Pubblicato il 09/12/2025

N. 00324/2025

N. 00122/2025 REG.REK.

REPUBLIK ITALIEN

IM NAMEN DES ITALIENISCHEN VOLKES

Das Verwaltungsgericht

Autonome Sektion für die Provinz Bozen

verkündet vorliegendes

URTEIL

im Rekurs Nr. 122 des allgemeinen Registers des Jahres 2025, eingebracht von der Gesellschaft Fontis der IA ST & Co. KG, in Person der gesetzlichen Vertreterin p.t ,. vertreten und verteidigt von RA Lukas Harder, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und Wahldomizil bei dessen Kanzlei in Bozen, Bahnhofallee, Nr. 5;

gegen

Gemeinde ES, in Person des amtierenden Bürgermeisters p.t. , vertreten und verteidigt von der Bezirksadvokatur Trient, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse und gesetzliches Domizil bei deren Ämtern in Trient, Largo Porta Nuova, Nr. 9;

für die Aufhebung und die Feststellung der Höhe der Geldbuße

nach Aussetzung der Vollstreckbarkeit

der Maßnahme des Bürgermeisters der Gemeinde ES vom 02.04.2025 mit Betreff „Verfügung zum Abbruch und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes - Art. 88 des LG. 9/2018 und zur Beendigung der unrechtmäßigen Nutzung der Liegenschaft im Sinne des Art. 92 des L.G. 9/2018 der Liegenschaft auf der Bp. 793, Gp. 818/2 (ehemals Gp. 818/1) und Gp. 819 K.G. St. Martin in ES“ , zugestellt am 02.04.2025, der dieser Verfügung vorausgegangenen Mitteilung der Gemeinde ES über die Einleitung des Verwaltungsverfahrens vom 14.02.2025, des darin zitierten technischen Berichts des Dr. Ing. Ralf Pellegrini, technische Assistenz der Servicestelle für Bau- und Landschaftsangelegenheiten vom 13.01.2025 Prot. Nr. 0000332, samt Anlagen sowie aller weiteren vorangegangenen, nachfolgenden oder sonstwie zusammenhängenden Maßnahmen und Verwaltungsakte, auch wenn nicht eigens angeführt oder der Rekursstellerin nicht bekannt, einschließlich der Protokolle der Lokalaugenscheine vom 29.05.2024 (Prot. Nr. 0009935 vom 04.06.2024) und vom 23.05.2022 (Protokoll Nr. 008575 vom 02.08.2022).

Nach Einsicht in den Rekurs und dessen Anlagen;

Nach Einsicht in den Einlassungsschriftsatz der Gemeinde ES;

Nach Prüfung aller Prozessunterlagen;

Nach Anhörung bei der öffentlichen Verhandlung vom 12. November 2025 der Berichterstatterin Gerichtsrätin Frau Dr. Edith Engl und der Verteidiger der Parteien, wie im Protokoll angegeben;

Folgende Sach- und Rechtslage wurde erwogen.

SACH- UND RECHTSERWÄGUNGEN

1. Gegenstand des Rechtsstreites ist die Verfügung des Bürgermeisters von ES vom 2. April 2025. Darin wird der rekursstellenden Gesellschaft, als Eigentümerin der Bp. 793 und der Gpp. 818/2 und 819 (Liegenschaften auf der Uwald Alm) gemäß Art. 88 und Art. 92 L.G. 9/2018 (LGRL) angeordnet, den ursprünglichen Zustand laut technischem Bericht des von der Gemeinde beauftragten Sachverständigen wiederherzustellen, die unrechtmäßige Nutzung der Liegenschaften zu beenden und hierfür ein Bußgeld in Höhe von € 30.831,00 zu entrichten.

2. Dem vorausgegangen war ein Lokalaugenschein am 29. Mai 2024, der in Beisein von Vertretern der Gemeinde sowie der Eigentümerin stattfand. Dabei wurde festgestellt, dass die Bausituation und die Nutzung der Räumlichkeiten der Almhütte nicht den mit den Baukonzessionen 3/2001 vom 31.7.2001 und 13/2004 vom 16.12.2004 genehmigten Projekten entsprachen.

3. Es wurden folgende Abweichungen festgestellt:

I) Stallgeschoss – Erdgeschoss

„- Der Stall (Nutzfläche 80,60m2) ist im Kataster als Jausestation eingetragen, die Einrichtung lässt vermuten, dass der Raum nicht wie lt. Projekt vorgesehen als Stall genutzt wird;

- In (anstatt) der Futter – Strohkammer wurden 2 Wc-Räume eingebaut und ein Gang mit einem Heubehältnis errichtet (Nutzflächen 28,83m2);

- Der Technikraum existiert als solcher enthält div. Technik für die Wohnnutzung;

- Der Käsekeller und die Milchkammer scheinen (wie in der Katastermeldung deklariert) vorwiegend als Abstellraum und Küche genutzt zu werden (27,74m2).

