Pubblicato il 13/02/2026

N. 00207/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01700/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

Lecce - Sezione Prima

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1700 del 2024, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato Francesco Cosimo Zacà, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Gallipoli, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Mauro Margarito, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato IO Giuseppe Orlando, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- della nota del Responsabile di E.Q. del Settore 3 Sviluppo del Territorio Urbanistica, Ambiente, Edilizia, Innovazione del Comune di Gallipoli, prot. n. -OMISSIS- dell’11 ottobre 2024, con la quale è stato comunicato che “ sebbene la SC alternativa al Permesso di Costruire costituisca un titolo idoneo per l''intervento, si riscontrano irregolarità legate all''incompatibilità dell''intervento con la normativa urbanistica della zona A.2.2 e alla propedeutica richiesta dell''autorizzazione paesaggistica ”;

- dell’ordinanza di demolizione n. -OMISSIS- del 30 ottobre 2024, a firma del Dirigente del Settore 3 del Comune di Gallipoli, con la quale è stato ingiunto al ricorrente “ di demolire tutte le opere abusive ad oggi realizzate in contrasto con la normativa urbanistica vigente e realizzate in assenza della preventiva Autorizzazione Paesaggistica, e ripristinare lo stato dei luoghi ”;

- ove occorra, della comunicazione di notizia di reato ex art. 27 DPR 380/2001 e ss.mm.ii. acquisita al prot. -OMISSIS- del 22 ottobre 2024 del Comune di Gallipoli, richiamata nell’ordinanza di demolizione n.--OMISSIS-;

- di ogni altro atto presupposto, connesso, collegato, consequenziale e, comunque, incompatibile con le richieste fatte valere dal ricorrente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di -OMISSIS- e del Comune di Gallipoli;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 gennaio 2026 il dott. IO IA e uditi per le parti i difensori come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente è proprietario di un immobile adibito a civile abitazione, sito nel centro urbano del Comune di Gallipoli.

1.2. In data 23 settembre 2024 il ricorrente presentava una segnalazione certificata di inizio attività (SC) alternativa a permesso di costruire ai sensi degli artt. 10, co. 1, lett. c), d.P.R. 380/2001 e 20 e 23, co. 1, lett. a), d.lgs. 222/2016, ai fini della realizzazione presso il suddetto immobile di un intervento di ristrutturazione cd. “ pesante ”, comportante, in sintesi, la demolizione dei solai esistenti e il loro rifacimento, la sostituzione degli infissi esterni e interni, il rifacimento della pavimentazione, dell’impianto elettrico e di quello fognario, l’ampliamento dell’abitazione, con variazione di prospetto, mediante edificazione di un primo piano, di un vano multiuso al piano secondo, con spazio esterno parzialmente porticato con loggiato e di un vano tecnico.

1.3. In data 27 novembre 2023 il ricorrente, previa comunicazione all’amministrazione, dava avvio ai lavori di cui alla suddetta SC.

1.4. In data 11 ottobre 2024, il Settore 3 del Comune di Gallipoli, a seguito della ricezione di un esposto, trasmetteva al ricorrente la comunicazione prot. n. -OMISSIS-, con la quale, dopo aver descritto la normativa urbanistica di rilievo e le caratteristiche dell’intervento di cui alla SC, concludeva rilevando che “ sebbene la SC alternativa al Permesso di Costruire costituisca un titolo idoneo per l'intervento, si riscontrano irregolarità legate all'incompatibilità dell'intervento con la normativa urbanistica della zona A.2.2 e alla propedeutica richiesta dell'autorizzazione paesaggistica ” e, pertanto, provvedeva contestualmente a inoltrare la suddetta comunicazione anche agli altri uffici competenti ai fini dell’adozione dei conseguenti provvedimenti.

1.5. Il Comune, quindi, con successiva ordinanza n. -OMISSIS- del 30 ottobre 2024, ingiungeva al ricorrente la demolizione delle opere realizzate in virtù della segnalazione certificata del 23 settembre 2024, richiamando, a motivazione, il contenuto di una comunicazione di notizia di reato ex art. 27 d.P.R. 380/2001 del 22 ottobre 2024, fondata, a sua volta, sui rilievi sollevati nella nota prot. n. -OMISSIS- dell’11 ottobre 2024.

