Pubblicato il 26/02/2026

N. 01385/2026 REG.PROV.COLL.

N. 05767/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5767 del 2023, proposto da
E.G. Immobiliare s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Raffaele Granata, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di San Vitaliano, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

- del provvedimento del 12.10.2023, successivamente notificato, di diniego della dell'istanza prot. n. 6835 del 16/06/2022 tesa al rilascio del Permesso di Costruire per i lavori di " Intervento di demolizione e ricostruzione immobili ai sensi dell'art. 5 L.R. n. 1/2011".

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 novembre 2025 la dott.ssa IO ZZ e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La ricorrente ha preseN.T.A.to un’istanza di permesso di costruire, per l’esecuzione di un intervento di demo-ricostruzione, ai sensi dell’art. 5 L.R. 19/09, avente ad oggetto un edificio storico collabente, situato in parte in zona D, ( “D3 ” - Zona dei Servizi Integrati) in parte in zona B.3 del vigente P.U.C. del Comune di San Vitaliano.

Il progetto prevede la demolizione di una vecchia casa colonica del tipo “a corte ” - formata da diversi corpi di fabbrica insistenti nella p.lla 12 - e la costruzione di un nuovo fabbricato, con incremento del 35% della volumetria esistente.

Il Comune ha negato il rilascio sulla base della seguente motivazione: “L'immobile oggetto di intervento ricade nel comparto edificatorio D3.2 con destinazione urbanistica commerciale". Il manufatto, a seguito di adozione del P.U.A., è stato oggetto di osservazione prot. n. 8233 del 13/07/2021 nella quale la parte, a pag. 4, ha dichiarato che "l'area ricadente all'interno del comparto D3.2 non è completamente libera da costruzioni, infatti sul lotto esiste un fabbricato, censito al Catasto Fabbricati al foglio 5 p.lla 12. L'area è separata dal fondo confinante ad Ovest e a Sud da un muro di C.A., invece aperta sul fronte nord ed est". Si precisa inoltre che "la rielaborazione della variante puntuale comparto D3 è stata effettuata per consentire la possibilità dell'attuazione del piano, prevedendo dei sub-comparti ed escludendo le aree nelle quali sono stati realizzati legittimamente fabbricati. Nel mentre è stata operata questa esclusione, non è stata prevista l'esclusione della particella 12 del foglio 4, all'interno della quale esiste un fabbricato storico, identificato in catasto al Foglio 5, Particella 12, SUB 1,2,3,4 e 5 ancorché collabente. L'osservazione si conclude con la richiesta dell’esclusione dell'area oggetto della presente richiesta dal P.U.A., FERMO RESTANDO LA DESTINAZIONE URBANISTICA COMMERCIALE, delle particelle oggetto della presente, anche in considerazione del fatto che la scrivente società è proprietaria del confinante lotto sito ad ovest adibito ad attività commerciale, il quale ha necessità di espandere la propria dimensione con inoltre i conseguenti risvolti di carattere occupazionale, economico e importanza territoriale".

Tale osservazione è stata ACCOLTA con Delibera di Giunta Comunale n. 74 del 27/07/2021 pertanto, l'area contenente il manufatto collabente, pur essendo stata estrapolata dal comparto continua ad avere una destinazione urbanistica commerciale, come, tra l'altro, è riscontrabile nella tavola della Zonizzazione. Gli interventi previsti sono ovviamente quelli AMMISSIBILI in una ZTO COMMERCIALE. In essa non può essere applicato l'art. 5 della L.R. n. 1/2011 che recita testualmente: "in deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito l'aumento, entro il limite del 35%, delle volumetrie esistenti degli edifici residenziali per interventi di demolizione e ricostruzione, da realizzarsi all'interno dell'area nella quale l'edificio esistente è ubicato, di proprietà del soggetto richiedente" nel nostro caso l’immobile oggetto di intervento è una vecchia masseria agricola, per la quale non è stata dimostrata la prevalenza residenziale prevista dall'art. 2 comma 1 lettera c) della Legge Regione Campania n. 19/2009 e ss.mm.ii.. A ciò va aggiunto: Che la "masseria" in oggetto confina con un capannone, per il quale risulta rilasciato un Permesso di Costruire in sanatoria n. 2156 del 19/0l/2011. L'ottenimento della sanatoria di detto capannone è stato vincolato al rispetto delle distanze legali, tale condizione risulta possibile solo ed esclusivamente se detta (masseria) fosse stata considerata inesistente o da abbattere. Da quanto detto scaturisce che la volumetria della masseria sarebbe nulla rispetto a quella dichiarata nel progetto.

Relativamente alla definizione dell'altezza massima del fabbricato il progettista ha fatto riferimento all'art. 59 comma 3 del R.U.E.C. Vigente, ma tale circostanza non può essere applicata nel caso di specie, in quanto l'edificio progettato ha un'altezza di mt. 12.40 mt, non compatibile con la destinazione di P.R.G.