Zusammenfassend wird für dieses Geschoss (Stallgeschoss – Erdgeschoss) festgestellt:

- Insgesamt sind im genehmigten Varianteprojekt keine Wohnflächen in diesem Geschoss vorgesehen.

- Ca. 170,77 m2 (Bruttofläche) werden jedoch als Wohnfläche / für touristische Zwecke genutzt“.

II. Stadel – Wohngeschoss

„Im 1. Obergeschoss befinden sich 4 eingerichtete Zimmer (2 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer + Stube) mit Außenbereich Terrasse mit Whirlpool, Sauna und Sanitäranlagen;

- 2 getrennte Kammern lt. Einreichprojekt werden als 1 Doppelzimmer genutzt;

- die Heuschupfe, Gang – und Wc lt. Einreichprojekt werden als 1 Doppelzimmer genutzt;

- der Gang lt. Einreichprojekt wird als Bad und Wc genutzt;

- die Speise lt. Einreichprojekt wird als Abstellraum und Küche genutzt;

- die Küche lt. Einreichprojekt;

- der offene überdachte Zugang wurde geschlossen und bildet Kubatur;

- die Holzhütte ist als Sauna ausgebaut;

- die Heuschupfe wird nicht als solche genutzt.

Zusammenfassend wird für dieses Geschoss festgestellt:

Insgesamt sind im genehmigten Varianteprojekt ca. 79,65 m2 (Bruttofläche) als Wohnfläche in diesem Geschoss vorgesehen – Bestand (Kammern, Stube, Küche, Speise, Wc und Gang).

Ca. 87,42 m2 (Bruttofläche) werden jedoch als Wohnfläche / für touristische Zwecke genutzt.“

III. Dachgeschoss

„Das Dachgeschoss ist nicht Teil des Varianteprojekts und wird dort auch nicht grafisch dargelegt und muss folglich ein unbewohnbarer Teil des Gebäudes – Dachboden sein. Tatsächlich befindet sich im Dachgeschoss ein weiteres eingerichtetes, belichtetes Zimmer mit Wohnbereich und mit Sanitäranlage. Die Raumhöhen unter dem Dach bewegen sich im Bereich zwischen 2,77 bis 1,75 m lichte Raumhöhe, die Räum bilden urbanistische Kubatur.

Der bewohnte Bereich / touristisch genutzte Fläche beträgt 50,12 m2 (Bruttofläche)“.

IV. Schlussfolgerung

„Es wird somit festgehalten, dass die vorgefundenen Räumlichkeiten insgesamt mit dem genehmigten Projekt von 2001 bzw. 2004 (Bauakt 3/2001 und Bauakt 14/2004), welche im Archiv der Gemeinde ES aufliegen, nicht übereinstimmt.

Die vorgefundene Situation auf der Uwald – Alm entspricht im Ausmaß der vorgefundenen und genutzten Raumflächen nicht der laut Landesraumordnungsgesetz und den Durchführungsbestimmungen zum Bauleitplan (Art. 5 – Alpines Grünland und Weidegebiet) der Gemeinde ES vorgesehenen Nutzen [AdR Nutzung] einer Almhütte.

Die Aufmessung und der Vergleich mit dem genehmigten Variante-Einreichprojekt ergibt zusammenfassend, dass in den 3 bewohnten/touristisch genutzten Geschossen eine gesamte Bruttofläche (geschlossene Räume) von 308,31 m2 missbräulich genutzt wird“.

4. Dem technischen Bericht ist umfangreiche Fotodokumentation beigelegt.

5. Mit Schreiben der Gemeinde ES vom 14.2.2025 wurde das Verfahren zur Ahndung der Bauvergehen eingeleitet. Die anschließend am 3.3.2025 von der Rekursstellerin eingereichte Stellungnahme vermochte den Erlass der streitgegenständlichen Verordnung des Bürgermeisters nicht zu verhindern.

6. Mit dem am 30. Mai 2025 zugestellten und am 13. Juni 2025 hinterlegten Rekurs wird die Aufhebung der angefochtenen Maßnahme sowie - gemäß Art. 134 VwPO - die gerichtliche Feststellung der Höhe der von Art. 92 LGRL vorgesehenen Geldbuße beantragt.

7. Der Rekurs stützt sich auf fünf Anfechtungsgründe, mit denen verschiedene Gesetzesverletzungen und diverse Formen von Befugnisüberschreitung gerügt werden:

7.1. Mit dem ersten Anfechtungsgrund macht die Rekursstellerin die Verletzung bzw. die fehlerhafte Anwendung der Artt. 84, 88 und 89 L.G. 9/2018 und Art. 7 L.G. 17/1993 geltend sowie Befugnisüberschreitung wegen Verkennung von Tatsachen, Ermittlungsmangel und unzureichende Begründung.