2. Pertanto, con atto notificato in data 10 dicembre 2024 e depositato in data 21 dicembre 2024, il ricorrente ha impugnato innanzi a questo TAR il provvedimento demolitorio unitamente agli atti connessi, chiedendone l’annullamento sulla scorta della seguente ragione di censura:

“ Violazione, erronea interpretazione e falsa applicazione artt.3,7,10, 19 e 21 nonies Legge n.241/1990.Violazione, erronea interpretazione e falsa applicazione artt.46 e 48 NTA del PRG. Violazione, erronea interpretazione e falsa applicazione artt.3, 10, 20, 23, 27, 31, 34 e 36 TUED (DPR 380/2001). Violazione, erronea interpretazione e falsa applicazione D.Lgs. 222/2016, tab. a, sez. II, attività n. 8. Violazione, erronea interpretazione e falsa applicazione art.142 D.Lgs.n.42/2004. Violazione, erronea interpretazione e falsa applicazione artt.38, 90 e 91 NTA del PPTR. Violazione, erronea interpretazione e falsa applicazione Delibera di Giunta Regionale n.2331/2017. Difetto di istruttoria. Difetto di Motivazione. Errore sul presupposto di fatto e di diritto. Eccesso di potere per sviamento dalla causa tipica attributiva del potere di ingiungere la demolizione. Violazione del principio dell’affidamento. Contraddittorietà intrinseca ed estrinseca tra provvedimenti promananti dalla medesima P.A. Ingiustizia manifesta. Sproporzione, irragionevolezza, contraddittorietà ed illogicità dell’azione amministrativa. Disparità di trattamento. Malgoverno ”.

A mezzo dell’unico motivo di ricorso è contestata l’illegittimità sotto molteplici profili dei provvedimenti e degli atti impugnati, evidenziandosi, in primo luogo, che l’ordinanza di demolizione si fonderebbe sulla contestazione dell’abusività di un intervento edilizio realizzato sulla scorta di una segnalazione certificata pienamente produttivi di effetti, in quanto mai fatta oggetto dell’esercizio del potere inibitorio di cui all’art. 19, co. 3, l. 241/1990, né del potere di autotutela di cui al successivo comma 4 (e per il quale, peraltro, difetterebbe la motivazione rafforzata richiesta dall’art. 21 nonies l. 241/1990), non potendosi, in particolare, ritenere la comunicazione dell’11 ottobre 2024 quale forma di esercizio dei suddetti poteri. In secondo luogo, è eccepito il difetto di motivazione del provvedimento demolitorio per omessa allegazione della comunicazione di notizia di reato del 22 ottobre 2024 e difettando la precisa indicazione dei manufatti da demolire. Infine, il ricorrente ha contestato nel merito la legittimità delle ragioni poste a fondamento dei provvedimenti adottati dal Comune, sostenendo la piena legittimità della SC presentata.

2.1. Ad esito della camera di consiglio dell’8 gennaio 2025, questo TAR, con ordinanza n. -OMISSIS-, ha accolto l’istanza cautelare, disponendo la sospensione degli effetti del provvedimento demolitorio.

2.2. In data 24 dicembre 2025 il ricorrente ha depositato una memoria difensiva, con la quale, oltre a ribadire le precedenti difese, ha evidenziato che, con delibera del Consiglio comunale n. 18 del 4 agosto 2025, è stata completata l’attività di perimetrazione delle aree escluse ex art. 142, co. 2, d.lgs. 42/2004 dai vincoli paesaggistici ex lege di cui al comma 1 della medesima disposizione e, che, dalle tavole allegate alla delibera, il lotto di interesse è espressamente ricondotto tra quelli esclusi dai suddetti vincoli.

2.3. In data 22 gennaio 2026 si è costituito in giudizio il controinteressato, depositando una memoria difensiva, con la quale ha dedotto l’infondatezza del ricorso.

