi civici;
in particolare, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 3 comma 3 della legge 20 novembre 2017 n. 168, riguardante i beni con usi civici di proprietà privata, nella parte in cui, “riferendosi ai beni indicati dall'art. 3, comma 1, non esclude dal 6
regime della inalienabilità le terre di proprietà di privati, sulle quali i residenti del comune o della frazione esercitano usi civici non ancora liquidati”. La Corte Costituzionale, pertanto, ha ritenuto alienabili le terre di proprietà privata gravate da usi civici, in quanto la previsione della inalienabilità delle stesse di cui alla L. n. 168 del 2017 si pone in contrasto con gli artt. 3
e 42 comma 2 Cost., determinando una illegittima compressione della proprietà privata. Ne deriva che la stessa incommerciabilità del bene, presupposto della domanda attorea, risulta oggi priva di fondamento normativo.
Per le esposte ragioni, la domanda va rigettata.
4.- Sussistono gravi ed eccezionali ragioni, tenuto conto della peculiarità e della complessità delle questioni trattate nonché dell'esistenza di orientamenti giurisprudenziali non univoci in materia, per compensare integralmente tra le parti le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando:
-. Rigetta la domanda;

-. Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Napoli, 28.11.2025.
IL GIUDICE
dott.ssa Nicoletta CALISE