Die Gesellschaft bringt insbesondere vor, dass die Gemeinde selbst einräume, dass die Außenmaße des Gebäudes dem genehmigten Projekt entsprechen und lediglich die Nutzung sowie die Innenraumaufteilung nicht projektkonform seien. Damit seien die Voraussetzungen für die Anwendung des Art. 88 LG 9/2018 – der Abbruch und Wiederherstellung vorsieht – nicht gegeben. Allenfalls hätte die Bestimmung des Art. 89 zur Anwendung gelangen müssen, die mildere Rechtsfolgen vorsieht.

7.2 Mit dem zweiten Anfechtungsgrund rügt die Rekursstellerin die Verletzung bzw. fehlerhafte Anwendung der Artt. 86f f und 89/ bis L.G. 9/2018 und des Art. 7 L.G. 17/1993, sowie Befungnisüberschreitung wegen Verkennung von Tatsachen, Ermittlungsmangel, Widerspruch zu vorhergehenden Maßnahmen sowie unzureichende und widersprüchliche Begründung.

Die Rekursstellerin bringt vor, dass die Abbruchverfügung auf dem technischen Bericht des von der Gemeinde beauftragten Ing. Pellegrini fußt, der jedoch keine ausreichende Differenzierung vornehme. So würden die Räume im Dachgeschoss als neue Kubatur eingestuft, obwohl es sich um einen rechtmäßigen Bestand handle, wie die Projekte aus den Jahren 2001/2004 zeigen würden, in denen das Dachgeschoss bereits abgebildet ist. Dieser Bestand sei mit Schreiben des Bürgermeisters vom 24.10.2012 ausdrücklich anerkannt worden. Auch die Bewertung der Sachlage im ersten Obergeschoss sei nach Ansicht der Rekursstellerin zum Teil fehlerhaft. So werde von der Gemeinde beanstandet, dass die Küche im 1. Obergeschoss als Wohnzimmer genutzt wird nur, weil dort ein Sofa stehe, was eine nicht nachvollziehbare Schlussfolgerung darstelle. Ebenso sei unklar, worauf sich die Behauptung stütze, dass die Heuschupfe nicht zweckentsprechend oder dass die Holzhütte als Sauna genutzt werden. Die Fotos würden vielmehr belegen, dass in der Holzhütte Holz gelagert wird. Auch die getroffenen Feststellungen zum „ überdachten Zugang“ seien nicht nachvollziehbar, da es sich lediglich um einen Windschutz mit Glaselementen handle, ohne dass der Bereich vollständig geschlossen worden sei. Die Überdachung bilde somit keine Kubatur, wie fälschlicherweise beanstandet worden sei. Die „Situation“ im Erdgeschoss-Stallgeschoss gehe auf den Voreigentümer zurück und sei von den Bestimmungen des D.L.H. 19/1998 gedeckt, welches die Zubereitung und Verabreichung von Lebensmitteln auf Almen erlaube, ohne besondere Anforderungen an die Zweckbestimmung zu stellen.

7.3. Im dritten Anfechtungsgrund bringt die Rekursstellerin hinsichtlich der verhängten Geldbuße vor, dass diese abhängig von der Endnutzung variiere (bei Wohnnutzung sei sie geringer, bei touristicher Nutzung höher). Aus der Maßnahme gehe jedoch nicht hervor, welche konkrete Endnutzung beanstandet wird, da lediglich pauschal eine „Wohn/touristische Nutzung“ angeführt werde.

7.4. Mit dem vierten Anfechtungsgrund macht die Rekursstellerin geltend, dass eine „touristische Nutzung“ als Kategorie einer sanktionierbaren Endnutzungen in Art. 92 des Landesgesetz Nr. 9/2018 nicht vorgesehen sei. Die normierten Endnutzungen würden Wohnen, Handel, Managementtätigkeiten, Dienstleistungen, Industrie, Handwerk und Landwirtschaft umfassen. Nach dem Legalitätsprinzip dürften Verwaltungsstrafen jedoch nur auf Grundlage einer ausdrücklich geregelten Tatbestandsvoraussetzung verhängt werden.

