Pubblicato il 25/02/2026

N. 03500/2026 REG.PROV.COLL.

N. 13928/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13928 del 2024, integrato da motivi aggiunti, proposto dalla Cooperativa edilizia Rinascita 72 a r.l. in liquidazione e dal Condominio Rinascita 72, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentati e difesi dall’avvocato Maria Vittoria Ferroni, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via di San Basilio 61;

contro

Comune di Ariccia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Debora Ortolani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per quanto riguarda il ricorso introduttivo

A) per l’accertamento dell’illegittimità del silenzio inadempimento serbato dal Comune di Ariccia in ordine all’atto di invito e diffida trasmesso in data 19 dicembre 2023 dal Condominio Rinascita 72 e dalla Cooperativa Rinascita 72 con il quale gli istanti hanno chiesto al Comune di Ariccia di dare esecuzione alla deliberazione di Consiglio comunale n. 8/2016 al fine di concludere definitivamente la transazione tra la cooperativa Rinascita 72 ed il Comune di Ariccia, essendo state già corrisposte le somme dovute per il trasferimento dal diritto di superficie al diritto di proprietà da parte della Cooperativa Rinascita 72;

B) per il conseguente accertamento ex art. 31 c.p.a. della fondatezza della pretesa azionata dagli istanti, nonché per la condanna dell’amministrazione alla conclusione del procedimento mediante l’emanazione di un provvedimento espresso entro e non oltre 30 giorni o disporre, qualora predetto termine decorra senza che l’amministrazione abbia emesso il dovuto provvedimento, la nomina di un commissario ad acta ai sensi dell’art. 117, comma 3, c.p.a.;

per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 17 marzo 2025

- per l’annullamento della nota del comune di Ariccia trasmessa a mezzo PEC in data 23.01.2025 avente ad oggetto: “ Cooperativa Rinascita 72 in liquidazione – Condominio Rinascita 72/Comune di Ariccia, Riferimento prot. 52782/2023 del 21.12.2023 ” con la quale è stato interrotto il silenzio serbato sull’atto di invito e diffida trasmesso in data 19.12.2023;

-con contestuale condanna dell’amministrazione, ai sensi dell’art. 30 c.p.a., all’emissione di un provvedimento che, in esecuzione della deliberazione del Consiglio comunale n. 8/2016, adempia agli obblighi in essa previsti e porti in detrazione le somme, già versate dalla Coop. Rinascita 72, da corrispondere al momento dell’affrancazione;

- in subordine con l’emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. che riconosca, in esecuzione della deliberazione n. 8/2016, la detraibilità, o comunque la compensazione, delle somme, già versate dalla Cooperativa Rinascita 72, da corrispondere al momento dell’affrancazione.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Ariccia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 9 dicembre 2025 la dott.ssa RG IN e udito il difensore della parte ricorrente come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con atto di invito e diffida trasmesso mediante PEC in data 19 dicembre 2023, la Cooperativa edilizia Rinascita 72 a r.l. in liquidazione e il Condominio Rinascita 72 hanno chiesto al Comune di Ariccia che – in esecuzione della deliberazione del Consiglio Comunale n. 8 dell’11 febbraio 2016 – fosse definita la transazione relativa alla trasformazione in diritto di proprietà del diritto di superficie sui terreni ove è sito detto Condominio, con il riconoscimento che le somme dovute dai condomini per tale trasformazione erano state in realtà già versate “ a causa del mancato esproprio del terreno da parte del Comune di Ariccia per il tramite del soggetto delegato «Parco dei Pini »”.

1.1. Gli istanti hanno ricostruito i fatti all’origine della complessiva vicenda nei seguenti termini:

- la Cooperativa edilizia Rinascita 72 (d’ora in avanti, per brevità, anche solo “la Cooperativa”), alla fine degli anni ’80, ha costruito un complesso residenziale rientrante nell’edilizia popolare PE (oggi Condominio Rinascita 72, d’ora in avanti anche solo il “Condominio”) su tre lotti di terreno di proprietà dei sig.ri LL, LO e De IS concessi in diritto di superficie in forza della convenzione stipulata, ex art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con il Comune di Ariccia, che avrebbe dovuto successivamente procedere all’esproprio dei medesimi mediante la Cooperativa Parco dei Pini;

- atteso, tuttavia, che la procedura di esproprio non era stata completata, i sig.ri LL hanno agito in sede civile per occupazione abusiva nei confronti della Cooperativa Rinascita 72, la quale, nel 1993, con sentenza della Corte di appello di Roma, è stata condannata a risarcire il danno di lire 120.390.000,00 ed ha successivamente adempiuto a tale obbligo; ulteriori somme sono state, poi, corrisposte dalla stessa Cooperativa ai proprietari degli altri due lotti, vale a dire alla sig.ra LO (lire 41.700.000,00) e agli eredi del sig. De IS (lire 14.000.000,00), in esito alla conclusione con gli stessi di accordi transattivi;

