R.G. 10891/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE nella persona del Giudice dott.ssa Elena Fondrieschi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10891/2017 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. DAMONI MARIANTONIETTA C.F._2
ATTORI contro con il CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 patrocinio dell'avv. RIVIELLO VINCENZO
CONVENUTO
con il patrocinio dell'avv. BALLERINI MAURO Controparte_5
TERZO CHIAMATO
Conclusioni
Le parti hanno precisato le conclusioni come da fogli depositati telematicamente che qui devono intendersi come integralmente trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I sigg.ri e convenivano in giudizio i sigg.ri Parte_1 Parte_2 CP_1 CP_4
e deducendo di aver sottoscritto contratto preliminare di
[...] CP_2 CP_3 compravendita nell'anno 2008 con il quale i avevano promesso loro in vendita un Parte_3 terreno altrui (del Comune di ) per il corrispettivo di euro 125.000,00. CP_5
Precisavano di aver pagato acconti per euro 100.000,00 e di aver inutilmente chiesto il trasferimento del bene promesso in vendita.
1 Spiegavano che nel 2013 il Comune di era divenuto proprietario del terreno Controparte_5 oggetto del contratto preliminare e che successivamente il Comune, in attuazione del piano delle alienazioni, aveva posto in vendita il terreno, del quale il sig. si era reso acquirente Parte_2 corrispondendo il prezzo di euro 17.490,00 (30,00 €/mq), oltre a euro 1.876,78 per spese contrattuali.
Tanto premesso gli attori lamentando grave inadempimento da parte dei Parte_3 chiedevano la risoluzione del contratto preliminare e chiedevano la condanna dei convenuti alla restituzione dell'importo pagato di euro 100.000,00 oltre a euro 11.920,80 a titolo maggior danno
(per interessi su mutuo); in alternativa chiedevano declaratoria di annullamento del contratto, ferme restando le richieste restitutorie e risarcitorie.
I sigg.ri e si costituivano in giudizio CP_1 CP_3 CP_2 CP_4 contestando le pretese avversarie. In fatto i convenuti affermavano che il Comune di CP_5 avrebbe loro promesso la cessione gratuita “a titolo compensativo” di un terreno (all'interno del quale era ricompresa l'area oggetto del contratto preliminare stipulato con i sig.ri e che Pt_2 tale cessione gratuita sarebbe stata promessa “a titolo compensativo” in ragione del
“pregiudizio” che sarebbe stato arrecato alla loro proprietà a causa della realizzazione di una rotatoria stradale.
A sostegno della tesi i convenuti affermavano che, in forza di contratto d'appalto stipulato tra e quest'ultima si era obbligata a cedere al Comune un terreno Parte_4 Parte_5
(comprendente anche quello oggetto del contratto preliminare) e che il Comune avrebbe promesso la cessione del terreno ai Parte_3
Dopo aver contestato integralmente le domande attoree, i convenuti chiedevano di essere autorizzati alla chiamata in causa del di affermando che esso era CP_5 Controparte_5 responsabile di non aver trasferito loro “come promesso” il terreno che essi avevano a loro volta promesso ai e che quindi era tenuto a manlevarli. Pt_2
Il (di seguito si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto Controparte_5 CP_5 delle domande svolte dai nei suoi confronti. In particolare il affermava che Parte_3 CP_5 non sussisteva affatto obbligo alcuno a carico dell'ente di cedere “gratuitamente” l'area della quale si discute a titolo compensativo, sia per ragioni sostanziali (inesistenza di alcun accordo scritto sul punto), sia per ragioni formali (inesistenza di alcuna deliberazione del Consiglio comunale, unico organo titolare del diritto di alienare beni immobili comunali).
Il Comune concludeva dunque per il rigetto di qualsivoglia domanda dei convenuti-chiamanti.
2 Autorizzato il deposito di memorie ex art. 183 comma VI c.p.c., la causa è stata istruita con la sola acquisizione dei documenti offerti in comunicazione dalle parti, successivamente fissata a precisazione delle conclusioni, quindi trattenuta in decisione con termini di legge per deposito di comparse conclusionali e di replica.
*
Dall'analisi degli atti e documenti allegati emerge quanto segue.
Con comunicazione 21 aprile 2008 n. 12493 prot. il Dirigente dell'Area Tecnica, dopo aver premesso che sarebbe stato necessario acquisire, ai fini della realizzazione della rotatoria, una superficie di proprietà della profondità di 2,00 mt. per ogni lato prospiciente la loro Parte_3 proprietà (poi in realtà occupati solo 8,00 mq. in totale), confermava che il era CP_5 disponibile a cedere ai un'area che avrebbe a sua volta acquisito (doc. 7 convenuti). Parte_3
Il 31 ottobre 2008 con contratto preliminare di vendita i convenuti CP_1 [...]
e si sono obbligati a vendere a e CP_2 CP_3 CP_4 Parte_1 Pt_2 al prezzo di euro 125.000 un bene altrui costituito da una porzione di terreno di 680 mq
[...] circa situata in località in via Mantova e catastalmente censito al NCTC del Controparte_5
Comune di , Foglio 55, Particella 236/b, che si trova tra la proprietà della CP_5 Parte_6
e la strada. Nelle premesse dell'atto veniva indicato che “parte promittente venditrice diverrà proprietaria” del predetto terreno (doc. 1 parte attrice).
I convenuti ricevevano dagli attori il pagamento di € 10.000,00 in data 31.10.2008 Parte_3 ed ulteriori € 90.000,00 in data 19.11.2009.
Il procuratore di parte attrice sollecitava l'adempimento del preliminare fin dal 19.11.2009 come conferma la comunicazione prodotta sub doc. 3 di parte attrice.
Con atto notaio dott. di San Martino Buon Albergo (VR) Repertorio n. 24187 del Persona_1
10/12/2013 (doc. 4 di parte attrice) il Comune di ha acquisito la proprietà della Controparte_5 porzione di terreno oggetto del contratto preliminare per cui è causa inserendolo poi con la delibera del 14 aprile 2016, nel “Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni immobiliari per
l'esercizio 2016” (doc. 5 in atti di parte attrice). Ciò avveniva in esecuzione di presupposte obbligazioni assunte in forza di convenzione urbanistica. La cessione, come precisato nelle premesse, avveniva in esecuzione del contratto d'appalto 8 gennaio 2007 stipulato tra Pt_5
e ed in forza del quale si era obbligata, tra l'altro, “a cedere a
[...] Parte_4 Parte_5 titolo gratuito al , una volta terminate e collaudate le opere, le aree di sua Controparte_5 proprietà occupate dalle opere stesse”.
Con comunicazione 25 agosto 2014 il Dirigente dell'Area Tecnica riprendendo la precedente comunicazione del 21 aprile 2008 comunicava che a seguito della predetta cessione ( Pt_7
“la Giunta Comunale ha confermato la volontà di trasferire parte delle aree acquisite
[...] della ai sig.ri e Figli in particolare il mappale 336 di mq 1715,00” Parte_5 CP_1 aggiungendo il seguente invito: “per tutti gli adempimenti conseguenti alla formalizzazione della
3 cessione i sigg.ri potranno prendere contatti con l'area Finanziaria – Settore patrimonio” CP_1
(doc. 8 convenuti).
Con deliberazione 14 aprile 2016 n. 15 il Consiglio comunale approvava il piano delle alienazioni ex art. 95-bis della legge regionale n. 12/05 (doc. 6 attori) in conformità al “Piano delle valorizzazioni immobiliari 2016” allegato alla deliberazione consiliare (doc. 7 attori) nel quale venivano individuati tra i beni oggetto di alienazione anche il terreno indentificato con il numero mappale 336 del foglio 55 di mq. 1.715¹, in relazione al quale si precisava trattarsi di
“terreno intercluso fra strada e per il quale gli unici soggetti interessati possono essere i frontisti”; specificando che “sarà inoltre necessario tener conto delle compensazioni con il signor che ha dovuto cedere parte della sua area per consentire la realizzazione della CP_1 rotatoria”.
Il ha, infatti, precisato in atti che, in occasione della realizzazione della rotatoria, è stata CP_5 occupata un'area di proprietà dei convenuti-chiamanti di 8,00 mq e che costoro avevano sostenuto dei costi (spostamento di recinzioni e utenze) per consentire la realizzazione della rotatoria.
Una parte dell'originario terreno di mq. 1.715 (il mappale 343 del foglio 55 superficie di mq.
583) è stato alienato al proprietario frontista, in forza di atto 17 gennaio 2017 rep. Parte_2
Segretario comunale (doc. 8).
Ne deriva che il terreno residuo di mq. 1.132 (la differenza tra mq.

