Pubblicato il 23/01/2026

N. 01436/2026 REG.PROV.COLL.

N. 15856/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 15856 del 2022, integrato da motivi aggiunti, proposto da
AR SI, rappresentata e difesa dagli avvocati Aldo Lombardi, Antonio Corvasce, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Municipio XII, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

previa sospensione dell'efficacia:

- del provvedimento di ingiunzione, emesso il 13/07/2022, avente ad oggetto “ingiunzione a rimuovere o demolire l'opera abusiva realizzata in VIA DEI BRUSATI, n. 70 – Comproprietari Responsabili: RC LM – IM UC - IM AR – IM OB – (art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii. – art. 15 della L.R. Lazio n. 15/2008 e ss.mm.ii.)” ;

- del presupposto provvedimento di avvio del procedimento di Disciplina Edilizia prot. CQ/25303/2022 emesso il 16/3/2022 dal Municipio XII del Comune di Roma Capitale e notificato all'odierna ricorrente in data 15/6/2022 avente ad oggetto “avvio del procedimento di Disciplina Edilizia e immediata sospensione da ogni ulteriore attività edilizia in VIA dei BRUSATI n. 70 Foglio 419 Part. 1089 Sub 502 – 503 Comproprietari: RC LM – IM UC – IM AR – IM OB (art. 27 co. 4 D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii. e art. 14 Legge Regione Lazio n. 15/2008) ”;

- nonché dei presupposti: 1) verbale Prot. CQ/19082 del 02/03/2022, trasmesso con Prot. CQ/20182 del 04/03/2022 relativo ai sopralluoghi effettuati dal personale tecnico del Municipio XII e dagli agenti di Polizia Locale di Roma Capitale Gruppo XII “Monteverde”, presso l'immobile di proprietà della mia assistita, il 01/08/2018 ed il 24/02/2022; 2) accertamento tecnico conseguente al sopralluogo del 01/08/2018; 3) accertamento tecnico concernente l'esistenza dell'abuso edilizio Prot. CQ/21614 dell'08/03/2022;

- nonché di ogni altro ed eventuale atto/provvedimento presupposto e/o consequenziale ancorché non conosciuto dalla ricorrente.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati dalla ricorrente il 31 maggio 2023:

per l’annullamento

previa sospensione dell'efficacia,

della Determinazione Dirigenziale del Direttore del Municipio XII di Roma, prot. CQ 32453/2023 del 22/3/2023.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria del giorno 9 gennaio 2026 il dott. Andrea Gana e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La ricorrente ha riassunto dinnanzi a questo T.A.R., a seguito dell’opposizione formulata dall’Amministrazione, il ricorso straordinario al Presidente della Repubblica proposto per l’annullamento dei provvedimenti indicati in epigrafe, mediante i quali il Comune le ha ordinato di rimuovere o demolire l’opera abusiva realizzata in Via Dei Brusati, n. 70.

1.1. Come si evince dalla lettura del provvedimento impugnato l’Amministrazione comunale ha contestato alla ricorrente che, in difformità ai titoli edilizi: a) è stata realizzata una diversa superficie, ed un diverso volume, del manufatto costituente il 2° piano dell’immobile, adibendolo ad uso residenziale, in contrasto con la concessione edilizia rilasciata in sanatoria ai sensi della l. n. 47/1985 che assentiva il nuovo uso residenziale solo per una superficie ed un volume inferiori; b) una diversa destinazione d’uso del piano terra, il quale – nella domanda di condono – era stato sanato in qualità di magazzino, mentre oggi ha subito un cambio di destinazione d’uso e risulta adibito ad uso “residenziale”.

2. Dell’impugnato provvedimento la ricorrente ha domandato l’annullamento, previa sospensione cautelare dei suoi effetti, lamentando:

I. la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 3, 10, 27,31 e 32 del D.P.R. n. 380/2001, degli articoli 14, 15 e 17 della legge regionale n. 15/2008, dell’art. 4, punto 5, delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Roma, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1,2,3,5,9,10 e 20 della legge n. 241/1990, nonché l’eccesso di potere per difetto di istruttoria, illogicità, contraddittorietà, travisamento dei fatti, erronea presupposizione, erronea ed inadeguata valutazione degli elementi di fatto, difetto di proporzionalità, incongruenza manifesta, violazione del principio del contraddittorio (con riferimento alla mancata partecipazione al sopralluogo del 2 marzo 2022). In primo luogo, la ricorrente ha lamentato di non aver potuto partecipare al sopralluogo del 2 marzo 2022 mentre, partecipandovi, avrebbe potuto far constatare l’erroneità delle misurazioni effettuate dai verbalizzanti dato che l’altezza massima del secondo piano è pari a 2,50 metri (e non 3,00, come erroneamente constatato).