- con deliberazione consiliare n. 148 del 6 ottobre 1997, il Comune di Ariccia, nel tentativo di trovare “ una forma transattiva per i danni che hanno subito questi cittadini, che si sono trovati coinvolti – economicamente coinvolti – in procedure di esproprio non attivate in maniera seria dal Comune, dall’Amministrazione, né dalla sua delegata – la Parco dei Pini – e con contenziosi legali onerosi che hanno penalizzato i cittadini stessi facendo lievitare i costi delle loro abitazioni ” (così l’intervento del Sindaco riportato a verbale), ha manifestato il proprio assenso ai fini della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà ex art. 3, comma 75, della legge 28 dicembre 1995, n. 549, ma tale atto “ per problematiche urbanistiche all’epoca da risolvere, non veniva post [o] in esecuzione ”;

- è quindi stata adottata la deliberazione consiliare n. 46 del 30 ottobre 2009, con cui il Consiglio comunale ha stabilito di cedere ai soggetti titolari del diritto di superficie sulle aree interessate nel PE in questione, tra cui la Cooperativa Rinascita 72, la piena proprietà delle stesse, dietro pagamento del corrispettivo di trasformazione dovuto ai sensi dell’art. 31, comma 48, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, dal quale andavano detratte alcune voci in base a quanto ivi specificato, nonché i “ crediti, debitamente documentati, vantati dalle cooperative nei confronti dell’Amministrazione comunale ”;

- il Comune di Ariccia, infine, è intervenuto sulla questione con la deliberazione consiliare n. 8 dell’11 febbraio 2016, nell’ambito della quale è stato approvato un emendamento del Sindaco, il quale ha proposto di “ riassumere la delibera del 1997, che il Consiglio allora presa all’unanimità, perché era una forma di transazione, perché allora nel 1997 Rinascita aveva tutto il diritto di chiamare in causa sia la Parco dei Pini, sia l’ente delegante della Parco dei Principi che era il Comune di Ariccia, questo è il fatto. Quindi io propongo al Consiglio un emendamento a questa proposta di riassumere «tout court» la delibera del 1997 condizionata dal fatto che si applica questa compensazione finale del «dare avere» con una dichiarazione di …Rinascita di non avere nulla a che pretendere dal Comune . Perché io faccio questa proposta? Ma io faccio questa proposta nell’interesse dei cittadini di Rinascita 72 che questi soldi l’hanno sborsati dall’inizio per acquistare la terra, nell’interesse del resto della comunità, perché chiaramente se dovessero sborsare i quattro mila euro di appartamento avrebbero pagato due volte il terreno […]”.

1.2. Con la diffida del 19 dicembre 2023 di cui si tratta, la Cooperativa e il Condominio, quindi, così riepilogati i fatti, hanno chiesto che – come, a loro avviso, riconosciuto con l’approvazione di tale emendamento – le somme dovute dai condomini per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà fossero considerate come già corrisposte (in quanto dagli stessi a suo tempo versate ai sig.ri LL, alla sig.ra LO e al sig. De IS per aver occupato le aree di loro proprietà non ritualmente espropriate dall’ente locale).

2. Stante il mancato riscontro del Comune di Ariccia a tale diffida, la Cooperativa e il Condominio, con l’atto introduttivo del presente giudizio, notificato il 16 dicembre 2024 e depositato il 20 dicembre 2024, hanno proposto ricorso ex artt. 31 e 117 c.p.a., chiedendo che, previo accertamento dell’illegittimità del silenzio inadempimento, l’ente locale fosse condannato alla conclusione del procedimento mediante l’emanazione di un provvedimento espresso.

3. L’intimato Comune si è costituito in giudizio con memoria depositata in data 3 febbraio 2025, controdeducendo alle doglianze avversarie e chiedendo il rigetto del ricorso in quanto infondato in fatto e in diritto. Ha rappresentato, in particolare, di aver adottato, in riscontro alla diffida del 19 dicembre 2023 per cui è causa, la nota n. 3032 del 23 gennaio 2025, contestualmente depositata agli atti del giudizio, con cui, dopo aver escluso che si fosse “ mai paventata la possibilità di una trasformazione a carattere gratuito ”, avendo le deliberazioni consiliari intervenute sul punto (n. 148 del 1997, n. 46 del 2009 e n. 8 del 2016) sempre affermato, per converso, il carattere oneroso dell’operazione, ha concluso nel senso che “ alla data odierna il corrispettivo da versare da parte degli assegnatari della coop. Rinascita 72, per la trasformazione dal diritto di superficie in diritto di proprietà risulta essere 7.352,54/euro/alloggio ”.