1.715 e mq. 583), identificato con il numero 342 foglio 55, è contemplato nel piano delle alienazioni approvato dal Comune e risulterebbe, stando a quanto risultante dalla comunicazione del 2014, “destinato” a favore dei in quanto proprietari frontisti del terreno. Parte_3
Per quanto esposto si rileva che il contratto preliminare stipulato tra le parti è certamente sciolto per impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione del trasferimento da parte dei promittenti venditori che non hanno mai acquisito la proprietà dell'oggetto del contratto.
Si rileva anche che non è stata specificatamente dedotta né provata alcuna condotta da parte dei promittenti venditori atta ad adempiere al contratto con i dopo che il Comune aveva Pt_2 espressamente con la comunicazione del 25 agosto 2014 invitato i a prendere contatti con CP_1
l'area Finanziaria – Settore Patrimonio per la formalizzazione della cessione dell'area loro destinata, parte della quale era oggetto del preliminare di cui si discute.
4 Posto che il bene è stato acquistato dai sig.ri direttamente dal ed a quest'ultimo è Pt_2 CP_5 stato pagato il prezzo dell'acquisto il contratto preliminare è risolto con i conseguenti effetti restitutori di quanto corrisposto dai ai in forza del contratto preliminare non Pt_2 Parte_3 eseguito, né più eseguibile. Non coglie, infatti, nel segno la tesi di parte convenuta che oltre a voler trattenere il prezzo di vendita pattuito nel preliminare chiede in via riconvenzionale un risarcimento danni pari al saldo del prezzo adducendo un generico inadempimento a carico dei promittenti acquirenti.
Come detto il fatto, contestato e non provato, che i promittenti venditori non fossero inadempienti non giustificherebbe in alcun caso il trattenimento da parte di costoro del prezzo di una compravendita immobiliare mai avvenuta tra le parti e riferita ad un contratto risolto.
Ciò che puntualizza la difesa di parte convenuta, senza tuttavia connetterlo ad una specifica domanda in tal senso, è che i acquistando il mappale direttamente dal sarebbero Pt_2 CP_5 stati avvantaggiati perché avrebbero pagato un prezzo di favore che, stando alla tesi di parte convenuta, sarebbe stato stabilito dal tenendo conto “delle compensazioni con il sig. CP_5
. CP_1
In merito a questo tema si impongono le seguenti considerazioni. Negli atti del giudizio non è stato allegato, né risulta dai documenti allegati (in particolare manca la perizia dell'ing. CP_6 prot. 35.093/IV/08 del 27/12/2016 predisposta per stabilire il prezzo di vendita della particella
336 foglio 55 mq 1715) che la cd. compensazione abbia inciso sul valore del terreno e tanto CP_1 meno è evincibile in quale misura. In sostanza non è stato dedotto quale fosse il valore effettivo del terreno (venduto a 30 euro/mq) e quindi non è dato sapere in quale misura il abbia CP_5 effettivamente considerato sulla parte di terreno venduto ai una sorta di “sconto” ed a Pt_2 quanto questo possa ammontare (alcuna allegazione in termini di valore è stata fatta sul punto né
è stata richiesta alcuna istanza istruttoria).
Dagli atti e documenti di causa non risulta che il nemmeno sapesse del contratto CP_5 preliminare stipulato tra e e che, quindi, possa aver implicitamente tenuto Pt_2 Parte_3 conto di tale rapporto e soprattutto delle dazioni già effettuate in forza del predetto contratto. Sul punto si rileva che in atti si riscontra solo la comunicazione del 4 dicembre 2009 nella quale il legale incaricato da parte convenuta chiedeva al Comune di sollecitare la definizione della pratica
Leali/Cedro srl/Comune di dando atto: “che il sig. potrà dar corso ad CP_5 CP_1 una, se pur modesta, operazione immobiliare solo a seguito della cessione dell'area da Voi preventivamente acquisita dalla . È evidente che da tale frase non si evince alcun dato Parte_4 significativo rispetto al contratto preliminare per cui è causa.
Si consideri anche che, come sopra già menzionato, rimane in capo al Comune una porzione di mq 1.132 (la differenza tra mq.