Relativamente al cambio di destinazione d’uso del piano terra, la ricorrente ha evidenziato come sia avvenuto sin dal 2002, ma non costituirebbe un abuso edilizio sanzionabile, non essendovi stata alcuna modifica sostanziale o ristrutturazione edilizia.

3. Il Comune di Roma Capitale si è costituito in giudizio, in data 23 dicembre 2022, per resistere all’accoglimento del ricorso e della domanda cautelare.

4. Con successivo ricorso per motivi aggiunti, depositato il 31 maggio 2023, la ricorrente ha domandato l’annullamento, previa sospensione dell’efficacia, dell’ordinanza con la quale l’Amministrazione comunale ha rettificato la precedente determinazione, prendendo atto dell’effettiva altezza utile interna dei locali posti al secondo piano misurata in 2,50 anziché in metri 3,00 (come erroneamente riferito nel precedente provvedimento), per il resto confermando l’ordine di ripristino dell’originaria destinazione dei locali in argomento.

4.1. Dell’impugnato provvedimento, la ricorrente ha lamentato:

I. la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 3, 10, 27, 32 e 33 del D.P.R. n. 380/2001, degli articoli 15, 16, 17 e 22 della legge regionale n. 15/2008, dell’art. 4, punto 5, delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Roma, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1,2,3,5,9,10 e 20 della legge n. 241/1990, nonché l’eccesso di potere per difetto di istruttoria, illogicità, contraddittorietà, travisamento dei fatti, erronea presupposizione, erronea ed inadeguata valutazione degli elementi di fatto, difetto di proporzionalità, incongruenza manifesta. La ricorrente, preso atto della rettifica disposta dal Comune, ha osservato che in relazione al secondo piano dell’edificio, non è vero quanto affermato dalla P.A. resistente nel provvedimento gravato con i presenti motivi aggiunti, ovvero che “... per una superficie di mq. 54 degli 89,49 utilizzati come abitazione non risultano le necessarie regolarità edilizie per legittimarne l’uso, quindi risulta un ampliamento della superficie espressa in mq. 54,00 di S.U.L. residenziale e un ampliamento del volume fuori terra mq. 54,00 X H mt 2,50 = MC 135” , in quanto la variazione d’uso dell’intera superficie di tale ultima porzione immobiliare, pari a mq. 89,49, è stata oggetto delle suddette sanatorie nn. 53348 e 53358 del 9/9/1997. In via subordinata, la ricorrente ha sostenuto che la destinazione d’uso del piano secondo dell’immobile è avvenuta prima del 1981, lasciando immutato lo stato dei luoghi così come originariamente realizzato nell’anno 1963. Nel caso di specie, quindi, al contrario di quanto erroneamente ritenuto dalla P.A. resistente, non sarebbe quindi applicabile l’articolo 33 del DPR n. 380/2001.

5. Con ordinanza del 19 ottobre 2023, resa all’esito della camera di consiglio, il Collegio ha respinto l’istanza cautelare proposta unitamente ai motivi aggiunti, non ritenendo sussistenti i relativi presupposti.

6. All’udienza straordinaria del 9 gennaio 2026, svolta con modalità da remoto e in previsione della quale soltanto il Comune ha depositato documenti, il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

DIRITTO

1.Il ricorso principale non è fondato, mentre i motivi aggiunti vanno accolti nei termini di seguito esposti.

1.1. Relativamente al primo motivo del ricorso principale, mediante il quale la ricorrente ha lamentato la mancata partecipazione al sopralluogo che aveva determinato l’adozione della prima ordinanza impugnata, il Collegio ne dichiara l’improcedibilità, come eccepito dall’Amministrazione, in ragione della successiva adozione dell’atto di rettifica che ha dato atto di come l’effettiva altezza del manufatto sia risultata coerente con quanto affermato dalla ricorrente e di come la superficie utile abusivamente realizzata sia stata rideterminata al ribasso.