4. Tale provvedimento sopravvenuto è stato quindi impugnato dalla Cooperativa e dal Condominio con ricorso per motivi ex art. 117, comma 5, c.p.a., notificato e depositato il 17 marzo 2025.

4.1. I ricorrenti formulano domanda di annullamento nonché di contestuale condanna del Comune di Ariccia ex art. 30 c.p.a. “ all’emissione di un provvedimento che, in esecuzione della deliberazione del Consiglio Comunale n. 8/2016, adempia agli obblighi in essa previsti e porti in detrazione le somme, già versate dalla Coop. Rinascita 72, da corrispondere al momento dell’affrancazione ” (o, in subordine, “ con l’emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. che riconosca, in esecuzione della deliberazione n. 8/2016, la detraibilità, o comunque la compensazione, delle somme, già versate dalla Coop. Rinascita 72, da corrispondere al momento dell’affrancazione ”).

4.2. Il ricorso è affidato ad un unico motivo di diritto, articolato nei seguenti profili di censura:

- erroneità dei presupposti e travisamento dei fatti: il provvedimento sottintende che gli istanti, con la diffida del 19 dicembre 2023, abbiano chiesto che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avvenga a titolo gratuito, mentre gli stessi hanno chiaramente avanzato una pretesa di diversa natura, consistente nell’attuazione di una compensazione con le somme che i cittadini hanno dovuto versare ai sig.ri LL, LO e De IS a causa della colpevole inerzia del Comune di Ariccia, che non ha vigilato sull’operato della Cooperativa Parco dei Pini affinché la stessa procedesse al dovuto esproprio delle aree;

- erroneità dei presupposti e travisamento dei fatti sotto un diverso profilo: il provvedimento espone in termini parziali e fuorvianti le richiamate deliberazioni comunali intervenute sulla questione (e, in particolare, la deliberazione n. 8 del 2016 come risultante dall’emendamento presentato dal Sindaco, mai portata in esecuzione in violazione dell’art. 21- quater della legge 7 agosto 1990, n. 241), trascurando di considerare che, con le stesse, il Comune di Ariccia aveva ammesso la propria responsabilità nella vicenda e considerato la possibilità di procedere mediante accordo con compensazione transattiva, viste le ingenti somme già versate dalla Cooperativa Rinascita 72;

- violazione dell’art. 1241 c.c., nonché delle disposizioni di legge richiamate nel provvedimento a supporto della natura onerosa della trasformazione in diritto di proprietà (art. 31 della legge n. 448 del 1998; art. 22- bis del d.l. 31 maggio 2021, n. 77, convertito dalla legge 29 luglio 2021, n. 108; art. 10- quinquies del d.l. 21 marzo 2022, n. 21, convertito dalla della legge 20 maggio 2022, n. 51): la ricostruzione della normativa concernente le modalità di calcolo delle quote per l’affrancazione, contenuta nella nota gravata, è inconferente in quanto trattasi di disposizioni incontestate dai ricorrenti che non escludono la possibilità di portare in detrazione eventuali crediti vantati nei confronti dell’amministrazione.

5. Alla camera di consiglio del 18 marzo 2025, il ricorso avverso il silenzio inadempimento è stato discusso e trattenuto in decisione.

6. Con sentenza non definitiva n. 7013 del 9 aprile 2025, la Sezione, avendo rilevato la sopravvenuta conclusione del procedimento da parte del Comune di Ariccia mediante la nota del 23 gennaio 2025, ha dichiarato la cessazione della materia del contendere sull’azione contro il silenzio proposta con il ricorso introduttivo. Contestualmente, ha disposto la conversione del rito per la trattazione della domanda di annullamento di detta nota nonché della domanda di condanna all’adozione dello specifico provvedimento richiesto, così come proposte con il ricorso per motivi aggiunti.

7. All’udienza pubblica del 9 dicembre 2025 tale ricorso è stato discusso e trattenuto in decisione.

8. Il ricorso per motivi aggiunti è fondato nei soli limiti di seguito precisati.

9. Rileva il Collegio che, come specificamente lamentato dai ricorrenti, il Comune di Ariccia, nel riscontrare, con il provvedimento oggetto dell’odierno gravame, la diffida del 19 dicembre 2023, proposta affinché fosse data “ esecuzione alla delibera di Consiglio comunale n. 8/2016 quale passaggio finale della transazione tra la cooperativa Rinascita 72 ed il Comune di Ariccia ”, ha del tutto omesso di considerare l’avvenuta approvazione, in sede di adozione di tale atto consiliare, dell’emendamento presentato dal Sindaco, sul quale gli istanti avevano proprio basato la propria richiesta.