7.5. Schließlich bemängelt die Rekursstellerin im letzten der vorgebrachten Anfechtungsgründe, dass die festgesetzte Geldbuße von € 30.831,00 überzogen sei, da sie auf der unzutreffenden Annahme einer zweckentfremdet genutzten Bruttofläche von 308,31 m² beruhe. Die im Dachgeschoss gelegenen Räume seien rechtmäßig als Wohnräume genehmigt und tatsächlich als solche genutzt, sodass die hierfür angesetzte Fläche von 50,12 m² nicht bußrelevant sei. Ebenso fehle jeder Nachweis für eine Zweckentfremdung der Holzhütte als Sauna sowie des Heulagers/Abstellraums im 1. Obergeschoss; der überdachte Verbindungsbereich sei als Zubehörfläche zum Wohnbereich nutzbar. Der im der Planunterlage A zum technischen Bericht als „Heuschupfe, Gang und WC“ bezeichnete Raum sei nur teilweise der landwirtschaftlichen Tätigkeit gewidmet, während der übrige Teil seit Errichtung des Gebäudes Wohnfläche darstelle und daher nicht in die bemessene Bruttofläche einzubeziehen sei. Die Flächen im Erd- bzw. Stallgeschoss würden entsprechend ihrer Widmung genutzt oder seien durch das D.LH. Nr. 19/1998 gedeckt. Damit sei die zugrunde gelegte Bruttofläche deutlich überhöht, sodass die Festsetzung der Geldbuße nach Art. 92 L.G. 9/2018 auf einer Verkennung des Sachverhalts und einem Ermittlungsfehler beruhe.

8. Für die Feststellung des gemäß Art. 92 LGRL geschuldeten Betrages beantragt die Rekursstellerin, dass gegebenenfalls eine Überprüfung oder ein Sachverständigengutachten eingeholt werde.

9. Mit Beschluss Nr. 71/2025 vom 25.6.2025 hat dieses Gericht dem Aussetzungsantrag stattgegeben.

10. Die Gemeinde ließ sich nachfolgend in den Streit ein und beantragte die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses.

11. In Hinblick auf die öffentliche Verhandlung wurden weitere Schriftsätze und Repliken gelegt.

12. Bei der Sachverhandlung vom 12. November 2025 wurde die Streitsache zur Entscheidung einbehalten.

13. Der Rekurs ist unbegründet.

14. Mit dem ersten Anfechtungsgrund wird geltend gemacht, dass die Voraussetzungen für die Anwendung von Art. 88 LGRL, der nur bei vollständiger oder wesentlicher Abweichung von der Baugenehmigung Anwendung finde, nicht gegeben seien, da man bei den festgestellten Beanstandungen allenfalls von einer teilweisen Abweichung von der Baugenehmigung sprechen könnte.

15. Zum besseren Verständnis des Anfechtungsgrundes werden die maßgeblichen faktischen Umstände dargestellt.

16. Die von der Verfügung des Bürgermeisters von ES betroffene Liegenschaft ist eine Almhütte auf der Uwald Alm, die zum geschlossenen Hof „Stofflen“ in St. Martin gehört. Sie liegt im Eigentum der Rekursstellerin.

17. Aus dem Schreiben des Bürgermeisters aus dem Jahre 2012 ergibt sich, dass für die Almhütte keine ursprüngliche Baukonzession besteht, da sie bereits vor Einführung der Konzessionspflicht errichtet worden ist.

18. In den Jahren 2001 und 2004 wurden ein Bauprojekt bzw. ein Varianteprojekt genehmigt, mit denen der landwirtschaftlich genutzte Teil der Hütte erweitert wurde. Im Bauakt findet sich jedoch weder eine Baubeginnmeldung noch eine Meldung über das Bauende vor; ebenso fehlt auch ein Antrag auf Erteilung der Benutzungsgenehmigung.

19. Den vorliegenden Unterlagen ist zu entnehmen, dass die Almhütte infolge der genehmigten Baueingriffe im Erdgeschoss einen Stall sowie weitere Wirtschaftsräume umfasst, im ersten Obergeschoss Räume zur Unterbringung von Personen, zwei Heulager, eine Holzhütte, eine Terrasse sowie einen überdachten Zugang, der die Wohn- und die Wirtschaftsräume miteinander verbindet. Für das Dachgeschoss liegen keine Planunterlagen vor.

20. Der technische Bericht zum Lokalaugenschein dokumentiert ausführlich, welche baulichen Änderungen entgegen den erteilten Genehmigungen durchgeführt wurden. Insbesondere wurde festgehalten, dass im Dachgeschoss eine Kleinwohnung errichtet wurde und dass verschiedene bauliche Eingriffe durchgeführt wurden, die eine touristische Nutzung der Almhütte ermöglichen.

21. Im Rahmen der rechtlichen Prüfung ist festzuhalten, dass gemäß Landschaftsplan der Gemeinde ES (genehmigt mit Beschluss der Landesregierung Nr. 312 vom 17. März 2015 und grafisch angeglichen mit Dekret der Landesrätin Nr. 19438 vom 15. Oktober 2020, veröffentlicht im Amtsblatt der Region Nr. 43/Allg. Skt. vom 22. Oktober 2020) das gesamte Gemeindegebiet - mit Ausnahme der Wohnbau- und Gewerbegebiete – als „ Gebiet von landschaftlichem Interesse“ ausgewiesen ist. Für diese Gebiete finden die Bestimmungen des Landesraumordnungsgesetzes und des Gemeindebauleitplanes Anwendung, sofern keine andere spezifische Regelung vorgesehen ist (vgl. Art. 2).

