Pubblicato il 12/02/2026

N. 02726/2026 REG.PROV.COLL.

N. 08181/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8181 del 2024, proposto da IU RE AL, rappresentato e difeso dall'avvocato Luigi Giuliano, con domicilio digitale come PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, corso Vittorio Emanuele II, 154;

contro

il Comune di Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto in Roma, via del Tempio di Giove, 21;

per l'annullamento

della Determina Dirigenziale di Roma Capitale prot. n. QI/91954/2024 del 07.05.2024 del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Ufficio Edilizia Privata - U.O. Condono Edilizio - di rigetto della richiesta di condono edilizio di cui al prot. 0/553560.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 gennaio 2026 il dott. NT LO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il presente gravame ha ad oggetto il provvedimento di rigetto sull’istanza di condono, ex l. n. 326/03 e l.r. n. 12/04, relativa alla realizzazione di un’unità immobiliare di mq 52,40 di s.u.r. e mq 12,10 di s.n.r. (sita in Roma, via Salpione n. 46), adottato dal Comune di Roma Capitale in ragione dell’insistenza di vincoli sull’area (nella specie, “ Beni paesagg. ex art. 134, co. 1, lett. b) del codice – c FO ”).

2. Il ricorso è sostenuto dai seguenti motivi di censura:

2.1.“ Violazione della legge 241/1990 sul giusto procedimento. Eccesso di potere nelle sue figure sintomatiche (carenza di istruttoria, travisamento dei fatti) ”.

Secondo la prospettazione della parte ricorrente, l’Amministrazione sarebbe incorsa in un difetto di istruttoria, giacché la ragione ostativa alla concessione della sanatoria in realtà non sussisterebbe, alla stregua del combinato disposto degli artt. 134, lett. b) e 142, comma 1, lett. c) del “Codice dei beni culturali e del paesaggio”, in forza del quale, tra le aree “tutelate per legge”, rientrano “ i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna ”, laddove invece, nell’area in questione, sarebbe presente solo “ un mero canale volto al recupero delle acque piovane di modestissima entità e che non risulta negli elenchi delle acque pubbliche ”.

Si sostiene, inoltre, che l’area sarebbe ormai ampiamente urbanizzata e a vocazione residenziale secondo gli atti di pianificazione del Comune: ciò rileverebbe anche ai fini dell’attuale destinazione funzionale del corso d’acqua, non più soggetto al pubblico uso consistente nell’irrigazione dei campi circostanti;

2.2. “ Eccesso di potere per disparità di trattamento. Difetto di motivazione. Omesso bilanciamento degli interessi pubblici e privati ”.

Con tale doglianza, la parte ricorrente afferma che l’operato dell’Amministrazione sarebbe connotato da eccesso di potere, sia per disparità di trattamento rispetto a fattispecie identiche (rilascio di provvedimenti in sanatoria in favore di proprietari di immobili residenti nello stesso stabile), sia per non avere Roma Capitale tenuto in debito conto il legittimo affidamento maturato dal ricorrente, anche in considerazione dei tempi di conclusione del procedimento;

2.3. “ Violazione art. 32 comma 27 lett. d) e art. 37 l. 326/2003; violazione art. 6 l.r. n. 12/04; violazione degli artt. 31, 32 e 33 l. n. 47/1985 ”.

Con il terzo motivo di censura, infine, stante la completezza della documentazione trasmessa, parte ricorrente sostiene che sull’istanza dovrebbe ritenersi maturato il silenzio assenso; deduce altresì l’illegittimità della determinazione di rigetto (per violazione dell’art. 32, comma 27, lett. d), l. n. 326/2003, che contempla l’insanabilità delle opere nel caso in cui il vincolo sia istituito prima dell’esecuzione delle opere) in quanto il vincolo (approvato con l.r. n. 24/98) sarebbe successivo al momento di ultimazione dell’abuso (indicato nell’anno 1976), e l’Amministrazione non avrebbe comunque interpellato l’Autorità tutoria.

3. Il Comune di Roma Capitale, costituitosi in giudizio, ha concluso per il rigetto del ricorso richiamando i precedenti giurisprudenziali che si sono già pronunciati in ordine alla natura e alle caratteristiche del vincolo per cui è causa.

4. Con memoria del 10 dicembre 2025, parte ricorrente ha replicato alle difese di parte resistente ed ha depositato in atti il provvedimento di accoglimento dell’istanza di condono rilasciato in favore di un vicino di casa.

5. All’udienza pubblica del 12 gennaio 2025, la causa è stata chiamata e trattenuta in decisione.

6. Il ricorso è infondato, non ravvisando il Collegio ragioni per discostarsi dal precedente di questa Sezione avente ad oggetto un’analoga istanza di condono relativa a un’unita immobiliare sita anch’essa in via Salpione n. 46 (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, Sez. IV Ter ,15 maggio 2025, n. 9261).

6.1. In particolare, quanto al primo motivo di ricorso, l’Amministrazione ha ampiamente documentato che il “Canale Palocco” di cui si discute risulta, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, ricompreso nell’elenco delle acque pubbliche richiamato dall’art. 142, comma 1, lett. c), del “Codice dei beni culturali e del paesaggio”, con la conseguenza che la sussistenza del vincolo deve ritenersi provata.

Ciò anche alla stregua di quanto accertato dalla pronuncia del Consiglio di Stato (n. 3458/13) richiamata dal Comune, espressasi su fattispecie identica, nel senso che “ nella deliberazione della G.R. del Lazio del 22/2/02 n. 211, contenente la "Ricognizione e graficizzazione, ai sensi dell'art. 22 comma 1 lett. b) della L.R. 24/98 del vincolo paesistico delle fasce di protezione dei corsi d'acqua pubblica di cui all'art. 146, comma 1, lett. c) del D. Lgs. 490/99 e art. 7 commi 1 e 2 della L.R. 24/98", il Canale Palocco era ricompreso nell'elenco delle acque pubbliche (pag. 242 del Supplemento ordinario n. 1 al Bollettino Ufficiale n. 18 in data 29/6/02) e, soprattutto, era individuato nelle cartografie con un unico codice che copre l'intero tracciato (…)”.