Inoltre, il progettista ha citato, a giustificazione dell'altezza di progetto, l'art. 28 delle N.T.A. che invece stabilisce l'altezza massima dei manufatti con destinazione commerciale, mentre il manufatto di progetto ha destinazione residenziale. I riferimenti normativi per la progettazione nell'area suddetta sono da ricercarsi nella TAV 6- SCHEDA DI COMPARTO D3- VARIANTE PUNTUALE COMPARTO D3 - E NELL'ART. 28 delle N.T.A. come modificato inseguito all'approvazione della VARIANTE.

Si precisa, infine, che non è stato sufficientemente dimostrato lo stato legittimo dell'immobile ai sensi dell'art. 9 bis del D.P.R.n. 380/2001”.

La ricorrente ha impugnato il provvedimento di diniego sopra riportato per i seguenti motivi:

1. Sulla destinazione d’uso commerciale:

1.1 violazione art. 3 l. n. 241/90 – difetto di istruttoria – difetto di motivazione – eccesso di potere – sviamento – errore sul presupposto.

L’esclusione dal comparto D disposta su richiesta della ricorrente in occasione dell’approvazione del P.U.A. trovava fondamento nella natura agricola/residenziale del manufatto di antichissimo impianto, cartografato come “Masseria Sottile ”, che ne avrebbe impedito l’utilizzo commerciale. Ciò proverebbe che la destinazione d’uso originaria era residenziale e che ad essa è stata solo aggiunta quella commerciale. Le destinazioni legittimamente preesistenti non potrebbero divenire illegittime a seguito della modifica di piani urbanistici.

1.2 Violazione l. n. 241/90 – violazione e falsa applicazione l.r.c n. 19/2009 (come modificata dalla L.R. n.1/2011) – violazione art. 3 l. n. 241/90 – difetto di istruttoria e di motivazione.

Occorrerebbe tener distinta la destinazione urbanistica delle aree libere ricadenti nel comparto D3 (che hanno assunto destinazione commerciale) e quella della masseria (agricola/residenziale).

Alla masseria dovrebbe riconoscersi destinazione residenziale ai fini dell’art. 2, comma 1 lett. b) e c), L.R. 19/09. La relazione tecnica allegata all’istanza riferisce di una percentuale di superficie adibita ad uso residenziale pari al 64,50% del totale, quindi superiore al minimo (che è pari al 55% per le zone produttive ai sensi dell’art. 2 comma 1 lett. c) L.R. 19/09). La parte dell’edificio con destinazione diversa da quella residenziale ha un uso con essa compatibile, trattandosi di destinazione agricola.

L’edificio di progetto è previsto all’interno della stessa area in cui l’edificio insiste ed è di proprietà del soggetto richiedente, come previsto dall’art. 5 comma 1.

La destinazione residenziale si desume dalla stessa qualificazione del manufatto quale “masseria ”, che è costituita da un insieme di edifici rurali tradizionalmente adibiti in parte ad abitazioni e, in parte, a ricovero animali e supporto per le aziende agricole dell'Italia meridionale.

Nella tavola n. 3 di progetto si precisa che “con riferimento alle destinazioni d’uso delle singole particelle risultanti dalle visure catastali, in particolare dalla visura catastale della p.lla n. 14 che riporta la destinazione d’uso di fabbricato rurale, si precisa che, essendo tale corpo di fabbrica sviluppato su n. 2 livelli, si è ritenuto di accogliere tale destinazione per il solo piano terreno, attribuendo invece al piano primo la destinazione residenziale ”.

L’art. 2, comma 1, L.R. 19/2009, come modificato dalla L.R. 1/2011 prevede che “b) per edifici residenziali si intendono gli edifici con destinazione d’uso residenziale prevalente nonché gli edifici rurali, ubicati fuori dalle zone classificate agricole, anche se destinati parzialmente ad uso abitativo; c) la prevalenza dell’uso residenziale è determinata nella misura minima del cinquantacinque per cento del volume esistente dell’intero edificio; la prevalenza dell’uso residenziale fuori dall’ambito delle zone agricole e produttive è determinata nella misura minima del settanta per cento dell’utilizzo dell’intero edificio”.

Le norme del “Piano casa ” farebbero riferimento al solo “ modo d’uso ” dell’immobile e non alla Z.T.O. in cui esso è ubicato. Il provvedimento di diniego sarebbe affetto da difetto di istruttoria e motivazione nella parte in cui assume che l’istante non avrebbe dimostrato la prevalenza residenziale dell’immobile, stante quanto riportato nella “ Tavola 3 ” del progetto.