1.715 e mq. 583), identificato con il numero 342 foglio 55 che, stando alla comunicazione dell'agosto 2014, sarebbe ancora destinata ai e sulla quale è CP_1
5 certamente ancora possibile che il Comune tenga conto della cd compensazione menzionata nel
“Piano Valorizzazioni immobiliari 2016” (doc.5 parte attrice).
In ogni caso, alla luce delle domande proposte, in questo giudizio: azione di risoluzione del contratto e condanna alla restituzione del prezzo oltre al risarcimento danni ed in via alternativa di annullamento del contratto (parte attrice); domanda di reiezione della domanda attorea ed in via subordinata, condanna del a manlevare i convenuti ed in via Controparte_5 riconvenzionale condanna degli attori al risarcimento danni ex artt. 1375 e 1218 c.c. dell'importo di 25.000 corrispondente al saldo del prezzo del contratto preliminare (domande dei convenuti), si rileva che trova accoglimento la domanda principale proposta dagli attori. Parte convenuta non ha specificatamente dedotto, né provato alcun comportamento contrario ai principi di buona fede in capo ai signori nell'esecuzione dell'unico contratto per cui è causa ovvero il contratto Pt_2 preliminare dagli stessi ottemperato quanto ai versamenti degli acconti previsti. Come detto il disinteresse dei convenuti alla comunicazione del 2014 in cui erano stati invitati a formalizzare la cessione così come al successivo bando di gara, rende del tutto legittima e comprensibile la partecipazione diretta dei al bando. Pt_2
Diverso contenuto ha la lamentela nemmeno compiutamente sviluppata in atti ma evincibile dalla ricostruzione analitica dei documenti circa un ipotetico vantaggio/arricchimento che i Pt_2 avrebbero in ipotesi conseguito in danno ai per aver pagato al il terreno Parte_3 CP_5
(oggetto del preliminare del 2008) un prezzo in testi “scontato” perché determinato tenendo conto di compensazioni dovute dal ai CP_5 CP_1
Sotto altro profilo, attinente il si rileva che quest'ultimo precisa che comunque “nessun CP_5 organo diverso dal Consiglio comunale (né la Giunta, né il Sindaco, né un qualunque Dirigente) avrebbe mai potuto cedere od anche solo promettere di cedere un bene immobile comunale”; da cui si pone anche la tematica, qui ultronea, del significato effettivo della comunicazione dell'agosto 2014 in termini che potesse effettivamente impegnare l'Ente o abbia rafforzato un affidamento precedentemente ingenerato.
Le predette circostanze nemmeno compiutamente allegate non sono connesse a specifica domanda svolta in questo procedimento.
Le spese di lite seguono la soccombenza con condanna di parte convenuta alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di lite, liquidate in complessivi euro 8.109,80 di cui euro 7.052,00 per compenso professionale (considerati valori minimi per fase studio, introduttiva e minimi per istruttoria e decisionale in ragione dell'attività concretamente svolta e delle argomentazioni difensive) ed euro 1.057,80 per spese generali oltre iva, cpa, spese di notifica, contributo unificato e marca da bollo.
6 Le spese del terzo chiamato vanno poste a carico di parte convenuta e si liquidano in CP_5
8.109,80 di cui euro 7.052,00 per compenso professionale (considerati valori minimi per fase studio, introduttiva e minimi per istruttoria e decisionale in ragione dell'attività concretamente svolta e delle argomentazioni difensive) ed euro 1.057,80 per spese generali oltre iva e cpa.
Considerato che il non ha delineato se ed in quale misura e perché abbia tenuto conto di CP_5 un prezzo di favore nella vendita del terreno a così arrecando mancanza di lucidità Pt_2 sull'intera vicenda invece di offrire puntuali spiegazioni², si ritiene che sussistano ragioni per compensare al 50% le spese legali verso parte convenuta, con condanna di quest'ultima per la parte residua.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita così dispone:
Dichiara risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 31 ottobre 2008, e per l'effetto condanna parte convenuta a restituire l'importo di euro 100.000 oltre interessi dalla dazione al saldo;

