Pubblicato il 09/12/2025

N. 00761/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00176/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

Sezione Staccata di Reggio Calabria

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 176 del 2023, proposto dal sig. UN Iofrida, rappresentato e difeso dall'avv. Lorenzo Fascì, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Condofuri, in persona del Sindaco p.t., non costituito in giudizio;

per l'annullamento:

- dell’ordinanza di demolizione – iscritta al Registro delle Ordinanze n. 149 – (prot. n. 0017213 del 30.12.2022) adottata dal Comune di Condofuri in data 30.12.2022;

- di ogni atto presupposto, successivo, connesso e\o conseguente;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 5 novembre 2025 la dott.ssa ER ZU e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso tempestivamente notificato e depositato, il ricorrente ha premesso di essere proprietario di un immobile in Catasto al foglio n. 69, part. n. 1465 del Comune di Condofuri, assentito con permesso di costruire n. 138/2003 del 13.11.2003, relativo al " Progetto per la realizzazione di un fabbricato in c.a. a tre piani fuori terra più seminterrato e sottotetto da adibire a civile abitazione cantina e garage sito a Condofuri Marina ".

A tale titolo, mercè l’articolazione di plurimi motivi di gravame, ha impugnato l’ordinanza n. 149 del 30.12.2022 con cui il Comune di Condofuri, viste le risultanze del verbale di accertamento prot. n. 0016657 del 16.12.2022, attestante gli esiti del sopralluogo effettuato in data 13.12.2025, gli ha ordinato la demolizione, ex art. 31 D.P.R. n. 380/2001, delle opere edilizie realizzate in difformità rispetto al summenzionato titolo (oltre che rispetto all’autorizzazione paesistica prot. n. 2668/P del 30.07.2003 e all’attestazione di deposito presso il competente Settore Asismico Regionale prot. n. 2467 del 20.10.2003, trattandosi di area vincolata), consistenti “ nell'innalzamento della quota d'imposta delle due falde di copertura del tetto, determinando un incremento volumetrico, non autorizzato, pari all'incirca a mc. 99,26, rendendo il sottotetto anche pienamente compatibile con finalità abitative”.

2. L’impugnato ordine demolitorio, anche in forza dei rilievi cui alla relazione tecnica di parte (doc. all.) a cui il ricorso rinvia, sarebbe affetto dai vizi di legittimità appresso sintetizzati e raggruppati per censure omogenee.

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. VIOLAZIONE E\O MANCATA APPLICAZIONE DELL’ART. 23\TER e 34\bis D.P.R. 380\2001 IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 49 L.R. CALABRIA N. 19\2002 E SS.MM.II.”;

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. TRAVISAMENTO DEI FATTI”;

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. VIOLAZIONE DELL’ART. 23\TER IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 32 D.P.R. 380\2001. ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI FATTI”;

Le difformità riscontrate in sede di sopralluogo riguarderebbero, esclusivamente, il sottotetto del maggior fabbricato complessivamente autorizzato con il permesso di costruire n. 138/2003 del 13.11.2003 e sarebbero, peraltro, assai contenute rispetto alle grandezze plano/volumetriche ivi assentite.

Per ciò stesso, siffatte difformità non avrebbero rilevanza, ai fini urbanistico/edilizi, in quanto, per un verso, rientrerebbero nelle cd. tolleranze costruttive di cui all’art. 34 bis D.P.R. n. 380/2001, essendo contenute entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo, e, per altro verso, assicurerebbero al sottotetto una destinazione funzionale coerente con quella abitativa che connota l’intero fabbricato, secondo quanto previsto dall’art. 23 ter citato D.P.R.

In particolare, le difformità rispetto a quanto assentito coinciderebbero: in un incremento volumetrico più contenuto, 72 mc., rispetto a quello contestato dalla p.a., 99,26 mc., determinato dall'innalzamento della quota d'imposta delle due falde di copertura; nella realizzazione di forature per l’installazione di infissi nonché in un aggetto (balcone) corrente lungo tutto il perimetro del fabbricato. Malgrado tali lievi difformità, il vano tecnico manterrebbe inalterata la propria funzione di servizio rispetto ai piani sottostanti.

