Pubblicato il 23/12/2025

N. 04254/2025 REG.PROV.COLL.

N. 01447/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1447 del 2022, proposto da
F.LLI NI DI ON E CC NI s.a.s., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Cristina Carnielli e Francesco Versaci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il loro studio in Milano, Via Bigli, n. 19;

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE - TERRITORIO - DIREZIONE PROVINCIALE PAVIA - UFFICIO PROVINCIALE DI PAVIA, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato, domiciliataria ex lege in Milano, Via Freguglia, n. 1;
COMUNE DI PAVIA, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Mario Di Martino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del provvedimento di irrogazione della sanzione ai sensi dell’art. 33, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 riguardante l’immobile in Viale Bramante n. 80 – Pavia, adibito a concessionaria d'auto, emesso dal Comune di Pavia - Settore 7 - Urbanistica, Edilizia, Patrimonio, Ambiente e Verde Pubblico - Servizio Edilizia Privata e Patrimonio prot. 60293 in data 16 maggio 2022;

della “Relazione di stima di incremento di valore di unità immobiliari site in Pavia. Richiesta di valutazione al fine dell'applicazione della sanzione pecuniaria di cui all'art. 33 comma 2 del D.P.R. 380/2001. Proprietà: RA TE di NI e RR TE e C. SAS. – Via Bramante, 80 – Pavia. Catasto fabbricati: - Sez. B foglio 10 p.lla 329 sub 2”, emessa dalla Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Pavia - Ufficio Provinciale Territorio prot. 51297 del 28 maggio 2021;

di ogni altro atto presupposto, conseguenziale o comunque connesso a quelli impugnati.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio dell’Agenzia delle Entrate Territorio e del Comune di Pavia;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 20 novembre 2025 il dott. AN CE ZI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

La società ricorrente è proprietaria di un fabbricato ad uso produttivo situato nel territorio del Comune di Pavia, catastalmente identificato al foglio 10, particella 329, sub 2.

Con il ricorso in esame, tale società impugna principalmente il provvedimento emesso in data 16 maggio 2022, con il quale il Comune di Pavia ha irrogato la sanzione pecuniaria ai sensi dell’art. 33, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 per la realizzazione di due soppalchi abusivi nel predetto immobile. Parte ricorrente sostiene che la somma pretesa dal Comune con il suddetto provvedimento, pari ad euro 210.000, sarebbe eccessiva. Con il medesimo ricorso viene altresì impugnata la relazione di stima del 28 maggio 2021, redatta dall’Agenzia delle Entrate Territorio, con la quale è stato determinato l’aumento di valore dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere abusive, le cui risultanze sono state recepite dal Comune di Pavia per la fissazione dell’importo della sanzione.

Si sono costituiti in giudizio, per resistere al ricorso, l’Agenzia delle Entrate Territorio e il Comune di Pavia.

In prossimità dell’udienza di discussione del merito le parti hanno depositato memorie insistendo nelle loro conclusioni.

La causa è stata trattenuta in decisione in esito all’udienza telematica del 20 novembre 2025.

Con un unico motivo di ricorso vengono dedotte due diverse censure.

Con la prima censura, parte ricorrente deduce l’illogicità della scelta compiuta dall’Agenzia delle Entrate Territorio di determinare l’aumento di valore mediante il criterio del costo di costruzione invece del criterio basato sulla analisi comparativa di mercato afferente immobili similari a quello oggetto di stima. In proposito la parte rileva che, contrariamente da quanto avrebbe ritenuto l’Amministrazione, nella Città di Pavia, vi sarebbero innumerevoli immobili aventi caratteristiche simili a quello oggetto del presente giudizio i quali, a suo parere, ben si sarebbero potuti utilizzare come parametro di comparazione.

Ritiene il Collegio che questa censura sia infondata per le ragioni di seguito esposte.

Per poter procedere a stima mediante analisi comparativa di mercato, non è sufficiente l’esistenza di immobili similari a quello da valutare, collocati nelle vicinanze di quest’ultimo, ma è necessario che vi siano atti di scambio aventi ad oggetto tali immobili da dove poterne ricavare il valore di mercato.