2.4. In data 26 gennaio 2026 si è costituito in giudizio anche il Comune di Gallipoli, il quale ha depositato una memoria difensiva, con la quale ha replicato al ricorso e ne ha chiesto il rigetto.

2.5. Ad esito dell’udienza pubblica del 27 gennaio 2026 il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

3. Preliminarmente, come da avviso reso alle parti in udienza, deve essere dichiarata l’inutilizzabilità processuale delle difese formulate dal controinteressato e dal Comune di Gallipoli a mezzo delle memorie prodotte in giudizio rispettivamente in data 22 e 26 gennaio 2026, in quanto depositate oltre il termine di giorni trenta di cui all’art. 73, co. 1, cod. proc. amm., ferma restando, invece, l’ammissibilità della costituzione in giudizio operata unitamente alle suddette memorie.

4. Ciò premesso, il ricorso è fondato e deve essere accolto nei sensi e nei termini che seguono.

4.1. Il Comune di Gallipoli, a mezzo dell’ordinanza impugnata, ha disposto la demolizione delle opere edilizie realizzate dal ricorrente in virtù della SC presentata in data 23 settembre 2024 in ragione del riscontro delle seguenti criticità (le quali riprendono, nella sostanza, i profili già evidenziati nella precedente comunicazione dell’11 ottobre 2024): “ Dall'analisi del progetto allegato alla SC è evidente una discrepanza tra la tipizzazione urbanistica riportata negli elaborati grafici dal tecnico progettista, che qualifica l'area come zona B.10 – .. e l'effettiva destinazione dell'area. Ne consegue che l'intervento è stato erroneamente valutato e dimensionato secondo la normativa prevista per le zone B.10 (art. 48 NTA) anziché quella corretta A2.2, ciò ha comportato un maggiore dimensionamento in termini di superficie e volumetria … 3. L'immobile ricade sotto il vincolo paesaggistico “Territori Costieri” e nell'Ulteriore Contesto “Città consolidata” per cui risultava necessaria la preventiva acquisizione dell'Autorizzazione Paesaggistica che ad oggi non è stata richiesta ”, ragione per cui “ sebbene la SC edilizia alternativa al PDC risulti tiolo edilizio idoneo per l'intervento, si riscontrano irregolarità legate all'incompatibilità dell'intervento con la normativa urbanistica della zona A2.2 e alla propedeutica richiesta di autorizzazione paesaggistica ”.

4.2. Il Collegio non ritiene, tuttavia, quanto rappresentato da parte del Comune idoneo a legittimare l’adozione del provvedimento demolitorio impugnato.

4.3. Nel caso di specie, infatti, il ricorrente ha dato avvio all’attività edilizia a seguito della presentazione di una SC alternativa al permesso di costruire, alla quale non ha fatto seguito l’esercizio di alcuno dei poteri disciplinati dall’art. 19, co. 3, 4 e 6, l. 241/1990, risultando, pertanto, il provvedimento demolitorio illegittimo nella parte in cui, nel contestare l’abusività dell’intervento edilizio, ha sostanzialmente disconosciuto gli effetti abilitativi della SC (cfr. Cons. Stato, Sez. V, sent. n. 5725 del 29 settembre 2020: “ Per consolidato intendimento (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 14 ottobre 2019, n. 6975; Id., sez. VI, 28 giugno 2016, n. 2842, una volta decorsi i termini per l'esercizio del potere inibitorio-repressivo, la SC (come già la DIA) costituisce un titolo abilitativo valido ed efficace, che può essere rimosso, per espressa previsione legislativa, solo attraverso l'esercizio del potere di autotutela decisoria; pertanto, non solo deve ritenersi illegittima l'adozione, da parte di un'Amministrazione comunale, di un provvedimento repressivo-inibitorio oltre il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione e senza le garanzie e i presupposti previsti dall'ordinamento per l'esercizio del potere di annullamento d'ufficio, ma neppure possono, più in generale, disconoscersi gli effetti abilitativi non formalmente inibiti o rimossi ”).