Eventualmente, il ricorrente potrebbe provvedere all’eliminazione delle sole forature operate sui muri di tamponamento, con conseguente inibizione, in fatto, della compatibilità ai fini abitativi, ancorché la stessa risulterebbe, in diritto, esclusa dall’altezza media del sottotetto, siccome accertata dalla stessa amministrazione comunale in una misura - 2,57 mt. – inferiore rispetto all’altezza minima prescritta, dalla normativa edilizia vigente, per i locali da destinarsi a civile abitazione.

Del resto, all’atto del sopralluogo, effettuato in data 13.12.2022, il sottotetto si presentava allo stato rustico, privo di tramezzature interne, massetti, pavimenti, impianti tecnologici, infissi e serramenti e tali circostanze di fatto, risultanti dal verbale di sopralluogo e dalla documentazione fotografica allegata (in atti), comproverebbero l’assenza di destinazione funzionale abitativa del vano tecnico in discussione.

Da qui l’illegittimità dell’impugnato ordine demolitorio, attesa l’insussistenza di un abuso qualificabile in termini di totale difformità ovvero con variazioni essenziali, così da non poter essere sanzionato con la più grave delle misure ripristinatorie, ossia quella di cui agli artt. 31 e 32 D.P.R. n. 380/2001.

- “VIOLAZIONE DI LEGGE. VIOLAZIONE LEGGE REGIONALE CALABRIA N. 25\2022”;

- “VIOLAZIONE DI ELGGE. VIOLAZIONE LEGGE REGIONALE CALABRIA N. 19\2002”;

L’impugnato ordine demolitorio sarebbe, altresì, illegittimo per contrasto con le norme regionali di cui agli articoli:

- 5, 6 e 7 L.R. n. 25 del 7.07.2022, le quali consentirebbero tanto la realizzazione ex novo quanto la sanatoria di interventi edilizi volti alla riqualificazione, rigenerazione e riutilizzo, anche in ampliamento plano-volumetrico rispetto al patrimonio edilizio esistente, tra cui i sottotetti;

- 49 L.R. 19/2022 la quale legittimerebbe, anche mediante l’apertura di finestre, il recupero, a fini abitativi, dei sottotetti, funzionale al contenimento di ulteriore consumo del suolo.

- “ VIOLAZIONE DI LEGGE – VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 7 L. 241/1990 ”;

Prima di esercitare il potere ripristinatorio in contestazione, il Comune di Condofuri avrebbe dovuto avviare il contraddittorio endo-procedimentale ai sensi dell’art. 7 L. n. 241/90, a ciò non ostando ragioni di urgenza.

3. Il Comune di Condofuri, benché ritualmente evocato in giudizio, non si è costituito.

4. Con memoria conclusiva del 4.10.2025, preceduta dal deposito di documentazione (in data 23.09.2025), l’odierno istante, oltre a ribadire ed ulteriormente argomentare i motivi di ricorso, ha evidenziato di avere, in data 20.08.2025, presentato la SCIA edilizia prot. n. 617213/2025, avente ad oggetto attività di manutenzione straordinaria “leggera” del manufatto assentito con il permesso di costruire n. 138/2023, consistente nel “ completamento dell'area cortilizia” e della “ controsoffittatura interna del solaio di copertura” , onde garantirne la coibentazione.

Tale SCIA integrerebbe gli estremi di un’istanza di sanatoria, con conseguente non eseguibilità dell’impugnato ordine demolitorio, di cui, in ogni caso, è stata ribadita la domanda giurisdizionale di annullamento.

5. In occasione della pubblica udienza del 5 novembre 2025, audito il procuratore di parte ricorrente, la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Preliminarmente, il Collegio rileva la procedibilità dell’odierno gravame.

Ed invero, la S.C.I.A. prot. n. 617213/2025 del 20/08/2025, per come è dato evincere dalla relativa ricevuta di deposito, allegata in atti, si risolve nella mera comunicazione circa lo svolgimento di lavori di manutenzione straordinaria “leggera”, riguardanti, per quanto di interesse, la realizzazione della “ controsoffittatura sull’intradosso dell’ultimo solaio ai fini di proteggere lo stesso termicamente ”.

