Pubblicato il 08/04/2026

N. 00680/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00944/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 944 del 2021, proposto da
TO AM, AR AM, EL AM, rappresentati e difesi dall'avvocato Vittorio Chierroni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Firenze, via de' Rondinelli n. 2;

contro

Comune di Firenze, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia, Matteo Romeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto in Firenze, Palazzo Vecchio, piazza Signoria;

per l'annullamento

dell’ordinanza del Dirigente del Servizio Edilizia Privata della Direzione Urbanistica del Comune di Firenze n. 163/2021 del 10 maggio 2021, avente ad oggetto “ordine di conformazione ai sensi dell’art. 199 comma 1 Legge regionale n. 65 del 10/11/2014; ubicazione: Via San Felice a Ema n. 26-28; pratiche correlate: condoni S/25737 – S/25729; pratica Ispettorato n. 102/2019”, con la quale è stata ingiunta ai ricorrenti la demolizione e rimessa in pristino dello stato dei luoghi, in conformità allo stato legittimato con i detti condoni; degli atti a tale ordinanza comunque presupposti, connessi e conseguenziali.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 24 marzo 2026 il dott. BE AR HI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1) Con ricorso regolarmente notificato e depositato i signori TO AM, AR AM e EL AM, comproprietari di una ampia parte del complesso edilizio posto in Comune di Firenze, Via San Felice a Ema n. 26-28, denominato “Villa Vespucci, hanno impugnato il provvedimento descritto in epigrafe, col quale il Comune di Firenze ha ordinato la demolizione delle opere abusive, ivi descritte nel dettaglio, e la rimessa in pristino dello stato dei luoghi in conformità allo stato legittimato con i condoni S/25737 e S/25729, rilasciati in parziale accoglimento delle domanda presentate nel 1986 dal dante causa degli odierni ricorrenti.

2) Si tratta di opere che l’Amministrazione nel corso della lunga istruttoria sulle domande di condono in argomento ha ritenuto estranee alle predette domande, in quanto lo stato finale, come documentato dai grafici in ultimo integrati, rappresenta una situazione derivata da interventi successivi alle domande di condono edilizio in oggetto, che hanno portato alla situazione odierna di una molteplicità di unità immobiliari autonome derivate da recenti frazionamenti catastali.

In particolare, ai ricorrenti viene contestato che nonostante il rilascio di undici concessioni edilizie in sanatoria, hanno continuato ad operare frazionamenti continui, mediante invasive opere interne agli involucri edilizi che, complessivamente intesi, hanno dato luogo ad un organismo totalmente difforme dall’originario. Il tutto senza la preventiva richiesta dei necessari titoli edilizi, invero difficilmente ottenibili vista la restrittiva disciplina prevista per gli immobili classificati come “emergenza di valore storico architettonico – spazio edificato” (art. 13 comma 6 delle NTA del RU).

3) Tanto premesso, a sostegno del gravame, i ricorrenti deducono le seguenti censure di violazione di legge (artt. 199, 134; 135; 136, 200, 201 Legge Regionale 10 novembre 2014 n. 65; artt. 3 e 10 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380; L. 241/90) ed eccesso di potere:

I) L’Amministrazione ha contestato gli interventi in argomento qualificandoli come ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’art. 134, comma 1, lett. h e all’art. 135, comma 2, lett. d e art. 10 Comma 1 lett. c) del DPR 380/01.

In realtà, gli interventi in argomento sono riconducibili a quelli di “manutenzione straordinaria” previsti dall’art. 3, comma 1, lett. b del DPR 380/2001 i quali, non avendo riguardato parti strutturali dell’edificio, sono assoggettati alla semplice C.I.L.A., in assenza della quale, essendo tutti conformi alle vigenti normative è applicabile la sola sanzione pecuniaria fissa di cui all’art. 136, comma 6 della L.R. 65/2014 e non quella demolitoria di cui al successivo art. 199.

Ad analoga conclusione si dovrebbe comunque giungere anche a voler ritenere (come non è) le opere di cui si tratta riconducibili alla categoria della ristrutturazione edilizia; infatti, nella fattispecie non ricorrono certamente le condizioni per la c.d. “ristrutturazione edilizia “pesante”, cosicché si renderebbe comunque applicabile l’art. 200 della L.R. 65/2014 che, per l’ipotesi di ristrutturazione “non pesante” conforme a normativa, prevede la sanzione pecuniaria e non demolitoria.