22. Nach dem Bauleitplan der Gemeinde ES (angeglichen mit demselben Dekret Nr. 19438/2020) liegt die Liegenschaft im Weidegebiet - alpines Grünland. Gemäß Art. 5, Abs. 1 der Durchführungsbestimmungen zum Bauleitplan, ist diese Zone ausschließlich der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten. Das Errichten von Gebäuden ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen bestehen nur für Bauwerke, die für die Bewirtschaftung der betreffenden Flächen erforderlich sind und auch diese lediglich unter strikter Einhaltung der hierfür vorgesehenen Voraussetzungen und Auflagen.

23. Auch Art. 13, Abs. 2 des Landesraumordnungsgesetzes Nr. 9/2028 stellt Weidegebiete – und alpines Grünland unter landschaftlichen Schutz. Nach Art. 17, Abs. 4 des LGRL sind in solchen Gebieten „keine Neubauten laut Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe e) und keine urbanistisch relevanten Nutzungsänderungen von Gebäuden zulässig“ .

24. Gemäß Art. 23, Abs. 2 LGRL liegt eine urbanistisch relevante Nutzungsänderung dann vor, wenn eine Zuordnung in eine andere der in Abs. 1 genannten Zweckbestimmungen bewirkt wird.

Art. 88 LGRL erfasst bauliche Maßnahmen ohne Baugenehmigung, Maßnahmen, die vollständig von der Genehmigung abweichen, sowie Maßnahmen mit wesentlichen Änderungen. Eine vollständige Abweichung liegt insbesondere dann vor, wenn Charakteristik, Baumassenverteilung oder Nutzung des errichteten Bauwerkes nicht mit der Genehmigung übereinstimmen.

25. Vor diesem Hintergrund stellt die in allen drei Geschossen der Almhütte festgestellte Nutzungsänderung, eine vollständige Abweichung von der in den erlassenen Baugenehmigungen zugelassenen Nutzung dar. Diese Beanstandung ist daher zweifelsfrei geeignet, die angefochtene Abbruch- und Wiederherstellungsverfügung gemäß Art. 88 LGRL zu tragen.

26. Der erste Anfechtungsgrund erweist sich daher als unbegründet.

27. Der zweite Anfechtungsgrund richtet sich gegen die im Rahmen des Lokalaugenscheines an der Almhütte erhobenen baurechtlichen Beanstandungen.

28. Vorab ist es notwendig festzuhalten, dass nach gefestigter Rechtsprechung, die das Kollegium teilt, baurechtswidrige Eingriffe nicht isoliert, sondern in ihrer Gesamtheit zu bewerten sind. In diesem Sinne hat der Staatsrat ausgeführt: ”Con argomentazioni condivise dal Collegio e conformi all’univoca giurisprudenza in materia, il primo giudice ha sottolineato la necessità di un apprezzamento unitario e complessivo degli abusi realizzati, peraltro, in area sottoposta a vincolo di tutela paesaggistico - ambientale. In materia di abusi edilizi, infatti, gli abusi devono valutarsi unitariamente nella loro globalità, in conformità al principio secondo cui la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate: l’opera edilizia abusiva va infatti identificata con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente ( ex multis, Staatsrat VI, Nr. 9052/2023) . E, invero, il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio o al paesaggio deriva, non da ciascun intervento in sé considerato, ma dall’insieme dei lavori nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico e nelle reciproche interazioni (ex multis, Staatsrat, VII, Nr. 2990/2024 ).

29. Angesichts der Vielzahl der miteinander verknüpften Beanstandungen sind auch im Anlassfall diese in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Denn die urbanistische Relevanz und die Auswirkungen auf den Landschaftsschutz ergeben sich nicht aus jedem einzelnen Eingriff für sich betrachtet, sondern aus der Gesamtheit der vorgenommenen Arbeiten und deren gleichzeitiger baulicher wie landschaftlicher Wirkung.

30. Nun kann zur meritorischen Prüfung übergegangen werden.

a) Dachgeschoss

31. Die Rekursstellerin behauptet, dass das Dachgeschoss bereits ursprünglich als Wohnraum ausgebaut gewesen sei und daher rechtmäßigen Bestand bilde. Dieses Vorbringen ist jedoch unbelegt und steht im Widerspruch zu den aktenkundigen Unterlagen.

32. Der technische Sachverständige der Gemeinde hat schlüssig dargelegt, dass das Dachgeschoss weder Gegenstand des genehmigten Baueingriffes von 2001 noch der Variante von 2004 war und daher als unbewohnter Dachboden einzustufen ist.