A differenza di quanto riferito in sede di memoria conclusiva, non si tratta, dunque, di una istanza di sanatoria, eventualmente idonea a mettere in discussione la persistente esigibilità dell’ordine demolitorio in contestazione, bensì di una mera comunicazione di inizio di lavori manutentivi che, riguardando un’opera edilizia ritenuta abusiva (il sottotetto), ne seguirebbero inevitabilmente le sorti.

7. Nel merito, il ricorso è infondato e, come tale, merita di essere rigettato.

8. Priva di pregio si appalesa la censura, potenzialmente assorbente, relativa alla violazione dell’art. 7 L. n. 241/90.

Sul punto è sufficiente richiamare il costante orientamento, anche della Sezione, secondo cui, in materia di vigilanza dell’assetto urbanistico/edilizio del territorio, ex D.P.R. n. 380/2001, l’eventuale pretermissione della garanzie partecipative endo-procedimentali non ha, generalmente, alcuna portata invalidante, ai sensi dell’art. 21 octies L. n. 241/90, trattandosi di un potere vincolato all’accertamento della natura abusiva dell’opera rispetto al quale qualunque apporto dell’interessato sarebbe ultroneo (cfr. T.A.R. Calabria, Reggio Calabria, 23.01.2025, n. 53; T.A.R. Lazio, Roma, sez. II quater, 09/03/2020, n. 3037; TAR Campania, Salerno, sez. II, 04/11/2019, n. 1893; 18.06.2019, n. 1061; Cons. Stato, Ad. Pl., 17 ottobre 2017 n. 9).

9. Peraltro, nel caso in esame, in occasione del sopralluogo congiunto Ufficio Tecnico/Carabinieri svolto in data 13.12.2022 - le cui risultanze, siccome cristallizzate nel verbale di accertamento prot. n. 16657 del 16.12.2022 (doc. in atti), hanno determinato l’esercizio del potere ripristinatorio per cui è causa - il personale intervenuto ha operato un rilievo metrico del piano sottotetto in discussione, assentito in progetto quale mero vano tecnico, con altezza minima di 1,56 ml. e massima, al colmo, di 2,70 ml., per una altezza media di 2,13 ml.

Tale rilievo metrico ha consentito di registrare un’altezza minima pari a 1,85 ml., una massima pari a circa 3,29 ml. ed un'altezza media pari a 2,57 ml., con conseguente innalzamento della quota d’imposta delle due falde di copertura del tetto.

Le misurazioni in parola – a ben vedere non contestate dallo stesso tecnico di parte del ricorrente (cfr. relazione in atti, pag. 3, sub Accertamenti ) se non quanto al computo del complessivo incremento volumetrico che ne è conseguito (72 mc. in luogo dei 99,26 mc. contestati) – sono state effettuate previo diretto accesso sui luoghi, per come comprovato dalla documentazione fotografica allegata al verbale di accertamento n. 16657 del 16.12.2022, tra cui quella ritraente il piano sottotetto, allo stato rustico, immortalato dall’interno (fotografia n. 2), oltre che dall’esterno (fotografia ritraente l’intero fabbricato, n. 1).

È, dunque, possibile ritenere che tali misurazioni siano state effettuate previo diretto coinvolgimento dell’odierno ricorrente il quale, ove avesse voluto, ben avrebbe potuto, comunque, partecipare al procedimento di vigilanza edilizia in corso, rendendo il suo contributo.

10. Fuori fuoco si appalesano anche tutte le ulteriori censure articolate in ricorso.

Ed invero, pur volendo ritenere che, per effetto dell’incontestato innalzamento della quota d’imposta del tetto di copertura, rispetto a quanto assentito con il permesso di costruire n. 138/2003 e con l’autorizzazione paesaggistica prot. n. 2668/P del 30.07.2003, il sottotetto abbia subito un incremento volumetrico pari a 72 mc. in luogo dei contestati 99,26 mc., l’opera edilizia in discussione risulterebbe, comunque, effettivamente realizzata in modo totalmente difforme ovvero con variazioni essenziali rispetto a quella assentita.

