Pubblicato il 31/12/2025

N. 02228/2025 REG.PROV.COLL.

N. 01459/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1459 del 2023, proposto da
Milio S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Loredana Lo Faro e Giovanni Palumbo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Parghelia, in persona del Sindaco in carica, rappresentato e difeso dall'avvocato Angelo Calzone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

VO S.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Domenico Colaci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
HG TI S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giovanni Spataro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Parmatour S.p.a. in amministrazione straordinaria, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Sergio Coccia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo Studio dell’avvocato Tommaso Ricci, in Catanzaro, alla via Gaetano Alberti, n. 27;

per l'annullamento

a) nella parte di interesse, dell’ordinanza di demolizione n. 1/2023 emessa dal Comune di Parghelia in data 20 giugno 2023, prot. n. 3256;

b) nonché di ogni altro atto connesso, collegato, precedente, presupposto e consequenziale, e, in particolare, dei verbali di sopralluogo del 19 dicembre 2022, del 13 febbraio 2023, del 14 febbraio 2023, del 5 aprile 2023 e dell’11 aprile 2023.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Parghelia, di VO S.p.a., di HG TI S.r.l. e di Parmatour S.p.a. in amministrazione straordinaria;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 novembre 2025 il dott. CE LA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Rilevato in fatto e ritenuto in diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – Con ordinanza del 20 giugno 2023, il Comune di Parghelia, dopo aver svolto una serie di sopralluoghi presso il complesso immobiliare denominato Tropea Essentia, già Voi Tropea Beach, prima ancora Cora Club, ha ordinato alla Milio S.r.l. (proprietaria del compendio immobiliare), alla HG TI S.r.l. (affittuaria del compendio aziendale) e alla VO S.p.a. (cessionaria del contratto di affitto), nonché alla Parmatour S.p.a. la demolizione di numerose opere edilizie ritenute abusive, rinvenute all’interno del villaggio, meglio descritte nell’ordinanza.

Alla Milio S.r.l., che pure aveva sollecitato l’intervento repressivo del Comune con riferimento ad alcune violazioni edilizie commesse dalla società affittuaria e da quella cessionaria, sono stati imputati i seguenti abusi in zona sottoposta a tutela paesaggistica e ambientale:

a) rototraslazione dell’edificio multifunzionale rispetto a quanto assentito con concessione edilizia n.1 del 1984 e ampliamento fuori sagoma per circa m. 130 realizzati senza alcun titolo, con aumento di volumetria e modifica di sagoma;

b) impianto della piscina in difformità rispetto all’originaria concessione edilizia n. 1 del 1984, con modifica di sagoma;

c) realizzazione di due campi da tennis di dimensioni di circa m. 36 x m. 18 ciascuno;

d) deposito interrato di dimensione di circa m. 12 x m. 12 di altezza di m. 2,40, con rampa di accesso in calcestruzzo, realizzato in assenza di titoli;

e) deposito fuori terra di circa 13 mq. stabilmente fisso al suolo, mancante di titolo autorizzativo;

f) parte di viabilità realizzata in difformità rispetto alla concessione edilizia n. 1 del 1984, variata rispetto a materiali e finiture preesistenti.

2. – Milio S.r.l. si è rivolta a questo Tribunale Regionale, dichiarando di concordare nell’ordinanza di demolizione, nella parte in cui dispone l’eliminazione degli abusi edilizi commessi da altri soggetti, ma chiedendone l’annullamento nella parte in cui imputa ad essa alcune violazioni.

3. – Si è costituito in giudizio il Comune di Parghelia, evidenziando come la ricorrente avesse eseguito spontaneamente tutti i capi dell’ordinanza non impugnati e avesse altresì proposto domanda di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Per tale ragione ha concluso per la declaratoria di improcedibilità del ricorso.

4. – Si sono costituiti anche gli altri destinatari dell’ordinanza di demolizione.

HG TI S.r.l., invero, ha depositato comparsa meramente formale.

VO S.p.a. ha eccepito che il ricorso sarebbe inammissibile, in quanto Milio S.r.l. avrebbe ammesso in più sedi di aver commesso gli abusi di cui si tratta. In ogni caso, i motivi articolati non sarebbero meritevoli di accoglimento.

Parmatour S.p.a. in amministrazione straordinaria ha sottolineato la propria estraneità alla lite, già dedotta in via principale con autonomo ricorso.

5. – Pendente il giudizio, come già supra anticipato, la società ricorrente ha depositato una prima domanda di accertamento di conformità riguardante tutti gli abusi riscontrati, con eccezione del magazzino interrato.

Sull’istanza è già pervenuto «permesso di costruire in sanatoria – accertamento di conformità urbanistica» del 27 ottobre 2025, n. 6206.

Il 18 novembre 2025 è stata presentata nuova, analoga istanza, riguardante il locale seminterrato.

6. – La trattazione del ricorso è stata originariamente fissata all’udienza pubblica del 16 aprile 2025, ma poi differita a quella del 26 novembre 2025, per consentire la conclusione del procedimento di accertamento di conformità.

