Pubblicato il 08/01/2026

N. 00015/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01020/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1020 del 2023, proposto da
Beste S.p.A. e TI Re S.r.l., in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentate e difese dagli avvocati TO Righi e Alberto Morbidelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

il Comune di Prato, in persona del Sindaco legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Elena Bartalesi, Paola Tognini e Stefania Logli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

della AL LE S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore , non costituita in giudizio;

per l'annullamento

- dell'Ordinanza Ord. OE/1373/2023 del 30/05/2023, notificata il 27/06/2023, recante “Ingiunzione di demolizione di opere ripristinabili eseguite in assenza di titolo per interventi di ristrutturazione edilizia (art. 199 comma 1 legge regionale Toscana 65/14)”.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Prato;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 dicembre 2025 il dott. GU GA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La TI Re SR concludeva (in qualità di utilizzatore o lessee ) un contratto di locazione finanziaria con l’AL LE SR (concedente o lessor ), avente ad oggetto il complesso immobiliare ad uso industriale in proprietà di quest’ultima e denominato “ Ex CI TU NO & C. ”.

Successivamente, la TI Re SR concedeva in locazione il predetto bene immobile alla Beste spa, che, pertanto, se ne assicurava il godimento in qualità di conduttrice.

Il fabbricato in esame era oggetto di precipua tutela per effetto dell’art. 116 delle NTA del Piano Operativo del Comune di Prato, che ricomprendeva il medesimo nell’ambito dei “ Complessi di Archeologia Industriale ”, i quali erano fatti “ oggetto di specifica analisi e definizione di valori, di interventi ammessi e particolari prescrizioni ”, così come individuati specificatamente nelle schede tecniche recate dal medesimo Piano Operativo.

Con particolare riferimento al fabbricato in esame, l’art. 120 delle NTA del P.O. individuava “ nell’impianto planimetrico a corte del complesso ” e “ nella composizione dei prospetti esterni ” gli elementi di invarianza strutturale generale.

La medesima disposizione, poi, graduava gli interventi edilizi ammissibili in ragione del valore, alto o basso, degli elementi architettonici ivi elencati, in una logica complessiva di carattere per lo più conservativa.

1.1 Su tali basi, la NT Re SR presentava al Comune di Prato la scia prot. n. 36636 del 18 febbraio 2021, come integrata dalla successiva scia del 27 settembre 2021, per l’esecuzione di un intervento di ristrutturazione edilizia conservativa, nei limiti previsti dalla divisata normativa urbanistica.

Dalla relazione alla scia si evinceva che le predette opere avrebbero dovuto limitarsi al recupero conservativo dell’immobile in esame, attraverso un intervento per lo più teso al ripristino delle sue condizioni originarie, salvo gli interventi necessitati dal mutamento dello stato dei luoghi nel frattempo determinatosi.

1.2 Sennonché, all’esito di sopralluoghi, la P.M. del Comune di Prato redigeva i verbali del 20 dicembre 2022 e del 10 febbraio 2023, con cui gli agenti accertavano l’esecuzione di opere edilizie sine titulo .

Pertanto, con nota del 20 febbraio 2023, l’amministrazione comunale comunicava alle ricorrenti l’avvio del procedimento di repressione di abusi edilizi, consistenti nell’accertamento della esecuzione, in totale difformità dalle scia presentate, delle seguenti opere: “ A) modifica prospettica per l’inserimento nella muratura della facciata di tre riquadri ornamentali illuminati e coperti con lastre trasparenti, in contrasto con l’art. 120 del Piano Operativo che impone il mantenimento della composizione architettonica prospettante in via Bologna, nonché dei relativi elementi decorativi e di finitura e incidenti anche su elementi strutturali;

B) installazione di struttura soppalcata in metallo di mq 200, utilizzata per l’esposizione di capi d’abbigliamento, con altezza variabile da terra, da ml. 2,10 a 2,30, costituita da 18 colonne a base quadrata imbullonate alla pavimentazione e solaio in travi di legno, raggiungibile da scale in legno e metallo, con aumento della superficie edificata incidente sulle strutture, in contrasto con la disciplina urbanistica edilizia e con l’art. 120 del P.O. che prescrive il mantenimento delle caratteristiche morfologiche e non consente nessun incremento di superficie edificata e con l’art. 40 del R.E. comunale;