II) Le opere contestate, così come realizzate, hanno inciso sull’edificio legittimamente esistente in maniera tale che la loro disposta rimozione finirebbe per pregiudicare la stabilità dello stesso.

Conseguentemente, anche qualora non volesse accedersi a quanto dedotto nel primo motivo di ricorso, l’ordinanza impugnata risulterebbe comunque illegittima poiché, essendo evidente che “il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile”, avrebbe dovuto irrogarsi - per le opere che non risultino conformi alla normativa urbanistico-edilizia - la sanzione pecuniaria.

III) Con riguardo al subalterno 501 sono errate le contestazioni per cui l’unità immobiliare è stata generata con frazionamento, ed è stato realizzato un solaio praticabile con aumento delle superfici utili, con altezza media inferiore a mt. 2,70 e in assenza del deposito del progetto strutturale.

In realtà, trattasi di porzione da sempre autonoma della villa, che non è stata fatta oggetto di alcuna domanda di condono edilizio, né di frazionamento.

IV) Anche il magazzino di cui al subalterno 500 posto nella villa non è oggetto di alcuna domanda di condono e non è frutto di frazionamento, in quanto da sempre costituente unità immobiliare autonoma del più ampio fabbricato.

All’interno dello stesso è stato realizzato un soppalco che è stato fatto oggetto del deposito di stato legittimo n. 1054/2021, ritenuto “coerente con la normativa dell’epoca” e come tale accettato.

V) Quanto all’unità immobiliare di cui al subalterno 6 della particella 1123 posta nello “chalet” per cui è contestata la modifica del numero delle unità immobiliari, in realtà è stata autonomamente legittimata con la concessione edilizia in sanatoria n. 445/2020 di talché nessuna modifica del numero delle unità immobiliari senza titolo è contestabile.

VI) Inoltre, l’Amministrazione ha compiuto una serie di errori anche con riguardo ad altre unità immobiliari:

In particolare:

- l’unità immobiliare subalterno 509 ha una superficie superiore a mq 50 per cui non sussiste il contestato contrasto con l’art. 10 delle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico”;

- i vani primari delle unità immobiliari al piano secondo (mansarde), subalterni 517, 518, 519, 520, già prima dei contestati interventi avevano destinazione primaria in presenza delle altezze riferite (altezza media inferiore a metri 2,70 e un’altezza minima di circa m 1,50/1,45, in contrasto con l’art. 62 del Regolamento Edilizio);

- la dimostrazione dello sfiato in copertura dei fumi e vapori di cottura delle cucine non legittime in realtà non è stata espressamente richiesta dall’Amministrazione in sede istruttoria;

- l’unità immobiliare subalterno 505 ha superficie superiore a mq. 50 e l’altezza media inferiore a m. 2,70 è irrilevante;

- analogo discorso vale per l’unità subalterno 504 (posta al piano primo e al piano mansarda);

- la contestata realizzazione dei subalterni 507 e 510 in assenza di titolo e di inclusione nelle domande di condono è di impossibile comprensione, poiché i subalterni 507 e 510 cui viene fatto riferimento non presentano porzioni nel piano soffitte in quanto il subalterno 507 si sviluppa al piano seminterrato e al piano terreno e il subalterno 510 si sviluppa al piano terreno e al piano primo.

4) Si è costituito in giudizio il Comune di Firenze deducendo, con successive memorie l’infondatezza del ricorso.

5) Alla udienza smaltimento del 24 marzo 2026, la causa è stata riservata per la decisione.

6) Il ricorso è infondato.

7) La vicenda in esame trae origine dalla presentazione di due domande di condono presentate nel 1986 (pratica S/25279; e pratica S/25737) ai sensi della L. n. 47/85 ad oggetto una serie di interventi abusivi realizzati nell’immobile denominato “Villa vespucci.

L’Amministrazione nel corso della lunga istruttoria (pratica S25279) comunicava i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza evidenziando la carenza di documentazione idonea a ricostruire la datazione e la consistenza degli abusi alla data di ultimazione dichiarata nella domanda di condono.

In assenza di esaustive produzioni documentali, il Comune, con nota del 19.10.2017 circoscriveva l’oggetto della domanda di sanatoria attraverso verifiche catastali d’ufficio e distingueva le opere da condonare da quelle eseguite in un secondo momento che non potevano costituire oggetto di sanatoria.