Respinge le ulteriori domande;

Condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice le spese di lite, liquidate come in parte motiva;

Condanna parte convenuta a rifondere alla terza chiamata le spese di lite, liquidate come in parte motiva.
Brescia, 24 gennaio 2025
Il Giudice
Elena Fondrieschi
7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Come precisato nell'atto di cessione al Comune, i predetti mappali 335 e 336 derivavano dal frazionamento dell'originario mappale 236 perfezionato in data 14 giugno 2012 n. 179537. La visura storica per immobile 3 ottobre 2017 dimostra che, in forza del richiamato frazionamento, il terreno di mq.

5.190 ceduto da al Parte_5 Comune, in origine mappale 236, era stato frazionato nel 2012 nel mappale 335 e mappale 336 (doc. n. 4). Dalla stessa visura storica emerge che, in forza di frazionamento 21 dicembre 2016, il mappale 336 di mq. 1.175 è stato ulteriormente frazionato, originando il mappale 342 della superficie di mq.

1.132 ed il mappale 343 della superficie di mq. 583. Come emerge dall'estratto del PGT (doc. n. 5), allo stato si distinguono due terreni, l'uno indicato come mappale 342 (di 1.132 mq.) e l'altro come mappale 343 (di 583 mq.). ² Cfr. in comparsa e ribadito in conclusionale: “in occasione della approvazione del Piano delle alienazioni, il precisò che si sarebbe tenuto conto dei costi sopportati dai sigg.ri attori e quindi venne CP_5 Parte_3 previsto un corrispettivo modesto (30,00 € / mq)”.