C) realizzazione di vestibolo d’accesso di mq 26 ca. mediante l’installazione di un infisso in vetro e metallo apribile, con peggioramento dei requisiti di accessibilità in contrasto con il DM 236/89 e art. 155 lett. e) del regolamento edilizio;

D) installazione di parete apribile in legno e vetro nella sala riunioni, al fine di realizzare un vano di ca. 29 mq;

E) utilizzo del locale mensa al primo piano, come ufficio;

F) installazione di campo per il gioco del padel di ml. 10,00 x 20,00, nella corte interna. La struttura è costituita da elementi verticali in alluminio di dimensioni 0,10 x 0,10 e altezza di 2,40 ml. Sorretti da un basamento perimetrale appoggiato al suolo e ricoperto in erba sintetica e sottostante materiale gommato; sul perimetro sono installate lastre di vetro con griglie di alluminio, con parziale cambio della destinazione d’uso a funzioni servizio, comportante incremento del carico urbanistico e conseguentemente la necessità del reperimento dei necessari standard pubblici; … ”.

Con l’ordinanza del 30 maggio 2023, il Comune di Prato ingiungeva la demolizione delle prefate opere, in quanto eseguite in totale difformità dalle scia presentate, ad eccezione del campo di padel, per il quale il Comune prendeva atto della rimozione spontanea medio tempore eseguita da parte della società conduttrice.

2. Avverso la predetta ingiunzione di demolizione, le ricorrenti hanno proposto il seguente articolato motivo di ricorso:

- “ I. Violazione e falsa applicazione dei principi ricavabili dall’art. 120 delle N.T.A. del P.O. del Comune di Prato approvato con D.C.C. 71/2019

Violazione e falsa applicazione dei principi ricavabili dagli artt. 40 e 155 del R.E. del Comune di Prato approvato con D.C.C. 71/2019

Violazione e falsa applicazione dei principi ricavabili dall’art. 2 del D.Lgs 25 novembre 2016 n. 222. Violazione e falsa applicazione dei principi ricavabili dall’art. 3 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380. Violazione e falsa applicazione dei principi ricavabili dagli artt. 134, 135, 136, 199 della l.r.T. 10 novembre 2014 n. 65.

Violazione e falsa applicazione dei principi ricavabili dal D.M. 14 giugno 1989 n. 236. ”.

Con il primo mezzo, parte ricorrente, pur riconoscendo la necessità di una valutazione globale delle opere eseguite, procede a contestare i contenuti del provvedimento di ripristino oggetto di gravame nei seguenti termini analitici.

Quanto agli elementi ornamentali sulla facciata esterna, assume parte ricorrente che essi sono stati installati su “ una porzione limitata di facciata libera ”.

Ad avviso di parte ricorrente, detto inserimento rientrerebbe nell’alveo degli interventi di manutenzione ordinaria e non contrasterebbe con l’art. 120 delle NTA del Piano Operativo, perché, a suo dire, detta disposizione prescriverebbe il mantenimento delle insegne esistenti, ma non escluderebbe l’apposizione di nuove insegne.

Non potrebbe, pertanto, accreditarsi l’interpretazione seguita dal Comune, volta ad impedire ogni intervento sulla facciata.

Quanto al soppalco, esso non si porrebbe in contrasto con l’art. 120 delle NTA del Piano Operativo, perché si tratterebbe non di un soppalco, ma di un impianto di natura tecnologica, destinato esclusivamente alla esposizione dei capi d’abbigliamento e del tutto privo di aree di calpestio, ad eccezione dei camminamenti; l’area al di sotto degli spazi espositivi è vuota, priva di pavimentazione, e dotata esclusivamente di una rete di protezione.

La predetta opera configurerebbe un “ palco morto ” ai sensi dell’art. 12, comma 3, lett. c) del d.p.g.r. N. 39/R/2018 e, in quanto tale, sarebbe ammissibile.

D’altronde, ritiene parte ricorrente che la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 16 novembre 1977 consentirebbe la realizzazione dei predetti camminamenti e passerelle.