In vista di tale seconda udienza, parte ricorrente ha nuovamente chiesto la posticipazione della decisione, in attesa della definizione della seconda istanza di accertamento di conformità.

Il Tribunale ha riservato la decisione.

7. – Il Tribunale ritiene di non poter accordare un nuovo rinvio nella trattazione dell’udienza, data l’eccezionalità di tale evenienza processuale ai sensi dell’art. 73, comma 1- bis c.p.a., e tenuto conto che siffatta eccezionalità non è integrata nel caso di specie: infatti, la ricorrente ha presentato solo il 18 novembre 2025 l’istanza di accertamento di conformità per l’ultimo degli abusi oggetto dell’ordinanza di demolizione; la mancata definizione della vicenda amministrativa non è, quindi, conseguenza di circostanze eccezionali.

In ogni caso, la pendenza del procedimento di accertamento di conformità rende (temporaneamente) inefficace l’ordinanza di demolizione (Cons. Stato, Sez. II, 25 febbraio 2025, n. 1648), che rimarrà caducata nel caso (e solo in quello) di accoglimento della domanda.

8. – Preliminarmente, si rileva che il ricorso è divenuto in gran parte improcedibile, essendo intervenuto provvedimento di accertamento di conformità, salvo che per la parte in cui l’ordinanza di demolizione riguarda un deposito interrato di dimensione di circa m. 12 x m. 12 di altezza di m. 2,40, con rampa di accesso in calcestruzzo.

I motivi di ricorso vanno, quindi, esaminati nella prospettiva dell’ordine di demolizione del locale in questione.

9. – Con il primo motivo si deduce la genericità dell’ordinanza di demolizione, che non chiarisce le modalità con le quali è stata accertata l’abusività dei manufatti, mancando peraltro l’allegazione dei verbali di sopralluogo. Tutto ciò determinerebbe anche la violazione del diritto di difesa, non avendo potuto la società destinataria dell’ordine di demolizione verificare quanto svolto dall’amministrazione.

Il ricorso non può trovare accoglimento, giacché è chiaro come il Comune di Parghelia abbia riscontrato l’edificazione deposito interrato di dimensione di circa m. 12 x m. 12 di altezza di m. 2,40, con rampa di accesso in calcestruzzo, senza che vi fosse alcun titolo a consentirlo.

10. – Con il secondo motivo si deduce che la società ricorrente ha sempre sottoposto a controllo dell’Autorità la propria attività edificatoria, richiedendo il rilascio del certificato di agibilità e del certificato di collaudo per le opere realizzate; il contrasto tra il permesso di costruire e i manufatti effettivamente realizzati, quindi, sarebbe più virtuale che concreto. In ogni caso, si sarebbe ingenerato il legittimo affidamento sulla legittimità del compendio immobiliare.

Con il quarto motivo si aggiunge che il rilascio del certificato di agibilità, a suo tempo avvenuto, sarebbe una conferma del rispetto del titolo edilizio nella realizzazione del compendio immobiliare.

Il due motivi, tuttavia, non sono pertinenti rispetto all’abuso edilizio tutt’oggi controverso, per il quale manca radicalmente il titolo edificatorio. Con la conseguenza che il rilascio del certificato di agibilità non può dimostrare la conformità edilizia del magazzino interrato; né la semplice mancanza di un intervento repressivo dell’amministrazione non può aver ingenerato alcun affidamento (cfr. Cons. Stato, Ad. Plen. 17 ottobre 2017, n. 19).

11. – Con il terzo motivo si afferma l’irretroattività del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, cosicché non potrebbe concludersi per l’abusività delle opere realizzate basandosi sulla previsione di detto corpus normativo.

Il motivo, evidentemente, non ha alcuna incidenza sulla regolarità edilizia del magazzino di cui si tratta, edificato in radicale assenza di titolo edilizio.

12. – Il quinto motivo afferma che tale locale esistesse ben prima del 2011, data in cui, secondo l’amministrazione, esso sarebbe stato realizzato.

Infatti, dalla documentazione in atti risulterebbe la presenza di un rudere.

Le argomentazioni spese dal ricorrente, però, non convincono, nella misura in cui, innanzitutto, le nozioni di «risanamento conservativo» e di «ristrutturazione edilizia» , costituendo interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare o risanare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura; di conseguenza, la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da tempo demolito costituisce nuova opera (TAR Sicilia – Palermo, Sez. II, 5 maggio 2025, n. 961).

In ogni caso, anche il risanamento conservativo o la ristrutturazione edilizia avrebbero necessitato di un adeguato titolo edilizio, nella specie assente.

13. – Il ricorso va quindi rigettato, potendosi comunque compensare le spese di lite tra le parti costituite in ragione della specificità della res litigiosa .

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara parzialmente improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse, lo rigetta nel resto.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Catanzaro nella camera di consiglio del giorno 26 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

IV LE, Presidente

CE LA, Consigliere, Estensore

Federico Baffa, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CE LA	IV LE

IL SEGRETARIO