2. sulla “nullità ” della volumetria della masseria:

2.1 – violazione artt. 1 e 3 l. n. 241/90 – violazione D.P.R. 380/2001 – eccesso di potere – sviamento – irragionevolezza.

Sarebbe contrastante con il canone della ragionevolezza l’assunto, contenuto nella motivazione del provvedimento impugnato, secondo cui la masseria sarebbe da abbattere. Non consta che esista qualsivoglia ordine di demolizione emesso dall’amministrazione comunale, non consta che la sanatoria del capannone adiacente fosse condizionata all’abbattimento di un “diverso ” manufatto confinante.

In ogni caso la ricorrente avrebbe modificato nel corso del procedimento il progetto, ponendo l’edificio ad una distanza di 10 metri dal confine, nel rispetto delle distanze legali.

3. sull’altezza del fabbricato.

3.1 - Violazione e falsa applicazione RUEC – violazione e falsa applicazione N.T.A. del P.U.C. vigente – violazione D.P.R. 380/2001 – difetto di istruttoria e di motivazione.

L’intervento di demo-ricostruzione rispetterebbe la distanza di m. 10,00 dell'edificio presente ad ovest; inoltre, ai sensi dell'art.2- bis , comma 1- ter , D.P.R. n. 380/2001, gli incentivi volumetrici riconosciuti dal Piano Casa "possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti".

Ove si ritenesse di applicare il R.U.E.C., l’altezza media dell’intorno urbano, costituito dagli edifici immediatamente adiacenti e da quelli prospicienti per il tratto della facciata di riferimento, raggiungerebbe, comunque, un’altezza di mt 14, così come stabilito dall’art. 28 N.T.A. L’amministrazione contesta l’applicabilità dell’art. 28 N.T.A. in quanto relativo alle zone D3, mentre la progettazione riguarderebbe un edificio residenziale. In tal modo, tuttavia, incorrerebbe in una evidente contraddizione, laddove ha negato il PDC sul presupposto che l’edificio non sarebbe residenziale ma a destinazione commerciale.

4. sullo stato legittimo della masseria.

4.1 - Violazione e falsa applicazione art. 9- bis D.P.R. 380/2001 – difetto di istruttoria – difetto di motivazione – eccesso di potere

La masseria sarebbe stata costruita fuori dal centro abitato in epoca sicuramente anteriore al 1967: la circostanza non sarebbe contestata dall’amministrazione. Lo stato legittimo dell’immobile risulterebbe provato ai sensi dell’articolo 9- bis , comma 1- bis , D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. 16 luglio 2020, n. 76, risultando l’edificio dagli impianti cartografici e catastali, assunti dal medesimo Comune a fondamento della redazione del piano di fabbricazione del 1969.

Il Comune di San Vitaliano non si è costituito in giudizio.

All’esito dell’udienza pubblica del 26 novembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il provvedimento impugnato è plurimotivato. Per costante giurisprudenza, “ Per sorreggere l'atto plurimotivato in sede giurisdizionale è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse, con la conseguenza che il rigetto delle doglianze svolte contro una di tali ragioni rende superfluo l'esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento, sicché il giudice, qualora ritenga infondate le censure indirizzate verso uno dei motivi assunti a base dell'atto controverso, idoneo, di per sé, a sostenerne ed a comprovarne la legittimità, ha la potestà di respingere il ricorso sulla sola base di tale rilievo, con assorbimento delle censure dedotte avverso altri capi del provvedimento, indipendentemente dall'ordine con cui i motivi sono articolati nel gravame, in quanto la conservazione dell'atto implica la perdita di interesse del ricorrente all'esame delle altre doglianze .” (cfr. Consiglio di Stato sez. III, 14/11/2025, n. 8924).

2. Le censure svolte dalla parte ricorrente attingono tutte le rationes deliberandi del provvedimento di diniego impugnato. Tuttavia, almeno quella indicata nel primo motivo di diniego, è da confermare, stante la infondatezza del primo motivo di ricorso che contro essa si dirige.

Non risulta, infatti, fornita prova sufficiente della destinazione prevalentemente residenziale del preesistente edificio.

Ai sensi dell’art. 5, L.R. 19/2009: “1. In deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito l’aumento, entro il limite del treN.T.A.cinque per cento, della volumetria esistente degli edifici residenziali per interventi di demolizione e ricostruzione, da realizzarsi all’interno dell’area nella quale l’edificio esistente è ubicato, di proprietà del soggetto richiedente”.

Ai sensi dell’art. 2, comma 1, L.R. 19/2009: “b) per edifici residenziali si intendono gli edifici con destinazione d’uso residenziale prevalente nonché gli edifici rurali, ubicati fuori dalle zone classificate agricole anche se destinati parzialmente ad uso abitativo;

c) la prevalenza dell’uso residenziale è determinata nella misura minima del cinquantacinque per cento del volume esistente dell’intero edificio; la prevalenza dell’uso residenziale fuori dall’ambito delle zone agricole e produttive è determinata nella misura minima del settanta per cento dell’utilizzo dell’intero edificio”.