1.2. Più nel dettaglio, procedendo anche con l’esame del primo motivo dei motivi aggiunti, in quanto strettamente correlato, si osserva che l’Amministrazione ha provveduto a rieffettuare il calcolo dei mc eccedenti rispetto ai due provvedimenti di condono, pervenendo alla conclusione per cui, pur all’esito della nuova misurazione, il manufatto oggetto di causa risulta avere ancora una superficie eccedente rispetto al titolo (e quindi abusiva) pari a 54 mq.

Da parte sua, la ricorrente ha esposto che nel secondo piano dell’edificio non vi sarebbe alcun abuso edilizio in quanto la superficie autorizzata dalla concessione edilizia del 1963 e dalle successive sanatorie del 1997 sarebbe pari a 89,49 mq.

In questo quadro, il Collegio osserva come le parti concordino circa la sanatoria di 35,49 mq tramite i due provvedimenti rilasciati nel 1997, mentre divergono con riferimento alla preesistente autorizzazione alla realizzazione di 54 mq riconducibile, a giudizio della ricorrente, alla concessione in variante del 1963 (ampliamento e modifica della destinazione d’uso).

Orbene, pur non essendo stato adeguatamente documentato il contenuto di tale titolo (atteso che quanto depositato autorizza la richiesta variante senza riportare per esteso il suo contenuto), deve rilevarsi che dal verbale del sopralluogo della Polizia Locale si evince, quantomeno sotto il profilo fattuale, che a giudizio degli operatori “[…] in contrasto con la variante n. 488/1963, le pareti perimetrali in muratura del piano servizi sono state rialzate da metri 2,30 a 3,00, copertura in solaio laterizio armato, ottenendo una superficie residenziale totale da mq 54,00 + 13,00= 67 mq [….]” . Ciò significa che il titolo del 1963, effettivamente, aveva autorizzato la realizzazione di 54 mq che, congiuntamente ai 35,49 mq pacificamente sanati nel 1997, implica che la superficie complessiva di 89,49 mq del secondo piano dell’edificio era effettivamente stata autorizzata dal Comune.

Conseguentemente, è fondato il primo motivo del ricorso per motivi aggiunti nella parte in cui ha denunciato il travisamento dei fatti e il difetto di istruttoria, atteso che i calcoli formulati dall’Amministrazione non hanno tenuto effettivamente conto del volume complessivamente autorizzato alla ricorrente.

2. Quanto al restante motivo del ricorso principale, volto a censurare il provvedimento impugnato nella parte in cui ha ritenuto rilevante il mutamento di destinazione d’uso del piano inferiore, il Collegio deve ribadire quanto già osservato in sede cautelare. In particolare, deve essere richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale in virtù del quale il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria, poiché integra una vera e propria modificazione edilizia che, incidendo sul carico urbanistico, necessita di un previo permesso di costruire, non assumendo rilevanza l'avvenuta esecuzione di opere (cfr. Cons. St., sez. VI, n. 5593 del 5.7.2022). Ciò è avvenuto nel caso di specie, atteso che il piano terra era stato sanato in qualità di magazzino, mentre attualmente, come riconosciuto dalla ricorrente, ha subito un cambio di destinazione d’uso e risulta adibito ad uso “residenziale”, ontologicamente diverso rispetto a quanto consentito. Ne consegue che il provvedimento impugnato, visto l’insegnamento pretorio sopra ricordato, ne ha legittimamente disposto la demolizione non potendosi accedere alla diversa tesi, esposta dalla ricorrente, per la quale soltanto opere di ristrutturazione/edilizie (non realizzate nel caso di specie) potrebbero determinare la rilevanza di tale cambio di destinazione.

3. Le spese di lite possono essere compensate tra le parti in ragione della complessità della fattispecie trattata e della soccombenza reciproca delle parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso principale e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti:

- dichiara il ricorso principale in parte improcedibile e, in parte, lo rigetta;

- accoglie il ricorso per motivi aggiunti nei limiti indicati in motivazione;

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

CC SA, Presidente

Oscar Marongiu, Consigliere

Andrea Gana, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Andrea Gana	CC SA

IL SEGRETARIO