33. Dem ist hinzuzufügen, dass die hinterlegten Pläne die Gebäudeansichten wiedergeben, sie enthalten aber keinen Hinweis auf eine frühere Wohnnutzung im Dachgeschoss. Insbesondere die Süd-West Ansicht sowie das historische Foto (Dok. 30 und 37 Gemeinde) zeigen, dass das Dachgeschoss einen Balkon mit einer Tür und zwei kleinen Fenstern, außerhalb der Balkonfläche, aufwies, während die Seitenwände fensterlos waren und das Dach tief bis zum ersten Obergeschoss reichte. Der heutige Zustand mit zusätzlichen Fenstern im Dachgeschoss und holzisolierter Decke und Wände (vgl. Foto technischer Bericht - Dachgeschoss Wohnbereich) stellt daher eindeutige eine nachträgliche nicht genehmigte Änderung dar.

34. Der Umstand, dass das Dachgeschoss über einen Balkon verfügt, vermag – entgegen der Behauptung der Rekursstellerin – keinen Bestand einer Wohnung zu begründen. Auch die ehemalige Zugangsmöglichkeit mittels einer Innentreppe belegt keine frühere Nutzung als Unterkunft. Dachböden waren für landwirtschaftliche Gebäuden typisch und dienten für gewöhnlich Lagerzwecken. Die geringe Belichtung und die Begehbarkeit des Dachbodens nur im zentralen Bereich sprechen ebenfalls gegen das Vorliegen eines früheren Wohnbestandes.

35. Das Schreiben des Bürgermeisters vom 24.10.2012, auf das die Rekursstellerin verweist, erweist sich als unerheblich, da es sich offensichtlich auf die genehmigte Wohnfläche im ersten Obergeschoss bezieht und keinerlei Aussage zum Bestehen eines rechtmäßigen Wohnbestandes im Dachgeschoss trifft.

36. Mangels jeglicher Belege ist die Behauptung, dass die Räumlichkeiten im Dachgeschoss über rechtlichen Bestand verfügen, unbegründet.

37. Hinsichtlich der beanstandeten touristischen Nutzung des Dachgeschosses, wird diese vom „Mietvertrag für gewerbliche Zwecke“ vom 25.9.2020 (Dok. 28 Gemeinde), der zwischen der Eigentümerin und der Chalet Salema GmbH abgeschlossen wurde, bestätigt. Art. 3 desselben sieht ausdrücklich vor, dass die Almhütte Hotelgästen eine zusätzliche Übernachtungsmöglichkeit bieten soll. Auch wenn der Mietvertrag – wie die Rekursstellerin vorbringt – mangels Unterschrift keine zivilrechtliche Wirkung entfaltet, dokumentiert er dennoch eindeutig die touristische Nutzung der Almhütte in vollkommenen Widerspruch mit dem landschaftsrechtlich geschützten Gut.

38. Der mit der Tochter der Eigentümerfamilie abgeschlossene nicht registrierte Vierjahresmietvertrag zu Wohnzwecken vermag daran nichts zu ändern. Die Almhütte liegt auf über 2000 m Höhe und fernab jeglicher, bewohnter Ortschaft. Eine (widerrechtliche) Wohnnutzung im üblichen Sinne ist unter diesen Umständen von vornherein auszuschließen.

b) Erstes Obergeschoss

39. Die baulichen Veränderungen im ersten Obergeschoss wurden im Protokoll zum Lokalaugenschein umfassend und präzise durch eine fotografische Dokumentation festgehalten. Dabei wurde festgestellt, dass sich im Obergeschoss 4 eingerichtete Räume (2 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer und eine Stube) sowie auf der Terrasse ein Whirlpool, eine Sauna und Sanitäranlagen befinden. Diese Ausstattung weicht wesentlich vom genehmigten Bestand ab.

40. Im Einzelnen wurde erhoben und mit Fotos belegt, dass die im Einreichprojekt vorgesehenen zwei getrennten Kammern zu einem Doppelzimmer zusammengelegt wurden, die ursprünglich als Heuschupfe, Gang und WC ausgewiesenen Bereiche zu einem weiteren Doppelzimmer umgestaltet wurden, der im Einreichprojekt vorgesehene Gang zu einem Bad mit WC umgebaut wurde, die als Speise ausgewiesene Fläche nun als Abstellraum und Küche genutzt wird, während die Küche weiterhin als solche verwendet wird. Der überdachte Zugang wurde baulich geschlossen, die Holzhütte zu einer Sauna ausgebaut und eine weitere Heuschupfe nicht mehr genutzt. Aus der Grundlage dieser Feststellungen beanstandet die Gemeinde nichtgenehmigte baulichen Veränderungen und eine teilweise touristische Nutzung des ersten Obergeschosses ab.

41. Die Rekursstellerin rügt hingegen, dass die von der Gemeinde herangezogenen Feststellungen keine Nutzungsänderung belegen würden. Die beanstandeten Punkte – Nutzung der Küche als Wohnzimmer, angeblich nicht genutzte Heuschupfe, vermeintliche Saunanutzung der Holzhütte sowie der überdachte Zugang – seien entweder unzutreffend, unbelegt oder baurechtlich irrelevant.

