REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
TERZA SEZIONE CIVILE nella persona del giudice dott. Alessandro Ranaldi, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 7568/2023 pendente tra:
Parte attrice/opponente: , C.F. con Parte_1 P.IVA_1
l'avv. CAUSA ALESSANDRO, C.F. C.F._1
Parte convenuta/opposta: e , con l'avv. CP_1 CP_2
LANERO PILADE, C.F. C.F._2
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DELLA DECISIONE
La causa verte tra i locatori, odierni opposti, e CP_1 CP_2
, e la società conduttrice, odierna opponente,
[...] Parte_1
in merito a un contratto di locazione commerciale.
[...]
L'opposizione attiene a decreti ingiuntivi emessi per il mancato pagamento dei canoni di affitto nel corso dell'anno 2023.
1 L'opponente contesta i decreti, sostenendo che il contratto è risolto a causa di numerosi inadempimenti da parte dei locatori, inclusi ritardi nella consegna dell'immobile, la sua presunta non agibilità e la ritenzione illegittima di un assegno di caparra.
Si rappresenta l'esistenza di una fase precontrattuale (settembre –
dicembre 2022), che però deve ritenersi superata dalla conclusione di un contratto di locazione commerciale, stipulato fra le parti il 9.1.2023 con decorrenza dal 1.1.2023.
Infatti, qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare,
concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuov o accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo,
essere vinta soltanto dalla prova - la quale deve risultare da atto scritto,
ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo,
dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo (Cass. Sez. 2, 05/06/2012, n.
2 9063, Rv. 622654 - 01). Nella specie, non esiste alcuna prova di un accordo scritto contemporaneo alla stipula del contratto definitivo di locazione.
Le opposizioni e domande riconvenzionali proposte dalla parte opponente devono ritenersi infondate.
È pacifico e dimostrato in atti, sulla scorta delle testimonianze assunte e della documentazione prodotta, che le chiavi del bene locato sono state consegnate alla società conduttrice il 10 e 13 gennaio 2023 e che le condizioni dell'immobile consegnato erano tali da consentire alla conduttrice di usufruire dello stesso, atteso che i lavori di manutenzione straordinaria dei locali erano stati di fatto ultimati a gennaio e l'immobile pronto all'uso. Mancava soltanto la posa della porta del bagno, impedita dal rifiuto della conduttrice di aprire il negozio prima dell'orario di apertura.
È stata disattesa la tesi di parte opponente della mancanza di agibilità
dell'immobile locato, tenuto conto di quanto accertato dalla C.T.U. in atti,
ai sensi della quale: “Il locale in esame in data 9 Gennaio 2023, giorno di stipula del contratto, possedeva già l'agibilità “implicita”, non cartacea ma ugualmente valida, trattandosi di immobile realizzato in epoca ben anteriore al 1934, data da cui ricorre l'obbligo di rilascio del certificato di abitabilità come dettato dal R.D. n° 1265/1934 (…) La successiva SCA,
presentata entro i termini prescritti dall'art. 24 del DPR 380/01, va ad
3 aggiornare quella precedente e non si sostituisce ad essa interessando in modo specifico l'aspetto impiantistico dell'immobile, che con le realizzande opere era stato modificato, allegando le dichiarazioni di conformità elettrica, termoidraulica e di condi zionamento” (cfr. CTU
pagg. 5 e 6).
Quanto all'incasso dell'assegno di euro 6.900, esso è stata conseguenza della mancata prestazione di fideiussione e dei ritardi nei pagamenti da parte della conduttrice, sicché se ne deve desumere la legittimità
dell'incasso ai sensi dell'art. 1186 c.c.
In definitiva, il processo ha del tutto smentito le prospettazioni di parte attrice/opponente in ordine alla asserita gravità degli inadempimenti contestati ai locatori, con particolare riguardo alla questione della mancanza di agibilità dei locali e ai restanti comportamenti dedotti in giudizio.
Consegue l'illegittimità del rifiuto da parte della conduttrice di pagare i canoni dovuti dal mese di aprile 2023, fra l'altro non riconsegnando le chiavi ai locatori (chiavi formalmente riconsegnate ai locatori solo all'udienza del 23.11.2023).
Vanno, pertanto, respinte le opposizioni e le domande proposte dalla società conduttrice.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando:
- respinge le opposizioni e le domande di parte attrice/opponente;
- condanna la società opponente a rifondere alla parte opposta le spese di lite, liquidate in euro 5.200,00, oltre spese generali al 15%, IVA
e CPA come per legge;

- pone le spese di CTU a carico di parte opponente.
Così deciso il 23 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Alessandro Ranaldi
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