11. Ciò nella misura in cui, l’ente locale e l’autorità tutoria del vincolo paesaggistico hanno autorizzato la realizzazione di un vano tecnico che, come è noto, corrisponde a un'opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata esclusivamente a contenere, senza possibilità di alternative, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa.

I volumi tecnici degli edifici - tra i quali rientrano anche i cd. sottotetti – sono del tutto esclusi dal calcolo della volumetria complessiva, a condizione che non assumano le caratteristiche di vano chiuso, autonomamente utilizzabile e suscettibile di abitabilità.

L’intervento edilizio, ancorché designato in progetto come volume tecnico , avente concrete caratteristiche costruttive che lo rendano funzionalmente utile allo scopo residenziale/abitativo, deve, dunque, essere computato sia ai fini della cubatura autorizzabile, che ai fini del calcolo dell'altezza e delle distanze ragguagliate all'altezza (tra le tante Consiglio di Stato sez. VI, 24/01/2022, n. 467).

12. Orbene, nel caso in esame, l’amministrazione comunale e l’autorità tutoria del vincolo paesaggistico di zona hanno assentito la realizzazione di un piano sottotetto, avente esclusivamente funzioni cd. di servizio rispetto ai sottostanti piani, sul presupposto che esso non avesse funzioni abitative. Ciò in considerazione non soltanto dell’altezza della quota di imposta della copertura – abusivamente variata in aumento, per come ammesso dallo stesso tecnico del ricorrente (cfr. relazione di parte in atti) - ma anche delle relative caratteristiche costruttive, complessivamente inidonee ad una destinazione ad uso residenziale.

13. Nei fatti, il ricorrente, non soltanto ha aumentato l’altezza media del tetto, portandola da 2,13 ml. assentiti a 2,57 ml. realizzati, ma ha anche creato delle forature sulle pareti perimetrali del piano in questione, altresì munito di un balcone che, per come evincibile dalla documentazioni in atti, corre lungo tutto il perimetro del piano in parola.

Ne è conseguita l’attribuzione al piano in parola di una destinazione abitativa non prevista in progetto, laddove è stato assentito un mero vano tecnico, insuscettibile di un utilizzo autonomo rispetto ai piani sottostanti, cui era asservito. Tale circostanza è stata, a ben vedere, ammessa dallo stesso ricorrente, allorquando ha riferito della disponibilità a garantire un più idoneo adeguamento dei locali alla destinazione di progetto mediante l’eliminazione delle forature sui muri di tamponamento, inibendo in tal modo la compatibilità a fini abitativi (così nelle conclusioni della relazione tecnica di parte, in atti).

In disparte la pretesa natura non regolamentare dell’altezza della quota di imposta del tetto – comunque, superiore a quella assentita – è stata, in buona sostanza, realizzata un’unità immobiliare, autonomamente fruibile, siccome funzionalmente destinata alla residenza, con conseguente realizzazione di nuova volumetria, non sviluppata dall’assentito vano tecnico, ed inevitabile aggravio del carico urbanistico.

14. Rebus sic stantibus l’opera in parola, diversamente da quanto sostenuto in ricorso, rientra a pieno titolo negli interventi edilizi di cui all’art. 31 comma 1 D.P.R. n. 380/2001 in quanto eseguita “ in totale difformità dal permesso di costruire ” (giacchè determinante la realizzazione di un edificio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, volumetriche e di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso , oltre che l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile così art. 31 citato) o, comunque, con variazioni essenziali , ex art. 32 comma 1 lett. a) citato D.P.R., rispetto al progetto approvato, giacché determinante un mutamento della destinazione d'uso – da mero servizio alla residenza a residenza – implicante una indubbia variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968.