42. Die vorgebrachten Argumente überzeugen nicht.

43. Die Zweckbestimmung einer Immobilie bezeichnet die genaue Einordnung ihrer Funktion und der damit verbundenen zulässigen Nutzung. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn Maßnahmen gesetzt werden, die die ursprüngliche Funktion des Objekts wesentlich verändern. Eine geänderte Zweckbestimmung kann dabei aus verschiedenen objektiven Indikatoren abgeleitet werden, die auf eine abweichende künftige Nutzung schließen lassen.

44. Die vorgenommenen baulichen Maßnahmen – insbesondere der Einbau von Sanitäranlagen, die neue Raumeinteilung und Ausstattung, die Überdachung des Vorraumes sowie die Errichtung von Sauna und Whirlpool –, zeigen in ihrer Gesamtschau, dass das Obergeschoss als komfortabler Gästebereich und damit zu touristischen Zwecken ausgestaltet wurde. Damit wurde die Zweckwidmung grundlegend von einer Nutzung für die landwirtschaftliche Tätigkeit auf eine touristische Nutzung verlagert.

45. Auch die unbestrittene Überdachung des Zugangs mittels Glasplatten stellt eine vom genehmigten Projekt abweichende Baumaßnahme dar. Ob dadurch, wie die Gemeinde behauptet, zusätzliche Kubatur entsteht oder nicht, wie die Rekursstellerin einwendet, ist unerheblich; mangels Genehmigung ist die Baumaßnahme zu entfernen. Die von der Rekursstellerin angerufene Bautoleranzbestimmung des Art. 89- bis Abs. 2 LGRL ist offenkundig nicht einschlägig und findet überdies nach Art. 13 LGRL bei unter Landschaftsschutz stehenden Gebäuden keine Anwendung.

c) Erdgeschoss

46. Der ehemalige Stall wurde zu einer Jausenstation umgestaltet, die bisherigen Wirtschaftsräume (Käsekeller und Milchkammer) zu Küche und Abstellraum umfunktioniert und die Futter – und Strohkammern wurden durch Sänitäranlagen ersetzt. Damit wurde eine vollständige Zweckänderung des der landwirtschaftlichen Tätigkeit gewidmeten Erdgeschosses zu touristischen Zwecken vorgenommen, die die von der Gemeinde vorgelegten Fotos eindeutig belegen,

47. Der Hinweis der Rekursstellerin, dass „die Situation“ im Stallgeschoss vom Vorbesitzer geschaffen worden sei, geht ins Leere. Die Abbruchverfügung hat realrechtliche Wirkung kann daher unabhängig davon, wer die widerrechtlichen Maßnahmen gesetzt hat, gegenüber der aktuellen Eigentümerin erlassen werden. (vgl. ex multis VwG Bozen, Nr. 32/2023; VwG Apulien, Bari, Vereinigte Sektionen, Nr. 1672/2022; VwG Sizilien, Catania, I Sektion, Nr. 3125/2022; VwG Lombardei, Mailand, II Sektion, Nr. 2592/2022; Staatsrat, Plenarsenat, Nr. 9/2017).

48. Ebenso unbehelflich ist der Verweis auf das DLH Nr. 19/1998, das Hygienebestimmungen für „die Zubereitung und Verabreichung von Lebensmittel auf Almen“ normiert und nach Auffassung der Rekursstellerin die Bewirtung von Gästen rechtlich legitimiert. Eine hierfür notwendige Meldung der Arbeitsaufnahme (Art. 2) liegt nicht vor. Gerade die hierfür erforderlichen Räumlichkeiten - Stall, Käsekeller und Milchkammer – wurden im gegenständlichen Fall zweckentfremdet.

49. Die beanstandete Zweckentfremdung wird im Übrigen durch die Eintragung einer Jausenstation im Stall-Erdgeschoss im Kataster seitens der Vorbesitzer selbst bestätigt.

50. In der Gesamtschau der Eingriffe ergibt sich somit eindeutig, dass die im landschaftsrechtlich geschützten Gebiet gelegene Almhütte - entgegen der genehmigten landwirtschaftlichen Zweckbestimmung – in eine Almhütte zur touristischen Nutzung umgestaltet wurde.

51. Die mit dem zweiten Anfechtungsgrund geltend gemachten Rechtsmängel liegen daher nicht vor.

52. Die letzten drei Anfechtungsgründe richten sich gegen die verhängte Geldbuße in Höhe von € 30.831,00.

53. Die Rekursstellerin macht geltend, dass die beanstandete Endnutzung nicht eindeutig erkennbar sei, da im technischen Bericht sowohl eine Wohn- als auch eine touristische Nutzung erwähnt werde. Zudem rügt sie, dass eine „touristische Nutzung“ im Sanktionsrahmen des Art. 92 LGRL nicht vorgesehen sei und die der Berechnung zugrunde gelegte Fläche überhöht angesetzt wurde, weil einzelne Flächen – wie in den Anfechtungsgründen ausgeführt - nicht widerrechtlich genutzt würden.