9.1. Secondo quanto risulta dal testo della deliberazione prodotto agli atti del presente giudizio dallo stesso ente locale (doc. 8 depositato il 3 febbraio 2025), detto emendamento consisteva “ nell’inserire al punto due del deliberato quanto specificato in premessa ”, vale a dire “ il reiteramento a recepire in toto [il] contenuto della delibera di Consiglio Comunale n. 148 del 06.10.1997, con contestuale dichiarazione di non avere nulla a pretendere ”. La richiamata delibera consiliare n. 148 del 1997 (doc. 6 del deposito del Comune), a propria volta, recava la manifestazione dell’assenso da parte del Comune alla cessione in proprietà delle aree interessate ai sensi dell’art. 3 della legge n. 549 del 1995, con il richiamo, nell’intervento del Sindaco riportato a verbale, alla necessità di individuare “ una forma transattiva per i danni che hanno subito ” i cittadini “ che si sono trovati coinvolti – economicamente coinvolti – in procedure di esproprio non attivate in maniera seria dal Comune, dall’Amministrazione, né dalla sua delegata – la Parco dei Pini ”.

9.2. A fronte dell’avvenuta approvazione dell’emendamento in questione, il dirigente dell’Area I del Comune di Ariccia si limita invece ad affermare, nel gravato provvedimento, che con la delibera n. 8 del 2016 era stata disposta unicamente una “ nuova parziale modifica all’atto di C.C 46/2009, e precisamente, si ridefiniva l’importo di € 7.352,54/euro/alloggio in base alla diminuzione dell’area in precedenza individuata, decurtandola di due particelle della superfice complessiva di mq 181 ”.

In tal modo, l’ente locale è incorso in un palese difetto di istruttoria per aver tralasciato, nel valutare la fondatezza della pretesa avanzata dalla Cooperativa e dal Condominio alla luce delle determinazioni assunte dall’organo consiliare, uno specifico contenuto dispositivo che era stato oggetto di approvazione. È ben vero, infatti, che la delibera n. 8 del 2016 aveva ad oggetto la rettifica dell’importo dovuto da ciascun condomino per l’affrancazione, dovendo da esso essere scorporato l’ammontare corrispondente alla superficie, pari a mq 181, del relitto di acque “ Fosso Fontana di Papa ”, di proprietà del demanio idrico e non già del Comune di Ariccia, ma, contestualmente a tale rideterminazione del corrispettivo, era intervenuta l’approvazione del ridetto emendamento (con “ dichiarazione di non avere nulla a pretendere ”), le cui ricadute avrebbero dovuto essere valutate dall’Ufficio, fosse anche, in ipotesi, per escludere che esso comportasse, come invece sostenuto dagli istanti, l’impegno di addivenire alla stipula di un definitivo accordo transattivo.

10. In ragione del rilevato difetto di istruttoria, la domanda di annullamento del provvedimento impugnato va accolta. Sul piano degli effetti conformativi della presente decisione, il Comune di Ariccia è tenuto a rideterminarsi in ordine alla istanza trasmessa dai ricorrenti il 19 dicembre 2023 (prot. di arrivo n. 52782/2023 del 21 dicembre 2023), valutando, in particolare, gli effetti dell’approvazione, in seno alla deliberazione consiliare n. 8 del 2016, dell’emendamento presentato dal Sindaco e dandone adeguatamente conto in motivazione.

11. Non possono invece trovare accoglimento, per quanto astrattamente ammissibili vertendosi in un’ipotesi di giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ( ex art. 133, comma 1, lett. b), c.p.a.), le ulteriori domande proposte con il ricorso per motivi aggiunti, vale a dire la domanda di condanna all’adozione di un provvedimento che porti in detrazione dall’importo dovuto per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà le somme già versate dalla Cooperativa Rinascita 72 e, in subordine, la domanda di pronuncia ex art. 2932 c.c. La richiesta di definizione dell’accordo transattivo avanzata dai ricorrenti, infatti, deve essere oggetto di valutazione da parte dell’amministrazione comunale e ciò nei termini sopra illustrati, vale a dire alla luce del contenuto della deliberazione consiliare n. 8 del 2016 come emendato.

12. Le spese dell’intero giudizio possono essere compensate tenuto conto della particolarità della vicenda.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando, accoglie il ricorso per motivi aggiunti, come in epigrafe proposto, nei sensi e limiti di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato. Respinge la domanda di condanna dell’amministrazione all’emissione del provvedimento richiesto e la domanda ex art. 2932 c.c.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

NT MA, Presidente

Francesca Santoro Cayro, Primo Referendario

RG IN, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RG IN	NT MA

IL SEGRETARIO