15. Posto, dunque, che un sottotetto avente la natura di vano tecnico non genera cubatura, ne consegue, nel caso in esame, l’inoperatività:

- del regime giuridico delle cd. tolleranze costruttive ex art. 34 bis D.P.R., n. 380/2001 nel testo illo tempore vigente, in quanto il ricorrente non si è limitato ad aumentare la cubatura, entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo ma ha proprio creato ex novo , quantomeno nella misura di 72 mc., cubatura giammai assentita;

- della disposizione di cui all’art. 32 comma 2 citato D.P.R., secondo cui « Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative». Ed invero, le variazioni possono dirsi urbanisticamente irrilevanti - e, dunque, come tali non essenziali - soltanto nella misura in cui non snaturano, come invece è avvenuto nella fattispecie in esame, la vocazione urbanistico-edilizia del volume tecnico , coincidente con l’insuscettibilità di un uso autonomo rispetto alla restante parte dell’edificio, cui è asservito.

16. Quanto fin qui esposto trova conferma in quel consolidato orientamento giurisprudenziale, condiviso dal Collegio, secondo cui « Il presupposto per l’esercizio del potere sanzionatorio di cui agli artt. 31 e 32 D.P.R. n. 380/2001 è, dunque, costituito dall’aggravamento del cd. “carico urbanistico”, ovvero dalla variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, quale diretta ed immediata conseguenza dell’abusivo mutamento della destinazione d’uso di un immobile e ciò indipendentemente dalla circostanza che siffatta variazione sia o meno conseguente alla realizzazione di opere edilizie. Rebus sic stantibus, non è revocabile in dubbio che la trasformazione di un mero “deposito”, peraltro con altezze non idonee, sotto il profilo igienico-sanitario, all’utilizzo abitativo, in una vera e propria “residenza”, sia rilevante in termini di incremento di volumi e superfici in quanto determinante un evidente aggravio del carico urbanistico già valutato ed assentito dall’ente locale in sede di rilascio dei titoli edilizi originari, con conseguente necessità del preventivo rilascio di un permesso di costruire, in mancanza del quale la sanzione di cui agli artt. 31 e 32 D.P.R. n. 380/2001 costituisce atto dovuto e vincolato (cfr. in proposito T.A.R. Campania, Salerno, 1.10.2020, n. 1259; Napoli, sez. II, 30/06/2020, n. 2719; Cons. Stato, sez. V, 03/05/2016, n. 1684)» (così T.A.R. Salerno, sez. II, 8.11.2023, n. 2486; cfr. anche T.A.R. Campania Napoli, sez. II, 30/06/2020, n. 2719; Cons. Stato, sez. V, 03/05/2016, n. 1684).

17. Prive di pregio si appalesano, infine, le censure tese a valorizzare la conformità dell’intervento edificatorio, oggetto di demolizione, rispetto alla normativa regionale del 2022 (L n. 25\2022 e n. 19\2002) che, nella prospettazione ricorsuale, conterrebbe disposizioni di favore rispetto al recupero abitativo, eventualmente anche in sanatoria, dei cd. sottotetti, al fine di promuovere il cd. contenimento del consumo del suolo.

Ed invero, le disposizioni normative di cui alle Leggi Regionali sopra citate prevedono, comunque, previa verifica circa l’esistenza dei presupposti fattuali e giuridici ivi dettagliati, l’adozione di un provvedimento autorizzativo da parte dell’amministrazione che, nella specie, non risulta essere stato rilasciato in favore del ricorrente, neanche in sanatoria.

Ne consegue, da parte del Comune di Condofuri, l’obbligo di garantire, quale atto dovuto e vincolato, il ripristino dell’assetto urbanistico-edilizio, oltre che paesaggistico, violato, mediante l’adozione della più grave delle sanzioni previste dal cd. Testo Unico per l’Edilizia.

18. In conclusione, il ricorso è infondato e, come tale, deve essere rigettato.

19. Non vi è luogo per la regolamentazione delle spese di lite, stante la mancata costituzione in giudizio del Comune di Condofuri.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria, Sezione Staccata di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Nulla spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Reggio Calabria nella camera di consiglio del giorno 5 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

ER CR, Presidente

ER ZU, Primo Referendario, Estensore

Domenico Gaglioti, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ER ZU	ER CR

IL SEGRETARIO