Peraltro, sull’edificio in esame, l’art. 120 delle NTA del Piano Operativo consentirebbe gli interventi edilizi di Ristrutturazione edilizia conservativa di cui all’art. 3 lett. d) del d.P.R. n. 380/2001 e all’art. 135, comma 2, lett c), della LRT n. 65/2014; pertanto, anche a voler considerare il predetto intervento come avente rilevanza edilizia, esso rientrerebbe nell’alveo della predetta categoria di interventi edilizi eseguibili tramite scia.

Quanto al vestibolo d’accesso, anch’esso, a dire della ricorrente, rientrerebbe nell’alveo degli interventi privi di rilevanza edilizia ex se ; trattasi, ad avviso di parte ricorrente, di un intervento di manutenzione ordinaria, di cui alla voce 6 del d. lgs. n. 222/2016.

Peraltro, detto intervento si inquadrerebbe in quelli che migliorerebbero le condizioni di accesso, per consentire l’accesso stesso alle persone con ridotta mobilità e, pertanto, non risulterebbe violato l’art. 155 del regolamento edilizio comunale.

Quanto alla porta scorrevole interna, anche in questo caso si tratterebbe di opera di manutenzione ordinaria rientrante nei parametri normativi già evocati da parte ricorrente per gli altri interventi edilizi in contestazione.

Quanto all’utilizzazione dello spazio mensa ad uso ufficio, si tratterebbe di contestazione del tutto irrilevante a parere di parte ricorrente, attesa la possibilità di modificare le destinazioni d’uso di locali accessori, anche a norma dell’art. 23 ter del d.P.R. n. 380/2001.

In sostanza, ad avviso di parte ricorrente, non vi sarebbe un intervento di ristrutturazione edilizia in luogo di quello assentito di ristrutturazione conservativa.

3. Si è costituito in giudizio il Comune di Prato.

Il Comune premette che l’edificio industriale in esame è nell’elenco dei complessi di archeologia industriale disciplinati dagli artt. 115 e 116 delle NTA del P.O. comunale.

In sostanza, gli interventi edilizi ammessi su detti edifici devono essere tesi a conservarne i tratti caratteristici sul piano architettonico e, pertanto, le disposizioni urbanistico - edilizie hanno previsto elementi di invarianza.

Le medesime disposizioni hanno, pertanto, individuato connotati architettonici di valore alto ed altre di valore basso, in tal modo graduando i vincoli di tutela.

Su tali generali premesse di inquadramento, il Comune confuta tutte le censure prospettate in ricorso, ritenendo, in sostanza, come non sia possibile operare una ricostruzione della vicenda sul piano squisitamente edilizio, dovendo tenersi conto delle precipue disposizioni di tutela che si risolvono in altrettanti vincoli sul piano degli interventi eseguibili e sulle relative modalità esecutive.

Nei predetti termini, il Comune ha concluso per il rigetto del ricorso.

4. Previo scambio di memorie difensive, all’udienza del 3 dicembre 2025 la causa è stata posta in decisione.

5. Il ricorso è infondato sulla base delle seguenti ragioni.

6. In via generale deve osservarsi che il fabbricato in esame ricade nell’alveo dei “ Complessi industriali archeologici ”, come individuati dagli artt. 115 e 116 delle NTA del Piano Operativo del Comune di Prato e, in detto contesto, l’art. 120 delle medesime NTA delimita gli interventi ammissibili sul fabbricato stesso, singolarmente considerato.

In sostanza, le prescrizioni delle NTA del P.O. tendono a traguardare la conservazione del valore identitario dell’antico complesso industriale manufatturiero del Comune di Prato, circostanza che, da sola, rende non condivisibile la ricostruzione in termini squisitamente edilizi operata con il ricorso in scrutinio.

Nel delineato quadro, il Collegio ritiene che sia ancora più cogente la necessità di valutare globalmente gli interventi eseguiti da parte ricorrente, nella loro complessiva idoneità a determinare una trasformazione non consentita dell’immobile in esame, perché tendente a manipolarne la struttura architettonica, sia interna che esterna, in violazione di quella logica conservativa espressa dalle richiamate disposizioni delle NTA del P.O. del Comune di Prato.

In sostanza, gli abusi accertati vanno valutati nella loro capacità lesiva del valore identitario espresso dal manufatto industriale su cui essi sono stati eseguiti.