Pertanto, data la natura di abuso maggiore dell’opera oggetto dell’istanza di condono, trova applicazione il principio costantemente affermato da questa Sezione, in forza del quale, “ con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, va precisato che il condono previsto dall'art. 32 del decreto legge n. 269 del 2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti ” ( ex multis , T.A.R. Lazio, Roma, Sez. IV Ter , 19 luglio 2023, n. 12153).

La doglianza è pertanto infondata.

6.2. Quanto al secondo motivo di censura, va ricordato, da un lato, che nella materia in esame “ i provvedimenti di diniego di condono edilizio costituiscono espressione di potere vincolato rispetto ai presupposti normativi richiesti e dei quali deve farsi applicazione, con la conseguenza che in ordine al medesimo non possono venire in rilievo profili di eccesso di potere quali la disparità di trattamento, propri dell'esercizio del potere discrezionale. Ne consegue che l'eventuale rilascio del condono registratosi in analoghi casi di abusi non condonabili (e quindi in via di principio suscettibili di annullamento giurisdizionale o amministrativo) non può di per sé legittimare la pretesa a identico trattamento ” (Cons. Stato., Sez. VI, 11 dicembre 2017, n. 5798), dall’altro, che “ Nell'ambito edilizio, il lungo lasso di tempo trascorso tra la presentazione della domanda di condono e l'adozione dell'atto di diniego non può costituire elemento utile per ritenere consolidato il legittimo affidamento circa la conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può legittimare ” (T.A.R. Sicilia, Palermo, Sez. II, 24 agosto 2023, n. 2661).

Va comunque evidenziato, sul punto, che il condono edilizio del vicino di casa depositato in atti da parte ricorrente riguarda un’istanza di sanatoria presentata ai sensi della l. n. 47/1985 (primo condono edilizio), che contempla, come è noto, una disciplina meno restrittiva della l. n. 326/2003: in particolare, il vincolo di cui si discute, ai fini del primo condono edilizio, assume natura relativa, con la conseguenza che l’opera è condonabile previo parere favorevole dell’Autorità tutoria.

6.3. Per quanto concerne, infine, la terza censura, osserva il Collegio che la non condonabilità ex lege dell’opera comporta, altresì, l’impossibilità che su un’istanza formalmente non corrispondente alla fattispecie legale tipica, quale quella in esame, possa formarsi il titolo abilitativo tacito.

Tale impostazione ermeneutica è alla base anche della giurisprudenza (Cons. Stato, Sez. VI, 8 luglio 2022, n. 5746, in materia di permesso di costruire) che, aderendo alla concezione c.d. formale dell’istituto, ha ribadito, con un’articolata motivazione, che ove sussistano i requisiti di formazione del silenzio-assenso, il titolo abilitativo può perfezionarsi anche con riguardo ad una domanda non conforme a legge.

La medesima pronuncia ha, tuttavia, chiarito che occorre distinguere i requisiti di validità - il cui difetto non impedisce il perfezionarsi della fattispecie - dall’ipotesi della “ radicale inconfigurabilità giuridica dell’istanza: quest’ultima, cioè, per potere innescare il meccanismo di formazione silenziosa dell’atto, deve essere quantomeno aderente al ‘modello normativo astratto’ prefigurato dal legislatore ”.

Ne deriva che alcun titolo abilitativo tacito può formarsi in relazione a fattispecie nelle quali la condonabilità è ex lege preclusa in nuce in considerazione della tipologia degli abusi e del carattere vincolato dell’area sulla quale insistono (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, Sez. IV Ter , 11 novembre 2024, n. 19817).

6.4. Quanto al carattere sopravvenuto del vincolo di cui si discute, è sufficiente osservare che nella fattispecie trova applicazione la più restrittiva normativa regionale (la l.r. n. 12/2004 è entrata in vigore l’11 novembre 2004 e la domanda di condono è stata presentata il 9 dicembre 2004) che, in modo costituzionalmente legittimo (Corte cost., 30 luglio 2021, n. 181), ha ampliato le ipotesi di insanabilità dell’opera, estendendole alla sussistenza di un vincolo sopravvenuto, purché rientrante tra quelli tassativamente elencati dal menzionato art. 3, l.r. Lazio n. 12/04 ( ex multis , T.A.R. Lazio, Roma, Sez. IV Ter , 3 gennaio 2024, n. 121).

Infine, dalla natura vincolata e doverosa del provvedimento di rigetto deriva l’irrilevanza delle considerazioni di parte ricorrente volte a censurare l’operato dell’Amministrazione, che non avrebbe verificato la sussistenza delle ulteriori condizioni per l’accoglimento dell’istanza di condono, posto che l’eventuale rilascio del parere favorevole da parte delle Autorità preposte alla tutela del vincolo non consentirebbe comunque di superare l’indicata preclusione normativa connessa alla tipologia di intervento realizzato.

7. In conclusione, il ricorso va rigettato, stante l’infondatezza delle censure proposte.

8. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come indicato in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la parte ricorrente a rifondere all’Amministrazione resistente le spese di lite, che liquida in € 1.500,00 (millecinquecento/00) per compensi oltre accessori di legge se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 12 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

TA AR, Presidente

Luca Biffaro, Primo Referendario

NT LO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NT LO	TA AR

IL SEGRETARIO