In particolare, veniva contestata la creazione di una “molteplicità di unità immobiliari autonome derivate da recenti frazionamenti catastali, per i quali questo Ufficio provvederà a inviare segnalazione alla competente P.O. Ispettorato al fine di verificarne la legittimità”.

Con nota del 19/04/2017 i ricorrenti contestavano le suddette conclusioni, ribadendo che il frazionamento in più unità immobiliari era già presente prima del 1967, ossia all’epoca in cui era stata denunciata la realizzazione degli abusi, “nonostante la mancanza di formale richiesta di frazionamento all’interno dei modelli ministeriali”.

Il procedimento si concludeva con il rilascio delle concessioni in sanatoria n. 221/2018 e n. 231/2018 limitatamente ad alcune opere mentre per quelle non sanabili veniva avviato il procedimento sanzionatorio (pratica ispettorato n. 102/2018).

8) Anche con riguardo alla domanda di condono S/25737 veniva riscontrata la carenza documentale che “mettesse in relazione i singoli modelli ministeriali presentati e le singole opere abusive originariamente denunciate, con gli elaborati grafici completi (piante, sezioni e prospetti) e le effettive superficie abusive rilevate” alla data dichiarata di ultimazione delle opere e cioè anteriormente al 01/09/1967”.

Pertanto, il procedimento si concludeva, con il rilascio delle concessioni in sanatoria limitatamente alle opere circoscritte, con riferimento alla documentazione ed alle dichiarazioni prodotte e con la integrazione del procedimento sanzionatorio.

9) Tant’è che in data 20/03/2018, il Servizio Edilizia Privata comunicava ai ricorrenti l’avvio del procedimento per gli abusi segnalati dall’Ufficio condono con note del 26/2/2018 e del 7/3/2018 ossia per le opere non condonate alla chiusura, rispettivamente, delle pratiche di condono S/25737 e S/25729.

Seguiva uno scambio di osservazioni e di repliche a conclusione del quale veniva adottato l’impugnato provvedimento.

10) Tanto premesso, i motivi di ricorso devono essere tutti respinti siccome infondati.

11) Con riguardo al primo motivo, (con cui si teorizza la qualificazione delle opere come manutenzione straordinaria o ristrutturazione non pesante con conseguente applicabilità della sola sanzione pecuniaria) va detto in primo luogo che l’immobile in argomento è classificato, secondo il Regolamento Urbanistico, come “emergenza di valore storico architettonico – spazio edificato” , disciplinato dall’art. 13 comma 6 delle NTA del RU per il quale gli interventi che determinavano il radicale mutamento della consistenza dell’unità immobiliare legittimamente esistente, erano qualificati in termini di ristrutturazione edilizia pesante.

Per cui, correttamente, l’Amministrazione ha qualificato l’insieme degli interventi di frazionamento con creazione di nuove unità abitative autonome, oltre le opere interne più o meno incisive tra le quali anche la sostituzione di solai non praticabili con strutture in calcestruzzo praticabili, come ristrutturazione edilizia “pesante, che hanno determinato un organismo edilizio radicalmente difforme dall’originario fabbricato che era articolato in un’unica grande unità abitativa.

12) Anche il secondo motivo di ricorso (con cui si lamenta che la rimozione delle opere abusive andrebbe a incidere sulla stabilità dell’intero fabbricato) deve essere respinto perché, come noto, l’eventuale impossibilità del ripristino non solo deve essere opportunamente e doverosamente documentata dal punto di vista tecnico-strutturale, ma è inidonea a costituire vizio dell’ordinanza di demolizione, trattandosi di elemento da valutare nella successiva fase esecutiva.

13) Il terzo motivo (con cui parte ricorrente sostiene che il piano mansarda sub. 501 sarebbe una porzione autonoma non generata da frazionamento) è anch’esso infondato in quanto, come spiega il Comune “Dal confronto dello stato legittimato con la sanatoria e le ultime visure camerali del 12/1/2009, è

emerso che il piano mansarde è stato frazionato e “suddiviso in tre u.i. (foglio 150, particelle 83, subalterni 501, 504 e 505); si precisa altresì che è stata condonata una mansarda ad uso accessorio; pertanto, non risulta legittimato alcun uso di tipo primario” con una “altezza media inferiore a metri 2,70”.