È in detto contesto che deve trovare applicazione l’affermazione della condivisibile giurisprudenza amministrativa secondo cui “ la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate ”, perché “ non è dato scomporne una parte per negare l’assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante, bensì dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni. ” ( ex multis : Consiglio di Stato, VII Sezione, sentenza del 6 ottobre 2025, n. 7785; Consiglio di Stato, II Sezione, sentenza del 7 luglio 2025, n. 5831).

Nel delineato contesto generale, l’art. 120 delle NTA del P.O. del Comune di Prato consente interventi edilizi sullo stabilimento in esame, purché siano anzitutto conservate le “ caratteristiche morfologiche ” e gli “ elementi tipologici dei manufatti ” componenti il complesso industriale de quo agitur .

6.1 Nel predetto contesto, va anzitutto rilevato che la previsione tra gli elementi di invarianza generale della “ composizione dei prospetti esterni ” costituisce ragione sufficiente per ritenere che le nuove insegne luminose siano state illegittimamente realizzate, proprio perché modificative del prospetto esterno dell’edificio, non consentito per la logica conservativa che ha ragionevolmente determinato il Comune di Prato a dettare una disciplina specifica per gli interventi ammissibili sul complesso industriale in esame.

6.2 Neanche è predicabile che il soppalco eseguito nella corte interna del fabbricato possa essere qualificato come impianto tecnologico.

Come attesta anche il corredo fotografico in atti, si tratta di una struttura che determina un aumento di superficie calpestabile per una notevole estensione (circa 200 mq), di altezza variabile tra 2,10 metri e 2,30 metri, senza che la finalità espositiva per cui essa è stata realizzata né la circostanza che essa non abbia superfici all’infuori dei cd. camminamenti possano condurre ad un diverso inquadramento dell’ opus in esame.

Peraltro, la predetta struttura è stata edificata con la posa in opera di n. 18 pilastri circolari a base quadrata imbullonati a terra e travi di legno e con un sistema di ancoraggio alla parete perimetrale e al soffitto.

Trattasi, pertanto, di una struttura di notevole impatto, che avrebbe richiesto per la sua realizzazione anche il deposito dei calcoli strutturali all’Ufficio del Genio Civile, attesa la forte incidenza che la stessa determina sui solai di copertura.

Secondo la condivisibile giurisprudenza amministrativa “ la realizzazione di un soppalco è considerata intervento di ristrutturazione edilizia quando determini un incremento della superficie dell’immobile, fruibile dalle persone, e, quindi, del relativo carico urbanistico. ” (Consiglio di Stato, VII Sezione, sentenza del 4 novembre 2025, n. 8580; C.d.S., Sez. VII, 19 giugno 2023, n. 5996; Sez. VI, 23 febbraio 2023, n. 1828; id., 23 novembre 2022, n. 10337; id., 21 febbraio 2022, n. 1213; id., 11 febbraio 2022, n. 1002; Sez. IV, 21 maggio 2021, n. 3947; Sez. II, 5 agosto 2019, n. 5518).

Si tratta, in definitiva, di un intervento edilizio non rientrante nell’ambito dell’edilizia conservativa, unica ammissibile nel caso di specie.

6.3 Le ulteriori modifiche interne comportano la determinazione di un quadro complessivo di modifica del complesso immobiliare in esame di tale impatto da potere concludere che, con il complesso delle opere eseguite sine titulo , le ricorrenti abbiano determinato una modifica strutturale del fabbricato industriale del tutto incompatibile con le finalità conservative divisate dall’art. 120 delle NTA del Comune di Prato.

In altre parole, la realizzazione di un vestibolo d’accesso di 26 mq, l’installazione di una parete apribile per ricavare un ulteriore vano di 29 mq e l’utilizzazione del locale mensa come ufficio, costituiscono ulteriori elementi da cui inferire una trasformazione del fabbricato in esame tale da fargli assumere la connotazione di un edificio in tutto o in parte diverso rispetto alla sua originaria consistenza, che, invece, andava mantenuta alla luce della normativa recata dall’art. 120 delle NTA del P.O. del Comune di Prato.

7. In definitiva, il ricorso è complessivamente infondato e da rigettare.

8. Le spese seguono la soccombenza e sono determinate nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Prato, che si liquidano in complessivi euro 3.000,00, oltre oneri di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TO MA BU, Presidente

Stefania Caporali, Referendario

GU GA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
GU GA	TO MA BU

IL SEGRETARIO