4.4. L’ordinanza di demolizione, infatti, non è stata preceduta dall’adozione di alcun alcun atto formale volto a privare la SC degli effetti abilitativi che le sono propri, non potendosi, in particolare, ritenere tale la comunicazione del Comune di Gallipoli prot. n. -OMISSIS- dell’11 ottobre 2024. Infatti, come risulta dal suo tenore letterale, tale comunicazione non opera un accertamento di inefficacia della SC, né dichiara l’esercizio di alcuni dei poteri di intervento previsti dall’art. 19, l. 241/1990 (difettando, peraltro, anche gli specifici requisiti motivazionali richiesti dall’art. 21 nonies l. 241/1990 in caso di applicazione dell’art. 19, co. 4), sostanziandosi in una mera segnalazione priva di valore provvedimentale diretto, ma volta semplicemente a rappresentare possibili profili di irregolarità della SC ed inoltrata “ ai competenti uffici in indirizzo per i necessari adempimenti, ciascuno per quanto di competenza ”.

5. Né può ritenersi che la SC in questione fosse radicalmente improduttiva di effetti, non richiedendo, pertanto, l’adozione di un formale atto di intervento preventivo rispetto alla disposizione demolitoria.

5.1. A tale riguardo, deve, in primo luogo, rilevarsi che lo stesso Comune di Gallipoli, nella comunicazione dell’11 ottobre 2024 (come anche direttamente nella motivazione dell’ordinanza demolitoria), ha espressamente riconosciuto la riconducibilità dell’intervento edilizio in questione nell’ambito di quelli eseguibili a mezzo di SC alternativa al permesso di costruire ex art. 22 d.P.R. 380/2001.

5.2. In secondo luogo, quanto ai rilievi operati dal Comune in ordine all’errata indicazione, in alcune delle tavole allegate al progetto, degli indici e parametri edilizi previsti per la zona B (mentre il lotto di intervento è incluso in zona A), anche a prescindere da quanto eccepito al riguardo dal ricorrente (il quale, ha rilevato – con osservazioni non specificamente contestate dall’amministrazione – come gli indici edilizi nelle zone A.2.2 e B10 siano in realtà i medesimi, sicché l’affermazione del Comune secondo cui tale errata indicazione avrebbe consentito “ un maggiore dimensionamento in termini di superficie e volumetria ” sarebbe errata e comunque non motivata), deve evidenziarsi come, in ogni caso, tale circostanza non può ritenersi tale da privare di efficacia la SC, ma avrebbe dovuto essere contestata dall’amministrazione mediante un atto formale di intervento sulla segnalazione adottato nell’esercizio dei richiamati poteri di cui agli art. 19, co. 3, 4 e 6, l. 241/1990 (cfr. Cons. Stato, Sez. I, par. n. 1511 del 5 dicembre 2023: “ La tesi del Comune secondo la quale la difformità delle opere dalle NTA non avrebbe potuto comunque consentire il perfezionamento della scia … non può essere considerata fondata alla luce dell'indirizzo di questo Consiglio (riferito a fattispecie riguardante una dia), cui il Collegio ritiene di dare seguito non ravvisandosi motivi per discostarsene, secondo il quale, "ove sussistono i requisiti di formazione del silenzio-assenso, il titolo abilitativo può perfezionarsi anche con riguardo ad una domanda non conforme a legge. Reputare, invece, che la fattispecie sia produttiva di effetti soltanto ove corrispondente alla disciplina sostanziale, significherebbe sottrarre i titoli così formatisi alla disciplina della annullabilità: tale trattamento differenziato, per l'altro, neppure discenderebbe da una scelta legislativa oggettiva, aprioristicamente legata al tipo di materia o di procedimento, bensì opererebbe (in modo del tutto eventuale) in dipendenza del comportamento attivo o inerte della p.a. Inoltre, l'impostazione di "convertire" i requisiti di validità della fattispecie "silenziosa" in altrettanti elementi costitutivi necessari al suo perfezionamento, vanificherebbe in radice le finalità di semplificazione dell'istituto: nessun vantaggio, infatti, avrebbe l'operatore se l'amministrazione potesse, senza oneri e vincoli procedimentali, in qualunque tempo disconoscere gli effetti della domanda. L'obiettivo di semplificazione perseguito dal legislatore - rendere più spediti i rapporti tra amministrazione e cittadini, senza sottrarre l'attività al controllo dell'amministrazione - viene realizzato stabilendo che il potere (primario) di provvedere viene meno con il decorso del termine procedimentale, residuando successivamente la solo possibilità di intervenire in autotutela sull'assetto di interessi formatosi silenziosamente" (Cons. Stato, sez. VI, 14 marzo 2023 n. 2661) ”).