Quindi, l’abuso contestato è, in sintesi, l’ulteriore frazionamento del piano mansarda in tre u.i. autonome, con la trasformazione da una mansarda solo in parte praticabile e ad uso accessorio, ad una mansarda totalmente praticabile ed accessibile da botola ed apertura nel solaio.

14) Con il quarto motivo, parimenti infondato, controparte sostiene che il magazzino identificato al sub. 500 non sarebbe oggetto di nessun frazionamento e che il soppalco realizzato nello stesso, sarebbe oggetto di deposito dello stato legittimo.

In realtà, precisa l’Amministrazione, che il soppalco non è oggetto di contestazione. La difformità, invece è l’ulteriore frazionamento del piano terreno in n. 3 unità immobiliari (subalterni 500, 501 e 502)”.

15) Con riguardo al quinto motivo, il Collegio prende atto della dichiarazione contenuta nella memoria difensiva del Comune che ne conferma la fondatezza in quanto “La concessione in sanatoria menzionata(..), infatti, ha legittimato l’unità collocata al sub. 6 part. 1123 per cui il deposito dello stato legittimo (..) deve ritenersi valido ed efficace”.

16) Infine, vanno respinte le censure raggruppate nel sesto motivo per le ragioni indicate dal Comune e condivise dal Collegio, di seguito sinteticamente spiegate:

- nel provvedimento viene contestato il frazionamento abusivo del piano terreno della villa in n. 4 unità immobiliari (subalterni. 508, 509, 510 e 511) e per i subalterni 508 e 509 viene contestata l’illegittima realizzazione di due distinte u.i. di dimensioni < di 50 mq. come risultanti dalle planimetrie allegate dagli stessi ricorrenti in sede di integrazione documentale;

- con riguardo ai vani di cui ai sub. 517, 518, 519 e 520, con la concessione n. 221/2018 non è stata legittimata la realizzazione di locali primari, ma di locali accessori. Nell’integrazione del 29/7/2016 (si veda tav. 8- 9- a pag. 21 e 22 del doc. 8) segnalata all’ufficio Ispettorato (doc.28), si osserva, in luogo dei 4 vani destinati a mansarda, la realizzazione di veri e propri locali abitativi;

- contrariamente a quanto lamentato, la contestazione afferente alla mancata dimostrazione dello sfiato in copertura dei fumi e dei vapori di cottura è contenuta nell’avvio del procedimento del 21/05/2021;

- Con la concessione in sanatoria 455/2020 nell’ambito del condono S/25737, l’unità accatasta al sub 505 è stata è stata condonata per la “realizzazione di una mansarda allo stato grezzo ad uso accessorio” e non come sostenuto per un uso di tipo primario;

- i subalterni 501 e 504 derivano dal frazionamento illegittimo del piano mansarda di cui sopra, legittimato con concessione edilizia 455/2020. La mansarda era stata condonata come locale accessorio e non primario. Una volta trasformato, abusivamente, in locale primario ne doveva rispettare le prescrizioni di altezza;

- infine, è la stessa Amministrazione ad ammettere che il riferimento ai subalterni 507 e 10 [non 510], potrebbe “essere frutto di un refuso”.

17) In conclusione, il ricorso – fatte salve le due secondarie censure di cui lo stesso Comune ha ammesso la fondatezza, riguardanti l’unità immobiliare di cui al subalterno 6 della particella 1123 posta nello “chalet”, legittimata con la concessione edilizia in sanatoria n. 445/2020, e la contestata realizzazione dei subalterni 507 e 510 – deve essere respinto siccome destituito di fondamento, in quanto con il provvedimento impugnato il Comune di Firenze ha legittimamente sanzionato una serie di opere non riconducibili a quanto riscontrabile nelle domande di condono presentate nel 1986, le quali hanno portato, in particolare, al frazionamento dell’immobile con creazione di numerose unità immobiliari e conseguente illegittima trasformazione del compendio originario.

18) Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso R.G. 944/21, lo rigetta nei termini di cui in motivazione.

Condanna i ricorrenti in solido tra loro alle spese e competenze del giudizio, che liquida in complessivi € 5.000 (cinquemila), oltre spese generali, ex art. 14 tariffario forense, cpa e iva.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

RD GI, Presidente

BE AR HI, Consigliere, Estensore

Paolo Nasini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
BE AR HI	RD GI

IL SEGRETARIO