Da un’interpretazione sistematica delle norme sopra riportate emerge che l’incremento volumetrico previsto dall’art. 5 L.R. 19/2009 può essere riconosciuto soltanto in relazione agli interventi sugli edifici con destinazione residenziale prevalente.

Tale destinazione deve essere legittimamente esistente al momento del rilascio del titolo edilizio. Nel caso di specie, si afferma che l’edificio collabente oggetto dell’intervento di demo-ricostruzione, sarebbe da ritenersi ad uso prevalentemente residenziale, trattandosi di una masseria di antica costruzione, ossia di una tipologia edilizia che tradizionalmente era adibita ad uso misto agricolo e residenziale.

Quanto alla prova della destinazione residenziale dell’edificio, la ricorrente richiama la tavola 3 allegata all’istanza di permesso di costruire, nella quale il progettista ha affermato che: “con riferimento alle destinazioni d’uso delle singole particelle risultanti dalle visure catastali, in particolare dalla visura catastale della p.lla n. 14 che riporta la destinazione d’uso di fabbricato rurale, si precisa che, essendo tale corpo di fabbrica sviluppato su n. 2 livelli, si è ritenuto di accogliere tale destinazione per il solo piano terreno, attribuendo invece al piano primo la destinazione residenziale”.

Dunque dalla classificazione catastale dell’edificio come rurale la ricorrente ritiene possa trarsi la prova della destinazione d’uso residenziale prevalente.

Si tratta, tuttavia, di argomento che prova troppo. Che gli edifici rurali potessero essere in parte anche adibiti ad usi residenziali nulla può dire su quanta parte di essi avessero effettivamente il suddetto uso.

Tale circostanza, tuttavia, era dirimente, poiché alla luce delle norme sopra richiamate, l’edificio può ritenersi residenziale soltanto se adibito ad uso residenziale per una percentuale non inferiore al 55% o al 70% a seconda della zona territoriale omogenea in cui esso ricade e, nella specie, nessuna prova oggettiva del raggiungimento delle suddette soglie è stata fornita. Il progettista, stando alla documentazione allegata, ha operato una distribuzione delle ipotetiche destinazioni dell’edificio del tutto soggettiva, non essendo fondata su alcuna evidenza documentale.

Peraltro dall’osservazione al progetto di variante urbanistica del comparto D3.2 emerge che i ricorrenti stessi avessero chiesto che l’area dov’è ubicato l’edificio, oltre ad essere esclusa dalla necessità di approvazione di piano attuativo, mantenesse una destinazione commerciale, così escludendo che l’utilizzo fosse residenziale, utilizzo peraltro certamente non attuale al momento della presentazione dell’osservazione al P.U.A., tenuto conto dello stato collabente in cui si trova, che ne esclude con certezza (e certamente da moltissimi anni) l’uso per abitazione.

Pertanto, pur volendo ammettere che, in origine, la masseria avesse anche un uso residenziale, l’avvenuto riconoscimento della destinazione commerciale (ad opera del P.U.A.) di un’area e di un edificio, privi di titolo autorizzativo quanto alla destinazione d’uso, e neppure utilizzati in linea di fatto, vale certamente ad imprimervi quella destinazione commerciale in via esclusiva, non potendo assumere alcun rilievo un pregresso utilizzo, non più attuale al momento dell’approvazione della variante.

L’insegnamento giurisprudenziale secondo cui le previsioni urbanistiche hanno efficacia solo per il futuro e non possono avere efficacia espulsiva delle destinazioni legittimamente preesistenti, presuppone, come si è detto, l’esistenza al momento dell’approvazione della variante, di una diversa legittima destinazione d’uso risultante da un titolo, ovvero, nei casi in cui l’edificio sia stato realizzato in un’epoca in cui il titolo edilizio non era ancora richiesto, l’effettiva destinazione ad un determinato uso conforme alla normativa urbanistica vigente.

Nel caso di specie, tuttavia, lo stato dell’edificio per come risulta dalla documentazione fotografica, impedisce di ritenere che esso fosse (legittimamente o non) utilizzato come residenza al momento dell’approvazione del P.U.A.

Pertanto, non vi è prova della destinazione prevalentemente residenziale dell’edificio.

3. Per le sopra esposte ragioni, il ricorso è infondato.

4. In assenza di costituzione in giudizio del Comune, nulla è a disporsi sulle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge. Nulla spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 26 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

AN PP, Presidente

Daria Valletta, Primo Referendario

IO ZZ, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IO ZZ	AN PP

IL SEGRETARIO