6. Infine, anche gli ulteriori rilievi dell’amministrazione in ordine alla mancata acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica non permettono di concludere per l’inefficacia della SC, risultando appurato, alla luce di quanto documentato dal ricorrente e anche dalle vicende sopravvenute in corso di causa, la non necessarietà del titolo paesaggistico in relazione ai vincoli specificamente individuati dall’amministrazione per l’intervento in questione.

6.1. Come risulta, in particolare, dall’allegato 3 al deposito del ricorrente del 4 gennaio 2025 (il quale consiste in una tavola redatta direttamente dall’amministrazione comunale e volta a rappresentare la zonizzazione dell’abitato alla data del 6 settembre 1985), l’intervento edilizio è stato eseguito in un’area inclusa, già al 6 settembre 1985, in zona B, con conseguente applicabilità della fattispecie di esclusione dal vincolo paesaggistico ex lege disciplinata dall’art. 142, co. 2, lett. a), d.lgs. 42/2004 (il quale riguarda le aree che, alla data suindicata, “ a) erano delimitate negli strumenti urbanistici, ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, come zone territoriali omogenee A e B ”). Tale circostanza, peraltro, trova ulteriore supporto anche ad esito del procedimento di delimitazione delle aree escluse di cui all’art. 142, co. 2, d.lgs. 42/2004, concluso dall’amministrazione con la delibera del Consiglio comunale n. 18 del 4 agosto 2025, dai cui allegati risulta la conferma della suddetta perimetrazione.

6.2. Per tale ragione, pertanto, l’area del proposto intervento non risulta soggetta al vincolo ex lege previsto dall’art. 142, co. 1, d.lgs. 42/2004 per i “Territori costieri”, non richiedendosi, pertanto, l’acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, come, peraltro, espressamente precisato anche dall’art. 90, co. 3, delle NTA al Piano Paesaggistico Territoriale della Regione Puglia, il quale, nel disciplinare tale istituto, fa salve le esclusioni di cui all’art. 142, co. 2 e 3, d.lgs. 42/2004.

6.3. Al contempo, quanto rilevato dimostra anche la non necessarietà dell’accertamento di compatibilità paesaggistica previsto in relazione all’Ulteriore Contesto Paesaggistico (UCP) “Città consolidata”, in quanto, per gli UCP di cui all’art. 38, co. 3.1 (tra i quali è ricompreso l’UCP “Città consolidata”), l’art. 91 delle NTA precisa espressamente che: “ Nelle more dell’adeguamento di cui all’art. 97 [ossia dell’adeguamento dello strumento urbanistico comunale al PPTR] l’accertamento … non è comunque richiesto nelle aree di cui all’art. 142 commi 2 e 3 del Codice ”.

7. Per quanto detto, pertanto, il ricorso è fondato e deve essere accolto, avendo il Comune di Gallipoli, a mezzo dell’ordinanza n. -OMISSIS- del 30 ottobre 2024, illegittimamente disposto la demolizione di opere edilizie realizzate in virtù di un titolo valido ed efficace, tale dovendosi intendere la SC presentata dal ricorrente in data 23 settembre 2024.

8. La peculiare complessità delle vicende di causa (venendo in considerazione, in particolare, la valutazione degli effetti abilitativi della SC e la ricostruzione della portata dei vincoli paesaggistici gravanti nell’area) giustifica l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia Lecce - Sezione Prima definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla l’ordinanza del Comune di Gallipoli n. -OMISSIS- del 30 ottobre 2024.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 10 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare la parte ricorrente e il controinteressato.

Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del giorno 27 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

IO CA, Presidente

Silvio Giancaspro, Primo Referendario

IO IA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IO IA	IO CA

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.