Ciò precisato, si deve osservare che dalla lettura della relazione di stima redatta dall’Agenzia delle Entrate Territorio emerge che il criterio dell’analisi di mercato è stato abbandonato proprio perché, dalle indagini compiute, è emerso che non vi sono sufficienti dati di scambio riguardanti immobili simili a quello in stima (“concessionaria auto”). La relazione aggiunge poi che tale tipologia di immobili rappresenta una nicchia del mercato “non residenziale”, difficilmente assimilabile ad altri segmenti del mercato “non residenziale”; invero, per alcuni aspetti, come la tipologia costruttiva e le caratteristiche dimensionali, le concessionarie auto si potrebbero assimilabile ai capannoni industriali mentre altre caratteristiche, come il livello di finiture interne, l’impiantistica, sono tipiche del segmento commerciale.

Come si vede, l’Amministrazione ha in tal modo adeguatamente illustrato le ragioni che stanno alla base della sua scelta rilevando, da un lato, l’assenza di dati di mercato riguardanti specificamente la tipologia di immobili di cui si discute (concessionarie auto) e, da altro, l’impossibilità di utilizzare dati riguardanti altre tipologie di immobili, stanti le peculiari caratteristiche che contraddistinguono i primi.

Si deve pertanto ritenere, in tale quadro, che, contrariamente da quanto sostenuto dall’interessata, la scelta in concreto compiuta dall’Agenzia delle Entrate non presenti evidenti profili di irragionevolezza.

Va precisato, in proposito, che la determinazione dell’ammontare della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 33, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, ragguagliata all'aumento di valore derivante dall'abuso edilizio, è sindacabile dal giudice solo in caso di illogicità manifesta o erroneità T.A.R. Toscana Firenze, sez. III, 27 dicembre 2018, n. 1693).

Per queste ragioni si deve ribadire l’infondatezza della censura in esame.

Con la seconda censura parte ricorrente sostiene che, in ogni caso, il criterio del costo di costruzione sarebbe stato in concreto applicato in modo palesemente errato posto che la valutazione è stata effettuata prendendo a riferimento i valori attuali (anno 2021) anziché quelli dell’epoca di realizzazione degli abusi (anno 1998), senza peraltro applicare alcun parametro di deprezzamento.

Ritiene il Collegio che anche questa censura sia infondata per le ragioni di seguito esposte.

L’art. 33, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 stabilisce che, in caso di opere abusive, qualora il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, deve essere applicata al trasgressore una sanzione pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente alla realizzazione delle opere stesse.

Secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale, la valutazione dell'immobile ai fini dell'applicazione della suindicata sanzione deve essere effettuata al momento dell'irrogazione della medesima sanzione, posto che la finalità della misura è quella di sterilizzare l’utilità conseguita con l’abuso e che tale risultato non sempre sarebbe raggiungibile qualora venissero applicati valori riferiti ad epoche risalenti. Al riguardo si rileva che gli abusi edilizi hanno natura di illecito permanente e possono perciò essere sanzionati in ogni momento, anche dopo molti anni dalla loro realizzazione; pertanto, ove si accogliesse la tesi della commisurazione della sanzione ai valori e parametri in vigore al tempo della commissione dell'abuso anziché a quelli rilevabili al momento dell'irrogazione, si giungerebbe ad ammettere che, nell'ipotesi di opere illegittime molto risalenti nel tempo, il trasgressore possa fruire dell’ingiusto vantaggio derivante dal ritardo con il quale l’amministrazione accerta e sanziona l’illecito, vantaggio consistente nell’applicazione di una sanzione assai ridotta (cfr. Consiglio di Stato sez. II, 5 dicembre 2023, n. 10533; id. sez. VI, 26 giugno 2023, n. 6243).

Si deve pertanto ritenere in tale quadro che, contrariamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, la decisione dell’Agenzia delle Entrate Territorio, di effettuare la stima dell’aumento di valore dell’immobile prendendo a riferimento i valori attuali anziché quelli relativi all’epoca di realizzazione dell’abuso, sia corretta.

Va pertanto ribadita l’infondatezza della censura in esame.

In conclusione, per tutte le ragioni illustrate, il ricorso va respinto.

Ritiene comunque il Collegio che sussistano giustificate ragioni per disporre la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 20 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

AN CE ZI, Presidente, Estensore

OC Vampa, Primo Referendario

Francesco Vergine, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

AN CE ZI

IL SEGRETARIO