54. Die Anfechtungsgründe können ob ihres Zusammenhangs gemeinsam behandelt werden.

55. Die Rekursstellerin hat eine Zweckänderung ohne die erforderliche Genehmigung vorgenommen, sodass die Gemeinde ES die zusätzliche Sanktion nach Art. 92 LGRL ordnungsgemäß verhängt hat.

56. Diese Bestimmung sieht vor, dass „wer die bestehende Zweckbestimmung eines Gebäudes oder einer einzelnen Liegenschaftseinheit ohne die von diesem Gesetz und den entsprechenden Durchführungsbestimmungen vorgeschriebenen Genehmigungen ändert, (…) eine Geldbuße … zu zahlen (hat)“.

57. Die Bußgelder werden nach Quadratmeter Bruttogeschossfläche festgesetzt und betragen

(i) für Wohnnutzung: 50 €/m², reduziert auf 20 €/m², wenn es sich um die Erstwohnung des Eigentümers/der Eigentümerin handelt;

(ii) für Handel, Managementtätigkeiten und Dienstleistungen: 100 €/m²;

(iii) für Industrie, Handwerk, Landwirtschaft: 50 €/m².

58. Der Einwand der Rekursstellerin, dass die beanstandete „Endnutzung“ unklar sei, wird durch den technischen Bericht eindeutig widerlegt. Dieser stellt zusammenfassend fest: „Die Aufmessung und der Vergleich mit dem genehmigten Variante-Einreichprojekt ergibt, zusammenfassend dass in den 3 bewohnten/touristisch genutzten Geschossen eine gesamte Bruttofläche (eingeschlossene Räume) von 308,31 m² missbräuchlich genutzt wird“ .

59. Damit wird eindeutig dargelegt, dass die tatsächliche Endnutzung touristischer Natur ist. Die erwähnte Wohnnutzung präzisiert lediglich diese Nutzung, ohne eine eigenständige Alternative zu bilden.

60. Art. 92, Abs. 1 LGRL ordnet die Bußgeldsätze nach Nutzungskategorien ein. Eine touristische/gastgewerbliche Nutzung ist zwar nicht eigens angeführt sie fällt jedoch systematisch unter die Kategorie „Dienstleistungen“ , da sie auf eine entgeltliche Erbringung wirtschaftlicher Leistungen gegenüber Gästen ausgerichtet ist. Die Zuordnung zur allgemeinen Kategorie „Dienstleistungen“ und die Anwendung des Satzes von 100€/m² erfolgen daher zu Recht.

61. Die Behauptung der Rekursstellerin, dass eine Ahndung nach dem für Verwaltungsstrafen geltenden Legalitätsprinzip ausgeschlossen sei, weil die „touristische Nutzung“ nicht ausdrücklich genannt sei geht fehl. Die Zweckänderung ist korrekt der übergeordneten Kategorie „Dienstleistung“ zugeordnet und damit erfasst.

62. Hinsichtlich des Flächenausmaßes, das mit dem letzten Anfechtungsgrund gerügt wird, verweist das Kollegium auf die Ausführungen zum zweiten Anfechtungsgrund. Die dort vorgebrachen Rügen haben sich als unbegründet erwiesen, weshalb das von der Gemeinde ermittelte Flächenausmaß vollumfänglich zu bestätigen ist.

63. Die Anfechtungsgründe gegen das Bußgeld erweisen sich somit als unbegründet.

64. Aus dem Gesagten folgt, dass die Aufhebungsklage abzuweisen ist. Ebenso ist hinsichtlich des Antrages auf Feststellung des geschuldeten Geldbetrages der von der Gemeinde erhobene Betrag zu bestätigen.

65. Die Spesen gehen zu Lasten der unterlegenen Partei.

A.D.G.

Weist das Verwaltungsgericht Autonome Sektion für die Provinz Bozen in endgültiger Entscheidung den eingangs genannten Rekurs ab und bestätigt den von der Gemeinde ES festgesetzten Betrag der Geldbuße.

Verurteilt die Rekursstellerin zum Kostenersatz zu Gunsten der Gemeinde ES in Höhe von € 3.000,00 (dreitausend/00), zuzüglich MwSt., Fürsorgebeitrag und Zusatzzahlungen laut Gesetz.

Dieses Urteil ist von der Verwaltungsbehörde zu befolgen.

So entschieden in Bozen in nichtöffentlicher Sitzung am 12. November 2025 mit der Beteiligung der Richter:

HA EI, Präsident

Edith Engl, Gerichtsrat, Verfasserin

Alda Dellantonio, Gerichtsrat

Andrea Sacchetti, Gerichtsrat

DIE VERFASSERIN	DER PRÄSIDENT
Edith Engl	HA EI

DER GENERALSEKRETÄR